Godkendelse af fysisk helhedsplan og kapitaltilførsel, Bo-Vita, afd. 96405 Fortvænget, Amager Øst

Bo-Vita, afd. Fortvænget beliggende på Engvej på Amager består af 97 familieboliger og otte ungdomsboliger. Den fysiske helhedsplan skal genoprette byggetekniske mangler samt modernisere og fremtidssikre afdelingen. Det sker blandt andet ved tilvejebringelse af et mere varieret boligudbud gennem etablering af tilgængelighedsboliger (handicapboliger) samt udvendig efterisolering, etablering af ventilationsanlæg, renovering af vinduer og døre, vandinstallationer, badeværelser mv. Borgerrepræsentationen skal tage stilling til godkendelse af helhedsplan og kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og kapitaltilførsel til renoveringsprojekt i den almene boligafdeling.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende den fysiske helhedsplan for den almene boligafdeling Bo-Vita, afd. 96405, Fortvænget, jf. bilag 2.
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på samlet 125,6 mio. kr. til renovering af Bo-Vita, afd. 96405 Fortvænget under forudsætning af, at de endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det oplyste, jf. bilag 3.
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at yde lån på 0,15 mio. kr. som kommunens andel af kapitaltilførsel til Bo-Vita, Fortvænget, jf. bilag 3, under forudsætning af, at realkreditinstitut, Landsbyggefonden og boligorganisationen yder deres andel på 0,6 mio. kr. Udgiften afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2023, jf. økonomiafsnittet.
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste, jf. bilag 2 og 3.

Problemstilling

Nogle almene boligafdelinger har behov for ekstern støtte til udbedring af byggeskader eller andre ekstraordinære arbejder for at undgå betydelige økonomiske vanskeligheder i afdelingen.

Teknik- og Miljøforvaltningen modtog i januar 2023 helhedsplan (renoveringsprojekter) for den almene boligafdeling Bo-Vita, Fortvænget til godkendelse.

Helhedsplanen og den kommunale støtte i form af kommunal garanti for lån til renoveringsarbejderne samt kommunalt lån til kapitaltilførsel skal godkendes af Borgerrepræsentationen.

Teknik- og Miljøforvaltningen vil efterfølgende meddele Skema A tilsagn til det accepterede projekt, når projektet opfylder kravene hertil.

Lånet til kapitaltilførsel ydes fra den afsatte ramme til renoveringer i Budget 2013 (BR 4. oktober 2012) (A, B, F, I, Ø).

Løsning

Almene boligafdelinger kan søge Landsbyggefonden om renoveringsstøtte. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at boligorganisationen udarbejder en fysisk helhedsplan for renoveringsarbejderne, der skal godkendes af beboerne. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at kommunen anbefaler helhedsplanen.

Bo-Vita, afd. Fortvænget består af 97 familieboliger og otte ungdomsboliger – i alt 105 boliger. Bebyggelsen er opført i 1956 og består af fem boligblokke og tre stk. 1-etages boliger, som er konverterede butikslokaler.

Udgangspunktet for den fysiske helhedsplan er en række byggetekniske problemer, særligt relateret til indeklima og en fejlbehæftet udvendig facadeisolering udført i 1990’erne, samt en generelmodernisering og fremtidssikring af afdelingen. Det sker blandt andet ved tilvejebringelse af et mere varieret boligudbud gennem etablering af tilgængelighedsboliger (handicapboliger). Helhedsplanen indeholder endvidere udvendig efterisolering, etablering af ventilationsanlæg, renovering af vinduer og døre, vandinstallationer, badeværelser mv.

Renoveringen koster 125,6 mio. kr. svarende til 1,2 mio. kr. pr. bolig ved 105 boliger. Huslejen er 974 kr./m² eksklusiv forbrug, og den fremtidige gennemsnitlige husleje bliver 1.046 kr./m² eksklusiv forbrug. For en bolig på 65 m2 vil det svare til en huslejestigning på ca. 391 kr. og en gennemsnitlig husleje på 5.666 kr.

Helhedsplanen er godkendt af afdelingen samt af Bo-Vitas organisationsbestyrelse.

Forvaltningen har fra Bo-Vita modtaget en foreløbig redegørelse for genhusningsbehovet i forbindelse med renoveringen, der vil blive kvalificeret inden arbejderne igangsættes. Projektet er nærmere beskrevet i bilag 2.

Bo-Vita arbejder også på et tagboligprojekt i afdelingen. Det forudsætter en lokalplan, som er under udarbejdelse. Når lokalplanen er endeligt vedtaget, vil tagboligprojektet blive indstillet til godkendelse.

Helhedsplanen indstilles nu efter anbefaling fra Landsbyggefonden for at sikre sagens fremdrift. Forvaltningen vil betinge sig, at helhedsplan og forventet nybyggeri sammentænkes og koordineres. 

Politisk handlerum
Det er muligt at afvise indstillingen om helhedsplanen, hvilket vil medføre, at afdelingen ikke bliver renoveret med støtte fra Landsbyggefonden.

Hvis helhedsplanen ikke bliver godkendt, skal afdelingen renovere inden for en kortere årrække, hvilket vil medføre en stor udgift for afdelingen og for de enkelte lejere. Huslejestigning for disse arbejder forventes at blive højere, da afdelingen så ikke vil få støtte fra Landsbyggefonden.

Økonomi

Det samlede kommunale bidrag til renoveringsprojekterne er kommunal garanti for realkreditlån på op til 125,6 mio. kr. og kapitaltilførsel (lån) på 0,15 mio. kr. Kommunens økonomiske medvirken i de enkelte projekter er nærmere beskrevet i bilag 3.

Hvis kommunen godkender helhedsplanerne, indebærer det, at kommunen også accepterer at medvirke økonomisk til projektets gennemførelse ved at stille garanti for lån til renoveringsprojektet og ved at yde lån til kapitaltilførsel.

Kommunens garantistillelse er en forudsætning for, at Landsbyggefonden vil yde støtte i form af regaranti og ydelsesstøtte til de indstillede renoveringsarbejder, jf. almenboliglovens regler herom. Kommunen stiller garanti for realkreditbelåningen i fornødent omfang. Størrelsen på garantierne afklares med boligorganisationerne og långiverne inden for den afsatte ramme i forbindelse med byggeregnskabet. Landsbyggefonden regaranterer for 50 % af kommunens garanti for det støttede lån på i alt ca. 51,4 mio. kr. Det betyder, at kommunens samlede nettogaranti maksimalt vil udgøre 99,9 mio. kr. af de samlede støttede og ustøttede lån. Den kommunale garanti er en eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

En kapitaltilførsel er et rente- og afdragsfrit lån, der bidrager til at reducere huslejestigningen ved at finansiere dele af renoveringen eller løse andre økonomiske problemer i afdelingen. Kapitaltilførslen består af bidrag fra Landsbyggefonden, kommunen, boligorganisationen og realkreditinstituttet. Landsbyggefonden bidrager med 2/5 og de øvrige parter med 1/5 hver. Landsbyggefonden har vurderet, at der er behov for kapitaltilførsel i dette projekt. Kapitaltilførslen tilbagebetales, når Landsbyggefonden vurderer, at afdelingen har mulighed for det.

Det kommunale lån til kapitaltilførslen på 0,15 mio. kr. ydes fra de resterende midler afsat til renovering af almene boliger i Budget 2013 (BR 4. oktober 2012) (A, B, F, I, Ø) og finansieres af Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) (bilag 4). Der resterer 13,4 mio. kr. af puljen til renoveringsprojekter før bevilling af 0,15 mio. kr. til Bo-Vita afd. Fortvænget (se tabellen nedenfor).

Tabel 1 Finansbevilling – frigivelse af midler

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagn. De første byggearbejder forventes at kunne påbegyndes ultimo 2024.

Der vil senere blive forelagt indstilling til Teknik- og Miljøudvalget om den endelige kommunale garanti for lån til arbejderne.

                                                         Søren Wille

                                                                           /Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 27. februar 2023

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.