Startredegørelse for lokalplan "Kvarteret ved Bella Center II" og forslag til kommuneplantillæg, Amager Vest

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan ”Kvarteret ved Bella Center II” på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
2. at Økonomiforvaltningen samtidig udarbejder forslag til tillæg til Kommuneplan 2015 på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag I.

Problemstilling

Bygherre ønsker at igangsætte tredje etape af udviklingen omkring Bella Center og opførsel af ca. 630 boliger, erhverv, detailhandel og en ny hal til messe og konferencefaciliteter samt to kommunale daginstitutioner. Bygherres ønsker udspringer af en videreudvikling af den masterplan for området, som bygherre udviklede i dialog med Københavns Kommune i forbindelse med gældende lokalplan nr. 508 ’Kvarteret ved Bella Center’, der blev vedtaget 18. juni 2014. I gældende lokalplan er området udlagt til parkering, serviceerhverv og en arenabygning, hvorfor projektet forudsætter, at en ny lokalplan og et kommuneplantillæg udarbejdes.

Løsning

Det er bygherres ønske at skabe et nyt tæt bykvarter omkring Bella Center og samtidig åbne centret mod omgivelserne. Området skal udvikles til et blandet bolig og erhvervsområde. Lokalplanen skal muliggøre boligbebyggelse mod øst og nord på op til 24 m og punktvis op til 36 m. Mod nord er det herudover bygherres ønske at opføre et boligtårn på 75 m og erhverv med bygningshøjder på op til 35 m og punktvist op til 50 m, samt en ny messe- og konferencehal vest for det eksisterende Bella Center på 12 m. Den maksimale samlede bebyggelsesprocent på 170 for kommuneplanens rammeområde fastholdes.

Der udarbejdes et lokalplanforslag for hovedparten af området ved Bella Center undtaget områder mod sydøst og nordvest, hvor der i dag gælder en række forskellige planer. Det sydøstlige område er dækket af en selvstændig lokalplan. Det nordvestlige område er i masterplanen planlagt til store erhvervsdomiciler. I kommuneplantillægget reguleres bl.a. højden på disse domiciler. Da det er et af de sidste områder i Ørestad, hvor der kan opføres sådanne store domiciler, vurderes det ikke hensigtsmæssigt at lokalplanlægge området, inden en virksomhed har konkrete planer om at placere sig her.

Byliv

Bygherre ønsker, at byrummene kan anvendes af Bella Centrets gæster og ansatte, og samtidig er fælles opholds- og aktivitetsrum for bydelens beboere og brugere. Bygherres ønske om serviceerhverv mod nordvest og boliger og serviceerhverv mod nordøst kræver særlig opmærksomhed på indretningen af byrummene, så der skabes synergi i området. Der er i den gældende lokalplan planlagt for et parkeringsanlæg med et haveanlæg på taget. Her ønskes i stedet mulighed for en ny messe- og konferencehal. Byrummene skal være forskellige, og de skal have gode lys- og vindforhold. Derved kan projektet bidrage til at understøtte målet i kommunens vision for teknik- og miljøområdet Fællesskab København om, at 90 % af københavnerne i 2025 er enige i, at deres lokalområder er levende og varierede. 

Miljø og bynatur

Der er en særlig udfordring ved håndtering af skybrudsregn i området på grund af begrænset mulighed for udledning af skybrudsvand til Nordre Kanal langs Vejlands Allé. Skybrudsvandet skal håndteres, så det samtidig giver byrummene en ekstra rekreativ værdi. Bygherre har forpligtet sig til at etablere el-ladestandere ved 1 % af alle parkeringspladser. Der skal indarbejdes bynatur og begrønning af bygninger.

Almene boliger

I forbindelse med den endelige vedtagelse af gældende lokalplan i 2014 blev indgået en frivillig partnerskabsaftale mellem bygherre og Københavns Kommune om, at 20 % af boligerne muliggjort i lokalplan nr. 508 ’Kvarteret ved Bella Center’ skal være almene. På daværende tidspunkt var det ikke muligt at stille krav i lokalplaner om almene boliger. Aftalen om almene boliger omfatter således størstedelen af lokalplanens boliger med undtagelse af nyudlægget af boliger i det nordøstlige hjørne af lokalplanområdet. I forbindelse med ligeledes gældende lokalplanen fra 2015 for det sydøstlige hjørne (lokalplan nr. 538) er der også indgået en aftale med bygherre om, at 20 % af boligerne skal være almene. Ved fuld realisering af masterplanen med 20 % almene boliger på hele Bella Centers område forventes den samlede almene boligandel i skoledistriktet for Ørestad Skole at udgøre ca. 26 %. Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen vurderer på baggrund af den kommende andel af almene boliger inden for skoledistriktet og tidligere indgåede aftaler om almene boliger, at andelen af almene boliger i det nye udlæg til boliger fastholdes på 20 % (målt på etageareal), således at aftaler med bygherre fastholdes, og der stilles samme krav for hele Bella Centers område.

Planloven giver mulighed for at fastlægge, at op til 25 % af etageareal til boliger skal være almene boliger ved nyudlæg til boliger, det vil sige områder, hvor der ikke tidligere er planlagt for boligformål. Hvis der i lokalplanen stilles krav om 25 % almene boliger i stedet for at videreføre aftalen om 20 % almene boliger, vil det for et område med i alt 60.000 m2 boligbyggeri øge andelen af almene boliger med ekstra ca. 3.000 m2 alment boligbyggeri svarende til ca. 31 almene boliger.

Parkering

Kommuneplanens parkeringsnorm for boliger (B-ramme) er mindst 1 pr. 200 m2 og højst 1 pr. 100 m2. Indenfor 300 m fra en station er normen dog mindst 1 pr. 250 og højst 1 pr. 100 m2. For serviceerhverv (S-ramme) er normen 1 pr. 150 m2, men kan efter en konkret vurdering maksimeres til 1 plads pr. 100 m2 eller minimeres til 1 plads pr. 200 m2, såfremt der kan påvises højere/lavere parkeringsbehov. Derudover er der i gældende lokalplan krav om i alt 2.800 parkeringspladser til messe-, kongres- og konferencevirksomhed, herunder kan 500 pladser placeres udenfor området ved særlige situationer. Bygherre ønsker, at parkeringskravet til messe-, kongres- og konferencevirksomhed nedsættes til 1.300 parkeringspladser i området. Norm mv. afklares frem mod behandling af lokalplanforslaget under bl.a. hensyntagen til den stationsnære placering.

Kommuneplan 2015 og kommuneplantillægget

Ifølge Kommuneplan 2015 er området, der ønskes bebygget, udlagt til boliger og serviceerhverv med en bebyggelsesprocent på maksimal 170. Kommuneplanrammens særlige bestemmelser fastlægger, at boligandelen højest må udgøre 40 % af det samlede etageareal.

Kommuneplanrammen foreslås opdelt i en boligramme (B-ramme) og en ramme for serviceerhverv (S-ramme) for bedre at sikre disponeringen af arealet. Muligheden for bygningshøjder punktvist op til 75 m tænkes videreført i begge rammer. De særlige bemærkninger i rammen foreslås justeret, så Bella Sky sikres som pejlemærke. I rammen for serviceerhverv foreslås den generelle bygningshøjde øget fra 24 m til maksimum 35 m for bedre at tilgodese den kommende erhvervsbebyggelse langs Vejlands Allé (nord for Bella Center).

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningerne vil i det videre samarbejde med bygherre og rådgivere frem mod forslag til lokalplan med tilhørende forslag til kommuneplantillæg særligt fokusere på følgende temaer:

• Bella Sky fastholdes som pejlemærke, og der skal være et tydeligt hierarki mellem højhuse i området.
• Der skal i forhold til det nuværende projekt arbejdes videre med byrumsstruktur og kantzoner. Særligt skal der være fokus på at sikre synergieffekter i mødet mellem erhverv og boliger nord for Bella Sky, herunder ved adgangsvejen til erhvervsbebyggelsen, samt de særlige støj-, læ- og solforhold i området.
• I forbindelse med etablering af en ny messe- og konferencehal vest for det eksisterende Bella Center skal der sikres gode forbindelser for cyklister og fodgængere mellem den nordlige og sydlige del af området.
• Facader mod de centrale byrum, herunder Bella Centerets facader, skal så vidt muligt være åbne og aktive.
• Der skal i forbindelse med planlægningen tages stilling til parkeringsbehovet til messe-, kongres- og konferencevirksomhed. Behovet skal afklares under hensyn til forventninger til fremtidige aktiviteter i Bella Center og den centrale placering ved Bella Center Station.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

København Kommune har tinglyst økonomiske rettigheder på Bella Centers ejendom, som medfører, at der ved videresalg i ubebygget stand skal betales gevinstandel og ved opførelse af merbebyggelse skal betales tillægskøbesum til kommunen.

Når plangrundlaget for hele Bella Centers ejendom er fuldt realiseret, vil det give en skønnet kommunal skatteindtægt på ca. 22 mio. kr. årligt. Det vurderes endvidere, at planerne skaber mulighed for i alt op til ca. 1.450 arbejdspladser indenfor området.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget har godkendt startredegørelsen, sættes planarbejdet i gang. Teknik- og Miljøforvaltningen foretager en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP). Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplan og kommuneplantillæg med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen medio 2018, hvorefter det sendes i høring i otte uger eksklusiv juli måned. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget november 2018.

Peter Stensgaard Mørch                                               Pernille Andersen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 27. november 2017

Indstillingens 1. at-punkt blev godkendt uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti, Liberal Alliance og Venstre afgav følgende protokolbemærkning:
”Parkeringsnormen for biler skal fastsættes til 1 pr. 100 m2 bolig.”