Startredegørelse for lokalplan "Lundtoftegade Syd (Urbania)", Nørrebro

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal igangsættes udarbejdelse af lokalplan, der vil muliggøre en ny bebyggelse til et alment bofællesskab med ca. 100 familieboliger og dagligvarebutik på hjørnet af Lundtoftegade og Borups Allé, Nørrebro.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan ”Lundtoftegade Syd” på baggrund af intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 1).

Problemstilling

Bygherre ønsker at bygge boliger og serviceerhverv på hjørnet af Lundtoftegade og Borups Allé. Projektet omfatter ca.10.000-12.000 m2 etageareal i op til 24 meters højde, hvoraf op til ca. 10.000 m2 ønskes disponeret til boliger. Den eksisterende dagligvarebutik ønsker bygherre erstattet af en ny butik i stueetagen på 1.000 m2 samt et antal mindre udadvendte funktioner såsom café, småbutikker og fællesarealer. Bygherre ønsker at udvikle området specifikt til foreningen Urbania CPH, som vil skabe et bofællesskab med ca. 100 almene boliger. Projektet har et omfang, som kræver en lokalplan.

Løsning

Området afslutter AKB Københavns boligafdeling ”Lundtoftegades” bebyggelse ud til krydset på hjørnet af Borups Allé og Lundtoftegade. På grunden ligger i dag en nedslidt dagligvarebutik i én etage.

Fortætning af grunden med boliger og dagligvarebutik samt andre udadvendte funktioner i stueetagen har potentiale til at tilføre området et æstetisk løft og bidrage til byliv og sammenhængskraft i området. Projektet øger boligudbuddet på en stationsnær placering, der understøtter brugen af kollektiv trafik. Bebyggelsen indpasses i de to forskellige gadeforløb i 5-7 etager svarende til 18-24 meter og tilpasset på en måde, så der kommer så gode lysforhold som muligt i boligerne og for de omkringliggende naboer. Det er desuden intentionen at arbejde med en facade, der kan skærme mod støj og sol samt give mulighed for passiv opvarmning, beplantning eller lignende.

Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet fastlægges i henhold til kommuneplanrammen til maksimalt 150. Friarealprocenten fastsættes til 40 for boliger og 10 for erhverv. Fælles tagterrasser kan indgå i beregningen af friarealer.

Nørrebro Lokaludvalg er blevet hørt og har i den forbindelse udtrykt betænkelighed ved at bebygge områdets sydlige hjørne med en bebyggelsesprocent på 150, da grunden rummer en række udfordringer i forhold til trafikstøj, skybrudssikring, cykelparkering, dagslysforhold for naboerne samt grønne udearealer. Forvaltningen bemærker, at projektets præcise disponering skal fastlægges i den videre projektudvikling, og forvaltningen er enig i, at fokus skal være på, at bebyggelsen bliver indpasset på en hensigtsmæssig måde, der ikke medfører væsentlige skyggegener for naboerne. Forvaltningen vil endvidere i samarbejde med bygherre have fokus på de øvrige nævnte udfordringer om støj, regnvand, cykler og friarealer.

Der henvises i øvrigt til bilag 2 Faktaark.

Byliv

Bygherre, som er et alment boligselskab, ønsker at skabe et åbent og inviterende bofællesskab.

Der skabes sammenhæng med det eksisterende haverum, som sammen med de udadvendte funktioner og fællesfaciliteter skal understøtte et mere åbent og trygt område med styrket byliv.

Miljø og bynatur

Projektet skal udføres i henhold til ”Miljø i Byggeri og anlæg 2016”, hvori der er krav om, at byggeriet udføres efter Bygningsklasse 2020, ligesom der også er krav til håndtering af regnvand, materialer og ressourcer mv. I fællesarealerne vil der være fokus på det grønne med beplantninger og mulighed for byhaver.

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Nørrebro Park skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 26 %. Det betyder, at der i henhold til kommuneplanens retningslinjer kan stilles krav om almene boliger efter en konkret vurdering af det enkelte projekt. Der foreligger et konkret ønske fra bygherre om at etablere et rent alment bofællesskab med ca. 100 familieboliger.

Parkering

Kommuneplanen giver mulighed for i B-områder (boliger) i tætbyen at vurdere behovet for antal parkeringspladser konkret indenfor mindst 1 pr. 200 m2 og højst 1 pr. 100 m2. Forvaltningen anbefaler, at parkeringsdækningen i denne sag fastsættes til 1 pr. 200 m2 for boliger, svarende til 50 pladser ved 10.000 m2 boligetageareal. I vurderingen indgår bl.a. nærhed til den kommende Nuuks Plads Metrostation og øvrig kollektiv trafik samt forventet bilejerskab blandt målgruppen for bofællesskabsboligerne. Der henvises i øvrigt til bilag 3, hvor begrundelsen for parkeringsnormen er uddybet.

Cykelparkering fastlægges i overensstemmelse med kommuneplanen til 4 pladser pr. 100 m2 for boliger og erhverv, herunder butikker, svarende til 480 pladser ved 12.000 m2.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2015 er området udlagt til boliger med en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og en maksimal bygningshøjde på 24 meter (B4-område - boliger). En del af området er endvidere omfattet af Lokalcenter Borups Plads, hvori der er en restrummelighed til butiksareal på 2.070 m2. Projektet kan realiseres inden for den gældende ramme.

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningen vil i det videre samarbejde med bygherre og rådgiver særligt fokusere på følgende forhold:

Forbindelser og det grønne

• Forbindelser gennem området med fokus på en større åbenhed og tilknytning til omgivelserne.
• En sammenhængende grøn struktur mellem det eksisterende haveanlæg og de kommende udearealer til nybebyggelsen.

Volumen og arkitektur

• Fortætning med nybebyggelse, der kan medvirke til at skabe en bedre afslutning af Lundtoftegadebebyggelsen med fokus på at skabe så gode lys- og vindforhold som muligt.
• Bebyggelse skal udformes med en klar arkitektonisk intention i respekt for den forskellighed, der karakteriserer henholdsvis Lundtoftegade og Borups Allé.
• Mod Borups Allé skal bebyggelsen medvirke til at definere gaderummet i sammenhæng med de bygningsmæssige skift, der karakteriserer TDC´s bygning overfor, herunder teletårnet.

Anvendelse og byliv

• Fokus på, at funktioner i stueetager og bearbejdning af kantzoner langs Borups Allé og Lundtoftegade medvirker til at styrke byliv og tryghed langs gaderne.
• Fokus på, at bebyggelsen understøtter en sammenhæng med byrummet mod Borups Plads.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt startredegørelsen, sætter Teknik- og Miljøforvaltningen planarbejdet i gang og foretager en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lovbekendtgørelse om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter.

Forvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplan i foråret 2018 for Teknik- og Miljøudvalget, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af den 12. november 2015. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget oktober 2018.

Bygherre skal desuden ansøge om kommunal grundkapital til de almene boliger, der muliggøres med lokalplanen. Borgerrepræsentationen forelægges denne ansøgning i en særskilt indstilling.

Pernille Andersen

/Jan Heichelmann

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 27. november 2017

Indstillingen blev godkendt.