Endelig vedtagelse af lokalplan "Holmbladsvænge", Amager Øst

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan ”Holmbladsvænge”, der muliggør omdannelse af eksisterende erhvervsejendom til ungdomsboliger. 

Indstilling

Indstilling om,

1. at lokalplan ”Holmbladsvænge” godkendes med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til det planmæssige aspekt af sagen, eller at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form, idet det forudsættes, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

(Teknik- og Miljøudvalget)

Problemstilling

Bygherre ønsker at omdanne en eksisterende kontorbygning på Uplandsgade 2 til ungdomsboliger. Bygningen ligger i tilknytning til det tidligere hovedsæde for Amagerbanken og har fungeret som administrationsbygning for banken. Ændringen til boliganvendelse forudsætter en ny lokalplan. Endvidere ønsker forvaltningen at fastlægge bevaringsbestemmelser for ejendommen Amagerbrogade 23-25, som har en høj bevaringsværdi (bevaringsværdi 3 i SAVE).  

Lokalplanforslaget blev godkendt i Teknik - og Miljøudvalget den 31. oktober 2016 og har været i høring fra den 8. november 2016 til den 6. januar 2017. Forvaltningen har modtaget 28 henvendelser. Høringen, samt dialog med ejer, har givet anledning til mindre ændringer, som er beskrevet under Løsning. Planforslaget er i overensstemmelse med Kommuneplan 2015.

Løsning

Projektet omfatter om- og tilbygning af Uplandsgade 2 for at gøre plads til ca. 87 ungdomsboliger, herunder etablering af en mindre, tilbagetrukket tagetage på i alt ca. 160 m2. Den bevaringsværdige bygning på Amagerbrogade 23-25 ombygges ikke, dog indrettes der på 2. sal et fælleslokale til ungdomsboligerne på ca. 140 m2. Anvendelsesændringen fra erhverv til boliger udløser et øget krav til friareal, som anlægges ved indretning af tagterrasser og -haver.

Den tilknyttede hovedbygning, Amagerbrogade 23-25, har en SAVE-registrering på 3 og dermed en høj bevaringsværdi. Lokalplanforslaget fastlægger bevaringsbestemmelser for denne bygning, som sikrer, at Teknik- og Miljøudvalget skal godkende eventuel fremtidig nedrivning, ombygning eller tilbygning. Se i øvrigt bilag 2 faktaark.

Høring

Modtagne henvendelser i høringsperioden
De 28 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 3. I bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Borgernes hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor.

Bemærkninger fra Amager Øst Lokaludvalg - bilag 3, henvendelse nr. 7

Amager Øst Lokaludvalg ser positivt på at etablere flere ungdomsboliger i bydelen. I forbindelse med etablering af ungdomsboliger ønsker lokaludvalget en særlig opmærksomhed på prisniveauet for den enkelte bolig og at boligerne opføres som almene ungdomsboliger for at sikre et fornuftigt prisleje. Amager Øst Lokaludvalg lægger herudover vægt på, at byggeriet udføres med høj arkitektonisk kvalitet.

Forvaltningens bemærkninger

Der er tale om private ungdomsboliger, hvilket betyder, at kommunen ikke kan regulere prislejet på boligerne. Det er i henhold til planloven muligt at stille krav om almene boliger, men forvaltningen vurderer imidlertid, at det kræver minimum ca. 2.000 m2 at sikre en økonomisk og driftsmæssig bæredygtig almen boligafdeling. I dette projekt vil en almen boligafdeling alene udgøre ca. 900 m2, hvilket er begrundelsen for ikke at stille krav om, at 25 % af boligmassen skal være almene boliger.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. 22 udtrykker bekymring for, at der med de nye beboere vil ske en fortætning af området, som det ikke kan bære, samt at støjen øges i et område, der i forvejen er støjplaget. Støjen kommer primært fra dagligvarebutikken Kiwi i forbindelse med vareindlevering og køleanlæg samt fra beboere, herunder unge på Øresundskollegiet. 14 påpeger, at vareindlevering til Kiwi medfører betydelig larm, herunder larm fra rullevogne der kører over brostensbelægningen. Enkelte ønsker, at brostensbelægningen i Uplandsgade udskiftes.
2. 16 frygter, at tagterrasser og franske altaner vil betyde larm fra unge mennesker og fire frygter indbliksgener. En enkelt borger påpeger, at der planlægges altaner på naboejendommen, og at der fra borgerens altan vil være indkig mod tagterrassen på 2. etage. Fem har ønsker til, at den fælles taghave på 2. etage ikke bliver opført. Ni borgere udtrykker bekymring for mere trafik i området og færre parkeringspladser.

Forvaltningens bemærkninger

1. København vokser ifølge de seneste prognoser med 100.000 indbyggere indtil 2027, og dette projekt bidrager til at skaffe boliger til nogle af de mange nye københavnere. Området er udlagt til boligformål, og forvaltningen vurderer, at de ca. 87 ungdomsboliger kan indpasses i området og udnytte et ellers tomt kontorhus. Vedrørende støj, der opstår som følge af kørsel og vareindlevering over brostensbelægningen, har forvaltningen ikke mulighed for at stille krav i lokalplanen om, at belægningen udskiftes, da vejarealet i Uplandsgade ikke er omfattet af lokalplanområdet.
2. Den fælles taghave på 2. etage indrettes, så de nye beboere har mulighed for ophold tæt på deres bolig. Herudover indrettes der tagterrasse og franske altaner. Vedrørende støj fra de unge beboere og deres ophold på tagterrasser vurderer forvaltningen, at støjen ikke overgår, hvad der må accepteres i en bymæssig kontekst. Spørgsmålet om indbliksgener vil blive håndteret i forbindelse med byggesagen. Hvis forvaltningen vurderer, at der vil komme indbliksgener ud over sædvanligt i en bymæssig sammenhæng, bliver der stillet krav om afskærmning. Erfaringsmæssigt har unge ikke bilejerskab i samme grad som familier, og derfor er parkeringsnormen for ungdomsboliger 1 plads pr. 300 m2 etageareal. Ungdomsboligerne med et etageareal på 3.548 m2 vil således udløse krav om 12 parkeringspladser. Der er i dag 55 godkendte parkeringspladser på ejendommen. I forbindelse med den kommende ombygning til ungdomsboliger, foreslås 11 parkeringspladser nedlagt. Der vil herefter være 44 parkeringspladser, hvoraf ungdomsboligerne skal have 12. Tilbage er 32 parkeringspladser til resten af ejendommen beliggende Amagerbrogade 23-25, der med et etageareal på 2.830 m2 huser BankNordic og Kiwi, og som oprindelig er godkendt uden selvstændige parkeringspladser. Samlet bliver parkeringsdækningen på ejendommen mere end 1 plads pr. 150 m2 etageareal, hvilket fortsat må betegnes som høj.  

Ændringer

Den offentlige høring har ikke givet anledning til ændringer i planen udover ændring i teksten i redegørelsen, side 8 om bevaringsværdige bygninger, hvor der tilføjes den rette kategori for ejendommens bevaringsværdi, Save 3. Se skema i bilag 4.

Derudover foreslår forvaltningen følgende ændringer:

1. Ejendommens butiksareal er ændret fra 1.000 m2 til 1.700 m2. Se skema i bilag 4.
2. Tegning nr. 3 - Snit og højder. Højderne var angivet forkert. Se rettelse i bilag 2 og bilag 5.
3. Ændring af skyggediagrammer for juni måned.

Forvaltningens bemærkninger til ovenstående ændringer

1. Ejer har anmodet om, at der afsættes et større butiksareal svarende til ejendommens stueetage, da næsten hele den i lokalplanforslaget muliggjorte ramme på 1.000 m2 allerede er optaget. Dette er i overensstemmelse med kommuneplanens detailhandelsrammer og forvaltningen har efterkommet ønsket og afsætter et butiksareal på 1.700 m2.
2. Ejer påpeger, at højdeangivelser på tegning nr. 3 i lokalplanforslaget er forkerte. Selve tegningen er uændret. Kun de korrekte højder er tilføjet, så den maksimale højde nu er 22,84 meter mod tidligere 22,24 meter. Se bilag nr. 5 og skema bilag 4.
3. De fire skyggediagrammer for den 21. juni blev rettet inden den offentlige høring, da de desværre ikke tog højde for sommertid. Ændringen har ikke givet anledning til fornyet vurdering af lys og skyggeforhold for ejendommen og naboejendommene, da der primært er tale om eksisterende forhold, og da de korrekte skygger for juni viser, at de 160 m2, der ønskes tilbygget på tag mod Uplandsgade, kaster kortere skygger end først vist.

Ændringerne giver ikke anledning til supplerende høring, idet forvaltningen vurderer, at de er af mindre betydning.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Hvis Borgerrepræsentationen vedtager lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

 Pernille Andersen                              /Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at lokalplan ”Holmbladsvænge” godkendes med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 27. marts 2017

Det Konservative Folkeparti stillede følgende ændringsforslag:
”At alle parkeringspladser bevares.”

Ændringsforslaget blev ikke godkendt med syv stemmer mod tre. Ingen undlod at stemme

For stemte: C, I og V.
Imod stemte: A, B og Ø.

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Et samlet udvalg afgav følgende protokolbemærkning:
”Udvalget lægger vægt på, at der i forbindelse med byggeriet sker en nøje vurdering af, hvordan indbliksgener fra tagterrasser kan undgås, fx ved etablering af afskærmning eller lignende.”

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til det planmæssige aspekt af sagen, eller at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form, idet det forudsættes, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 18. april 2017

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Økonomiudvalget videreførte Teknik- og Miljøudvalgets protokolbemærkning fra mødet den 27. marts 2017:

”Udvalget lægger vægt på, at der i forbindelse med byggeriet sker en nøje vurdering af, hvordan   indbliksgener fra tagterrasser kan undgås, fx ved etablering af afskærmning eller lignende. ”

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 27. april 2017 

Det Konservative Folkeparti genfremsatte følgende ændringsforslag (ÆF1) fra udvalgsbehandlingen:

”At alle parkeringspladser bevares. ”

Det af Det Konservative Folkeparti genfremsatte ændringsforslag (ÆF1) blev forkastet med 35 stemmer imod 13. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: V, O, C, I og Løsgænger Kasper Heumann Kristensen.

Imod stemte: A, Ø, B og F.

Indstillingen blev herefter godkendt uden afstemning.

En samlet Borgerrepræsentation videreførte følgende protokolbemærkning fra udvalgsbehandlingen:

 ”Borgerrepræsentationen lægger vægt på, at der i forbindelse med byggeriet sker en nøje vurdering af, hvordan indbliksgener fra tagterrasser kan undgås, fx ved etablering af afskærmning eller lignende. ”