Forslag til lokalplan "Sølund", Nørrebro

Indstilling

Indstilling om,

1. at forslag til lokalplan ”Fremtidens Sølund” (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse på Københavns Kommunes hjemmeside ”Bliv Hørt” og udsendelse i offentlig høring i 8 uger.

Det forudsættes, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

(Teknik- og Miljøudvalget)

Problemstilling

Bygherre ønsker at opføre plejecenter med 360 almene plejeboliger med tilhørende fælles- og servicearealer, 150 almene ungdomsboliger, et seniorbofællesskab med 20 boliger samt en 5-gruppers daginstitution. Der er ønske om, at struktur og bebyggelsesform skal tage udgangspunkt i de omliggende karrébebyggelser, men i en moderne fortolkning, jf. konkurrenceprogram for Fremtidens Sølund vedtaget af Teknik- og Miljøudvalget og Sundheds- og Omsorgsudvalget henholdsvis den 21. september og 17. september 2015. En enig dommerkomité har udpeget et vinderforslag og forvaltningen har udarbejdet forslag til lokalplan, som muliggør realisering af vinderprojektet. Projektet kræver lokalplan, da der er tale om et omfattende byggeri i et tæt byområde.

Løsning

Bebyggelsen udformes i overensstemmelse med vinderprojektet som en karrébebyggelse bestående af tre forskudte karréer i fire til seks etager samt en fritliggende bygning i det nordvestlige hjørne. Lokalplanen fastsætter anvendelsen til boligformål og institutioner som f.eks. daginstitutioner og lignende. Der indrettes butikker med et samlet etageareal på 600 m² i stueetagen mod Ryesgade. Det samlede etageareal er 37.895 m², og bebyggelsesprocenten fastsættes til 185 og den maksimale bygningshøjde fastsættes til 24 m.  

Bebyggelsen opføres med korte, varierede facadeforløb, hvor stueetagerne gives en anden udformning end de øvrige etager med henblik på at give dem et åbent udtryk. Materialer og farver tager udgangspunkt i det omgivende kvarter med facader overvejende i teglmateriaer i dæmpede farver, men med mulighed for andre materialer på dele af facader eller korte facadestrækninger.

Lokalplanen sikrer, at bebyggelsen opføres inden for et tilbagetrukket byggefelt, der giver plads til grønne forarealer mod søerne, Læssøesgade og mod nordlig stikvej til Ryesgade samt mod Ryesgade. De grønne gårdrum og friarealer skal indrettes og beplantes, så området bliver et grønt åndehul i kvarteret, ligesom der stilles krav om forbindelser og passagemuligheder gennem området. Daginstitutionens legeplads på hjørnet af Læssøesgade og Sortedam Dossering indgår i de grønne forarealer og er åben for offentligheden udenfor institutionens åbningstid.  

I forbindelse med konkurrencen blev udpeget 47 bevaringsværdige træer, heraf 13 indenfor byggefeltet og 34 udenfor byggefeltet. Det indgik som en forudsætning i konkurrenceprogrammet, at træer udenfor byggefeltet skulle bevares, mens træerne inden for byggefeltet om muligt skulle bevares, men kunne fjernes, hvis det er nødvendigt for at opnå en hensigtsmæssig disponering af bygningskomplekset og området i øvrigt.

Konkurrencen har vist, at det er svært at bygge på grunden uden, at træer indenfor og udenfor byggefelt vil blive berørt. En enig dommerkomite fandt derfor, at vinderprojektet tilgodeser konkurrenceprogrammets øvrige krav på overbevisende måde og har så store kvaliteter, at det blev udpeget som det bedste projekt, selvom træer udenfor og indenfor byggefeltet må fældes/flyttes for at realisere projektet.

Vinderprojektet vil derfor betyde, at alle træer indenfor byggefeltet fjernes. Lokalplanen udpeger de 34 træer udenfor byggefeltet som bevaringsværdige. Af disse udpeges 11 bevaringsværdige træer, som det kan blive nødvendigt at flytte/genplante eller fælde såfremt flytning ikke er mulig. De berørte træer udenfor byggefeltet er primært placeret langs facader mod Ryesgade og de kommende nedkørsler til parkeringskælder. Det er ikke muligt at flytte store, gamle træer, mens mindre træer i visse tilfælde kan flyttes. Evt. flytning vil blive vurderet i hvert tilfælde ud fra træets tilstand og herlighedsværdi og omkostningerne ved en flytning sammenholdt med omkostningerne ved nyplantning. Lokalplanen bestemmer, at det kræver en dispensation at flytte eller fælde disse træer. Ved fældning vil der blive stillet krav om genplantning af nye træer med en stammeomkreds på mindst 30 cm som erstatning. Øvrige bevaringsværdige træer skal bevares. Der plantes i størrelsesordenen 100 – 150 nye træer. Der stilles krav om varierede arter med henblik på frodighed og diversitet. Overblik over træer i planområdet findes på tegning 4 i bilag 1.

Byliv

Kravet om varierede kantzoner og strækninger med åbne/ aktive stueetager betyder, at bebyggelsen vil blive et positivt bidrag til kvarteret. Der etableres tre små butikker på i alt ca. 100 m² mod Ryesgade. Med børneinstitutionens placering ved Læssøesgade/ Sortedam Dosering og de åbne legearealer vil byggeriet bidraget med bylivskvaliteter til kvarteret. De planlagte stier og passager gennem bebyggelsen vil være med til at skabe passage, øge trygheden og lede cykler og gående mod de tilstødende boligområder og funktioner. I forhold til visionerne i Fællesskab København lever projektet særligt op til en by med liv og en by med ansvar, da der lægges vægt på udformning af bygning og byrum, der sikrer mulighed for fællesskaber mellem generationer i området, samtidig bidrager projektet til kvarteret med byrum, der lægger op til ophold og rekreation. 

Bæredygtighed

Med byggeriet sker en forbedret udnyttelse af arealer ved byudvikling i et stationsnært område til nye pleje-, ungdoms- og seniorboliger og arbejdspladser, hvilket bl.a. understøtter grøn mobilitet. Det er målet, at byggeriet lever op til kravene i lavenergibyggeri 2020. Der er fastlagt bestemmelser om, at alle tage skal udføres som grønne tage eller som taghaver, og landskabsplanen sikrer naturlig, lokal afledning af regnvand og området indgår i skybrudsplanen for Indre Nørrebro med en passage for regnvand fra Ryesgade til Sortedams Sø. 

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Sortedamsskolen skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 0-20 %. Det betyder, at det i henhold til kommuneplanens retningslinjer er et område, hvor den almene boligandel med fordel kan øges. Der stilles derfor krav om 25 % alment byggeri og projektet omfatter i alt 530 almene boliger, hvilket svarer til alle planlagte boliger. 

Parkering

Ifølge Kommuneplan 2015 skal der være mindst 1 parkeringsplads pr. 200 m² og højst 1 plads pr. 100 m2 boliger. I lokalplanen stilles krav om 1 plads pr. 200 m² bolig, da området har en god kollektiv trafikbetjening ,og der er god mulighed for dobbeltudnyttelse af pladserne. Der stilles herudover i overensstemmelse med Kommuneplan 2015 krav om 1 parkeringsplads pr. 100 m² detailhandel, 1 plads pr. 200 m² daginstitution, 1 plads pr. 300 m² pleje- og ungdomsbolig. Højst 15 pladser må etableres på terræn og resten skal etableres i konstruktion. Desuden etableres et offentligt, underjordisk parkeringsanlæg med 80 parkeringspladser. I alt etableres ca. 190 pladser. Til cykler stilles krav om 4 pladser pr. 100 m² senior- og ungdomsbolig, daginstitution og butik og 1,5 plads pr. 100 m² plejebolig i alt ca. 760 cykelparkeringspladser. Der stilles krav om, at cykelparkering etableres i umiddelbar nærhed af indgangspartierne, og at mindst halvdelen af pladserne til pleje- og ungdomsboliger, daginstitution og butikker overdækkes.  

Adgang til parkeringskælder sker fra Ryesgade, som én adgang for biler og én for cykler. Adgang for cyklister og gående sker via stier både fra Ryesgade, Læssøesgade og Sortedam Dossering. Der etableres en vendeplads i Læssøesgade, så til- og frakørsel til daginstitutionen kan foregå sikkert. Desuden etableres mulighed for kortvarig parkering ved hovedindgangen. Sortedam Dossering er del af den grønne cykelrute ”Søruten”, og der er således gode adgangsforhold for cyklister. I forbindelse med byggeriet etableres en offentlig tilgængelig sti langs Læssøesgades nordside.  

Orienteringsmøde

KAB afholdt i samarbejde med Københavns Kommune et orienteringsmøde om vinderforslaget den 7. marts 2016. I mødet deltog ca. 75 beboere og naboer, hvor der var ros til projektet, og der blev givet udtryk for, at projektet var bedre end det forrige. Herudover var der ønske om offentlig adgang til området og herunder tagterrasserne, dog således at det sker på beboernes betingelse. I forhold til ungdomsboligernes udformning var meningerne delte på borgermødet. 

Intern høring

Der er foretaget intern høring i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget, herunder af Nørrebro Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende synspunkter har været fremført af lokaludvalget:

1. Bebyggelsesprocenten bør ikke overstige 150
2. Lokalplanen bør fastlægge offentlig adgang til tagetagen, samt en forpligtelse til at inddrage borgergrupper (naboer) i driften af nogle af taghaverne.

Forvaltningens bemærkninger

1. Forvaltningen vurderer, at bebyggelsen er disponeret, så behov for dagslys i boligerne tilgodeses, samtidig med at der er tilstrækkelige friarealer. Der er tale om en attraktiv grund for såvel unge som ældre, og antallet af plejeboliger sikrer, at mange ældre kan blive boende i kvarteret. Bebyggelsesprocenten på 185 er i overensstemmelse med Kommuneplan 2015 og er også i overensstemmelse med bebyggelsesprocenten i området.
2. Lokalplanen sikrer, at mindst 50 % af tagfladerne indrettes til tagterrasser. Tagterrasser skal indrettes til taghaver for beboerne og evt. også for beboere i det omgivende kvarter. Der er ikke hjemmel i planloven til at fastsætte bestemmelser om driften af området, men bygherre er indstillet på at åbne mulighed for, at fx naboer kan få adgang til taghaver.  

Miljøvurdering

Forvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport iht. lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt lokalplanforslaget sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i 8 uger. Der afholdes et orienteringsmøde i høringsperioden.

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen december måned 2016.

Pernille Andersen                           / Jakob Møller Nielsen 

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende forslag til lokalplan ”Fremtidens Sølund” (bilag 1) med henblik på offentliggørelse på Københavns Kommunes hjemmeside ”Bliv Hørt” og udsendelse i offentlig høring i 8 uger.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 30. maj 2016

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til det planmæssige aspekt af sagen, eller at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form, idet det forudsættes, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 14. juni 2016

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 22. juni 2016

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Der blev fastsat frist for afgivelse af mindretalsudtalelser til mandag den 27. juni 2016, kl. 12.00.