Redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan "Artillerivej Syd" med tilhørende kommuneplantillæg samt belysning af de trafikale konsekvenser ved denne færdiggørelse af byudviklingen på Islands Brygge
Redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan "Artillerivej Syd" med tilhørende kommuneplantillæg samt belysning af de trafikale konsekvenser ved denne færdiggørelse af byudviklingen på Islands Brygge
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 9. marts 2005
Sager til drøftelse
24. Redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan "Artillerivej Syd" med tilhørende kommuneplantillæg samt belysning af de trafikale konsekvenser ved denne færdiggørelse af byudviklingen på Islands Brygge
BTU 155/2005 J.nr. 611:190.0001/05
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen fremsender nærværende redegørelse vedrørende udvikling af området beliggende mellem Havnen og Amager Fælled, Drechselsgade og Nokken på Islands Brygge til drøftelse i Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan "Artillerivej Syd" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001.
Sideløbende med lokalplanarbejdet belyses de trafikale og støjmæssige konsekvenser af den samlede udvikling af Islands Brygge, og som konsekvens heraf belyses mulighederne ved en ændret trafikfordeling mellem Artillerivej og Ørestads Boulevard, således at Artillerivej kan indrettes og trafikdæmpes til et niveau, der tilgodeser hensynet til boligområder, skole og institutioner.
RESUME
Som en del af den samlede byomdannelse i Sydhavnen foreslår forvaltningerne at igangsætte udarbejdelsen af et plangrundlag for "Artillerivej Syd"-området.
Det ca. 16 ha store område anvendes i dag mere eller mindre ekstensivt til industri- og lagervirksomhed mv. Området fremstår tilfældigt udbygget, og en del ejendomme og bygninger er ubenyttede. Forvaltningerne har haft flere henvendelser fra grundejere i området, der ønsker at udnytte deres ejendomme i overensstemmelse med kommuneplanens rammer.
Artillerivej Syd er i Kommuneplan 2001 opdelt i to områder. Området mellem gaden Islands Brygge og Havnen er fastlagt til boliger med en maksimal bebyggelsesprocent på 110. Det øvrige planområde er fastlagt til blandet boliger og erhverv ligeledes med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 og med særlig bestemmelse om, at boligandelen skal udgøre 75 pct. af det samlede etageareal. I begge områder skal parkeringsdækningen være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal, og friarealet skal være af størrelsesordenen 60 pct. af boligetagearealet og 15 pct. af erhvervsetagearealet. Bebyggelsen må opføres i maksimalt 5 etager ekskl. tagetage. Der er ikke i rammerne for detailhandel fastlagt et lokalt centerområde.
Området er udpeget som et af
udviklingsområderne i "Fremtidens København og københavnere",
Kommuneplanstrategi 2004, og indgår i en byudviklingsstrategi for Sydhavnen og
Islands Brygge i forbindelse med udarbejdelse af Kommuneplan 2005. Forvaltningerne
foreslår, at byomdannelsen af Artillerivej Syd-området sker som en miljømæssig
"frontlinieindsats", og at de miljø- og energimæssige krav, der gælder for
kommunalt støttet miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri, derfor også
betragtes som minimumskrav til de byomdannelsesaktiviteter, der forestår i området.
Dette søges sikret gennem en løbende dialog med bygherrerne.
Tre af de større grundejere i området NCC Property Development A/S, Københavns Havn og Nordkranen A/S/The Carlyle Group, herefter "de 3 grundejere", har engageret de to arkitektfirmaer PLOT og West 8 til at udarbejde et idéforslag til strukturplan som oplæg til det forestående planarbejde. De 3 grundejere ejer tilsammen 64.000 m2 grundareal svarende til ca. 38 pct. af det samlede grundareal på knap 167.000 m2. Den resterende del af planområdet er opdelt i overvejende mindre ejendomme fordelt på godt 20 ejere - både de 3 grundejere og andre er aktive omkring opkøb af ejendomme.
De overordnede strukturerende elementer i
idéforslaget er omlægning af Artillerivej og etablering af en større kanal
centralt i området. Hovedideen er at markere overgangene mellem havn/by og by/de
landskabelige elementer på Amager Fælled samt skabe en forlængelse af
havnefronten med dennes funktioner og faciliteter. Det er helt afgørende at
skabe byrum med tæthed, spænding og intensitet, faciliteter og liv.
Kanalen deler området i to kvarterer med hver sin identitet. Den nordlige bydel bliver den mere bymæssige del, der med tætte rækkehustrukturer afvekslende med fritliggende bygninger i op til 40 m's højde forholder sig til resten af Islands Brygges tætte bebyggelsesstruktur og til dels til den gamle industrihavns skala. Området syd for den nye kanal er den "organisk" organiserede bydel, hovedsageligt med lave fritliggende bygninger, der relaterer sig til Amager Fælled og Nokken. Området skal opleves som en grøn overgang til Amager Fælled. I området indgår 3 høje markante bygningsværker.
De 3 grundejere anmoder om, at
der udarbejdes en lokalplan, der fastlægger en maksimal bebyggelsesprocent på
130 og en boligandel på 50 – 100 pct. af det samlede etageareal, som muliggør
op til 10.000 m2 butikker, og som
tillader bebyggelse i op til 40 m's højde. Der anmodes tillige om, at der
fastlægges en principiel bebyggelsesplan, der muliggør udbygning af området
med rækkehusbebyggelser, havne- og
strandboliger afvekslende med fritliggende høje bygninger, der placeres spredt
i området. Der anmodes om, at lokalplanen bliver så fleksibel, at der er
mulighed for ad hoc udvikling og tilpasning af bebyggelsesstrukturen, herunder
for efterfølgende endelig placering af de høje bygninger.
I grundejernes økonomiske
kalkulationer over etablering af kanalen som skitseret indgår, at ca. 77.000 m3 fyldmateriale, der skal opgraves og bortkøres fra lokalplanområdet,
kan anvendes langs Lossepladsvej tæt på området. Kildeforurening vil blive kørt
til depot af den enkelte grundejer forud for etablering af kanalen.
Bygningerne på ejendommene matr.nr. 121, 122, 133 og 165
Eksercerpladsen, København, er af nyere dato/nyligt ombygget og må forudses
bevaret. Bygningerne på matr.nr. 121 og 122 ibid. er opført i 1960'erne og er
sunde og solide. Ejendommen matr.nr. 121 ibid. med knap 23.000 m2 bebyggelse på en knap 9.000 m2 stor grund er i 2003 erhvervet af
udviklingsselskabet A-huset Invest A/S med henblik på ombygning til primært
boliger. Bygningen på matr.nr. 122 ibid. med ca. 17.500 m2 etageareal på en godt 5.000 m2 stor grund ejes af Københavns Kommune og benyttes
af Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen.
Der er ikke aktuelle planer om
ændringer af bebyggelsen. Et tidligere tæppelager på ejendommen matr.nr.
133 ibid. er under ombygning til supermarked, og KFUM har i 2001 opført et kollegium for hjemløse på
matr.nr. 165 ibid.
Trafikmængderne på Artillerivej vurderes som følge af den samlede udvikling på Islands Brygge at stige til mellem 26.000 og 28.000 biler, med en tung trafikandel mellem 4 og 7 %. En sådan stigning er ikke forenelig med beboernes tarv og forudsætter omlægning af trafik, støjafskærmning, samt trafiksikring af især den nordlige del af Artillerivej af hensyn til adgang til skole, daginstitutioner og rekreative områder øst for vejen. Herudover vil udviklingen af selve området som et attraktivt boligområde være stærkt afhængig af, om man kan reducere støjgenerne fra en sådan trafikmængde på Artillerivej. I forbindelse med en eventuel omlægning af Artillerivej i sin fulde udstrækning foreslås undersøgt, om vejens status som fordelingsgade indebærer, at den bør ændre status fra privat fællesvej til offentlig vej. Et forhold der aktualiseres af at kommunens forvaltninger i dag er grundejere på en væsentlig del af strækningen.
Det anbefales at reducere trafikken på Artillerivej ved at lede den overordnede trafik direkte over i Ørestads Boulevard. Dette kan ske ved at lukke Artillerivej mod nord ud for Amagerbanens tracé og viedeføre Ørestads Boulevard til Amager Boulevard og samtidig etablere en kraftig hastighedsdæmpning på Artillerivej ved skolen og ved de nye boligområder. Dette sammen med en forbedring af kapaciteten i Ørestads Boulevard skønnes at ville reducere trafikken på Artillerivej til mellem 10 og 15.000 biler i døgnet. Trafikken på Ørestads Boulevard vil til gengæld stige til omkring 25.000 biler i døgnet, hvilket forudsætter, at boliger langs Ørestads Boulevard afskærmes mod støj.
Ud for det aktuelle lokalplanarbejde vurderes gennemførelse af den skitserede trafikløsning at reducere trafikken på Artillerivej til ca. 12.000 biler i døgnet, og vejstøjniveauet er beregnet til 60-65 dB(A) i vejkant. Det vil i så fald være muligt at opføre boliger langs Artillerivej uden at foretage særlige støjdæmpende foranstaltninger.
En ombygning af Ørestads Boulevard forudsætter, at der meddeles dispensation fra lokalplan nr. 301-1, 2, 3 & 4 "Ørestad Nord", der fastlægger Ørestads Boulevard som 2-sporet vej med et profil på 20 m og definerer 3 rundkørsler. Det vurderes, at ombygningen i øvrigt vil kræve en screening for, om den er VVM-pligtig.
En yderligere fredeliggørelse af Artillerivej vil kunne opnås ved at anlægge en helt ny vej fra Ørestads Boulevard tværs over Amager Fælled og videre langs kolonihavernes vestside frem til Lossepladsvej. Denne nye vej er i konflikt med den bestående fredning, og det vurderes, at dette kan udløse krav om aflysning af den eksisterende fredning ved lov. Alternativt kunne Ørestads Boulevard udvides til fulde 4 spor. Vejinvesteringer i denne skala vil have stor effekt på det overordnede vejsystem på Amager og skal derfor overvejes i et langsigtet perspektiv, der også omfatter fuld udbygning af Ørestad, byudvikling på Nordøstamager og eventuel havnetunnelforbindelse.
I forbindelse med byomdannelses- og byggeaktiviteter samt
etablering af nye vandområder og øvrige rekreative arealer vil der tillige opstå
behov for fjernelse af forurenet jord, oppumpning af forurenet grundvand og
etablering af konkrete afværgeforanstaltninger.
Der er behov for at foretage en
nøjere vurdering af mulighederne for at tillade badning i kanalen, idet der i
forbindelse med et kommende EU-badevandsdirektiv vil blive sat en grænse for,
hvor længe badevandskvaliteten må være uacceptabel i badeområder. Det vil
formodentlig blive nødvendigt at indpumpe vand fra havnen til den inderste del
af kanalen således, at der sikres en udadgående vandbevægelse gennem kanalen.
Mulighederne for at anvende
opgravet fyldjord fra lokalplanområdet som "kerne" i støjvolde langs
Lossepladsvej er stærkt begrænsede af støjvoldenes størrelse og udformning i
forhold til plejeplanen for Amager Fælled. Desuden afhænger dette også af, om
kommunen har sikkerhed for, at den jord, der anvendes som afslutning, er helt
ren, og at den øvrige jord ikke indeholder mobile forureningskomponenter.
Kommunens eventuelle tilladelse til den påtænkte anvendelse afhænger af plejeplanernes
forudsætninger og en konkret miljømæssig risikovurdering af resultaterne af
jordanalyserne.
Forvaltningerne foreslår, at et plangrundlag udarbejdes på baggrund af rammerne i Kommuneplan 2001, en vurdering af trafik- og miljøforhold samt med udgangspunkt i de 3 grundejeres strukturplan. Strukturplanen er som nævnt et idéoplæg. Dette skal, før det kan danne grundlag for udarbejdelse af et lokalplanforslag, bearbejdes yderligere i relation til de skitserede bybygningsmæssige intentioner med henblik på at sikre en høj arkitektonisk kvalitet i det samlede område såvel som i det enkelte byggeri og det enkelte byrum, idet der ved udformning og indretning af veje mv. samt ubebyggede arealer tages udgangspunkt i intentionerne i Handlingsplan for Københavns byrum.
Foruden Artillerivej Syd-området overvejes det at lade lokalplanen omfatte klubarealerne langs havnen, der er beliggende i et O1-område, bl.a. for at muliggøre mindre reguleringer af de eksisterende forhold, eksempelvis omlægning af gaden Islands Brygge, indretning af en promenade langs vandet og etablering af flere adgange på tværs til vandet.
Der foreslås følgende retningslinier for lokalplanen:
For området generelt fastlægges bebyggelsesprocenten til 110 med krav om friareal for boliger på mindst 60 pct. og for erhverv mindst 15 pct.
Boligandelen fastsættes til 75 – 85 pct. af det samlede etageareal, idet et indslag af erhverv vurderes at være væsentligt for et attraktivt bykvarter.
Bygningerne på ejendommene matr.nr. 121, 122 og 165 Eksercerpla dsen, København, er solide bygninger og fastlægges som bebyggelsesplan. Bebyggelserne på matr.nr. 121 og 122 ibid. vil lægge beslag på en stor del af byggeretten i bykvarteret, hvis de skal medregnes i bebyggelsesprocenten på 110. Det påtænkes at udpege de to ejendomme som et underområde med særlige bebyggelsesregulerende bestemmelser, der tager udgangspunkt i de eksisterende bebyggelser. I den forbindelse kan Drechselsgade overvejes nedlagt og fastlagt som rekreativt grønt areal, der indgår i friarealerne.
Det vurderes, at ingen bygninger har så stor arkitektonisk eller kulturhistorisk værdi, at de bør udpeges som bevaringsværdige.
Der fastlægges et lokalt centerområde med 3.000 m2 butikker.
Artillerivej forudsættes omlagt som ovenfor beskrevet, hvilket forudsætter en nærmere afklaring af linieføring og profil. Internt i området fastlægges et net af veje, stier og pladser, der prioriterer cyklister og gående og indbyder til ophold og aktivitet.
Der fastlægges en bebyggelsesplan med udgangspunkt i de 3
grundejeres forslag til strukturplan. Der fastlægges byggefelter for lav
bebyggelse og mere detaljerede bestemmelser om bl.a. proportioner og varierede
bygningshøjder for de høje bygninger. For at kompositionerne af høje bygninger
kan lade sig gøre, er det nødvendigt at fravige de sædvanlige
højdegrænsebestemmelser. Bylivet i området ønskes understøttet ved bestemmelser
om, at stueetagen i bebyggelser langs havnepromenaden og den centralt
beliggende plads indrettes med publikumsorienterede serviceerhverv og andre
udadvendte funktioner.
Bebyggelsesplanen skal med udgangspunkt i strukturplanen redegøre for anvendelsesmuligheder og kvaliteter i byrum og friarealer. Herunder visualiseringer af muligheder for indretninger og udfoldelse i bydelens rum.
De overordnede rekreative anlæg, såsom den omtalte kanal med strandanlæg, en bred havnepromenade og en forsænket træbrygge langs havnefronten fastlægges som særlige fællesanlæg. Kommuneplanens krav til friarealets størrelse fastholdes, men på baggrund af de særlige bebyggelsesstrukturer overvejes det at åbne op for medregning af taghaver og -terrasser mv. i friarealet.
Den store boligandel indebærer, at den overvejende del af parkeringen skal etableres i konstruktion for, at friarealkravet kan opfyldes.
Der skal sikres en høj arkitektonisk kvalitet i det samlede område, såvel som i den enkelte bebyggelse og det enkelte byrum.
Retningslinierne indebærer, at der sideløbende med tilvejebringelse af lokalplan tilvejebringes et tillæg til Kommuneplan 2001.
I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer er forvaltningerne forpligtet til med henblik på endelig beslutning om udarbejdelse af miljørapport, der skal offentliggøres sammen med lokalplanforslagene, at foretage høring af de af planforslagene berørte myndigheder.
Indstillingen er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens eller Økonomiforvaltningens positivlister over sager, der skal miljøvurderes.
Lokalplanområdet fastlægges til byomdannelsesområde med henblik på, at der kræves oprettet en grundejerforening til at forestå etablering, drift og vedligeholdelse af fællesarealer og fællesanlæg.
Der er et skønnet samlet investeringsbehov på 255 mio. kr. til institutioner, trafikanlæg, promenader og kanal. Den samlede kommunale investering i lokalplanområdet og til færdiggørelse af Islands Brygge forventes at udgøre ca. 127 mio. kr., hvoraf de 60 mio. kan henføres til lokalplanområdet indenfor rammerne af Kommuneplan 2005.
Udover disse anlægsudgifter er det en forudsætning for omfordeling af trafikken og en fredeliggørelse af Artillerivej, at forlængelse af Ørestads Boulevard, som nødvendiggøres af udbygningen af Ørestad gennemføres. Udbygningen, som er anslået til 30 mio. kr., indgår ikke i investeringsrammen for budgetårene 2005-08.
Da kommunen selv er grundejer i og ved området, og Lossepladsvej er offentlig vej, og da Artillerivej benyttes til busdrift, er det usikkert, hvor stor en andel, kommunen skal finansiere i forhold til anlæg, mens det vurderes, at det på vejområdet ikke udløser et behov for yderligere driftsmidler. Der er desuden ikke taget højde for evt. ekspropriationer i forbindelse med omlægningen af Artillerivej. I sammenhæng med omlægning og trafiksanering af Artillerivej, bør det overvejes, om kommunen skal overtage Artillerivej i sin fulde udstrækning til offentlig vej.
I forbindelse med Kommuneplan 2005 har Økonomiforvaltningen udarbejdet en nøgletalsbaseret kommunaløkonomisk konsekvensmodel, som kan beregne kommunale indtægter og udgifter i forbindelse med større nye byudviklingsområder. Foreløbige beregninger peger på, at i kommuneplanens periode (2005-17) vil en byudvikling af Artillerivej Syd, eksklusive vejomlægning af den sydlige del af Artillerivej, trafiksanering af Ørestads Boulevard og den nordlige del af Artillerivej, men inklusive daginstitutioner, give en kommunal merindtægt på ca. 75 mio. kr.
I perioden 2005-12 vil de akkumulerede indtægter og udgifter være neutrale, mens indtægterne i sidste halvdel af planperioden vil stige til føromtalte 75 mio. kr.
Det er desuden undersøgt, hvilke indtægter, ejendomsskatter, grundskyld mv. alene vil indbringe, og ifølge modellen, vil de akkumulerede ekstraindtægter i planperioden være på 205 mio. kr. Igen er det sidst i perioden, de største indtægter ligger.
Såfremt udvalgene tiltræder intentionerne i redegørelsen, er det hensigten at præsentere de øvrige grundejere inden for lokalplanområdet for overvejelserne til omdannelse, herunder forslag til retningslinier for lokalplanarbejdet for at orientere om de enkeltes rettigheder og med henblik på om muligt at opnå tilslutning til forslaget.
Det er med forbehold for udvalgenes behandling og drøftelserne med grundejerne samt den videre bearbejdning af planforslagene sigtet, at forslag til lokalplan samt kommuneplantillæg kan forelægges Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen inden sommerferien og offentlig høring i juli-september 2005.
SAGSBESKRIVELSE
Som en del af den samlede byomdannelse i Sydhavnen foreslår forvaltningerne at igangsætte udarbejdelsen af et plangrundlag for "Artillerivej Syd"-området.
Det ca. 16 ha store område, der rummer ca. 88.000 m2 etageareal i bygninger af forskellig alder og udformning, anvendes i dag overvejende til industri- og lagervirksomhed mv., jf. bilag 1. Området fremstår tilfældigt udbygget, og en del ejendomme og bygninger er ubenyttede. Forvaltningerne har haft flere henvendelser fra grundejere i området, der ønsker at udnytte deres ejendomme til boligformål og serviceerhverv i overensstemmelse med kommuneplanens rammer.
Tre af de større grundejere i området NCC Property Development A/S, Københavns Havn og Nordkranen A/S/The Carlyle Group, herefter "de 3 grundejere", har på grundlag af et gennemført parallelopdrag udarbejdet et idéforslag til strukturplan. De overordnede strukturerende elementer i forslaget er omlægning af Artillerivej, etablering af en større kanal centralt i området, disponering af en afskærmende bebyggelse mod Artillerivej samt etablering af en sammenhængende promenade og en forsænket træbrygge langs havnen. Bebyggelsen består af rækkehuse, strand- og havneboliger i op til 3½ etager vekslende med enkeltstående og grupperede fritliggende bygninger med bygningshøjder på 20 – 40 m. Økonomiforvaltningens 8. kontor og Plan & Arkitektur har fungeret som rådgivere for dette arbejde.
På baggrund af de kommuneplanmæssige rammer, en vurdering af trafik- og miljøforhold samt de 3 grundejeres strukturskitse foreslår forvaltningerne i afsnittet "Forslag til plangrundlag" overordnede retningslinier for det kommende planarbejde. Retningslinierne indebærer, at der sideløbende med tilvejebringelse af lokalplan tilvejebringes et tillæg til Kommuneplan 2001.
Planforhold
Kommuneplanforhold
Artillerivej Syd er i Kommuneplan 2001 opdelt i to områder. Området mellem gaden Islands Brygge og Havnen er fastlagt til boliger med en maksimal bebyggelsesprocent på 110. Det øvrige planområde er fastlagt til boliger og serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 og med særlig bestemmelse om, at boligandelen skal udgøre 75 pct. af det samlede etageareal. I begge områder skal parkeringsdækningen være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal, og friarealet skal være af størrelsesordenen 60 pct. af boligetagearealet og 15 pct. af erhvervsetagearealet. Bebyggelsen må opføres i maksimalt 5 etager ekskl. tagetage. Der er ikke i rammerne for detailhandel fastlagt et lokalt centerområde.
Området er
udpeget som et af udviklingsområderne i "Fremtidens København og københavnere",
Kommuneplanstrategi 2004, og indgår i en byudviklingsstrategi for Sydhavnen og
Islands Brygge i forbindelse med udarbejdelse af Kommuneplan 2005. Forvaltningerne
foreslår, at byomdannelsen af Artillerivej Syd-området sker som en miljømæssig
"frontlinieindsats", og at de miljø- og energimæssige krav, der gælder for
kommunalt støttet miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri, derfor også
betragtes som minimumskrav til de byomdannelsesaktiviteter, der forestår i området.
Dette søges sikret gennem en løbende dialog med bygherrerne.
Byomdannelsen
i Sydhavnen omfatter, foruden den planlagte og delvis gennemførte fornyelse af
Havnestad og Kalvebod Brygge, byudviklingsområderne Havneholmen, Enghave Brygge
og ikke mindst Teglværkshavnen på den anden side af Havnen. Herudover indgår havneløbet
og Amager Fælled med omfattende muligheder for rekreativ udnyttelse i
grundlaget for byomdannelse.
På Havneholmen,
der sammen med Kalvebod Brygge syd for Bernstoffsgade, indgår i lokalplanen for
"Fisketorvet", kan der opføres knap 140.000 m2 bebyggelse svarende til en
bebyggelsesprocent på 150. Bebyggelsen må generelt opføres i højst 6½ etage,
men med mulighed for op til henholdsvis 10 og 15 etager i særligt udpegede byggefelter.
På
Sluseholmen er den maksimale bebyggelsesprocent ligeledes 150. Bebyggelsen må opføres
i 4-7 etager.
I Havnestad
er den maksimale bebyggelsesprocent 110 med mulighed for generelt at bygge i op
til 6½ etager. Der er meddelt dispensationer, der muliggør boligbebyggelse i 7½
etage indenfor de fastsatte maksimale bygningshøjder på 25 og 27 m. Herudover
er 2 bevarede siloer med bygningshøjder på henholdsvis knap 40 m og 55 m i
lokalplanen tilladt ombygget til boliger, og der er givet dispensation til et punkthus
med en bygningshøjde på 29 m.
Enghave
Brygge er i forslag til Kommuneplan 2005 fastlagt til boliger med særlig
bestemmelse om, at den nordlige del kan udbygges i 1. del af planperioden, og
den sydlige del i 2. del af planperioden. Bebyggelsesregulerende bestemmelser
for boliganvendelsen fastlægges i den videre planlægning.
Amager Fælled og havnen.
For Amager Fælled er der i 2004 vedtaget en revision af plejeplanen fra 1999. I den reviderede plejeplan fastholdes områderne mellem Lossepladsvej og havnen til intensive rekreative formål med nyttehaver, idrætsanlæg og maritime anlæg omgivet af naturprægede udsigtskiler og stier, der sammenbinder området med havneløbet og Kalvebod Fælled og via broen til Fisketorvet med byudviklingsområderne på Sjællandssiden. Skur- og stadepladsområdet Nokken forventes indtil videre fastholdt i sin nuværende karakter. Langs havnen fortsætter lokalplanområdet over i et fritidsområde med maritime aktiviteter ned mod Sjællandsbroen.
Byrumshandlingsplan
For at
sikre, at der sættes fokus på udvikling af
byens rum, har Bygge- og Teknikforvaltningen
udarbejdet et oplæg til en byrumshandlingsplan, der skal være grundlaget for en
helhedsorienteret indsats for at forbedre de københavnske byrum sammen med den
vedtagne parkpolitik, som forholder sig til byens rekreative parkstruktur i
øvrigt.
Byrumshandlingsplanen
fokuserer på de urbane byrum med strøggader, forbindelser, opholdspladser og
fodgængerarealer og foreslår en anderledes udformning af byrummene med nye
muligheder for udfoldelse, fleksibilitet og foranderlighed.
Oplæg hertil er forelagt Bygge- og Teknikudvalget, og en indstilling påregnes fremlagt i løbet af foråret.
Nærværende redegørelse er udarbejdet samtidig med oplægget til byrumshandlingsplan, mens en del af plangrundlaget bygger på overvejelser, der er ældre. Forvaltningen har løbende søgt at kvalificere redegørelsen ved at inddrage denne nye, oparbejdede viden om byliv og byrum. I det videre forløb vil forvaltningen yderligere inddrage dette således, at disse aspekter styrkes ved udarbejdelsen af lokalplanforslaget. I fremtidige opgaver vil forvaltningen – i tråd med hensigterne med oplæg til byrumshandlingsplanen – lade hensynet til det fremtidige byliv og dermed placering og udformning af de fremtidige byrum indgå tidligt i processen.
Gældende lokalplaner
Lokalplan nr. 87-1 "Drechselsgade" fastlægger karreen begrænset af Drechselsgade, Artillerivej, Thorvald Borgs Gade og Islands Brygge til erhvervsformål, herunder lettere industri og serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 110.
Lokalplan nr. 172 "Thorvald Borgs Gade" har til formål at opretholde området begrænset af Thorvald Borgs Gade, Artillerivej, parcel af umatr. areal Eksercerpladsen København, og Islands Brygge til erhvervsformål, herunder lettere industri med tilhørende administration. Den maksimale bebyggelsesprocent er 110.
Planområdet grænser mod nord op til Havnestad, der er omfattet af lokalplan nr. 303-1 "Islands Brygge Syd" plus forslag til tillæg nr. 2.
De gældende lokalplaner er vist på bilag 2.
Aktuelle ejerforhold
Artillerivej Syd er karakteriseret ved en stor ejerkreds. Københavns Havn, Nordkranen A/S/ The Carlyle Group og NCC ejer til sammen 64.000 m2, svarende til knap 38 pct. af det samlede grundareal på knap 167.000 m2. Vejarealerne, der udgør ca. 35.000 m2, ejes af et vejlaug bestående af grundejere. Den resterende del af planområdet er opdelt i overvejende mindre ejendomme fordelt på godt 20 ejere - både de 3 grundejere og andre er aktive omkring opkøb af ejendomme.
Bygningerne på ejendommene matr.nr. 121, 122,
133 og 165 Eksercerpladsen, København, er af nyere dato/nyligt ombygget og må
forudses bevaret. Bygningerne på matr.nr. 121 og 122 ibid. er opført i
1960'erne og er sunde og solide. Ejendommen matr.nr. 121 ibid. med knap 23.000
m2 bebyggelse på en knap 9.000 m2 stor grund er i 2003 erhvervet af
investeringsselskabet A-huset Invest A/S med henblik på ombygning til bl.a.
boliger. Bygningen på matr.nr. 122 ibid. med ca. 17.500 m2 etageareal på en godt 5.000 m2 stor grund ejes af Københavns Kommune og
benyttes af Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen. Der er ikke aktuelle planer
om ændringer af bebyggelsen. Et tidligere tæppelager på ejendommen
matr.nr. 133 ibid. er under ombygning til supermarked, og KFUM har i 2001
opført et kollegium for hjemløse på matr.nr. 165 ibid. med plads til 48 beboere
som erstatning for et herberg, der lå på den tidligere sojakagefabriks grund
(Havnestad).
I området mellem gaden Islands Brygge og Artillerivej er der, foruden større og mindre industri- og transportvirksomheder, en bowlingbane og et marskandiserudsalg.
Området øst for Artillerivej er præget af nyere virksomheder, bl.a. et bageri og diverse værksteder foruden KFUMs kollegium.
Det gælder hovedparten
af de eksisterende virksomheder, at de bygningsmæssigt er vanskeligt forenelige
med de rammer for området, som Kommuneplan 2001 sætter, samt for de visioner,
der er indeholdt i Kommuneplanstrategi 2004.
Planlægningsprocessen kompliceres af, at flere af virksomhedsejerne må forventes at have et ønske om at forblive i området i en årrække.
De 3 grundejeres forslag til strukturplan
NCC Property Development A/S, Københavns Havn og Nordkranen A/S/The Carlyle Group, ejer ejendommene matr.nr. 72, 82, 83, 111, 117, 118 og 184 Eksercerpladsen, København, jf. bilag 2.
De 3 grundejere bad i juni 2004 tre arkitektteams hver bestående af en dansk og en udenlandsk tegnestue om at komme med bud på en overordnet idé for udbygning af Artillerivej Syd. Grundejerne valgte i september 2004 at hyre det henholdsvis danske og hollandske arkitektfirma PLOT og West 8 til at bearbejde og detaljere deres idéforslag til strukturplan med henblik på, at forslaget kan danne oplæg til det kommende planarbejde.
PLOT/West 8 beskriver idéforslaget således:
"Det er udgangspunktet, at Artillerivej Syd ved en unik
placering mellem Københavns Havn og Amager Fælled skal skabe det bedste
udgangspunkt for udbygningen af et nyt attraktivt, spændende og levende
bykvart
er i København, et bykvarter med rod i kvaliteterne fra allerede kendte
og epokegørende københavnske bykvarterer.
Islands Brygge Syd skal udvikles til et bykvarter med
boliger, serviceerhverv og kulturelle institutioner på en sådan måde, at de
forskellige funktioner understøtter hinanden og skaber liv, trivsel og tryghed.
Den nye byudvikling skal tage udgangspunkt i en blanding mellem nyt og
eksisterende byggeri - en byudvikling med store arkitektoniske kvaliteter som
spænder i skala fra rækkehusbyggerier til etagebyggeri.
Islands Brygge Syd definerer også afslutningen af den
sydlige del af Københavns Havn mod Amager Fælled. Hovedideen er at markere
overgangene mellem havn/by og de landskabelige elementer på Amager Fælled
tydeligt i den nye bydel. Denne overgang er inspirationen til at placere det
markante og attraktive offentlige rum, den kunstigt anlagte kanal, med et
sydvendt strandanlæg. Kanalen skal forbinde havnen med Amager Fælled, og bliver
en forlængelse af havnefronten på Island Brygge med dennes funktioner og
faciliteter.
Kanalen deler området i to kvarterer med hver sin
identitet, henholdsvis nord og syd for den anlagte kanal.
Den nordlige bydel bliver den mere bymæssige del, der
forholder sig til resten af Islands Brygges tætte bebyggelsesstruktur og til
dels den gamle industrihavns skala. Den nordlige bydel afsluttes mod den nye
kanal med et stort offentligt tilgængeligt strandanlæg, til glæde ikke alene
for bydelens beboere, men som et attraktivt tilbud for Københavns borgere også.
Området syd for den nye kanal er den "organisk"
organiserede bydel med primært lave bebyggelser, der relaterer sig til skalaen
på Amager Fælled og området omkring Nokken. Området skal opleves som en synlig
grøn overgang til Amager Fælled. Et afgørende element er at afslutte denne del
af København mod syd med 3 mere markante bygningsværker, som ikke alene skaber
ryg i bydelen, men også danner den samlede nye bydels vartegn ved ankomsten fra
syd.
Særlige bebyggelsestyper og tætheden i den nye bydel er
helt essentiel for at opnå en bymæssighed, der skaber liv i bydelen og dets
offentlige rum. Det er helt afgørende at skabe byrum med en tæthed, spænding og
intensitet, faciliteter og liv som i de eksisterende københavnske bykvarterer,
som er inspirationskilder, og hvor disse bymæssige kvaliteter er dokumenterede.
Den nye bydel tilbyder boliger til mennesker med meget
forskellige behov og økonomisk formåen. Bydelen tilbyder lejligheder med
storslået udsigt over Københavns Havn og Amager Fælled mod øst og syd,
by-rækkehuse som kendes fra de karakterfulde og attraktive bykvarterer som
f.eks. Kartoffelrækkerne, Lægeforeningsboligerne og Brumleby m.fl., strand- og
havneboliger placeret i tæt kontakt med vand, boliger med små atelierer eller
små værksteder, kontorer og mindre serviceerhverv, atelierer og butikker.
Ved at skabe en ny bydel med bygningsanlæg, faciliteter og attraktive, levende byrum med høj brugsværdi og arkitektonisk kvalitet, ønskes tiltrukket en bred befolkningssammensætning, som gennem deres ønsker om at bo, leve og arbejde her, kan udfylde de nye udfordrende rammer og gennem deres tilstedeværelse og anvendelse af området skabe det liv, som skal gøre denne bydel epokegørende for sin tid."
Illustrationen på bilag
3 rummer i alt 217.000 m2
etageareal svarende til en bebyggelsesprocent på 130. Rækkehuse, strand-
og havneboliger udgør ca. 90.000 m2. Til friarealet er medregnet
taghaver, tagterrasser og altaner. 75 pct. af parkeringsdækningen er etableret
i konstruktion.
Anmodning om udarbejdelse af plangrundlag
NCC Property Development A/S har med brev af 3. februar 2005 på vegne af de 3 grundejere og på baggrund af den foreliggende strukturskitse anmodet om udarbejdelse af et plangrundlag med følgende indhold:
"Området fastlægges til blandet bolig- og erhvervsområde med en boligandel på op til 100 % boliger, dog minimum 50 %, og resten erhverv, herunder serviceerhverv og detailhandel. Formålet er at skabe størst mulig fleksibilitet i forhold til udviklingen af området og dermed større sikkerhed for planens realisering.
Der fastlægges en rummelighed for detailhandel på op til 10.000 m2. Denne rummelighed skal ses i lyset af, at der i Havnestad alene er realiseret ca. 1.000 m2 butik, og at der allerede er stor efterspørgsel efter yderligere butikker.
Med udgangspunkt i strukturskitsen fastlægges en principiel bebyggelsesplan, som skal sikre principperne i det ansøgte forslag. Det er væsentligt, at lokalplanens bestemmelser om bebyggelsesplanen alene er principielle således, at der er åbnet mulighed for ad hoc udvikling og tilpasning af bebyggelsesstrukturen inden for de enkelte delområder, herunder for efterfølgende endelig placering af de høje bygninger.
For at opnå de ønskede bymæssige kvaliteter og for at kunne gennemføre de store værdiskabende elementer i form af kanalen og omlægning af Artillerivej foreslås den maksimale bebyggelsesprocent hævet til 130 for området som helhed, samt for de enkelte delområder som helhed. Fastsættelse af en samlet bebyggelsesprocent inden for de enkelte delområder er en væsentlig forudsætning for realiseringen af planen. Bebyggelsesprocenten fastsættes på grundlag af det samlede lokalplanområde, inkl. vejarealer inden for området.
Bebyggelsesprocenten for ejendommene matr. nr. 121 og 122 Eksercerpladsen, hvis eksisterende bebyggelse bevares, fastsættes til 130 svarende til bebyggelsesprocenten for det samlede område som helhed således, at ejendommene ikke påvirker bebyggelsesprocenten for den øvrige del af lokalplanområdet.
Nielsen & Schmidt-siloen anvendes til kulturelle formål eller boligformål. Anvendes siloen til boligformål skal bebyggelsesprocenten på 130 for delområdet som helhed overholdes. Anvendes siloen til kulturelle formål medregnes den ikke i bebyggelsesprocenten.
Ny bebyggelse ka n opføres i højder på op til 40 m.
Der fastsættes bestemmelser om oprettelse af en grundejerforening med ansvar for at forestå etablering, drift og vedligeholdelse af de i lokalplanen indeholdte fællesanlæg."
Da udviklingen af delområdet øst for Artillerivej på grund af eksisterende anvendelse først forventes igangsat om en årrække anbefales det, at kommunen for at sikre størst mulig fleksibilitet overvejer, hvorvidt der bør udarbejdes lokalplan for områderne vest for Artillerivej og alene rammelokalplan for området øst for Artillerivej.
I
grundejernes økonomiske kalkulationer over etablering af kanalen som skitseret
indgår, at ca. 77.000 m3 fyldmateriale, der skal opgraves og
bortkøres fra lokalplanområdet, kan som kerne i støjvolde langs Lossepladsvej
tæt på området. Kildeforurening vil blive opgravet og bortkørt til depot af den
enkelte grundejer forud for etablering af kanalen.
Grundejerne anfører, at anmodningen om
etablering af et depot således ikke er til forurenet jord men oprindeligt
fyldjord og kloaksediment fra det tidligere kommunale udløb inden for det
oprindelige lossepladsområde. En sådan foranstaltning forudsætter imidlertid,
at grundejeren kan dokumentere, at den angivne jord kan klassificeres som ren
jord, da der alene modtages ren jord til afdækning på de fredede naturarealer
af hensyn til den kommende rekreative anvendelse.
Trafikforhold
Intern trafikbetjening
Af hensyn til trafikafvikling og støjbeskyttelse af lokalplanområdet bør der etableres så få vejadgange fra Artillerivej som muligt. En enkelt adgangsvej herfra kombineret med tilkørsel ad gaden Islands Brygge vurderes at være nok til betjening af området.
De øvrige interne veje anbefales fastlagt som stilleveje/sivegader sådan, at de i størst mulig omfang kan imødekomme intentionen om området som et attraktivt cykel- og fodgængerområde. Dette vil også være hensigtsmæssigt af hensyn til områdets placering som bindeled mellem Havnestad og de intensive rekreative anlæg på fælleden og langs havneløbet.
For at give en attraktiv afrunding på byudviklingen på Islands Brygge og reducere støjbelastning i selve lokalplanområdet er det foreslået, at der oprettes et vejlaug, som finansierer anlæg og omlægning af vejene internt i lokalplanområdet samt en forlægning af Artillerivej. Det forudsættes, at forlægningen finansieres af grundejerne, og at det som udgangspunkt ikke udløser krav om yderligere kommunale driftsmidler, da der samtidig vil ske en nedlæggelse af en del af Lossepladsvej som offentlig vej.
Overordnet trafikal betjening
Området betjenes af fordelingsgaderne Artillerivej/Lossepladsvej. Kollektiv trafikbetjening baseres på busbetjening. Rutejusteringer ved f.eks. forlængelse af linie 40 til Bellacenter og Ørestad overvejes sammen med HUR. På grund af nærheden til det overordnede motorvejsnet må det forventes at området vil være attraktivt for bilende pendlere. Der forventes samtidig en ret stor cykelandel, da området bliver velforsynet med attraktive cykelforbindelser også over havnen.
Trafikmængderne på Artillerivej/Lossepladsvej forventes at stige fra de nuværende ca. 13.000 til 26 - 28.000 biler i døgnet alene i kraft af udbygning på Islands Brygge. Derudover er det sandsynligt, at en udbygning af Nordøstamager vil få som konsekvens, at trafikmængderne stiger yderligere. Da vejstrækningen samtidig benyttes meget af lastbiler og fortsat må forventes busbetjent, er der risiko for en stor andel af tung trafik. Det må derfor indtil videre forventes, at trafikmængderne bliver mellem 26.000 og 28.000 biler, med en tung trafikandel mellem 4 og 7 %.
En sådan stigning, forudsætter, at der for at færdiggøre byudviklingen på Islands Brygge sker en omlægning af trafikken på Artillerivej, støjafskærmning og en trafiksikring af vejen af hensyn til beboernes adgang til skole, daginstitutioner og rekreative områder på østsiden af vejen.
Herudover vil områdets attraktion som boligområde være afhængig af, om man kan reducere støjgenerne fra den overordnede trafik. Omlægninger af vejen i sin fulde udstrækning forudsætter en væsentlig kommunal medfinansiering og en overtagelse af Artillerivej til offentlig vej bør overvejes, da kommunen i forvejen er grundejer på en væsentlig del af strækningen, og vejen forudsættes anvendt til kollektiv trafik med busser.
Derudover er det sandsynligt, at en udbygning af Nordøstamager vil få som konsekvens, at trafikmængderne stiger yderligere i området.
Ved at forbinde Amager Boulevard mere direkte med Ørestads Boulevard, lukke Artillerivej nord for Njalsgade og etablere en kraftig hastighedsdæmpning af Artillerivej syd for Njalsgade samtidig med forbedringer af kapaciteten i Ørestads Boulevard, kan trafikken på Artillerivej reduceres i hele dens udstrækning. De tre rundkørsler på Ørestads Boulevard må for at øge kapaciteten ombygges til signalregulerede kryds med to gennemgående spor gennem krydset, samt højre- og venstresvingsbaner. Strækningerne mellem krydsene ombygges ikke og vil fortsat henligge i to spor.
Ved på denne måde at gøre Ørestads Boulevard mere attraktiv for trafikanter med mål i den nordlige ende af Islands Brygge (nord for Njalsgade), skønnes det, at trafikken på Artillerivej kan reduceres til mellem 10 og 15.000 biler i døgnet, jf. bilag 4, mens trafikken på Ørestads Boulevard vil stige til omkring 25.000 biler i døgnet. Der er således tale om en flytning af de trafikale støjproblemer, som forudsætter, at eventuelle boliger langs Ørestads Boulevard afskærmes mod støj.
Det er forvaltningens vurdering, at ombygningen af Ørestads Boulevard ligger inden for Ørestadslovens rammer men vil kræve en screening for, om ombygningen er VVM-pligtig. Herudover skal der dispenseres fra lokalplan nr. 301-1, 2, 3 & 4 "Ørestad Nord", der fastlægger Ørestads Boulevard på den nordlige strækning som 2-sporet vej med tre rundkørsler.
Disse løsningsmuligheder vil blive undersøgt nærmere sideløbende med det videre planarbejde.
En yderligere fredeliggørelse af Artillerivej og omlægning af trafikken på Amager vil kunne opnås ved at anlægge en helt ny vej fra Ørestads Boulevard tværs over Amager Fælled og videre langs vestsiden af kolonihaverne ved Havnestad frem til Lossepladsvej. Denne løsning er ud fra en trafikal betragtning den mest ideelle, men er i strid med Naturklagenævnets afgørelse om fredning af Amager Fælled, som må opfattes som endelig. Vejen kræver et så omfattende indgreb i Amager Fælled, at dette efter forvaltningens vurdering forudsætter en delvis ophævelse af fredningen ved lov. Alternativt kunne Ørestads Boulevard udvides til fulde 4 spor.
Vejinvesteringer i denne skala vil have effekt på store dele af det overordnede vejsystem og skal derfor overvejes i et langsigtet perspektiv, der også omfatter fuld udbygning af Ørestad, Nordøstamager og eventuel havnetunnelforbindelse. For at sikre en så glidende trafikafvikling som muligt anbefales Artillerivej inden for lokalplanområdet udrettet som foreslået, og der bør etableres så få ind- og udkørsler som muligt. De indkørsler, der skal etableres, sikres med lysregulering.
Jorddeponering på Amager Fælled
Grundejerne har et ønske om, at jorden fra udgravning af den foreslåede kanal kan anvendes til terrænbearbejdning på Amager Fælled/Kalvebodkilen. Dette kan alene ske under forudsætning af, at jorden er dokumenteret ren. På Amager Fælled og Kalvebod Fælled skal den flade eng- og fælledkarakter imidlertid fastholdes, og i fredning samt udviklings- og plejeplan er der udover de etablerede udsigtshøje alene mulighed for at etablere relativt lave støjvolde og en afdækning med op til 50 – 100 cm ren jord, blandt andet i forbindelse med anlæggelse af campingplads og golfbane. Det forudsættes, at disse anlæg og jordafdækning afstemmes med tidsplaner for anlæggelse af de ønskede rekreative anlæg.
Landskabelig bearbejdning af Artillerivej/Lossepladsvej
I forbindelse med Artillerivej/Lossepladsvej er det i forhold til plejeplanen muligt at afskærme fælleden med støjvolde. Dette vil tillige give mulighed for at indpasse stiovergange som broløsninger. I det kommende forløb anbefales denne løsning kvalificeret med et skitseforslag, der beskriver den landskabelige indpasning.
Miljøforhold
Områdets karakter og miljømæssige tilstand
Miljøforholdene i området
er påvirkede af områdets forhistorie, af de tidligere og nuværende industri- og
erhvervsvirksomheder og af den gennemkørende og lokale trafik.
Der er tale om et
oprindeligt lavvandet området, som blev opfyldt gennem 1920-erne og 1930-erne.
Området grænser op til Amager Fælled, som var losseplads frem til 1974. Dette
område er stærkt forurenet og kortlagt på vidensniveau 2. Efter opfyldningen
har størstedelen af ovennævnte område været udlagt til industriområde. Langs
den vestlige del af området op til Amager Fælled er der konstateret kviksølvforurenet
grundvand.
Langs havnekajen på den
sydlige del ligger flere ro- og sejlklubber, hvor der ikke har været industrielle
aktiviteter. Mellem disse og Nokken syd for, har der derimod været mindre
virksomheder - heriblandt autoværksteder.
Islands Brygge Syd huser
endnu en del mindre virksomheder indenfor flere brancher. Der ligger et stort
garageanlæg for busser, flere autolakerere, et bageri, bogtrykkere, en
antikvitetshandlende og en række andre småvirksomheder. Der har tidligere
ligget større mere industriprægede virksomheder, men de er nu nedlagte eller på
vej mod nedlæggelse.
Jord- og grundvandsforurening
Miljøkontrollen har
kendskab til forurening på en række konkrete adresser. For de øvrige adresser i
området er Miljøkontrollen ikke i besiddelse af konkret viden om forurening af
jorden eller grundvandet, men det fremhæves, at der er tale om et industriområde,
hvor der har været en række industrielle aktiviteter, som kan have medført forurening
af jord eller grundvand.
Adresser med kendt forurening, jf. bilag 5:
Islands Brygge 91-93,
matr. nr. 115 EK: Der er på adressen foretaget oprensning af jordforureningen
efter de industrielle aktiviteter, og i øjeblikket foregår der oprensning af
grundvandsforureningen.
Islands Brygge 97, matr. nr. 119 EK: Arealet er kortlagt på vidensniveau 2. Ved en forureningsundersøgelse er der konstateret forurening med smøreolier og tjærestoffer, idet der tidligere har været et depot for smøreolie samt et benzintankanlæg.
Artillerivej 151, matr.
nr. 133 EK: Langs den vestlige del af grunden er der tidligere udledt stærkt
kviksølvforurenet grundvand.
Artillerivej 154, matr.
nr. 184 EK: På denne adresse har ligget HT's garageanlæg, hvor der er foret
aget
en forureningsundersøgelse, der påviste meget forurening med primært tunge
olier. Denne ejendom ejes af NCC.
August Gardes Vej 7, matr.
nr. 164 EK: Arealet er kortlagt på vidensniveau 2. Der er på ejendommen påvist
kraftig forurening med krom efter en lækage fra et betonkar i maj 2001. Der er
efterfølgende etableret boringer på arealet med henblik på afklaring af
forureningsforholdene. Der er siden maj 2001 opsamlet ca. 10 m3 forurenet grundvand, som er
strømmet tilbage til betonkarret. Sidste analyser af grundvandet viste et
indhold af krom på 118 mg/l. Kvalitetskriteriet for grundvand for indhold af
total-krom er på 25 µg/l i henhold til Miljøstyrelsens vejledning.
August Gardes Vej 13, matr. nr. 165 EK: Arealet er kortlagt på vidensniveau 2. Ved en forureningsundersøgelse i 2001 blev der konstateret kraftig jordforurening i de øverste 3 meter i lossepladsfyldlagene, idet der er tale om en tidligere losseplads. Jordforureningen omfatter bl.a. tungmetallerne nikkel, bly, zink og kviksølv samt olieforurening med benz(a)pyren/PAH'er og tungere olie. Samtlige forureningskomponenter overskrider de vejledende jordkvalitetskriterier for ren jord.
Generelt
Med områdets forhistorie og de forureninger, der kendes, må det forudses, at der i forbindelse med en byomdannelses- og byggeaktiviteter samt etablering af nye vandområder og øvrige rekreative arealer indenfor området vil opstå behov for fjernelse af forurenet jord, oppumpning af forurenet grundvand eller konkret afværgeforanstaltninger i forbindelse med byggeri og anlægsarbejder.
De eksisterende
virksomheder afkaster en række afstandskrav. Miljøkontrollen er ved at opdatere
en oversigt herover, som primært vurderes at omhandle ca. 4 trafikcentraler og
autolakerere med afstandskrav på 100 – 150 m til forureningsfølsom anvendelse,
jf. bilag5.
Trafikstøj
Trafikken på Artillerivej/Lossepladsvej forventes som tidligere beskrevet at kunne stige til omkring 26.000 biler i døgnet. Forholdsvis store områder langs vejen er beregnet at blive belastet med mere end 65 dB(A) på facaden.
Ved gennemførelse af den i afsnittet "Overordnet trafikal betjening" skitserede trafikløsning reduceres trafikken på Artillerivej langs det aktuelle område til 10-15.000 biler i døgnet, og vejstøjniveauet er beregnet til 60-65 dB(A) i vejkant. Miljøkontrollen skønner på baggrund heraf, at det i så fald formentlig vil være muligt at opføre boliger langs Artillerivej uden at foretage særlige støjdæmpende foranstaltninger. Til gengæld bliver der behov for støjdæmpning af eventuelle boliger langs Ørestads Boulevard, som følge af flytningen af trafik hertil.
Badning i den nye kanal
I
forbindelse med byudviklingen er det foreslået, at der etableres en kanal med
et strandprofil, der muliggør badning.
Vandkvaliteten
i Københavns Havn er undersøgt grundigt i forbindelse med etablering af
havnebadene ved Islands Brygge og Havneholmen. Af disse undersøgelser fremgår,
at det er nødvendigt at have et varslingssystem for vandkvaliteten, der er
operationelt i hele badesæsonen. Varslingssystemet bruges til at varsle
vandkvaliteten i forbindelse med overløb fra kloakkerne i tilfælde af kraftig regn.
Ønskes der etableret nye vandområder, hvor der skal kunne bades, er det
nødvendigt, at varslingssystemet udvides til at omfatte disse områder.
Der er
behov for at foretage en nøjere vurdering af mulighederne for at udlægge kanalen
til badning. Årsagen er, at der i forbindelse med det kommende
EU-badevandsdirektiv vil blive sat en grænse for, hvor længe
badevandskvaliteten må være uacceptabel i badeområder. I en eventuel, kommende
kanal i Sydhavnen vil vandets opholdstid, medmindre der etableres særlige
pumpeforanstaltninger, være væsentlig længere end i havnens hovedløb, og
indtrængt forurenet vand fra de tilgrænsende opfyldte landarealer vil derfor
påvirke vandkvaliteten i længere tid her end i hovedløbet.
Etablering
af et skrånende strandprofil kan medføre opskyl af affald og ålegræs fra
havnen, der kan medføre lugtgener. Der kan derfor blive behov for løbende
fjernelse af opskyllet materiale ved stranden. Etableres kanalen uden en
strand, viser erfaringen fra andre dele af havnen, at der vil være et behov for
løbende fjernelse af affald fra vandoverfladen.
Såfremt
den nye kanal skal sikres et vandskifte, der skaber basis for en tilfredsstillende
biologisk og hygiejnisk vandkvalitet, er det formodentlig nødvendigt at indpumpe
vand fra Havnen til den inderste del af kanalen, således at der sikres en generelt
udadgående vandbevægelse gennem kanalen.
Deponering af jord
Mulighederne
for eventuelt at anvende opgravet fyldjord fra lokalplanområdet som "kerne" i
støjvolde langs Lossepladsvej er begrænset af jordens kvalitet, fredningen og
plejeplanens forudsætninger for voldenes størrelse. Kommunen skal have sikkerhed
for, at den jord, der anvendes på fælleden, er ren og ikke indeholder mobile forureningskomponenter.
Uanset, at de enkelte grundejere i området opgraver og fjerner særlig (lokalt)
forurenet jord, og at der derfor alene påtænkes anvendt oprindeligt "fyldjord",
så er der ikke sikkerhed for, at den jord, der agtes anvendt i støjvoldene ikke
indeholder forureningskomponenter. Det må derfor med prøver af denne jord
godtgøres, at den er uforurenet og ikke indeholder mobile forureningskomponenter.
Miljøkontrollens eventuelle tillade
lse til den påtænkte anvendelse vil afhænge
af en konkret miljømæssig risikovurdering af resultaterne af jordanalyserne.
Forslag til plangrundlag
Forvaltningerne finder, at planområdet med sin beliggenhed mellem Havnen og Amager Fælled/Nokken og i direkte forlængelse af byudviklingsområdet Havnestad (Islands Brygge Syd) kan udbygges til et meget attraktivt byområde med overvejende boliger med udgangspunkt i Kommuneplan 2001, de 3 grundejeres strukturskitse samt de anførte forhold omkring trafik, rekreative forhold og miljø.
Strukturskitsen skal forinden bearbejdes yderligere i relation til de skitserede bybygningsmæssige intentioner med henblik på at sikre en høj arkitektonisk kvalitet i det samlede område såvel som i det enkelte byggeri og det enkelte byrum, idet der ved udformning og indretning af veje mv. samt ubebyggede arealer tages udgangspunkt i intentionerne Handlingsplan for Københavns byrum.
Det overvejes at lade lokalplanen omfatte bådklubarealerne langs Havnen, der indgår i et O1-område, bl.a. for at muliggøre mindre reguleringer af de eksisterende forhold, eksempelvis omlægning af gaden Islands Brygge, indretning af en promenade langs vandet og etablering af flere adgange på tværs til vandet.
Forslag til overordnede principper for områdets udbygning er angivet på bilag 6, og på bilag 7 ses en illustration af det udbyggede område i sammenhæng med de øvrige byudviklingsområder i Sydhavnen.
Anvendelse
Bestemmelserne i Kommuneplan 2001 for størstedelen af området om, at 75 pct. af etagearealet skal anvendes til boliger, ses fortsat at være hensigtsmæssig. Som et område med stort rekreativt potentiale og opland er området velegnet til boliger. En udnyttelse af området med 100 pct. boliger, som ønsket muliggjort af de 3 grundejere, giver imidlertid ikke det liv og den variation, der må anses for ønskelig i et nyt bykvarter med den aktuelle beliggenhed og karakter.
Det skal derfor foreslås, at boligandelen fastsættes til 75 – 85 pct. under forudsætning af, at trafikstøjbelastningen fra Artillerivej reduceres som beskrevet således, at der kan opføres boliger langs Artillerivej.
Bebyggelserne på matr.nr. 121 og 122 ibid. vil lægge beslag på en stor del af byggeretten i bykvarteret, hvis de skal medregnes i en bebyggelsesprocent på 110. Det påtænkes at udpege de to ejendomme som et underområde med særlige bebyggelsesregulerende bestemmelser, der tager udgangspunkt i de eksisterende bebyggelser. I den forbindelse kan Drechselsgade overvejes nedlagt og fastlagt som rekreativt grønt areal, der indgår i friarealet.
Forvaltningerne finder det vigtigt at sikre en lokal butiksforsyning og foreslår, at der fastlægges et lokalt centerområde med 3.000 m2 butikker. Et væsentligt større butiksareal vurderes ikke at være realistisk, bl.a. på baggrund af nærheden til butikscenteret Fisketorvet og Fields.
Vejforhold
Artillerivej foreslås omlagt som beskrevet ovenfor og fastlagt som fordelingsgade. Hovedadgang til området sker nordfra ad gaden Islands Brygge samt fra en adgangsvej fra Artillerivej. Den viste omlægning af Artillerivej er principiel. Mulighederne for omlægning skal belyses nærmere, herunder hvorledes der bedst muligt tages hensyn til støj, de fredede arealer, KFUM kollegiet og en pumpestation på hjørnet af Artillerivej og August Gardes Vej.
Internt i området fastlægges et net af stillegader, opholds- og legeområder, stier og pladser med prioritering af gående og cyklister. Ved udformning og indretning heraf skal der lægges vægt på, at der skabes byrum, der æstetisk, funktionelt og rekreativt vil understøtte et attraktivt bykvarter med et rigt byliv. Her tænkes bl.a. på, at gaderne i rækkehusområdet, ligesom i Kartoffelrækkerne, indrettes som en udvidet opholdszone for beboerne, og at der spredt i området anlægges pladser af forskellig størrelse og karakter, herunder med attraktive muligheder for ophold, leg og bevægelse.
Byggeret
Den maksimale bebyggelsesprocent foreslås fastlagt til 110 i overensstemmelse med rammerne i Kommuneplan 2001, dog - jf. ovenfor - med særlige bestemmelser vedrørende matr. nr. 121 og 122 ibid. Rummeligheden i området bliver dermed ca. 200.000 m2 etageareal. Erfaringerne fra Havnestad viser, at det ved en bebyggelsesprocent på 110 baseret på det samlede grundareal, inklusiv vejarealer, og en stor boligandel er vanskeligt at opfylde friareal- og parkeringskrav. De foreslåede bebyggelsesstrukturer med overvejende lave bebyggelser gør det endnu vanskeligere, og det må forudses, at en stor andel af parkeringsdækningen skal etableres i konstruktion.
Forvaltningerne
deler ikke grundejernes vurdering af, at en bebyggelsesprocent på 130 er nødvendig
for at opnå de ønskede bymæssige kvaliteter. Den lave bebyggelse omfatter ca.
76.000 m2 etageareal, og
bebyggelsen i randzonen langs Artillerivej ca. 30.000 m2. En ekstra
byggeret ved bebyggelsesprocent 130 på godt 32.000 m2 må primært indpasses
i de ca. 10 høje bygninger, svarende til en forøgelse af disses samlede etageareal
på knap 50 pct. Disse bygninger vurderes dermed at ville blive for dominerende
i bybilledet i forhold til den ønskede variation, jf. nedenfor, og
skyggevirkning og vindforhold forudses at give gener.
Bebyggelsesplan
De kontrastfyldte bybygningsprincipper i de 3 grundejeres strukturskitse er et nyt bud på, hvorledes et boligområde kan gøres blandet og varieret, så enstonighed og ensformighed undgås.
Principperne kan udmøntes i et spændende kvarter med en kombination af det bedste fra det tæt-lave boligkvarter, det urbane bymiljø og det åbne landskab. Kvarteret vil få et bredt udbud af boligtyper og kan byde på det, som efterspørges af mange københavnere, nemlig at bo midt i den pulserende by samtidig med, at der er lys og luft og rekreative udfoldelsesmuligheder i nærområdet.
En plan baseret på disse principper vurderes at rumme store arkitektoniske og rekreative kvaliteter samt en tilstrækkelig fleksibilitet og robusthed, hvilket områdets størrelse og forventede udbygningsperiode gør rimelig.
Der ses pt. en stigende efterspørgsel på nye rækkehuse og tilsvarende. Bl.a. har det været nemt at afhænde boligbebyggelsen "Solstriben" med 60 rækkehuse ved Digevej i Ørestad. En udbygning udelukkende med lave boligbebyggelser vil dog ikke være en optimal udnyttelse af den centrale og meget eksponerede beliggenhed ved Havnen og tæt på City. Netop beliggenheden er baggrunden for, at forvaltningerne finder, at de foreslåede bygninger med højder op til 40 m er et afgørende byarkitektonisk motiv, der i sammenhæng med bebyggelserne på den nordlige del af Kalvebod Brygge, "siloerne" i Havnestad. H.C. Ørstedsværket og det kommende byggeri på Sluseholms-molen vil fremstå som særlige vartegn for Sydhavnen.
For at underbygge strukturen og sikre, at der opnås det ønskede byliv i området, foreslås det at fastlægge stueetagen i dele af bebyggelsen til publikumsorienterede serviceerhverv, herunder butikker, samt andre udadvendte funktioner, jf. bilag 6. Hensigten hermed er, dels at aktivere de to byrum i tilknytning til knudepunkter omkring pladsen ved Drechselsgade og den centrale plads med høje bygninger, dels at modvirke, at boligbebyggelsen langs havnepromenaden og den vestligste del af strandområdet medfører en "privatisering" af disse arealer.
Det er hensigten - for at gøre planen fleksibel - at fastlægge principielle byggefelter for den lave bebyggelse suppleret med ret enkle principper for bebyggelsens udformning. Samtidig hermed er det intentionen, at de 8-900 boliger i den lave bebyggelse skal varieres i såvel udformning som arkitektonisk udtryk.
For at sikre, at de høje bygninger får den tilsigtede høje arkitektoniske kvalitet finder forvaltningen, at der bør fastlægges mere detaljerede bestemmelser om dimensioner, proportioner og udformning for at sikre en byarkitektonisk sammenhæng og en høj arkitektonisk kvalitet. En forudsætning for at kunne fastsætte sådan bestemmelser er en nærmere belysning af de enkelte bygninger, hvilket på nuværende tidspunkt ikke er foretaget konsekvent.
Arealudviklingsrådet ved Københavns Havn A/S har i publikationen "Kulturhistoriske værker i Københavns Havn – et pilotprojekt" fra 2003 udpeget området Islands Brygge 40 – 54, som ejes af Nordkranen/Carlyle, som et historisk havnemiljø, der bør bevares. Bygningerne anføres af have bevaringsinteresse som vartegn for det sydlige Islands Brygge på samme vis som de ombyggede siloer i Havnestad. Det er forvaltningernes vurdering, at de pågældende bygninger ikke er af særlig arkitektonisk værdi, og at de foreslåede kompositioner af nye bygninger i op til 40 m's højde langt stærkere vil markere området i forhold til omgivelserne.
Det foreslås derfor, at kun bebyggelserne på ejendommene matr. 121 og 122 ibid. samt KFUM's kollegium forudsættes bevaret.
Et
supermarked på knap 1.500 m2
er ved at blive indrettet på hjørnet af Artillerivej og Lossepladsvej i
et tidligere tæppelager (matr.nr. 133 ibid.). Den pågældende bygning er en
tidligere lagerhal, der bygningsmæssigt harmonerer dårligt med det tilsigtede
bykvarter. Supermarkedet foreslås derfor genhuset i en af stueetagerne udpeget
til publikumsorienterede formål.
Ubebyggede arealer
Der skal fastlægges bestemmelser, der sikrer kanalen som det afgørende strukturerende element. Miljøkontrollen og Vej & Park har fremhævet, at det er nødvendigt med kraftig cirkulation for, at vandet i kanalen kan blive tilstrækkeligt rent og indbydende. For at kanalen kan udgøre et seriøst tilskud til det rekreative havnemiljø anses det for væsentligt, at kanalen udføres som tiltænkt, og at badning muliggøres gennem udformning af kanalen og sikring af vandkvaliteten. Ligeledes for at udnytte havnens rekreative potentiale foreslås det, at der fastlægges en 14 m bred promenade, der muliggør udeservering mv. på promenaden, og at der i tilskud hertil etableres en forsænket træbrygge langs bolværket med mulighed for anløb af mindre både og eventuel placering af husbåde.
For området syd for kanalen foreslås, at der fastlægges bestemmelser, der sikrer, at de ubebyggede arealer udformes i sammenhæng og henligger uindhegnede og alment tilgængelige, bortset fra haver/terrasser til énfamiliehuse.
Ved udformning og indretning af de ubebyggede arealer skal der lægges vægt på, at de æstetisk, funktionelt og rekreativt vil understøtte et attraktivt bykvarter med et rigt byliv. Blandt andet skal den rekreative brug af arealerne langs havnen og kanalen understøttes ved indretning med muligheder for ophold, fysisk aktivitet og leg.
Det foreslås, at der fastlægges bestemmelser, der sikrer, at rækkehusbebyggelserne fremstår med en grøn karakter, og at der som følge heraf åbnes op for, at eksempelvis taghaver og terrasser over parkeringsdæk i forbindelse med rækkehusbebyggelser kan begrønnes og medregnes i friarealet.
For at friarealkravet kan opfyldes, må en høj andel af parkeringsdækningen etableres i konstruktion. Den eksakte procentdel beregnes nærmere i det videre arbejde.
Tillæg til Kommuneplan 2001
Det er en forudsætning for lokalplanens endelige vedtagelse, at der samtidig vedtages et tillæg til Kommuneplan 2001, der udlægger området til C1*- byomdannelsesmråde (jf. afsnittet herom), med særlige bestemmelser, der fastlægger det samlede etageareal i området med en boligandel på 75 – 85 procent af etagearealet og åbner op for, at der i lokalplaner kan udpeges arealer, hvor bygningshøjden kan være op til 40 m.
Desuden skal Artillerivej og Ørestads Boulevard fastlægges hovedstrukturelt og rammemæssigt i henhold til den skitserede trafikløsning.
Lov om miljøvurdering af planer og
programmer
Forvaltningerne har vurderet udbygningsplanerne i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer, jf. Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 9. december 2004 (BR 608/04) om at delegere kompetencen til screening i henhold til loven til forvaltningen.
Der er ikke tale om anlæg af en sådan karakter, som er beskrevet i bilagene til loven. Der skønnes endvidere ikke at være tale om planer, som kan påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt.
Derimod finder forvaltningerne, at der ved tilvejebringelse af lokalplanen med tilhørende kommuneplantillæg er tale om sådanne andre planer, som fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, som vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens § 3, stk. 1, nr. 3).
Det er ved denne vurdering lagt til grund,
· at der er tale om omdannelse af et ca. 16 ha stort område, der i dag anvendes mere eller mindre ekstensivt til industri- og lagervirksomhed.
· at der muliggøres opførelse eller omdannelse af ca. 200.000 m2 etageareal indeholdende 150.000 -170.000 m2 boliger, mens resten er serviceerhverv, herunder 3.000 m2 detailhandel, hvilket i sig selv anses for at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet,
· at der muliggøres væsentlige ændringer i de eksisterende terrænforhold ved udgravning af en landskabelig kanal,
· at arealet er beliggende umiddelbart op til havnen og Amager Fælled,
· at der er tale om forlægning af Artillerivej.
Forvaltningen vil således med henblik på endelig beslutning om udarbejdelse af miljørapport, der skal offentliggøres sammen med lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg, foretage høring af de af planforslagene berørte myndigheder, jf. § 4, stk. 2, i lov om miljøvurdering af planer og programmer.
Miljøvurdering
Indstillingen
er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens eller Økonomiforvaltningens
positivlister over sager, der skal miljøvurderes.
Byomdannelsesområde
Planlovens § 15, stk. 2, nr. 13, indeholder hjemmel til i lokalplaner at optage bestemmelser om oprettelse af grundejerforeninger i bl.a. byomdannelsesområder, herunder om medlemspligt og om foreningens ret og pligt til at forestå etablering, drift og vedligeholdelse af fællesarealer og fællesanlæg.
Det fremgår
af bemærkningerne til lovforslaget om at medtage byomdannelsesområder i bestemmelsen,
at bestemmelsen gælder eksisterende byområder, der skifter anvendelse, og at pligten
for grundejerne til medlemskab af grundejerforeningen først indtræder, når de
benytter de nye muligheder. De ejere, der benytter deres ejendom som hidtil,
bliver ikke forpligtet til medlemskab af den nye grundejerforening. Den
foreslåede bestemmelse er en mulighed, som kommunalbestyrelsen kan benytte,
hvis der er behov for at få etableret en administration af fællesanlæg og fællesarealer
i den nye bebyggelse.
Af Planstyrelsens vejledning nr. 7 fra 1983 om grundejerforeninger og lokalplanlægning kan bl.a. udledes, at der i grundejerforeningsvedtægterne kan fastsættes bestemmelser om, at grundejerforeningen skal forestå etablering, drift og vedligeholdelse af fællesanlæg og fællesarealer i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Det samme gælder private fællesveje. Det kan således sikres, at fællesanlæg m.v. etableres, inden ibrugtagningstilladelse meddeles. Hvis et sådant krav senere fraviges ved dispensation, bør det ske mod sikkerhedsstillelse i form af depositum, indbetaling til etableringsfond, bankgaranti eller lignende.
Der kan i grundejerforeningsvedtægten optages bestemmelser om, at foreningen kan opkræve de økonomiske midler hos medlemmerne, der er nødvendige for udførelsen af foreningens opgaver, samt til at kræve fornøden sikkerhed herfor.
Økonomi
Der er skønnet et institutionsbehov på to - tre daginstitutioner. Skolen på Islands Brygge og en ny skole i Teglværkshavnen forudsættes tilsammen at dække kvarterets behov for skolepladser.
Inden for lokalplanområdet skal der etableres en kanal, lokale veje og havnepromenade, og Artillerivej skal forlægges.
For i forbindelse med afslutningen af byudviklingen af Islands Brygge at tilvejebringe en fremtidssikret trafikal løsning, der tilgodeser kravene til trafikafvikling, støj og sikkerhed vurderes der at være et behov for 15 mio. kr. til foranstaltninger til trafikal fredeliggørelse (bump, cykelstier mv.) og yderligere 15 mio. kr. til istandsættelse af den nordlige del af Artillerivej. Dertil kommer 25 mio. kr. til omlægning af rundkørsler mv. på Ørestads Boulevard.
En del af disse investeringer og deraf afledte driftsomkostninger forudsættes dækket af grundejerforening og vejlaug, men der vil også være afledte kommunale investerings- og driftsbehov. Bygge og Teknikforvaltningen har på baggrund af et foreløbigt skøn vurderet de årlige udgifter til øget vedligeholdelse af Artillerivej og Ørestads Boulevard til 3,5 mio. kr.
Udover disse anlægsudgifter er det en forudsætning for omfordeling af trafikken og en fredeliggørelse af Artillerivej, at forlængelse af Ørestads Boulevard, som nødvendiggøres af udbygningen af Ørestad gennemføres. Udbygningen, som er anslået til 30 mio. kr., indgår ikke i investeringsrammen for budgetårene 2005-08.
Som det fremgår af tabellen, er der et skønnet samlet investeringsbehov på 255 mio. kr. til institutioner, trafikanlæg, promenader og kanal. Hertil skal lægges de 30. mio. kr. til forlængelse af Ørestads Boulevard og de afledte driftsomkostninger for kommunen. Den kommunale investering forventes at udgøre ca. 127 mio. kr., hvoraf de 60 mio. kr. alene kan henføres til lokalplanområdet indenfor rammerne af Kommuneplan 2005. Forlægningen af den sydlige del af Artillerivej, som i dag er en privat fællesvej, er skønnet til 30 mio. kr., hvilket fremgår af nedenstående tabel:
Da kommunen selv er grundejer i området, og Artillerivej har status af fordelingsgade, er det usikkert, hvor stor en andel af omlægningen, der skal finansieres af kommunen. Der er desuden ikke taget højde for evt. ekspropriationer i forbindelse med omlægningen af Artillerivej. I sammenhæng med omlægning og trafiksanering af Artillerivej, bør det overvejes, om kommunen skal overtage Artillerivej som offentlig vej, hvilket vil blive vurderet i den videre planproces.
I forbindelse med Kommuneplan 2005, har Økonomiforvaltningen udarbejdet en nøgletalsbaseret kommunaløkonomisk konsekvensmodel, som kan beregne kommunale indtægter og udgifter ved større nye byudviklingsområder. En sådan model er begrænset af den viden, vi i dag har om skattegrundlag, ejendomsværdier, udligning osv. Men den giver en god indikation af, om et byudviklingsprojekt giver større kommunale indtægter end udgifter
Foreløbige beregninger peger på, at i kommuneplanens periode (2005-17), vil en byudvikling af Artillerivej Syd, eksklusive vejomlægning af den sydlige del af Artillerivej, trafiksanering af Ørestads Boulevard og den nordlige del af Artillerivej, men inklusive daginstitutioner, give et overskud på ca. 75 mio. kr. Beregningsgrundlaget er eksklusive de 30 mio. kr. til forlængelse af Ørestads Boulevard og afledte driftsomkostninger.
I perioden 2005-12 vil de akkumulerede indtægter og udgifter være neutrale, mens indtægterne i sidste halvdel af planperioden vil stige til føromtalte 75 mio. kr.
Det er desuden undersøgt, hvilke indtægter, ejendomsskatter, grundskyld mv. alene vil indbringe, og ifølge modellen, vil de akkumulerede ekstraindtægter i planperioden være på 205 mio. kr. Igen er det sidst i perioden, de største indtægter ligger.
Planproces
Præsentation for øvrige grundejere
Såfremt udvalgene tiltræder intentionerne i redegørelsen, er det hensigten at præsentere de øvrige grundejere inden for lokalplanområdet for omdannelsesovervejeserne, herunder forslag til retningslinier for lokalplanarbejdet for at orientere om de enkeltes rettigheder og med henblik på om muligt at opnå tilslutning til forslaget.
Der
forestår i den forbindelse et større udredningsarbejde om hvorledes, de enkelte
grundejeres nuværende byggeret omsættes til den nye plan.
Omfang af fuldgyldig lokalplan
Det er
forvaltningernes vurdering, at det af hensyn til fastlæggelse af de overordnede
hovedgreb i lokalplanforslaget og for at skabe størst muligt incitament til at
søge at realisere planen, er mest hensigtsmæssigt, at der tilvejebringes en fuldgyldig lokalplan for h
ele
lokalplanområdet.
Tidsplan
Det er med forbehold for udvalgenes behandling og drøftelserne med grundejerne samt den videre bearbejdning af planforslagene sigtet, at forslag til lokalplan samt kommuneplantillæg kan forelægges Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen inden sommerferien og offentlig høring i juli-september 2005.
Høring af kommunens forvaltninger og andre relevante myndigheder vil, såfremt udvalgene giver grønt lys for igangsættelse af planarbejdet, blive gennemført snarest.
BILAG VEDLAGT
1. Luftfoto
2. Plantegning over eksisterende forhold med lokalplanafgrænsning, underområder samt gældende lokalplaner indtegnet
3. De 3 grundejeres forslag til strukturplan: CAD-illustration af overordnede principper for områdets udbygning
4. Trafikdiagram for omlægning af Artillerivej
5. Miljøforhold: Undergrundsforurening og afstandszoner
6. Forslag til plangrundlag: Bebyggelsesprincipper
7. CAD-illustration af Artillerivej Syd set i sammenhæng med de omgivende byudviklingsområder i Sydhavnen
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTER SØREN
PINDS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
Anmodning, dateret februar 2005, fra NCC Property Development A/S om udarbejdelse af lokalplan
Erik Jacobsen Mette Lis Andersen