Søg

Tilbagekøbsret

Københavns Kommune kan ved salg af en ejendom have aftalt en tilbagekøbsret til ejendommen. Læs her, hvad det betyder.

Hvad er en tilbagekøbsret?

Tilbagekøbsret – også kaldet hjemfaldspligt – er en ret for Københavns Kommune til at købe en ejendom tilbage fx for den oprindelige salgssum eller vederlagsfrit.

Det mest almindelige er, at Københavns Kommune kan købe ejendommen tilbage i et bestemt år, men der findes også tilbagekøbsrettigheder, som udløses af en ændret anvendelse af ejendommen. Desuden findes der tilbagekøbsrettigheder, hvor Københavns Kommune ved tilbagekøbet er forpligtet til at betale erstatning for ejendommens bygninger, hvilket kaldes bygningserstatning. 

Tilbagekøbsrettigheder er tinglyst på de ejendomme, hvor de kan gøres gældende. Det fremgår således af tingbogen, om Københavns Kommune har tilbagekøbsret til en ejendom. Københavns Kommunes tilbagekøbsrettigheder findes både på ejendomme i og udenfor København.

Du kan få et tilbud om frikøb eller udskydelse af kommunens ret til at købe en ejendom tilbage ved at henvende dig til Københavns Kommune. Kontaktoplysningerne findes nederst på hjemmesiden.

Du kan udfylde og sende ansøgningen digitalt med NemID/MitID. Du kan også vælge at printe, udfylde og sende ansøgningen pr. brev. 

Er du fritaget fra Digital Post og/eller har du ikke NemID/MitID, kan du kontakte Borgerservice eller Kontoret for Selskaber og Rettigheder og få ansøgningsskemaet/blanketten udleveret/tilsendt i papirudgave.

To ordninger samtidig

Hvis Københavns Kommune ved et salg af en ejendom har aftalt en ret til at tilbagekøbe ejendommen på et senere tidspunkt, kan den aktuelle ejer i mange tilfælde enten købe sig fri eller udskyde tidspunktet for kommunens tilbagekøb.

Frikøbet eller udskydelsen af tilbagekøbet reguleres fra den 3. december 2021 af to ordninger. De adskiller sig med hensyn til vurderingsmetoden for frikøb og længden af den tidsperiode, som tilbagekøbet højst kan udskydes. De to ordninger er:

En midlertidig frikøbsordning som har været i funktion siden 1. april 2017. Den har midlertidigt erstattet den oprindelige frikøbsordning, som blev indført i 1996. I henhold til denne ordning vurderer en ejendomsmægler værdien af ejendommen, hvis der skal ske frikøb, og udskydelse af kommunens tilbagekøb kan ske i op til 35 år.

En ”overgangsfrikøbsordning” som blev indført den 3. december 2021. Ordningen erstatter den midlertidige frikøbsordning med den oprindelige frikøbsordning. Det sker i takt med, at de nye offentlige ejendomsvurderinger foreligger. Efter denne ordning tages der udgangspunkt i den seneste offentlige ejendomsvurdering, hvis der skal ske frikøb, og udskydelse af kommunens tilbagekøb kan ske i op til 70 år.

De ejendomme, som skal frikøbes eller udskydes og som endnu ikke har modtaget en ny ejendomsvurdering, skal derfor fortsat vurderes i henhold til den midlertidige frikøbsordning. Det betyder, at frikøb på baggrund af en mæglervurdering, og at udskydelse kun kan ske i op til 35 år.

Du kan læse mere om mulighederne for frikøb og udskydelse længere nede på denne hjemmeside.

Til beregning af frikøbs- og udskydelsesbeløb benyttes en kalkulationsrente, som reguleres den 1. april hvert år. Kalkulationsrenten opgøres som et gennemsnit af de seneste fem års kalkulationsrenter. Kalkulationsrenten er pr. 1. april 2021 fastsat til 1,2 pct.

Tilbud om frikøb eller udskydelse

Tilbud om frikøb eller udskydelse udarbejdes som selvstændige tilbud.

Du kan få et tilbud om frikøb eller udskydelse af kommunens ret til at købe en ejendom tilbage ved at henvende dig til Københavns Kommune. Kontaktoplysningerne findes nederst på hjemmesiden.

Frikøb

Et tilbud om frikøb udarbejdes på grundlag af enten den seneste offentlige ejendomsvurdering eller en mæglervurdering, som Københavns Kommune indhenter.

I beregningen af tilbuddet benyttes den nye offentlige ejendomsvurdering i det omfang, denne foreligger. Vurderingsstyrelsen har den 1. september 2021 indledt en udsendelse af nye vurderinger for ca. 50.000 parcel- og rækkehuse, og derefter udsendes løbende de resterende ca. 1,7 mio. nye ejendomsvurderinger. Det er gratis at rekvirere et tilbud om frikøb på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering.

Hvis der ikke foreligger en ny offentlig ejendomsvurdering, skal der foretages en mæglervurdering. Denne betales af ejer eller af den, som rekvirerer tilbuddet efter opkrævning fra kommunen. Mæglervurderingen sker på grundlag af dels oplysninger i offentlige registre, fx tingbogen og Bygnings- og Boligregisteret (BBR), dels mæglerens viden om ejendomsmarkedet. Det er ikke muligt at påklage en mæglervurdering, da der er tale om et tilbud, som Københavns Kommune som rettighedshaver tilbyder den enkelte ejer.

Udskydelse

Et tilbud om udskydelse afgives alene på grundlag af den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen. Hvis der foreligger en ny offentlig ejendomsvurdering, kan der ske udskydelse i op til 70 år. Hvis der ikke foreligger en ny offentlig ejendomsvurdering, kan der alene ske udskydelse i op til 35 år. Københavns Kommune iværksætter udarbejdelsen af tilbuddet, når kommunen har modtaget en henvendelse herom. Det er gratis at rekvirere et tilbud om udskydelse. 

Mulighed for frikøb eller udskydelse

I de fleste tilfælde er det muligt for en ejer af en ejendom med tilbagekøbsret at købe sig fri af rettigheden eller at købe en udskydelse af tilbagekøbstidspunktet.

Et frikøb medfører, at deklarationen om kommunens tilbagekøbsret til ejendommen ikke længere gælder og aflyses fra tingbogen.

Udskydelse indebærer, at året for kommunens tilbagekøbsret til ejendommen ændres. Dette sker ved tinglysning af en påtegning på deklarationen med angivelse af det nye tilbagekøbsår. 

Den maksimale længde af en udskydelse af kommunens tilbagekøb afhænger som nævnt af den ordning, der finder anvendelse. Efter den midlertidige frikøbsordning kan udskydelse ske i op til 35 år, mens den oprindelige frikøbsordning tillader udskydelse i op til 70 år fra det år, hvor udskydelsen aftales. 

Et frikøb eller en udskydelse gennemføres mod betaling af et kontant beløb, der beregnes efter faste retningslinjer, som fremgår på denne hjemmeside. Ved beregningen indgår tilbagekøbsåret, tilbagekøbssummen og ejendommens værdi. Som nævnt ovenfor, er ejendommens værdi ved frikøb enten baseret på den nye offentlige ejendomsvurdering eller en mæglervurdering. Ved udskydelse er ejendommens værdi altid baseret på den seneste offentlige ejendomsvurdering fra SKAT.

Da kommunens tilbagekøb ifølge de oprindelige deklarationer normalt først kan ske i april måned i tilbagekøbsåret, beregnes beløbet for frikøb og udskydelse normalt ud fra et beregningsår, der løber fra 1. april til 31. marts.

Muligheden for frikøb eller udskydelse er en politisk vedtaget beslutning, der uden varsel kan ændres af Borgerrepræsentationen i Københavns Kommune.

Hvad koster et frikøb?

Frikøb sker ved betaling af et kontant beløb, som beregnes således:

Tilbagekøbsret med bygningserstatning: grundværdien fratrækkes tilbagekøbssummen, hvor grundværdien fremgår af den nye offentlige ejendomsvurdering eller en mæglervurdering. For at finde nutidsværdien tilbagediskonteres dette beløb fra tilbagekøbsåret til indeværende år med en kalkulationsrente på p.t. 1,2 pct. p.a. (se formlen nedenfor).

Tilbagekøbsret uden bygningserstatning: ejendomsværdien fratrækkes tilbagekøbssummen, hvor ejendomsværdien fremgår af den nye offentlige ejendomsvurdering eller en mæglervurdering. For at finde nutidsværdien tilbagediskonteres dette beløb fra tilbagekøbsåret til indeværende år med en kalkulationsrente på p.t. 1,2 pct. p.a. 

Frikøbsbeløbet beregnes efter samme formel, uanset om kommunen skal betale erstatning for bygningsværdien eller ej. Formelen er:

Frikøbsbeløb = (grundværdi eller ejendomsværdi - tilbagekøbssum)/(1+1,2 %)^n
(hvor n betegner antal år til tilbagekøbsåret)

Beregningseksempel for frikøb:

En ejendom/ejerlejlighed med følgende grund- eller ejendomsværdi ifølge den nye offentlige ejendomsvurdering eller en mæglervurdering: 1.490.254 kr.

Tilbagekøbssum: 222 kr.

Tilbagekøbsår: 2030

På grundlag af disse oplysninger kan frikøbsbeløbet beregnes til:

Frikøbsbeløb: (1.490.254 kr. - 222 kr.)/(1+1,2 %)^9 år = 1.338.354 kr.

Hvad koster en udskydelse?

Efter den midlertidige frikøbsordning kan udskydelse ske i op til 35 år, mens den oprindelige frikøbsordning tillader udskydelse i op til 70 år fra det år, hvor udskydelsen aftales.

Udskydelse sker ved betaling af et kontant beløb, som beregnes som differencen mellem to frikøbsbeløb: frikøbsbeløbet beregnet på grundlag af det hidtidige tilbagekøbsår og frikøbsbeløbet beregnet på grundlag af det nye tilbagekøbsår.

Frikøbsbeløbene beregnes således:

Tilbagekøbsret med bygningserstatning: grundværdien fratrækkes tilbagekøbssummen, hvor grundværdien fremgår af den nye offentlige ejendomsvurdering eller en mæglervurdering. For at finde nutidsværdien, dvs. værdien i dag, tilbagediskonteres dette beløb fra tilbagekøbsåret til indeværende år med en kalkulationsrente på p.t. 1,2 pct. p.a. (se formlen nedenfor).

Tilbagekøbsret uden bygningserstatning: ejendomsværdien fratrækkes tilbagekøbssummen, hvor ejendomsværdien fremgår af den nye offentlige ejendomsvurdering eller en mæglervurdering. For at finde nutidsværdien tilbagediskonteres dette beløb fra tilbagekøbsåret til indeværende år med en kalkulationsrente på p.t. 1,2 pct. p.a. (se formlen nedenfor). 

Udskydelsesbeløbet beregnes efter samme formel, uanset om kommunen skal betale erstatning for bygningsværdien eller ej. Formelen er:

Udskydelsesbeløb = ((grundværdi eller ejendomsværdi - tilbagekøbssum)/(1+1,2 %)^n1) - ((grundværdi eller ejendomsværdi - tilbagekøbssum)/(1+1,2 %)^n2) 
(hvor n1 betegner antal år til det eksisterende tilbagekøbsår, og n2 betegner antal år tilbage til det nye tilbagekøbsår)

Beregningseksempel for udskydelse:

En ejendom/ejerlejlighed med følgende grund- eller ejendomsværdi ifølge den seneste offentlige ejendomsvurdering: 870.000 kr.

Tilbagekøbssum: 222 kr.

Tilbagekøbsår: 2030

Udskydelse: 10 år

På grundlag af disse oplysninger kan udskydelsesbeløbet beregnes til:

Udskydelse: ((870.000 kr. - 222 kr.)/(1+1,2 %)^9 år) – ((870.000 kr. - 222 kr.)/(1+1,2 %)^19 år) = 87.847 kr.

Ved udskydelse skal ejeren desuden betale tinglysningsafgift til staten, fordi der skal tinglyses en påtegning i tingbogen. Tinglysningsafgiften er for tiden 1.750 kr. Tinglysningsafgiften vil fremgå af tilbuddet om udskydelse.

Mere om tilbagekøbsret

Historisk baggrund

Siden begyndelsen af 1900-tallet har det været hovedreglen, at Københavns Kommune solgte sine ejendomme med en ret til at købe ejendommene tilbage – typisk 70 eller 100 år senere. Det gjorde man for at sikre, at grundenes fremtidige værdistigning helt eller delvist kommer kommunen og derved alle kommunens borgere til gode.

Oprindeligt blev ejendomme solgt med tilbagekøbsret, hvor der blev givet bygningserstatning. I løbet af 1930'erne blev denne praksis ændret pga. særlige forhold på ejendomsmarkedet. Herefter solgte kommunen primært ejendomme med tilbagekøbsret, hvor der ikke blev givet bygningserstatning. I nyere tid har spørgsmålet om salg af ejendomme med eller uden bygningserstatning været et vilkår, der er blevet forhandlet ved kommunens grundsalg.

Borgerrepræsentationen vedtog i 1996 en ordning, som gjorde det muligt for ejere af ejendomme med tilbagekøbsret enten at købe sig fri af tilbagekøbsretten eller at udskyde tilbagekøbsretten. Nogle tilbagekøbsrettigheder kan dog ikke frikøbes eller udskydes – fx fordi staten også har rettigheder over ejendommen. I dag sælges Københavns Kommunes ejendomme typisk uden tilbagekøbsret.

Bemærk, at en tilbagekøbsret ikke er en pligt, men en ret for kommunen. Der foreligger en politisk beslutning om, at tilbagekøb skal ske, når det skønnes økonomisk hensigtsmæssigt for kommunen. Københavns Kommune varsler tilbagekøb i overensstemmelse med deklarationens bestemmelser. I de fleste tilfælde er det 5 år før tilbagekøbsåret. Hvis der er varslet tilbagekøb, og der ikke er betalt for frikøb eller udskydelse inden tilbagekøbstidspunktet, overtager kommunen ejendommen. Ejeren får udbetalt tilbagekøbssummen efter deklarationens bestemmelser og må fraflytte.

Mæglervurdering ved frikøb

Tilbud om frikøb er baseret på en mæglervurdering i de tilfælde, hvor der ikke foreligger en ny ejendomsvurdering fra SKAT. Mæglervurderingen indhentes af Københavns Kommune og betales af ejer eller af den, som rekvirerer tilbuddet.

Mæglervurderingen udarbejdes på baggrund af oplysninger i offentlige registre, fx i tingbogen og i BBR, samt mæglerens viden om ejendomsmarkedet. Formålet med vurderingen er, at fastslå markedsværdien for en ejendom udtrykt ved en ejendomsværdi og en grundværdi.

Mæglervurderingen vil – uanset om den er højere eller lavere end den offentlige vurdering – herefter danne grundlag for beregningen af frikøbsbeløbet.

Mæglervurdering ved udskydelse

Hvis ejeren af en ejendom ønsker at udskyde tidspunktet for Københavns Kommunes ret til at købe ejendommen tilbage, men mener, at den offentlige ejendomsvurdering er for høj, er der mulighed for at bede om en mæglervurdering.

Oplysninger om mæglervurderingen kan du finde under ”Mæglervurdering ved frikøb”.

Tro og love erklæring

Hvis Københavns Kommune ikke skal betale erstatning for bygninger, skal ejeren i forbindelse med frikøb eller udskydelse afgive en erklæring på tro og love. I erklæringen bekræftes det for det første, at der ikke på ejendommen er afsluttet forbedringsarbejder i henhold til sanerings- eller byfornyelsesloven. Derudover bekræftes det for det andet, at der ikke på ejendommen er afholdt omkostninger til forbedring og vedligeholdelse, som overstiger et beløb svarende til 25 % af mæglervurderingen ved frikøb eller den seneste offentlige ejendomsvurdering ved udskydelse. Erklæringen dækker perioden fra mæglervurderingen og indtil erklæringen underskrives ved frikøb, og perioden fra den seneste offentlige vurdering og indtil erklæringen underskrives ved udskydelse.

Kan ejeren ikke afgive sådan en erklæring, skal der foretages en særskilt og udvidet mæglervurdering. Udgiften til en særskilt og udvidet mæglervurdering afholdes af ejer eller af den, som rekvirerer tilbuddet. Udgiften fastlægges ved at Københavns Kommune indhenter et konkret tilbud om en særskilt og udvidet vurdering hos en ejendomsmægler/valuar.  

Betalingsoplysninger

Betaling for mæglervurderingen til brug for udarbejdelse af frikøbstilbud og betaling for frikøb og/eller udskydelse af Københavns Kommunes tilbagekøbsret skal ske til Københavns Kommunes konto i Danske Bank:

Reg.nr.: 0216
Kontonr.: 4069 177 859

Indbetalinger skal påføres den reference, som oplyses af Københavns Kommune.

Indbetalinger skal ske uden forbehold, betingelser eller øvrige bemærkninger. Det skyldes at der er tale om et tilbud fra Københavns Kommune (og ikke et krav), som kræver uforbeholden accept for at aftale om frikøb og/eller udskydelse af kommunens tilbagekøbsret kan indgås.

Sagsbehandlingstid

Henvendelser om tilbud på frikøb og udskydelse bliver behandlet hurtigst muligt. Den gennemsnitlige sagsbehandlingstid er for tiden ca. 5 hverdage for tilbud om udskydelse og ca. 14 hverdage fra modtagelsen af indbetalingen af beløbet til mæglervurderingen for tilbud om frikøb.

I perioden omkring 1. april, hvor det nye beregningsår begynder, må der forventes en længere sagsbehandlingstid. Det samme gælder omkring ferieperioder og højtider/helligdage.

Anmodninger om tilbud på frikøb gældende for beregningsåret 2021 (1. april 2021 – 31. marts 2022) samt betaling for mæglervurderingen skal således senest være Københavns Kommune i hænde fredag den 11. marts 2022. Ligeledes skal anmodninger om tilbud på udskydelse gældende for beregningsåret 2021 (1. april 2021 – 31. marts 2022) senest være kommunen i hænde torsdag den 24. marts 2022.

Bemærk at de nævnte frister forudsætter, at rekvirenten har mulighed for at modtage de ønskede frikøbs- og udskydelsestilbud pr. e-mail. Hvis rekvirenten måtte ønske at få tilsendt Københavns Kommune tilbud med brevpost – f.eks. hvis rekvirenten er undtaget digital post – er det rekvirentens ansvar at tage højde for den forlængede fremsendelsestid. Københavns Kommune fremsender i disse tilfælde ikke tilbud med rekommanderet brev, quickbrev el.lign.

Skattemæssige forhold

Spørgsmål angående skattemæssige forhold på ejendomme med tilbagekøbsret kan rettes til SKAT på telefon 72 22 18 18.

Kontakt

Kontoret for Selskaber og Rettigheder

Rådhuspladsen 1

1550 København V