Endelig vedtagelse af tillæg 1 til lokalplan 425 "Krimsvej", Amager Øst

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af tillæg 1 til lokalplan nr. 425 ”Krimsvej”. Tillægget skal muliggøre en ny placering af etageareal til erhverv i området og derved muliggøre opførelse af en rækkehusbebyggelse.

Indstilling

Indstilling om,

1. at tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 425 ”Krimsvej” godkendes endeligt med de i afsnittet ”Løsning” foreslåede ændringer.

Det forudsættes, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

(Teknik- og Miljøudvalget)

Problemstilling

Forslag til tillæg 1 til lokalplanen blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 10. april 2014 med henblik på offentliggørelse, jf. bilag 1. Tillægget muliggør en omdisponering af etagearealer til erhvervsformål indenfor tillægsområdet for derved at gøre det muligt at opføre en rækkehusbebyggelse på Krimsvej 15A - B.

Lokalplantillægget har været i høring flere gange og er tidligere behandlet i Teknik- og Miljøudvalget den 10. november 2014 og den 26. oktober 2015, jf. oversigten i bilag 6.

Teknik- og Miljøudvalget besluttede på mødet den 26. oktober 2015 at sende sagen tilbage til forvaltningen med henblik på forelæggelse af yderligere oplysninger. Protokollerne fra de to behandlinger (inkl. bilag) fremgår af henholdsvis bilag 3 og 4. På baggrund af høringerne og drøftelserne på Teknik- og Miljøudvalgets møde skal udvalget nu tage stilling til et forslag til revideret lokalplantillæg.  

Teknik- og Miljøudvalget drøftede færdiggørelsen af lokalplan nr. 425 ”Krimsvej” på sit møde den 16. marts 2015 og pegede på en proces, hvor de resterende udfordringer i forhold til færdiggørelsen af byudviklingsområdet løses i tre tillæg til lokalplan nr. 425 ”Krimsvej”, jf. bilag 7. Tillæg 1 er et led i realiseringen af denne proces.

Indstilling

I lokalplantillægget foreslås fortsat mulighed for at flytte erhvervsandelen fra Krimsvej 15A-B over til Amager Strandvej 112, hvorved der kan etableres en rækkehusbebyggelse i to etager på Krimsvej 15. Højden på rækkehusene er mindsket til højst 6,5 meter, og der gives ikke mulighed for taghuse. Nybyggeri skal fortsat opføres i overensstemmelse med energikravene i gældende bygningsreglement. Det er ikke muligt at fastsætte energikrav herudover.

På baggrund af Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 26. oktober 2015 om, at forvaltningen skal indhente yderligere oplysninger, har forvaltningen været i dialog med bygherre om udformningen af Sydtårnet og disponeringen af Voksfabrikken. Dialogen har ført til, at bygherre har frafaldet sit ønske om en ændret udformning af Sydtårnet. Et fodaftryk på 17,5 X 17,5 m ekskl. karnapper op til 6. etage fastholdes derfor som i oprindelig lokalplan. Endvidere tydeliggøres bestemmelsen om beregningen af bebyggelsesprocenten og anvendelsesbestemmelserne for erhverv ændres, således at anvendelsen af tårnenes stueetager ændres fra publikumsorienterede erhverv til serviceerhverv. Det muliggøres, at Voksfabrikken kan nedrives og genopføres til serviceerhverv inden for det eksisterende volumen. Endelig opdateres tegninger og kort i lokalplantillægget.

I bilag 5 redegøres der for disse ændringer. Bilaget indeholder også de rettede og ajourførte lokalplantegninger. I bilag 8 findes en oversigt, der viser historikken ift. bestemmelserne i lokalplan vedtaget 15. september 2009 samt forslag til tillæg 1 ved behandlingen den 10. april 2014 og ændringerne ved den endelige vedtagelse, der foreslås med denne indstilling.

Høring af ændringsforslag

De foreslåede ændringer har været i supplerende høring fra den 6. juli til den 17. august 2015. De 100 modtagne henvendelser fremgår af bilag 4, s. 269ff. I bilag 4, side 506ff er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger.

Bemærkninger fra Amager Øst Lokaludvalg – bilag 4, henvendelse nr. 97, s.494f
Udvalget finder, at høringsfristen har været for kort til, at det har været muligt at behandle sagen på et lokaludvalgsmøde eller arrangere et borgermøde. Lokaludvalget henviser i øvrigt til deres tidligere høringssvar. Endvidere er udvalget ikke enige i det hensigtsmæssige i, at Sydtårnets grundplan øges. Lokaludvalget anbefaler Teknik- og Miljøudvalget at afvise forslaget.

Forvaltningens bemærkninger:
Den supplerende høring blev iværksat, da forslag til ændringer som følge af de tidligere høringer er af et sådant omfang, at de berørte parter skal have mulighed for at ytre sig. Det er normal praksis i kommunen, at en sådan høring gennemføres på to uger. På grund af sommerferien blev juli måned lagt til, så der i alt har været en høring på seks uger. Sydtårnets grundplan føres tilbage til de i lokalplan nr. 425 angivne 17,5 X 17,5 m ekskl. eventuelle karnapper op til 6. etage.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. Ønske om at bibeholde eksisterende byggefelt til erhverv i en henholdsvis to etager på Krimsvej 15 A-B. Dette begrundes med ønsket om at fastholde bebyggelsesprocenten, bedre skyggeforhold, færre indsigtsproblemer og fastholdelse af blandingen af boliger og erhverv (41 henvendelser).

2. Imod ændring til serviceerhverv i stuetager i Nordtårnet og Sydtårnet (4 henvendelser).

3. Imod ændret byggefelt for Sydtårnet (14 henvendelser).

4. Ønske om at bibeholde den eksisterende lokalplan (67 henvendelser).

5. Mener at gamle erhvervsbygninger i området bør bevares (27 henvendelser).

Forvaltningens bemærkninger

1. Blandingen af boliger og erhverv fastholdes fortsat for området som helhed, men erhvervsandelen i tillægsområdet koncentreres nu langs Amager Strandvej. Ændringen fra erhverv i 1. og 2. etager til boliger i 2 etager medfører ikke samlet set en øget tæthed i området, idet bebyggelsesprocenten på 130 % for området som helhed ikke fraviges. For at imødekomme indsigelserne er bygningshøjden reduceret fra 9,2 m til 6,5 m.

2. Det er forvaltningens vurdering, at det vil være vanskeligt at udleje lokaler, beliggende inde i Krimsvejsområdet, til publikumsorienterede erhverv. Derfor foreslås anvendelsesbestemmelsen for Nordtårnet og Sydtårnet ændret til serviceerhverv, som foruden publikumsorienterede erhverv også åbner mulighed for at udleje lokalerne til liberale erhverv.

3. Med de senest foreslåede ændringer imødekommes ønsket om at fastholde Sydtårnets byggefelt på 17,5 X 17,5 m ekskl. eventuelle karnapper op til 6. etage

4. Lokalplan nr. 425 forudsætter, at en række eksisterende erhvervsbygninger bevares. Nogle af disse bygninger har vist sig at være i så dårlig en tilstand, at forvaltningen vurderer, at det ikke er rimeligt at stille krav om bevaring. Bygningerne er ikke i lokalplanen udpeget som bevaringsværdige, men er i lokalplanen forudsat bevaret på baggrund af den på daværende tidspunkt forventede udvikling af området. Vurderingen af bygningernes fysiske tilstand er først sket i forbindelse med den nuværende grundejers udvikling af ejendommene. Derudover ønsker grundejeren at flytte erhvervsareal til Amager Strandvej 112 og i stedet bygge rækkehuse i 2 etager. Derfor er der et behov for at justere lokalplanen.

5. Tillæg 1 er igangsat på baggrund af en henvendelse fra grundejeren, som ønskede at nedrive en eksisterende erhvervsbygning Krimsvej 15, der vurderedes ikke at kunne bevares. I lokalplanen er en række eksisterende bygninger forudsat bevaret. Der er ikke tale om bygninger, som er vurderet bevaringsværdige. De ønskes bevaret for at skabe et blandet byområde, hvor bolig og erhverv og nyt og gammelt er blandet. Det har efterfølgende vist sig, at en række af bygningerne er i dårlig stand, herunder Voksfabrikken hvor murværk og fundament er revnet. Forvaltningen vurderer, at Voksfabrikken ikke har væsentlig arkitektonisk værdi, og forvaltningen foreslår derfor, at Voksfabrikken kan erstattes af nyt byggeri med samme volumen og højde. Voksfabrikken er i lokalplanen fastlagt til erhverv, hvilket forvaltningen foreslår fastholdes.

Supplerende høring om at flytte adgangssti
Et forslag om at flytte adgangsstien fra sydsiden af Krimsvej 15 til nordsiden har været i høring hos berørte parter i perioden 16. september til 1. oktober 2015, jf. bilag 4, s. 519ff. Forvaltningen har i denne periode modtaget 34 henvendelser, som alle er imod den foreslåede ændring. 23 henvendelser ønsker, at den oprindelige lokalplan fastholdes, hvorved de også er imod ændringen af stiforløbet. De resterende henvendelser er eksplicit imod flytning af stien. Forvaltningen indstiller på denne baggrund, at ændringsforslaget bortfalder.

Forslag til ændringer
På baggrund af det samlede høringsforløb samt Teknik- og Miljøudvalgets møde den 26. oktober 2015 og den efterfølgende dialog med bygherre foreslås nedenstående ændringer til lokalplanens tillæg 1, der er uddybet i bilag 8.

• For matr. nr. 847a gælder, at den eksisterende bebyggelse kan erstattes af nyt byggeri, jf. tegning 5C Bebyggelsesplan.

• Krimsvej 15 A-B fastlægges til boligformål i stedet for erhverv. Erhvervsetagearealet flyttes til Amager Strandvej 112.

• Den foreslåede rækkehusbebyggelse på Krimsvej 15 A-B fastlægges til to etager samt evt. tagterrasse uden mulighed for trappehus og andre opbygninger på tagfladen. Bygningen må højst være 6,5 m høj eksklusive værn om tagterrasserne.

• Værnene om tagterrasserne på Krimsvej 15 foreslås udført transparent eller som metalgelændre og placeret på indersiden af murkronerne, således at de er trukket ca. 30 cm tilbage fra facaden.

• Det foreslås, at anvendelsen af tårnenes stuetager ændres fra publikumsorienterede erhverv til serviceerhverv.

• §5, stk. 1 ændres således at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 130 for tillægsområdet under et. Ændringen er af administrativ karakter og skal gøre det muligt at fordele byggeret mellem grundejerne indenfor rammerne af en bebyggelsesprocent på 130 for tillægsområdet under et. Herved undgås unødige dispensationer om fordeling af byggeret.

• Cykel- og bilparkeringsnormerne ændres, således at de følger Kommuneplan 2015, dvs. at ved nybyggeri skal cykelparkeringsdækningen være 4 pladser pr. 100 m² etageareal og bilparkeringsdækningen en parkeringsplads pr. 150 m² etageareal. Mindst 1/3 af parkeringspladserne skal indrettes i kælder. Det skal derfor være muligt, at indrette parkeringskældre i tillægsområdet.

Nye skyggediagrammer samt ajourførte lokalplantegninger fremgår af bilag 5.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør forvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

 

Pernille Andersen                            / Jakob Møller Nielsen          

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 425 ”Krimsvej” godkendes endeligt med de i afsnittet ”Løsning” foreslåede ændringer.

 

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 30. maj 2016

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

 

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til det planmæssige aspekt af sagen, eller at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form, idet det forudsættes, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

 

 

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 14. juni 2016

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 22. juni 2016

 

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.