Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 23. februar 2005

 

 

Sager til beslutning

 

23.      Dispensation fra Byplan nr. 25 vedrørende penthouseetage på ejendommen Thingvalla Allé 1

 

BTU 101/2005  J.nr. 0423.0002/05

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

at  der meddeles dispensation fra Byplan nr. 25, for så vidt angår § 2, pkt. a, om etageantal til indretning af en penthouseetage i forbindelse med opførelse af en beboelsesbygning på ejendommen Thingvalla Allé 1, der er beliggende ved Amagerbrogade overfor Sundbyøster Plads.

 

 

RESUME

Haukohls Tegnestue ApS har søgt om tilladelse til at opføre en boligbebyggelse i 4 etager samt udnyttet tagetage indrettet med i alt 10 boliger beliggende på Thingvalla Allé 1.

Ejendommen er omfattet af Byplan nr. 25, hvoraf det fremgår, at bebyggelsen skal opføres i 4 beboelseslag i overensstemmelse med en i planen fastlagt bebyggelsesplan. Projekt er udformet i 4 etager samt udnyttet tagetage i form af en penthouseetage, og er således ikke i overensstemmelse med byplanens bestemmelser om 4 beboelseslag.

 

Projektet har været sendt i nabohøring, og der er modtaget 13 henvendelser, heraf 5 enslydende og 2 underskriftsindsamlinger med henholdsvis 84 og 10 underskrifter.

I henvendelserne er der anført en række synspunkter imod den beskrevne afvigelse fra byplanen. Forvaltningen vurderer, at tilføjelse af en tagetage er en mindre afvigelse i forhold til stedet, hvor udnyttede tagetager er almindeligt forekommende, og at der generelt er etagehusbebyggelse langs Amagerbrogade af tilsvarende højder. Det bemærkes i denne forbindelse, at bebyggelsen på den tilstødende ejendom på Gimles Allé er over 19 m, mens den aktuelle er 15 m. 

 

Herudover er der fremkommet en række synspunkter om forhold, der ikke er omfattet af dispensationen, herunder om bebyggelsens arkitektoniske tilpasning til området, at altanernes placering på gårdsiden medfører indbliksgener, om friarealernes omfang på terræn samt om krav til parkeringsdækning, og der udtrykkes desuden utilfredshed med høringsproces samt høringens omfang.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Med brev af 1. november 2004 søger Haukohls Tegnestue ApS på vegne af bygherre Friis & Søborg A/S om tilladelse til at opføre en boligbebyggelse i 4 etager samt udnyttet tagetage indrettet med i alt 10 boliger på ejendommen matr.nr. 9bb Sundbyvester, København, beliggende Thingvalla Allé 1. Det vedlagte bilag 1 viser bebyggelsens placering og udformning.

 

Plangrundlag

Ejendommen er omfattet af Byplan nr. 25, hvoraf det fremgår, at bebyggelsen skal opføres i 4 beboelseslag med en placering som vist på tegninger i planen, der er vedlagt som bilag 2. Af tegningerne fremgår det, at en ny bebyggelse på den aktuelle ejendom skal opføres som randbebyggelse i forlængelse af nabobebyggelsen mod øst langs Amagerbrogade. Den nye bebyggelse skal opføres med facade mod såvel gade som villabebyggelse.

 

I Kommuneplan 2001 er området rammelagt som et B3-område med en bebyggelsesprocent på 110 og friarealprocent for boliger på 60. Bebyggelsesprocenten for projektet er 108. Det kan oplyses, at friarealprocenten på terræn er 48, men byplanen indeholder ikke krav hertil, og sædvanlige bestemmelser er derfor tilsidesat.

 

Afvigelse fra bestemmelserne

Det ansøgte projekt er udformet som en boligbebyggelse i 4 etager samt udnyttet tagetage i form af en penthouseetage, der er trukket tilbage fra facadeflugten. Dette er ikke i overensstemmelse med byplanens bestemmelser om 4 beboelseslag.

 

Naboorientering

Projektet har i perioden fra den 6. til den 27. januar 2004 været sendt i nabohøring. Der er i den forbindelse modtaget 13 henvendelser, heraf 2 underskriftsindsamlinger med henholdsvis 84 og 10 underskrifter. Fem af henvendelserne er enslydende.

                                              

Dispensation

Af det som bilag 3 vedlagte skema fremgår det hvilke synspunkter, der fremføres i de modtagne henvendelser og forvaltningens bemærkninger hertil.

 

Der er fremkommet en række synspunkter imod den beskrevne afvigelse fra byplanen om tilføjelse af en tagetage udformet som en penthouseetage. Forvaltningen vurderer, at tilføjelse af en tagetage er en mindre afvigelse i forhold til stedet, hvor udnyttede tagetager er almindeligt forekommende, og at der generelt er etagehusbebyggelse langs Amagerbrogade af tilsvarende højder. Det bemærkes i denne forbindelse, at bebyggelsen på den tilstødende ejendom på Gimles Allé er over 19 m, mens den aktuelle er 15 m

 

Der er desuden fremkommet synspunkter om bebyggelsens arkitektoniske tilpasning til området. Hertil bemærkes, at projektet vurderes at fremtræde med et tidssvarende udtryk, og at bebyggelsen med en gradvis tilbagerykning formidler overgangen til nabovillabebyggelsen. Af de som bilag 4 vedlagte illustrationer fremgår den arkitektoniske og bebyggelsesmiljømæssige sammenhæng, som projektet indgår i.< /o:p>

 

Det fremføres i henvendelserne, at altanernes placering på gårdsiden medfører indbliksgener i forhold til Amagerbrogade 184-190. Det er forvaltningens vurdering, at dette gensidige problem kan afhjælpes med en afskærmning.

 

Af de som bilag 5 vedlagte skyggediagrammer fremgår den foreslåede bebyggelses påvirkninger af lysforholdene i området. Skyggediagrammerne viser, at genbobebyggelsen langs nordsiden af Thingvalla Allé i sommerhalvåret kun i meget ringe omfang vil være ramt af skyggegener som følge af den nye bebyggelse, og ikke i selve sommermånederne. I den forbindelse skal desuden bemærkes, at opførelse af en bebyggelse i 4 beboelseslag med traditionelt saddeltag vil være mindst lige så høj, som det foreliggende projekt med penthouseetage med fladt tag, og dermed skabe de samme konsekvenser for lysforholdene.

 

Der fremføres desuden synspunkter om friarealernes omfang på terræn samt om krav til parkeringsdækning, og der udtrykkes desuden utilfredshed med høringsproces samt høringens omfang.

 

Med hensyn til friarealernes størrelse bemærkes, at byplanen ikke indeholder krav hertil, og at sædvanlige bestemmelser derfor er tilsidesat. Det skal tilføjes, at der vil blive stillet krav til nybyggeriet om deltagelse i fællesgårdanlæg, og at det herefter vil være op til naboerne at få forbedret de samlede friarealforhold.

 

I to af de modtagne henvendelser er der fremført utilfredshed med høringsproces. I den ene henvendelse fra en beboer i naboetageejendommen klager vedkommende over ikke at have modtaget materialet ligesom en anden beboer i opgangen. I den pågældende ejendom er orienteringsbrevene sendt som adresseløse forsendelser efter sædvanlig procedure. Da klager henvendte sig til forvaltningen blev telefonforbindelsen afbrudt, inden der var opgivet navn og adresse. Da der ikke er modtaget andre klager over manglende forsendelse har man ikke fundet anledning til at foretage fornyet høring.

 

Den anden henvendelse er fremført af G/F Gimle, som finder, at man burde have hørt grundejerforeningen selvstændigt. Hertil kan oplyses, at forvaltningen har fremsendt orientering til de tilstødende nabo- og genboejendomme, samt de foreninger og lignende med lokalt tilhørsforhold og klageberettigede landsdækkende foreninger og organisation, som over for kommunalbestyrelsen har fremsat skriftlig anmodning om at blive orienteret om ansøgninger. Det er fra forvaltningens side vurderet, at grundejerforeningen, der dækker det tilstødende villaområde, ikke er berørt af dispensationsforholdet, der alene vedrørende penthouseetagen.

 

Sagen forelægges Bygge- og Teknikudvalget, fordi den beføjelse som udvalget i mødet den 2. oktober 2002 tillagde forvaltningen til at meddele dispensationer fra lokalplaner og byplanvedtægter, ikke omfatter situationer, hvor orienteringen af naboer m.fl. afstedkommer mange eller vægtige indsigelser.

 

Med henvisning til ovenstående, kan forvaltningen anbefale, at der ud over de i byplanen fastlagte 4 beboelseslag meddeles dispensation til indretning af en tagetage udformet som en penthouseetage.

 

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1  Projektforslaget

Bilag 2  Tegninger fra Byplan nr. 25

Bilag 3  Skema med ekstrakt af henvendelser samt forvaltningens bemærkninger

Bilag 4  3D illustration med projektet indarbejdet samt skråbilleder af eksisterende forhold

Bilag 5  Skyggediagrammer

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Bilag A      Kopi af 13 henvendelser modtaget i forbindelse med naboorientering

 

Jens Ole Nielsen