Startredegørelse for forslag til lokalplan "Kalvebod Brygge Vest II", Vesterbro

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,

2. at forslag til Kommuneplan 2015 ændres, som det fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

Problemstilling

IKEA ønsker at etablere et varehus på ca. 37.000 m² på Kalvebod Brygge. Varehuset vil primært henvende sig til kunder i København, Frederiksberg, Hvidovre, Tårnby og Dragør kommuner. Med den centrale placering forventes mange kunder at benytte offentlig transport eller cykel.

Projektet for varehuset indebærer grundlæggende afvigelser fra bebyggelsesplanen og anvendelsesbestemmelserne i den gældende lokalplan. Dermed berøres intentionerne i den hidtidige planlægning for området, der fastlægger et grønt ’landskabsstrøg’ omkranset af høje, enkeltstående bygninger. En realisering af projektet forudsætter derfor, at der udarbejdes en ny lokalplan samt ændres i kommuneplanens detailhandelsstruktur.

Løsning

En del af den gældende lokalplan 485 (”Kalvebod Brygge Vest”) erstattes af en ny (”Kalvebod Brygge Vest II”). En ny lokalplan vil kunne muliggøre en ændret bebyggelsesstruktur i lokalplanområdet og en ændring af det fastlagte grønne landskabsstrøg. Det er endvidere nødvendigt at ændre kommuneplanen. Det sker ved at udvide afgrænsningen af Indre By og fastlægge rammer for én udvalgsvarebutik på ca. 37.000 m² i området. Ændringen indarbejdes i forslag til Kommuneplan 2015.

IKEA-varehuset ønskes opført som én samlet bygning med hovedindgang fra Dybbølsbro. Varehuset placeres mellem Kalvebod Brygge og jernbaneterrænet. Mod Kalvebod Brygge danner bygningen facade helt ud til vejen, hvorimod der mod jernbaneterrænet etableres en stiforbindelse, så man som cyklist eller gående kan færdes uafbrudt fra f.eks. Bernstorffsgade til Dybbølsbro.

Ud over selve varehuset vil lokalplanen muliggøre bebyggelse i op til fire andre byggefelter. Disse byggefelter tænkes placeret i tråd med den eksisterende lokalplan, hvilket vil sige, at der her bliver tale om enkeltstående, høje bygninger. Der vil i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget blive arbejdet med den konkrete udformning af såvel varehus, som de enkeltstående bygninger.

Trafik og parkering
Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at det vil være muligt at afvikle biltrafikken i forbindelse med et IKEA-varehus på Kalvebod Brygge. Opførelse af et varehus vil øge den lokale trafikbelastning. For hovedstadsområdet som helhed, vil varehuset dog kunne føre til en lavere trafikbelastning, idet mange københavnere i dag kører i bil til IKEA i Taastrup og Gentofte. En opførelse af et IKEA- varehus vil medføre en større stigning i cykel- og fodgængertrafikken. Forvaltningerne vurderer, at den nuværende Dybbølsbro ikke kan bære denne trafikstigning og anbefaler derfor, at behovet for en udbygning af broen afklares samt mulighed for finansiering heraf.

Biler får adgang via Bernstorffsgade, Kalvebod Brygge og Carsten Niebuhrs Gade. Dybbølsbro S-togstation ligger umiddelbart op ad lokalplanområdet, og i 2023 kommer en metrostation ved Fisketorvet. Herudover er der god busbetjening i Bernstorffsgade og på Kalvebod Brygge. En væsentlig del af cyklisterne får adgang via Dybbølsbro.

Opførelse af et IKEA-varehus vil medføre en stigning i antal p-pladser i området. Kommuneplanen fastlægger antal parkeringspladser til 1 p-plads pr. 100 etagemeter detailhandel, hvilket svarer til ca. 370 pladser. IKEA har udtrykt ønske om at etablere 550 - 600 p-pladser i tilknytning til varehuset. Der etableres cykelparkering for henholdsvis boliger, arbejdspladser og detailhandel svarende til 2,5, 2,5 og 4 pladser pr. 100 m² etageareal.

Detailhandel
Opførelse af et IKEA-varehus vil styrke København i den regionale konkurrence, bl.a. ved at tilbyde indkøbsmuligheder for de københavnere, som i dag køber varer i andre IKEA-varehuse. Et varehus vil dog samtidigt øge konkurrencen for eksisterende butikker som forhandler møbler, køkkener, senge og diverse boligtilbehør. Institut for Centerplanlægning har som konsulent for IKEA vurderet, at konsekvenserne for den øvrige detailhandel vil være relativt afdæmpede. Omsætningen inden for udvalgsvarer skønnes at falde op til 3 % i Frederiksberg Kommune, Vesterbro / Kgs. Enghave og Valby og mindre i de øvrige bydele.

Byliv
Det forventes, at der ved IKEAs hovedindgang vil være meget trafik og en stor gennemstrømning af mennesker. Derfor vil der i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget være et særligt fokus på udformningen af det centrale byrum, der opstår her. På taget af IKEA-varehuset tænkes der etableret en boldbane, som bliver offentligt tilgængelig. Varehusets lange facadeforløb gøres varieret, ved at der arbejdes særligt med varehusets nederste etager og dets umiddelbare omgivelser.

Bæredygtighed
En placering af et større varehus, centralt i København, vurderes at indebære en øget lokal trafikbelastning i form af biler, cykler og gående. Det vurderes samtidigt, at den stationsnære placering vil medvirke til at nedbringe CO2-udledning i hovedstadsområdet som helhed, idet flere kunder kan benytte cykler og den kollektive trafik. Det vurderes, at forbedrede forhold for cyklister vil være med til at styrke Københavns målsætninger om en større andel cyklende borgere og position som cykelby.

Det vil i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget blive undersøgt nærmere, hvordan bæredygtighedstiltag, herunder vand og skybrudsløsninger, kan indarbejdes i projektet for varehuset.

Kommuneplan
I forslag til Kommuneplan 2015 er Kalvebod Brygge Vest fortsat udpeget som byudviklingsområde og fastlagt til serviceerhverv. Projektet for et IKEA- varehus kan understøtte visionerne i kommuneplanforslaget om at skabe en grøn og sammenhængende by, der skaber rammer for vækst og arbejdspladser. Varehuset vil desuden kunne understøtte kommuneplanens mål om at styrke Københavns position som Øresundsregionens centrum for handel og oplevelser samt sikre god tilgængelighed til butikker for gående, cyklende og kollektiv trafik.

Lokalplanen udarbejdes i overensstemmelse med forslag til kommuneplan 2015. Såfremt rammerne i kommuneplan 2015 bliver ændret ved den endelige vedtagelse i Borgerrepræsentationen, vil bestemmelserne i lokalplanen ligeledes blive ændret ved den endelige vedtagelse af lokalplanen.

Anbefalinger til den videre planlægning
Med etableringen af et IKEA-varehus er det nødvendigt med en ny plan for disponeringen og udformningen af bebyggelse og friarealer i området. Det anbefales, at der sker en bearbejdning af det nuværende skitseprojekt med udgangspunk i:

• At der på grund af IKEAs centrale placering og ændring af de nuværende rammer for detailhandel i København tidligt i lokalplanprocessen sikres en mere omfattende borgerinddragelse, end den normale høringsperiode lægger op til.
• At den nye plan for området indeholder rekreative tilbud, der er offentligt tilgængelige samt grønne arealer i direkte tilknytning til bebyggelsen og stiforbindelserne i området.
• At der implementeres konkrete bæredygtighedstiltag i projektet for varehuset, og at der ses på muligheden for en begrønning af byggeriet.
• At varehuset ikke fremstår som en lang og ensformig bygning, men med en nedbrudt skala, både vertikalt og horisontalt, så det fremstår som en varieret og facetteret bygning.
• At der i IKEA-varehuset, primært ud mod jernbaneterrænet, etableres funktioner i stueetagen, der muliggør åbne facader og visuelle oplevelser i øjenhøjde.
• At der til de byggerier, der ligger ud til Dybbølsbro stilles krav om udadvendte funktioner, så der sikres åben kontakt mellem funktionerne i bygningerne og byrummet udenfor, og at der lægges en særlig vægt på udformningen af selve byrummet.
• At der skabes god plads til cykelparkering, især ved hovedindgangen på Dybbølsbro.
• At behovet for parkering i tilknytning til varehuset belyses yderligere.
• At behovet for en udbygning og forbedring af Dybbølsbro afklares, herunder muligheder for finansiering.

Miljøvurdering
Når planarbejdet sættes i gang, vil forvaltningerne foretage en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP). Herudover vurderes det, som følge af projektets størrelse og indhold, at der i forbindelse med en eventuel lokalplan skal udarbejdes en VVM - redegørelse, der blandt andet beskriver konsekvenser for trafik og detailhandel.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser. De årlige ejendomsindtægter vil udgøre skønnet 9,2 mio. kr. Skønnet er baseret på et fuldt udbygget lokalplanområde.

Den øgede cykel- og gangtrafik som følge af byudviklingen på Kalvebod Brygge og i Sydhavnen, forstærker behovet for at øge kapaciteten på Dybbølsbro. Kommunen kan ikke stille krav om, at grundejere i området bidrager til en udvidelse af broen. Det påhviler således kommunen at finansiere en udvidelse af broen. Udbygningsaftalen i forbindelse med den nuværende lokalplan fastlægger, at grundejer skal indbetale 5 mio. kr. til anlæg af et rekreativt anlæg. Det vil blive afklaret, om beløbet eventuelt kan bidrage til finansieringen af en udbygning af Dybbølsbro, idet der forventes etableret en boldbane på taget af varehuset.

Videre proces

På baggrund af udvalgenes godkendelse af startredegørelsen, gennemfører Teknik- og Miljøforvaltningen en intern høring af relevante instanser - herunder Vesterbro lokaludvalg med henblik på bidrag til udarbejdelse af lokalplanforslaget. Herudover vil der blive arrangeret en yderligere borgerinddragelse, ligeledes med henblik på at samle bidrag til udarbejdelsen af lokalplanforslaget. Teknik- og Miljøforvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplan med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen i slutningen af 2015, hvorefter det sendes i offentlig høring i 8 uger. Planforslaget ventes vedtaget i slutningen af foråret 2016.