Nedlæggelse af ti helårsboliger i Bystævneparken, Brønshøj-Husum

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til nedlæggelse af ti kommunalt ejede helårsboliger, der skal nedrives som led i hhv. udviklingsplan for Tingbjerg og Utterslevhuse, helhedsplan for området, samt den nye lokalplan for Bystævneparken. Forvaltningen er indstillet på at give samtykke til nedlæggelse af boligerne, hvilket vil udvide de saglige kriterier for nedlæggelse af boliger. Kommunens samtykke giver udlejer en gyldig opsigelsesgrund efter lejeloven.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forvaltningen giver samtykke til nedlæggelse af ti helårsboliger, hvorefter de saglige kriterier for nedlæggelse af boliger udvides, jf. løsningsafsnittet.

Problemstilling

Sagen omhandler nedlæggelse af ti rækkehuse til helårsboliger beliggende i Bystævneparken 5-14, pt. er ni rækkehuse beboede, heraf fem udlejet på almindelige lejevilkår, dvs. hvor lejerne vil blive tilbudt erstatningsboliger. Boligerne ønskes nedlagt som led i den nye lokalplan for Bystævneparken, Udviklingsplanen for Tingbjerg og Utterslevhuse (Borgerrepræsentationen 20. juni 2019), samt helhedsplanen for området (Borgerrepræsentationen 22. april 2021), herunder opførelse af flere private boliger samt nedbringelse af andelen af almene boliger senest i 2030. I kriterier for samtykke til nedlæggelse af helårsboliger indgår der ikke et kriterie om byudvikling. Herudover er der ikke dokumentation for lejernes frivillige fraflytning af boligerne. Teknik- og Miljøudvalget skal på den baggrund tage stilling til, om boligerne kan nedlægges.

Løsning

Nedlæggelse af en helårsbolig, helt eller delvist, forudsætter kommunalt samtykke efter § 3 i lov om boligforhold. Med bestemmelsen kan kommunen nægte samtykke til nedlæggelse af en helårsbolig med henvisning til kommunens boligsituation og af hensyn til lejers mulighed for at opnå anden tilsvarende bolig. Da den konkrete sag omhandler kommunalt ejede boliger, hvor kommunen både er bygherre (part i sagen) og myndighed, er sagen omfattet af de principper, der gælder for myndighedsinhabilitet. Dette betyder bl.a., at forvaltningen skal give en særlig udførlig begrundelse for afgørelsen, hvis denne er ”begunstigende” for kommunen.

I de politisk vedtagne retningslinjer for kommunens samtykke til nedlæggelse af boliger indgår i dag følgende kriterier:

1. Der er en saglig begrundelse for nedlæggelsen
2. Der etableres erstatningsbolig
3. Det ansøgte er i overensstemmelse med plangrundlaget
4. Der er fuldmagt fra ejendommens ejer
5. Der er dokumentation for frivillig fraflytning

Da sagen ikke opfylder alle af de ovenfor nævnte kriterier, skal den politisk behandles. I den konkrete sag forventes kriterierne 2, 3 og 4 at blive opfyldt, idet der tinglyses deklaration om erstatningsbolig, lokalplanen for Bystævneparken forventes vedtaget i Borgerrepræsentationen den 18. september 2025 og der er fuldmagt fra ejendommens ejer. Teknik- og Miljøudvalget skal hermed kun tage stilling til en lempelse af kriterie 1 og 5.

Kriterie 1: Saglig begrundelse for nedlæggelse
Kriterierne for samtykke til nedlæggelse af boliger i lov om boligforhold fremgår ikke af lovteksten, men hviler på en årelang praksis, hvor hovedhensynet er bevarelse af kommunens eksisterende boligmasse.

Kriterierne, der lægges til grund, er behandlet i Bygge- og Teknikudvalg den 2. maj 2001 (BTU 197/2001 J.nr. 472.0010/01) og på Teknik- og Miljøudvalgets møde 25. november 2024. På mødet i 2024 blev de saglige kriterier udvidet til også at omfatte indretning af fællesfaciliteter. Kriterierne omfatter herudover bl.a. voksende erhverv, beboelse af ringe kvalitet, uhensigtsmæssig beliggenhed (fx bagbeboelse), bolig med uhensigtsmæssige adgangsforhold (fx portnerbolig), eget erhverv i egen bolig samt inddragelse af bolig til administrationskontor for stor andelsforening (se bilag 2 for en fuld liste).  

Nedlæggelse af de ti helårsboliger falder ikke indenfor de nuværende kriterier, men forvaltningen er indstillet på at give samtykke, fordi der er en planmæssig interesse i, at den planlagte byomdannelse bliver realiseret. De saglige begrundelser for nedlæggelse foreslås dermed udvidet til også at omfatte byudvikling.

Kriterie 5: Dokumentation for frivillig fraflytning 
Kriteriet blev indført for at effektivisere byggesagsbehandlingen. Alternativ til krav om frivillig fraflytning er, at forvaltningen indgår forhandling med bygherre om erstatningsbolig, der kan betyde forlængede sagsbehandlingstider i byggesager. Ifm. en forhandling tager forvaltningen udgangspunkt i lejerhensynet i godkendelsen af ansøgers tilbud til lejer om anden tilsvarende bolig (dvs. samme størrelse, stand, beliggenhed og huslejeniveau som eksisterende bolig).

De konkrete boliger
Økonomiforvaltningen har i sagen oplyst, at fire lejemål i øjeblikket benyttes til indkvartering af flygtninge, der vil blive genhuset. Derudover har en lejer frivilligt opsagt sit lejemål og er fraflyttet. De resterende fem lejemål er udlejet på almindelige lejevilkår, og lejerne vil blive tilbudt erstatningsboliger. Økonomiforvaltningen kan godt finde boliger med en bedre stand og indenfor kommunegrænsen, dvs. med samme beliggenhed. Det har imidlertid ikke været muligt at finde tilsvarende boliger, hvad angår størrelse og huslejeniveau. Forvaltningen har oplyst, at huslejen for de pågældende lejemål er meget lav – ca. 5.000 kr. om måneden inkl. varme for ca. 106 m2. Der ønskes derfor forvaltningens accept til at kunne tilbyde lejerne en mindre bolig til en månedlig husleje på op til 1.500 kr. mere pr. måned, dvs. i alt 6.500 kr. pr. måned. I tilfælde af lav indkomst kan lejeren søge boligstøtte, og er denne berettiget støtte, vil en huslejestigning på 1.500 kr. betyde en netto huslejestigning på ca. 600 kr. pr. måned.

Ift. en accept af en mindre bolig, henviser ansøger til at følge principperne i almenlejelovens § 86, stk. 2 om permanent genhusning, og om at tilbudsboligen ift. denne lov vurderes at have en passende størrelse, når den bl.a. har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer. Således beder Økonomiforvaltningen om en accept af, at der kan tilbydes lejerne boliger ned til mindst 60 m2 og to værelser ved en husstand på én person og mindst 75 m2 og tre værelser ved en husstand på to personer. Se bilag 3 for Økonomiforvaltningens redegørelse for sagen.

Høring

De berørte beboere er ikke blevet hørt forud for indstillingen, men Økonomiforvaltningen har været i dialog med nogle af lejerne om planerne for området og lejernes fremtidige boligsituation. Inden en afgørelse, vil Teknik- og Miljøforvaltningen partshøre lejerne. Efter afgørelse har lejerne ikke mulighed for at påklage kommunens samtykke til nedlæggelse af boligerne. Det fremgår af retspraksis, at kommunens samtykke til nedlæggelse af en helårsbolig, giver en gyldig opsigelsesgrund efter lejelovgivningen. Lejerne vil dog kunne rejse en sag ved domstolene.

Politisk handlerum

Teknik- og Miljøudvalget kan i forhold til boligsituationen i Københavns Kommune beslutte,

• at de saglige grunde for nedlæggelse af helårsboliger ikke skal udvides med et kriterie om byudvikling.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, færdigbehandler forvaltningen ansøgningen om nedlæggelse af de ti helårsboliger og foretager de nødvendige justeringer som følge af eventuel beslutning om ændret praksis for nedlæggelse af helårsboliger.

Søren Wille

/ Lena Kongsbach