Ændret fysisk helhedsplan, Boligforeningen 3B, Folehaven, Valby

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til ændret fysisk helhedsplan for endeligt projekt og anskaffelsessummen for Folehaven. Afdelingen skal renoveres med støtte fra Landsbyggefonden, hvilket blev godkendt af Borgerrepræsentationen den 16. december 2021. Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Borgerrepræsentationen godkender den forøgede kommunale garanti til renoveringen og godkender det endelige projekt og anskaffelsessum. Dette er en standardindstilling.

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Borgerrepræsentationens har den 16. december 2021 godkendt en budgetramme for projektet på 910,4 mio. kr. under forudsætning af, at der ikke var væsentlige ændringer i forhold til det oplyste. Sagen genindstilles, da den samlede anskaffelsessum for projektet overstiger den oprindelige ramme. Borgerrepræsentationen skal derfor godkende det ændrede projekt.

Teknik- og Miljøforvaltningen meddelte den 16. december 2021 skema A tilsagn til Boligforeningen 3B, Folehaven med en anskaffelsessum på 910,4 mio. kr. Byggeomkostningerne er steget væsentligt i perioden fra 2021 til 2026 og renoveringen bliver dyrere end forudsat. Størstedelen af arbejderne støttes af Landsbyggefonden. Arbejderne er som forventet ved skema A og består af bygningsrenovering, fornyelse af udearealer og ændring af boligudbuddet. Boligerne i Folehaven varierer fra 1-4 rumsboliger. Der etableres ny tagbelægning, forbedring af klimaskærm, ventilation, renovering af alle badeværelser samt fornyelse af installationer. De medfølgende merudgifter betyder, at anskaffelsessummen stiger med 634,3 mio. kr. til i alt 1.544,7 mio. kr. Landsbyggefonden har godkendt overskridelsen under forudsætning af Københavns Kommunes godkendelse.

Husleje

Afdelingen har en gennemsnitlig husleje på 938 kr. pr. m2 pr. år. eksklusive forbrug. De i 2021 godkendte renoveringsarbejder var skønnet til at medføre en gennemsnitlig huslejeforhøjelse pr. 189 kr. pr. m2 pr. år i 2021-niveau. Det nye projekt vil medføre en gennemsnitlig huslejestigning på 244 kr. pr. m2 pr. år. Den månedlige husleje fremgår af nedenstående tabel.

Tabel 1 Huslejeberegning pr. boligtype

*Den månedlige husleje er eksklusive forbrug og i 2026-niveau.

Genhusning

Boligforeningen 3B har oplyst, at omfanget og typen af arbejder betyder, at genhusning er nødvendig. Beboerne tilbydes midlertidig eller, hvis det er muligt permanent genhusning.

Beboerdemokrati

Beboerne har godkendt huslejestigningen på et ekstraordinært afdelingsmøde den 22. april 2026. Huslejestigningen er godkendt af organisationsbestyrelsen den 26. marts 2026.

Fortætning

Som en del af helhedsplanen bliver der i seks udvalgte blokke udført 60 nye tagboliger hvoraf 12 af boligerne er billige boliger målrettet boligsocial anvisning. Nybyggeriet udføres i samspil med renoveringen og forventes sammenlagt med Folehaven, når arbejderne er overstået. Ændringerne i boligudbuddet vil bidrage med tilskud af større boliger og give Folehaven et udbud af attraktive boliger, der kan tiltrække og fastholde en mere blandet beboersammensætning.

Hvis indstillingen ikke godkendes, vil det medføre, at afdelingen ikke bliver renoveret med støtte fra Landsbyggefonden. Det må forventes, at mange af arbejderne alligevel skal gennemføres inden for en kortere årrække. Huslejestigningen vil blive højere for disse arbejder, da afdelingen ikke vil modtage støtte fra Landsbyggefonden.

Ændringerne i projektet indebærer, at kommunen skal godkende at stille kommunal garanti for lån på op til 100% for de samlede realkreditlån på 1.544,7 mio.kr.  

Kommunens garantistillelse er en forudsætning for, at Landsbyggefonden vil yde støtte i form af regaranti og ydelsesstøtte til renoveringen, jf. almenboliglovens regler herom. Størrelsen på garantien afklares med boligorganisationen og långiver inden for den afsatte ramme i forbindelse med byggeregnskabet. Landsbyggefonden regaranterer for 50% af kommunens garanti for et støttet lån på i alt ca. 790,7 mio. kr. Det betyder, at kommunens samlede nettogaranti maksimalt vil udgøre 395 mio. kr. for dette lån. Landsbyggefonden regaranterer ikke det ustøttede lån på 562 mio. kr. Kommunens økonomiske medvirken er nærmere beskrevet i bilag 3.

Det bemærkes, at Borgerrepræsentationen har godkendt en kapitaltilførsel (lån) på 0,40 mio. kr. ved skema A godkendelsen den 16. december 2021.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen meddele tilsagn (Skema B), hvorefter renoveringsarbejderne og nybyggeriet kan påbegyndes.

Der vil senere blive forelagt indstilling til Klima-, Miljø- og Teknikudvalget om de endelige kommunale garantier for lån til arbejderne.

                                      Søren Wille

                                                                      / Karsten Biering Nielsen