Forslag til lokalplan Wilders Plads 9-11, Indre By

En grundejer ønsker at opføre ny bebyggelse på Wilders Plads på Christianshavn, og at nedrive to eksisterende bygninger. Et lokalplanforslag for projektet blev forkastet i Teknik- og Miljøudvalget den 19. december 2022. Borgerrepræsentationen godkendte den 12. december 2024 et medlemsforslag om at genbehandle lokalplanforslaget. Teknik- og Miljøforvaltningen har på den baggrund justeret forslaget.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

En bygherre ønsker at opføre ny bebyggelse i op til fire etager med boliger og serviceerhverv, hvilket forudsætter nedrivning af to lave bygninger på Wilders Plads 9 og 11. Gældende lokalplan fra 2012 har udpeget to byggefelter uden byggeret, men fastlagt at ny bebyggelse forudsætter en ny lokalplan. Startredegørelsen blev vedtaget på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 20. juni 2022, med anbefaling om at bevare det særlige kulturmiljø, videreføre egenarten og sikre grønne opholdsarealer (bilag 7). Efterfølgende blev bygningen på Wilders Plads 11 udpeget i Byens Sjæl og på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 19. december 2022, blev det fremlagte lokalplanforslag forkastet. I Kommuneplan 2024 er Byens Sjæl-bygningerne, herunder Wilders Plads 11, udpeget som bevaringsværdige. Den 12. december 2024 godkendte Borgerrepræsentationen et medlemsforslag om at genbehandle lokalplanforslaget. Lokalplanforslaget tager afsæt i projektet og lokalplanforslaget fra 2022 med mindre justeringer.

Lokalplanområdet for Wilders Plads 9-11 ligger i den sydlige del af matrikel 32, Christianshavns Kvarter. Det afgrænses mod sydøst og sydvest af Wilders Kanal og Christianshavns Kanal og mod nordvest og nordøst af en fredet villa på Wilders Plads 7 og en bevaringsværdig værftshal på Wilders Plads 8. Bebyggelsen på hele Wilders Plads er varieret og omfatter store værftshaller, kontorbygninger og mindre industri- og værkstedsbygninger. Bygningerne er løbende omdannet til moderne erhverv, men har samtidig bevaret deres oprindelige præg. De ubebyggede arealer er overvejende asfalterede og kajkanten langs Wilders Kanal er belagt med sten i granit. Christianshavn som helhed er udpeget som særligt kulturmiljø i Kommuneplan 2024.

Gældende lokalplan 477 Strandgade Nord fra 2012 har udpeget alle 10 bygninger på Wilders Plads (alle med høj til middel SAVE-værdi på 1 til 4), som bevaringsværdige, med undtagelse af to lave bygninger på Wilders Plads 9 og 11 (med middel SAVE-værdi på 4). Her har lokalplan 477 udlagt to byggefelter, der først kan bebygges, hvis der vedtages en ny lokalplan på baggrund af et konkret projekt. Det nye lokalplanforslag omfatter udelukkende Wilders Plads 9-11. Dele af den hvide bebyggelse på Wilders Plads 9 udpeges som bevaringsværdig og de resterende dele af Wilders Plads 9 (byggefelt B1-B1) udlægges som byggefelt, ligesom hele Wilders plads 11 (byggefelt A1-A3) (tegning 4, bilag 2). Den gule bygning på Wilders Plads 11 (se fotos s. 6 i bilag 2), er udpeget som bevaringsværdig i Kommuneplan 2024. Bygningen udpeges ikke som bevaringsværdig i dette lokalplanforslag, der således muliggør nedrivning og ny bebyggelse på stedet.

De eksisterende erhvervsbygninger som kan nedrives, har en højde på hhv. 4 m og 5 m og et samlet etageareal på i alt 789 m2. Ny bebyggelse omfatter restaurant og andet serviceerhverv i stueetagen og boliger i de overliggende etager (se fotos s. 8 og 10 i bilag 2), og har et samlet etageareal på op til 3.000 m2. Ny bebyggelse opføres som flere sammensatte volumener, der spænder fra 1 til 4 etager, hvor den højeste bliver op til 16 m. Ny bebyggelse kan således blive op til 11 m højere end de bygninger, som nedrives. Til sammenligning er matriklens højeste bygning 14 m høj og ligger på Wilders Plads 6.

Forvaltningen vurderer, at bygningernes højde ikke vil få væsentlige skyggevirkninger i byrummet, da bygningerne ligger nordøst og nordvest for byrummene langs kanalerne. Forvaltningen vurderer desuden, at projektet ikke vil medføre væsentlige vindgener, idet bygningerne opføres i 3-4 etager, svarende til de omkringliggende bygninger.

I foråret 2022 blev kampagnen Byens Sjæl afholdt, hvor københavnerne og et dommerpanel har udvalgte 50 bygninger som favoritter, heriblandt bygningen på Wilders Plads 11, som siden er
udpeget som bevaringsværdige i Kommuneplan 2024.

Byliv

Omkring Wilders Plads 9 og 11 er der et roligt byliv med aktiviteter der knytter sig til de fortøjede både, lokale virksomheder samt fodgængere og cyklende på promenaden langs kanalerne. Tidligere har der desuden været aktiviteter knyttet til café og restaurant, havnekontor og bådklub på Wilders Plads 11. Funktionerne er siden flyttet ud, i forbindelse med at lokalplanforslaget blev politisk behandlet i 2022.

Den nye bebyggelses stueetage er tiltænkt at have et tilsvarende samspil med byrummet, som den eksisterende bebyggelse. Den får samme bebyggelsesplan, færdselsarealer og anvendelse, dels med publikumsorienteret serviceerhverv. Stueetagens facade udføres med henholdsvis hvide og gule pudsede mure samt vinduer med flere fag eller sprosser, for at videreføre udtrykket fra de eksisterende bygninger.

Der bliver tilføjet op til tre etager med boliger, hvilket vil tilføre nye beboere i området, som får deres udendørs opholdsarealer i byrummet omkring bebyggelsen. Promenaden indgår i projektets friarealer, og hele området vil fortsat være offentligt tilgængeligt med mulighed for aktiviteter og ophold. For at sikre opholdsarealer af en høj kvalitet til fremtidige beboere, opgraderes friarealerne med bænke langs kajen og i kantzonerne omkring bebyggelsen.

Bynatur

Langs Wilders Kanal er der en hullet trærække. Derudover er der en sparsom beplantning, der gennem tiden vokset frem i mellemrum, sprækker og op ad mure, hvilket forsvinder ved nedrivning. Af hensyn til områdets karakter, ønsker bygherre ikke at etablere grønt tag på ny bebyggelse på Wilders Plads 11, selvom taghældningen tillader det. Til gengæld opjusteres mængden af træer og beplantning på friarealerne. Med mindst 10 nye træer udfyldes hullerne i eksisterende trærække langs Wilders Kanal, der etableres en ny trærække langs Christianshavns Kanal og der plantes fritstående træer i byrummene (bilag 4). Der etableres kantzoner med bl.a. klatreplanter langs 30 % af facaderne og herudover 30 m2 bede med beplantning i terræn. På den lave del af bebyggelsen etableres en taghave med 50 m2 bede.

Bæredygtighed

Forud for genbehandling af lokalplanforslaget, har bygherre foretaget foreløbige Co2-beregninger for at sikre overholdelse af LCA-kravene. Dette har vist et behov for at begrænse omfanget af kælder, at muliggøre en større andel træ i facaden og en større fleksibilitet i valg af materialer fra 2. etage og op.

Bygherre har fået foretaget en miljøscreening, der viser en forekomst af miljøfremmede stoffer i bygningerne. Bygherre vurderer, at bygningerne ikke egner sig til at bevare, renovere eller udbygge. Forvaltningen vurderer på baggrund af screeningen, at mængden af forurening svarer til niveauet i andre bygninger, der renoveres.

Almene boliger

Krav om minimum 25 % almene boliger stilles ikke, da det samlede etageareal for nye boliger i forslaget til lokalplan er under minimumsgrænsen på 3.200 m², jf. Teknik- og Miljøforvaltningens praksis vedtaget af Teknik- og Miljøudvalget den 8. april 2019. 

Parkering

I kommuneplanen er der krav om, at der skal fastsættes en parkeringsnorm i lokalplanen for biler på én parkeringsplads pr. 250 m2 etageareal for boliger og 214 m2 for erhverv. Det svarer til 13 p-pladser. Pladserne bliver udpeget blandt den eksisterende parkering i terræn, som ikke i forvejen er tilknyttet et bestemt byggeri. Til cykler stiller kommuneplanen krav om fire p-pladser pr. 100 m2 etageareal for boliger og tre p-pladser pr. 100m2 for erhverv. Dette svarer til 110 cykelparkeringspladser.

Høring 

Der er foretaget indledende høring i forbindelse med udarbejdelsen af startredegørelsen, herunder af Christianshavn Lokaludvalg og Københavns Museum. Lokaludvalget er generelt positive over for projektet (bilag 5). Københavns Museum vurderer, at bygningerne er en væsentlig del af kulturmiljøet og bør udpeges som bevaringsværdige (bilag 6). Lokaludvalget og museet vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring.

Miljøvurdering

Teknik- og Miljøforvaltningen har vurderet at lokalplanen ikke medfører væsentlige miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.

Politisk handlerum

Det kan besluttes,

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i otte uger. Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget til politisk behandling.

                                    Søren Wille

                                                                          / Karsten Biering Nielsen