Projekteringsgaranti og daginstitution vedrørende modernisering af plejecentret Sølund - FÆLLESINDSTILLING BUF, SUF

Borgerrepræsentationen skal i forbindelse med moderniseringen af Plejecentret Sølund på Nørrebro tage stilling til kommunal garanti for projekteringskreditten og forslag om, at den eksisterende daginstitution flyttes til nye fysiske rammer, der etableres som en integreret del af det nye Sølund. 

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen indstiller, at Sundheds- og Omsorgsudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

 

1.      at der gives en kommunal garanti i forbindelse med optagelse af projekteringskredit på 25,5 mio. kr. til modernisering af Sølund

 

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen og Børne- og Ungdomsforvaltningen indstiller, at Sundheds- og Omsorgsudvalget og Børne- og Ungdomsudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

 

2.      at der bevilges et træk på lånerammen i 2013 på  541.552 kr. (2013 p/l) for andelen af den kommunale garanti der vedrører dagsinstitutionen, hvormed deponeringsforpligtigelsen bortfalder

3.      at tilvejebringelsen af de 20 mio. kr. til flytning af den eksisterende daginstitution til nye fysiske rammer, der etableres som en integreret del af moderniseringen af Sølund, indgår i overførelsessagen 2012-2013

Som et led i Moderniseringsplanen besluttede Borgerrepræsentationen den 1. december 2011 at modernisere Plejecentret Sølund, Ryesgade 20 på Nørrebro. Som følge af byggeriets størrelse og beliggenhed er der gennemført en stor arkitektkonkurrence og det vindende projekt blev udpeget den 5. november 2012.

I forbindelse med det videre byggeri – hvor det almene boligselskab SAB /v. KAB bliver bygherre - skal der optages et lån til afholdelse af udgifter til den indledende projektering. Som følge af finanskrisen har ingen pengeinstitutter imidlertid ønsket at give bygherren en projekteringskredit uden en fuld kommunal garanti for det udlånte beløb.

Som en del af den nuværende plejecenterbebyggelse er der på grundens nordvestlige hjørne, ud mod Ryesgade, placeret en lav betonbygning, som rummer en fem-gruppers daginstitution. En isoleret ombygning af plejecentret Sølund vil medføre en uhensigtsmæssig arkitektonisk og driftsmæssig adskillelse mellem den tilbageværende børneinstitution og det nybyggede plejecenter. Det foreslås derfor, at den eksisterende daginstitution reetableres i nye fysiske rammer, der indgår som en integreret del af moderniseringen af plejecentret Sølund (jf. Sundheds- og Omsorgudvalgets og Børne- og Ungdomsudvalgets tidligere beslutning vedr. daginstitution på Sølund (2012-64203)).

Sølund er Danmarks største plejecenter og rummer pt. i alt 390 boliger. Sølund er opført i 1976-81, og består af tre høje boligblokke (blok 4, 6 og 8) i syv etager.

I forbindelse med moderniseringen nedrives det eksisterende bygningskompleks, og der opføres et helt nyt tidssvarende plejecenter med en anden fysisk udformning og placering på grunden. Selve nedrivnings- og byggeprocessen gennemføres i to etaper og det samlede byggeri forventes at stå færdig ultimo 2017.

 
Det nye Sølund

Vinderen af arkitektkonkurrencen er et team bestående af arkitektfirmaerne Witraz og Entasis og landskabsarkitektfirmaet BOGL Landskab. Det vindende forslag rummer 384 plejeboliger og tager udgangspunkt i kvarterets arkitektur og bygningshøjde. Forslaget består af tre nye veldisponerede karréer samt en byvilla. Det nye plejecenter er i 5 til 6 etager med fladt tag tiltænkt taghaver og urban farming. Stueetagen rummer transparente og inviterende servicearealer, café og daginstitution.  

 

Karréerne og byvillaen er bundet sammen af et gennemgående nyskabende promenadestrøg, der danner rammen om udsigten til de veldisponerede gårdrum, gaden og Søerne mv. 

 

Den fortættede bebyggelsesstruktur skaber plads i grundens østlige ende til et parklignende haverum, der åbner sig ned mod søerne. Dette unikke anlæg er tænkt som et fælles gode for beboerne og lokalområdet til gensidig gavn og glæde. 

 

For en nærmere gennemgang af det vindende forslag henvises til vedlagte bilag 1.

 

Projekteringsgaranti

I forbindelse med realiseringen af arkitektforslaget til det faktiske byggeri skal der anvendes midler til den indledende projektering. Normalt vil lånet – i form af en projekteringskredit – blive stillet til rådighed for bygherren af et pengeinstitut mod pant i ejendommen. Bygherren bliver det almene boligselskab SAB /v. KAB, der køber grunden og bygningerne af Københavns Kommune.

Som følge af finanskrisen har ingen pengeinstitutter imidlertid ønsket at give bygherren (SAB) en projekteringskredit uden en fuld kommunal garanti for det udlånte beløb. Med henblik på at sikre den fortsatte fornødne fremdrift i byggeprojektet anbefales det derfor, at der gives en kommunal garanti (som der er lovhjemmel til i kommunalfuldmagten) på 25,5 mio. kr. til bygherrens optagelse af projekteringskredit. Garantien er betinget af, at kreditten indfries i forbindelse med optagelsen af byggelånet efter godkendelse af skema A. Der forventes ikke problemer med hensyn til optagelse af selve byggelånet, idet den kommunale garanti her er indeholdt i skema A. 

 

Kommunen har tidligere givet en lignende projekteringsgaranti ved ombygningen af plejecentret Fælledgården på Østerbro (BR 2009-137050).

 

Det skal bemærkes, at det vindende arkitektforslag for det nye Sølund ligger inden for rammerne af kommuneplanen, men projektet udløser dog krav om en ny lokalplan for byggefeltet. Processen vedrørende lokalplansarbejdet igangsættes sideløbende med, at selve byggeriet projekteres. Dette skyldes, at såfremt projekteringen (og dermed projekteringsgarantien) skulle afvente den endelige godkendelse af den nye lokalplan ville det samlede byggeprojekt blive udskudt ca. 1 år med deraf følgende tomgangsudgifter for blok 6 og 8 på ca. 20 mio. kr. Hvis den endelige lokalplan giver anledning til mindre ændringer i det vindende arkitektforslag, vil dette kunne tilpasses inden det faktiske byggeri påbegyndes.

Startredegørelse vedrørende lokalplanforslaget behandles i Økonomiudvalget primo 2013, og selve udkastet til lokalplanforslag forventes forelagt Borgerrepræsentationen i april 2013, hvorefter forslaget sendes i offentlig høring. Endelig lokalplan forventes behandlet i Borgerrepræsentationen november 2013, der på samme tidspunkt endvidere behandler indstillinger vedrørende skema A og grundsalg. Herefter gennemføres udbud vedrørende entreprisekontakten, og selve byggeriet forventes at kunne igangsættes i 1. halvår 2014.

Daginstitution
I det nordøstlige hjørne af byggegrunden (Ryesgade 22) ligger for nuværende den integrerede daginstitution Sølund med fem grupper (ca. 125 børn). Daginstitutionen er i lighed med plejecentret opført i 1970´erne. Institution og plejehjem er fysisk sammenbygget, og de deler en række tekniske forsyningsinstallationer.

Det er Sundheds- og Omsorgsforvaltningens og Børne- og Ungdomsforvaltningens samlede vurdering, at det vil være hensigtsmæssigt at integrere den nuværende daginstitution i nybyggeriet ved at opføre en helt ny institution i forbindelse med etape 1 af plejecenterbyggeriet. Den eksisterende daginstitution vil herved bevares fuldt funktionsdygtig i de nuværende rammer frem til indflytningen i de nybyggede fysiske rammer. Institutionen er med sine tre børnehave- og to vuggestuegrupper et stort aktiv for lokalområdet, og vil i nye og betydeligt mere attraktive rammer med større og mere tidssvarende udearealer, kunne opnå en række væsentlige drifts- og trivselsmæssige fordele, som ikke vil kunne realiseres inden for de nuværende fysiske rammer.

Hertil vil en styrket funktionssammenhæng mellem plejecenter og daginstitution give en bedre og mere rationel udnyttelse af plejecentrets arealer samt tilføre byggeriet et livligt miljø til glæde for beboere, børn og personalet fra de to institutioner.

Integreringen af en tidssvarende daginstitution i det kommende plejecenterbyggeri, vil samtidigt åbne op for en spændende nytænkning omkring indretning af børnenes lege/opholdsarealer i samspil med de mere udadvendte områder af plejecenterets fællesarealer.

Bymæssigt er det nuværende manglende samspil mellem de omkringliggende traditionelle karrébebyggelser, de tre høje fritstående plejecenterblokke samt den lave daginstitutionsbygning med til at opbryde oplevelsen af bykvarteret som ét sammenhængende hele. Ved en nybygning af hele matriklen (plejecenter og daginstitution) vil der være grundlag for at sikre en mere tidssvarende sammenkobling mellem den nye bebyggelse, færdslen langs Søerne og livet generelt i Ryesgadekvarteret. Den heraf følgende større fortætning på Sølundgrunden vil passe særdeles godt ind i kvarterets nuværende karré-struktur, samtidig med at der stadig er god plads til udearealer, legeplads samt det parklignende haverum, der skaber sammenhæng mellem Ryesgade og søerne.

Parkering
Det nuværende Sølund har en parkeringskælder, der som følge af parkeringsforliget fra 2011 (2011-88526) midlertidigt er udlagt som offentlig vej med 80 offentlige p-pladser. Det vil formentlig blive nødvendigt at rive de nuværende p-pladser ned i forbindelse med ombygningen, således at det ikke er muligt at opretholde 80 offentlige parkeringspladser under Sølund. ØKF, SUF og TMF arbejder i øjeblikket på at finde en løsning, som vil blive forelagt de politiske udvalg senest i forbindelse med indstillingen om salg af Sølund.      

Den kommunale garanti for projekteringskreditten er på 25,5 mio. kr. Garantien bortfalder, når byggelånet optages i forbindelse med byggeriets gennemførelse på baggrund af Borgerrepræsentationens godkendelse af skema A. Garantien forventes dermed ikke at have økonomisk betydning for kommunen. Såfremt hele eller dele af garantien skal indfries afholdes beløbet inden for Sundheds- og Omsorgsforvaltningens ramme. Sundheds- og Omsorgsforvaltningens forventede regnskab 2012 udgør 64 mio. kr. i serviceudgifter og 25,4 mio. kr. i anlægsudgifter, hvoraf midlerne til finansieringen af garantien kan overføres i forbindelse med overførselssagen vedrørende regnskab 2012. Det bemærkes, at det af budget 2013 fremgår, at der skal ske en samlet prioritering af det realiserede mindreforbrug i regnskab 2012.

Kommunen kan stille en garanti for den andel af projekteringskreditten der vedrører ældreboligerne. Der skal imidlertid deponeres for den andel af garantien, der vedr. daginstitutionen (jf. vejl. til kommunens lånebekendtgørelse). Daginstitutionen udgør 852 m2 af den samlede ejendoms areal på 40.118 m2, svarende til 2,1 pct. Dermed skal der deponeres 541.552 kr. ud af den samlede kommunale garanti på 25,5 mio. kr. Deponeringen finansieres via et træk på lånerammen primo 2013, hvormed deponeringsforpligtigelsen bortfalder. I forbindelse med Borgerrepræsentationens godkendelse af skema A i efteråret 2013 vil deponeringsforpligtelsen atter bortfalde, og midlerne på lånerammen vil kunne frigives til modregning.

Det blev med budget 2013 vedtaget, at finansieringen af anlægsudgifterne på 20 mio. kr. til flytningen af daginstitutionen indgår i overførelsessagen 2012-2013. Denne sag forelægges til politisk behandling i foråret 2013.

Midlerne til daginstitutionen skal bruges i 2. halvår af 2015, når byggeriet er færdigt, og Københavns Kommune skal købe daginstitutionen tilbage fra bygherre, mens plejehjemmet vil forblive ejet af det almene boligselskab SAB.

Det bemærkes, at Sølund forventes at blive solgt til det almene boligselskab i efteråret 2013. Salget af Sølund er endnu ikke afsluttet, og det endelige salgsprovenu er derfor endnu ukendt. Borgerrepræsentationen vil blive præsenteret for en indstilling om godkendelse af salg samt plangrundlag mv. forventeligt ultimo 2013. Grundsalget forventes på nuværende tidspunkt at indbringe ca. 69 mio. kr., hvoraf ca. 42 mio. kr. er reserveret til Sundheds- og Omsorgsforvaltningens Moderniseringsplan til dækning af manglende indtægter ved ikke - i forbindelse med moderniseringen af Sølund - at kapitalisere friværdien i det kommunale plejehjem (som oprindeligt forudsat i beregningsforudsætningerne vedrørende Moderniseringsplanen), men i stedet sælge det til et alment boligselskab. Fratrukket de 42 mio.kr. forventes salget at indbringe et merprovenu i en størrelsesorden 27 mio. kr.    

Efter behandlingen i Sundheds- og Omsorgsudvalget og Børne- og Ungdomsudvalget videresendes sagen til Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.

Indstilling om Skema A, grundsalg og ny lokalplan forventes forelagt politisk i 2. halvår 2013, og selve byggeprojektet påbegyndes i 1. halvår 2014. Den samlede modernisering Sølund forventes afsluttet ultimo 2017.


                                          Anne Skovbro                                        Else Sommer

Indstillingen blev godkendt med en præcisering til det 3. at-punkt om at tilvejebringelsen af de 20 mio. kr. til flytning af den eksisterende daginstitution til nye fysiske rammer, der etableres som en integreret del af moderniseringen af Sølund, indgår i forhandlingerne om overførelsessagen 2012-2013.

Rasmus Jarlov (C), Karin Storgaard (O) og Cecilia Lonning-Skovgaard (V) ønskede følgende tilført beslutningsprotokollen: "Vi henstiller til, at der snarest findes en afklaring på situationen omkring de 80 parkeringspladser, som vi frygter bliver syltet".