Årsrapport 2024 for Udviklingsselskabet By & Havn I/S

Årsrapporten 2024 for Udviklingsselskabet By & Havn I/S fremlægges til efterretning. Resultatet blev et overskud på 342 mio. kr., som forøger selskabets egenkapital fra -1.101 mio. kr. i 2023 til -759 mio. kr. i 2024. Selskabet har solgt byggerettigheder for 583 mio. kr. Selskabets driftsindtægter har dækket ca. 69 % af nettorenteudgifterne af den gæld vedrørende etablering af metro, som selskabets ejere har besluttet, at By & Havn skal afvikle. Indregnes Lynetteholm, stiger rentedækningen til 96 %.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler, 

Udviklingsselskabet By & Havn I/S (i det følgende benævnt By & Havn) ejes af Københavns Kommune med 95 % og staten v/Transportministeriet med 5 %. Selskabets formål er at udvikle arealerne i Ørestad og i Københavns Havn, samt forestå havnedriften i Københavns Havn.

Årsrapporten er, efter godkendelse af By & Havns bestyrelse og selskabets ejere, offentliggjort den 9. april 2025. Årets samlede resultat blev et overskud på 342 mio. kr. Overskuddet skyldes positiv værdiregulering af selskabets investeringsejendomme, lavere renteudgifter end budgetteret og forbedret driftsresultat. Resultatet før markedsværdireguleringer er negativt på -212 mio. kr., hvilket dog er 36 mio. kr. over budget.

Forbedringen af resultatet i forhold til budget kan henføres til væsentligt lavere renteudgifter, der har udgjort 385 mio. kr. mod budgetteret 498 mio. kr. Der er således tale om en reduktion på ca. 1/4 af renteudgifterne i forhold til budgetteret, hvilket skyldes gunstig udvikling i både rente- og inflationsniveau.

Herudover er resultatet af selskabets primære drift 233 mio. kr., hvilket er 25 mio. kr. over budget.

Hovedpunkterne i årsrapport 2024 forelægges hermed for Borgerrepræsentationen, idet der tillige henvises til selskabets bæredygtighedsrapportering (CSRD) i Årsrapportens kapitel 3, jf. bilag 1 og ejerrapportering, jf. bilag 2.

By & Havns Årsrapport 2024 er fremstillingsmæssigt ændret en del i forhold til tidligere år. Rent sideantalsmæssigt er Årsrapport 2024 på 130 sider, hvor Årsrapport 2023 var på 56 sider.

Den væsentligste tilføjelse er Bæredygtighedsrapporteringen (CSRD) i afsnit 3, hvor der for første gang rapporteres på By & Havns strategiske bæredygtighedsmål, selvom selskabet endnu ikke er rapporteringspligtigt.

De uafhængige revisorer, EY og Rigsrevisionen, konkluderer, at årsregnskabet er retvisende og vurderer, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Der er ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.

Resultatet for 2024 blev 342 mio. kr., hvilket er 193 mio. kr. bedre end det vedtagne budget. Begrundelsen er en kombination af forbedret driftsresultat, værdiregulering af investeringsejendomme og lavere renteudgifter end budgetteret. Resultatet før værdireguleringer er 36 mio. kr. bedre end budgetteret, og resultatet er på den baggrund tilfredsstillende.

Før markedsværdiregulering af gælden blev resultatet 346 mio. kr., hvilket er ca. 197 mio. kr. bedre end budgetteret.

Forbedringen af resultatet i forhold til budget skyldes højere værdiregulering af investeringsejendommene end budgetteret (160 mio. kr. højere).

Der er overvejende 2 årsager for den højere værdiregulering af investeringsejendommene:

Renteudgifter var 114 mio. kr. lavere end budgetteret på trods af svagt stigende rente, hvilket skyldes marginalt rentefald og lavere inflation end forventet og dermed lavere udgifter på selskabets indekslån.

Værdireguleringen af gæld og hovedparten af værdireguleringen af investeringsejendommene har ikke likviditetsmæssig effekt. Dog har den realiserede avance på 53 mio. kr. positiv likviditetsmæssig effekt. 

I forhold til resultatet før værdireguleringer er dette 36 mio. kr. over budget, hvilket som nævnt ovenfor skyldes lavere renteudgifter kombineret med negativ resultatudvikling i datterselskaber og joint ventures pga. fejl i periodisering af udbyttebetaling fra Kronløbsøen Projekt P/S og nedskrivning af værdier vedr. Tunnelfabrikken.

Driftsresultatet er 25 mio. kr. højere end budgetteret, hvilket primært skyldes indtægter fra Lynetteholm P/S for deponering af havnesediment i Lynettedepotet.

Pengestrømmen fra selskabets primære drift renset for af- og nedskrivninger (EBITDA) blev 267 mio. kr., hvilket dog ikke er tilstrækkeligt til at dække nettorenteudgifterne på 385 mio. kr. Indregnes rentedækning fra det 100 pct. ejede datterselskab Lynetteholm P/S forbedres billedet og den negative rentedækning bliver på 18 mio. kr. i 2024, svarende til ca. 96 pct.

Selskabets totale gæld er 22.263 mio. kr. ultimo 2024. Den nominelle rentebærende gæld (renset for overkurs, likvider og derivater) er imidlertid 19.545 mio. kr., hvoraf gæld vedr. Lynetteholm udgør 2.479 mio. kr. Gælden er steget med 3.402 mio. kr. siden ultimo 2023. Der er tale om planlagt lånoptag som led i refinansiering og investering i anlægsprojekter, som senere forventes at styrke selskabets indtjeningsevne.

Ifølge langtidsbudgettet forventes den nominelle gæld at toppe i 2028 med 24,7 mia. kr. Herefter afvikles gælden frem mod 2070.

Selskabets evne til at servicere renteudgifter med indtægter fra den løbende drift er et væsentligt målepunkt for Københavns Kommune som ejer. Selskabet har i perioden 2014-2020 lykkedes hermed. I 2021-2024 er denne positive tendens afbrudt og dette fortsætter ind i de kommende år.

Stigningen i gældens absolutte størrelse har selvsagt betydning for selskabets evne til rentedækning. Rentedækning afhænger herudover af forudsætningerne om renteudviklingen. I den seneste langtidsprognose fra marts 2025 er udsigten til rentedækning forbedret, som følge af et mere stabiliseret rentemiljø samt mere normaliseret inflationsniveau.

I seneste langtidsbudgets (marts 2025) basisscenarie, med en langsigtet nominel rente på 2,8 % i 2025, stigende til 5 % i 2030, opnås der dækning igen i 2053 (mod 2061 i langtidsprognosen fra april 2024), mens der opnås rentedækning allerede i 2034/2036 (mod 2044 i prognosen fra april 2024), hvis Finansministeriets forudsætning om 4 % anvendes.

By & Havn har i 2024 afsluttet salgssager med en samlet indtægt på 583 mio. kr. Forretningsstrategien for 2024-2027 har en samlet salgsmålsætning på 3 mia. kr., svarende til 750 mio. kr. årligt i strategiperioden. Selskabet har fortsat salgssager i pipeline og forventer at salgsmålsætningen kan opfyldes.

Selskabets egenkapital ultimo 2024 er negativ med 759 mio. kr. Der er tale om en forbedring i forhold til ultimo 2023 på 342 mio. kr. svarende til periodens resultat. Ifølge langtidsbudgettet forventes egenkapitalen at være positiv primo 2027.

By & Havn er et gældstungt og konjunkturfølsomt selskab, og selskabets økonomi og evne til at genskabe egenkapitalen afhænger af forhold udenfor selskabets kontrol, såsom renteniveauet for gælden, salgstidspunktet og salgspriser. Negative ændringer i disse udefra givne rammebetingelser for By & Havn vil få konsekvenser for selskabet.

Det bemærkes, at By & Havn i strategiperioden 2024-2027 vil udvikle eksisterende aktiviteter på et forretningsmæssigt grundlag for at gøre selskabet mere konjunkturrobust. Udlejning, havnedrift og parkeringsforretningen skal udgøre større forholdsmæssige andele af indtjening og værdier og salg af byggeretter skal på sigt udgøre en forholdsmæssig mindre andel.

Indstillingen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser for Københavns Kommune.

Transportministeriet og By & Havn orienteres om Borgerrepræsentationens beslutning.

 

Søren Hartmann Hede                                        / Nanna Westerby Jensen