Boligredegørelsen 2022

Økonomiforvaltningen har udarbejdet en boligredegørelse for 2022, som præsenterer væsentlige fakta om boligområdet i Københavns Kommune. Boligredegørelsen er en videreudvikling og opfølgning på den boligforsyningsanalyse, der blev forelagt Borgerrepræsentationen 24. juni 2021, og som er årligt tilbagevendende.

Indstilling om,

Den 24. juni 2021 forelagde Økonomiforvaltningen en boligforsyningsanalyse for Borgerrepræsentationen som svar på et medlemsforslag. Ønsket var et bedre vidensgrundlag til beslutninger om boligområdet i København. Det blev besluttet, at analysen skulle være årligt tilbagevendende.

Økonomiforvaltningen har videreudviklet boligforsyningsanalysen og udarbejdet en boligredegørelse. Formålet med boligredegørelsen er at samle og præsentere væsentlige fakta og analyser om boligområdet i Københavns Kommune til brug for Borgerpræsentationens medlemmer og andre interesserede i det københavnske boligmarked.

Borgerrepræsentationen kan anvende redegørelsens resultater som grundlag for en diskussion af boligpolitiske problemstillinger og løsninger.

Boligredegørelsen vil være en årligt tilbagevendende redegørelse, hvor indholdet hvert år udvælges efter, hvad der skønnes relevant det enkelte år.

I 2022 fokuserer boligredegørelsen på fire hovedtemaer:

Hovedkonklusionerne i Boligredegørelsen 2022 er, at:

Herunder følger et kort resumé af de væsentligste pointer fra redegørelsen.

Udvikling i boligsammensætning

Ca. to tredjedele af nybyggede boliger siden 2012 er private udlejningsboliger. Andelsboligen har i mange år udgjort den største del af det Københavnske boligmarked med en andel på ca. 30 %, men blandt andet på grund af skærpede finansieringsregler for andelsboliger, bliver der oprettet meget få nye andelsboligforeninger.  Samtidig bliver der bygget mange private udlejningsboliger i København, hvilket gør at denne boligtype bliver den mest udbredte de kommende år.

En del af de nye lejeboliger er opført som private ungdomsboliger, som er mindre boliger end øvrige boliger. Private ungdomsboliger er, i modsætning til almene ungdomsboliger, ikke underlagt krav om studieaktivitet hos beboerne, hvilket gør, at det ikke nødvendigvis er studerende, der bor i dem.

Beboere i private lejeboliger flytter typisk hurtigere fra boligen end beboere i andre ejerformer. I løbet af 2021 fik knap en fjerdedel af de nyere lejeboliger nye beboere. Det er ca. dobbelt så høj en andel som for øvrige boligtyper.

Demografisk udvikling

København er landet største studieby og har en forholdsvis ung befolkning. Gennemsnitsalderen i Københavns er 36 år, mod ca. 42 år på landsplan. 70 pct. af Københavnerne er enlige, og andelen af borgere, der deler boliger med andre, de ikke er i familie eller parforhold med, er på 22 pct. og er stigende.

København er vokset med 140.000 borgere de seneste 15 år, svarende til 80.000 nye familier. Men boligproduktionen i København er ikke fulgt med befolkningsudviklingen. Der er kun produceret boliger til ca. halvdelen af de nye familier, hvilket har medført et pres på boligmarkedet med stigende priser til følge.

Prisudvikling på ejerboliger

Ejerboliger udgør en femtedel af det samlede boligmarked i København. Et lavt udbud af ejerboliger sammenholdt med en stor efterspørgsel efter at købe bolig i København, har medvirket til, at priserne er steget med 125 pct. siden 2012.

Boligstørrelser

Over de seneste 10 år er gennemsnitsarealet på de nyopførte boliger faldet med 22 m2 – fra 92 til 70 m2. Dette skyldes dels, at der bliver bygget flere ungdomsboliger, dels at kommunens boligstørrelsesbestemmelser, dvs. kravet om et gennemsnitligt areal på min. 95 m2, er lempet, så det er muligt at bygge mindre boliger.

Almene boliger

Når der bygges boliger i nye byudviklingsområder, stiller kommunen krav om, at 25 pct. af boliger skal være almene. De almene boliger bliver dog ikke altid bygget i samme hastighed som de private boliger. I de lokalplaner, hvor almenboligkravet er stillet, og hvor der alene er tale om private grundejere, er eksekveringsgraden af det private byggeri på 52,4 pct., men det for det almene byggeri er på 18,7 pct.

Det fremtidige boligbehov

København ventes at vokse med 118.000 borgere frem mod 2050. Kommunens prognoser peger på, at der vil være behov for 36.600 nye boliger frem til 2030. Fra 2031 til 2050 vil der blive behov for yderligere 35.400 boliger, hvis de nye familier skal kunne bo sådan, som københavnerne gør i dag.

Tomme boliger

I den boligpolitiske debat nævnes tomme boliger i eksisterende byggeri indimellem som en mulighed for at tilvejebringe flere boliger. Kommunens analyser viser imidlertid, at langtidstomme boliger udgør under 1 pct. af den samlede boligmasse.

Flyttemønstre

Det er primært unge, der flytter til København, og de flytter fortrinsvis i lejebolig. Arbejde og uddannelse udgør den største motivationsfaktor for at flytte til byen.

Tilflytterne flytter i gennemsnit under 1,5 gang over 10 år, og mere end halvdelen af er fraflyttet kommunen efter 10 år.

Nybyggeri og frigørelse af ældre boliger

Nybyggeri medvirker til at skabe kapacitet, dynamik og åbninger på boligmarkedet.  Hver gang der opføres 100 nye boliger i København, frigiver det i snit 40 eksisterende boliger i København, som andre borgere kan tilflytte. På den måde kan opførelsen af større familieboliger for eksempel frigive mindre boliger andre steder i byen til blandt andet unge tilflyttere. Lidt over halvdelen af indflytterne i nye boliger er personer, der allerede bor i København.

Boligmarkedet i hovedstadsområdet

Der har været stor vækst i boligmarkedet, ikke bare i København men også i Københavns omegn de seneste 10 år. Der er bygget lige så mange boliger i de øvrige kommuner i hovedstadsområdet siden 2011, som der er i København og Frederiksberg tilsammen. Tendensen til byggeri af en stor andel lejeboliger ses også i de øvrige hovedstadskommuner. Der forventes også fremover en stor udbygning af boliger i både København og de øvrige hovedstadskommuner.

Boligudviklingen i København er således ikke sket på bekostning af boligudvikling i hovedstadsområdet. Der er i højere grad tale om et samlet boligmarked i vækst, hvor fx væksten i København har en positiv effekt på vækstmulighederne i de øvrige kommuner i hovedstadsområdet.

Hvert år flytter en del beboere fra København og bosætter sig i de øvrige kommuner i hovedstadsområdet. Størstedelen af udflytterne fra København flytter i lejlighed, mens en del er børnefamilier, som flytter i hus. For en stor del af disse fraflytteres vedkommende, er der tale om tidligere tilflyttere til København og Frederiksberg, hvoraf over halvdelen er flyttet fra byen igen efter 10 år, og typisk til Københavns omegn.

Boligredegørelsen 2022 har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser.

Økonomiforvaltningen udarbejder en ny boligredegørelse for 2023 samt en række analyser i forbindelse med den kommende kommuneplan for 2024.

Søren Hartmann Hede / Mads Grønvall

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 14. juni 2022

Sagen blev udsat med henblik på behandling på et kommende møde i Økonomiudvalget.

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 16. august 2022

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

SF afgav følgende protokolbemærkning:
”Der er behov for at vi som by får mulighed for stille krav om studieaktivitet til nye private ungdomsboliger, så dem boligerne var tiltænkt, også rent faktisk er dem der får mulighed for at bo der. Derfor ser SF frem til den varslede lovændring. Derudover mener SF at det er vigtigt at fjerne de lukrative skattefordele for at bygge private lejeboliger, så byggeriet af andels og private boliger igen kan komme igang.”

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 25. august 2022

Indstillingen blev taget til efterretning.

Radikale Venstre afgav følgende nye protokolbemærkning, som SF og Venstre tilsluttede sig:

”Radikale Venstre ser frem til en lovændring, der gør det muligt at stille krav om studieaktivitet til private ungdomsboliger. Vi ser det som et vigtigt skridt til at sikre betalelige ungdomsboliger til studerende.”

SF afgav følgende nye protokolbemærkning:

”Derudover mener SF, at det er vigtigt at fjerne de lukrative skattefordele for at bygge private lejeboliger, så byggeriet af andels- og privatejerboliger igen kan komme i gang.”

Venstre afgav følgende nye protokolbemærkning:

”Venstre mener, at der er brug for en lovændring, så vi fra kommunal hånd kan stille krav om, at der bliver bygget ejerboliger.”