Endelig vedtagelse af lokalplan Jagtvej 101 (Fix-karréen) tillæg 2, Nørrebro

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til, om forslag til tillæg 2 til lokalplan Fix-karréen skal vedtages endeligt. Teknik- og Miljøforvaltningen har udarbejdet tillægget med formål om at bevare et gårdareal og ejendommen på Jagtvej 101. Sagen har været i offentlig høring, og der er modtaget 35 høringssvar. Derudover har der været partshøring, hvor grundejers advokat har indsendt høringssvar. Høringen har ikke givet anledning til ændringer.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Teknik- og Miljøudvalget har på mødet den 6. november 2023 anmodet Teknik- og Miljøforvaltningen om at udarbejde en lokalplan for Jagtvej 101, der sikrer bevaring af ejendommen på Jagtvej 101 samt det eksisterende gårdrum i Fix-karréen til ophold. Sagen har forløbet siden 2015, og Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 19. september 2022, at der skulle nedlægges et § 14-forbud mod etablering af parkeringsanlæg i gårdrummet. Den 8. september 2023 ophævede Planklagenævnet § 14-forbuddet. Naboer til Jagtvej 101 har anmodet om genoptagelse af Planklagenævnets afgørelse af 8. september 2023 om, at § 14-forbuddet er ugyldigt. Den 16. januar 2024 har Planklagenævnet truffet afgørelse og meddelt afslag på genoptagelse af sagen. Den 22. januar 2024 har forvaltningen meddelt byggetilladelse til etablering af 10 parkeringspladser i gårdrummet på Jagtvej 101. Byggetilladelsen udløb den 22. januar 2025. Da byggetilladelsen ikke er blevet udnyttet rettidigt, har Teknik- og Miljøforvaltningen igangsat lokalplanarbejdet ultimo februar 2025 (bilag 3).

Teknik- og Miljøudvalget delegerede den 24. februar 2020 kompetencen til at sende forslag til enkle lokalplaner (kategori 1) og ikke komplekse lokalplaner (kategori 2) i offentlig høring til Teknik- og Miljøforvaltningen. Forslaget til lokalplantillæg har derfor ikke tidligere været politisk behandlet.

Området for lokalplanen er placeret i karréen Fix-karréen, og omfatter et gårdareal og en ejendom på Jagtvej 101, hvor der er en eksisterende bygning, skur og dertil hørende friarealer. Området er kendetegnet ved meget trafik og et levende byliv med publikumsorienterede serviceerhverv. Den eksisterende bygning på ejendommen er SAVE vurderet med en værdi 4 (middel bevaringsværdi) og er i lokalplanen udpeget som bevaringsværdig. Bygningen fra 1924 adskiller sig fra den øvrige bebyggelse i Fix-karréen og er kendetegnet ved en symmetrisk opbygget facade i røde tegl, hvide trævinduer, små altaner mod gaden og store karnapper mod gården, og står som et velbevaret eksempel på tidens byggeri. Der er i dag serviceerhverv i hele stueetagen. I nærområdet ligger primært lukkede karréer, mindre gader med parkering, som er omsluttet af større færdselsårer som Nørrebrogade, Jagtvej og Tagensvej.

Forvaltningen har ikke udarbejdet faktaark for sagen, da tillægget udelukkende omhandler bevaring af ejendommen og et tilhørende gårdareal på Jagtvej 101.

Byliv

Lokalplanen fastholder, at der skal være serviceerhverv i stueetagen. På denne måde vil en fremtidig disposition på ejendommen bidrage til Jagtvejs butiksliv. I gårdrummet gives der mulighed for ophold og leg.

Parkering

Der stilles ikke krav om yderligere parkeringspladser i planforslaget, da der er tale om beskyttelse af friarealerne. Der skal ikke bygges nye parkeringspladser og tillægget muliggør ikke yderligere byggeri på grunden. Der er et stort antal parkeringspladser langs Jagtvej, som evt. kan benyttes af beboerne og de besøgende, som kommer med bil.

Høring

Lokalplanforslaget har været i høring fra den 11. marts til den 8. april 2025. Forvaltningen har modtaget 35 henvendelser (bilag 5). I bilag 6 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor. Høringen har ikke givet anledning til ændringer.

Nørrebro Lokaludvalgs hovedsynspunkter (bilag 5, henvendelse nr. 34)

Lokaludvalget bakker op om beboernes ønske om at redde den grønne og åbne gård. Lokaludvalget støtter op om, at der kommer en lokalplan, der forhindrer, at der etableres parkeringspladser i gården.

Miljøpunkt Nørrebros hovedsynspunkter (bilag 5, henvendelse nr. 35)

Miljøpunkt Nørrebro støtter beboernes ønske om, at deres åbne grønne gård, som har dannet rum for fællesskab gennem årtier, ikke bliver til et privat parkeringsanlæg. Der udtrykkes bekymring for stigende trafik i et område, der bruges af mange ældre og skolebørn, og som i forvejen er belastet med meget trafik på Jagtvej. 

Forvaltningens bemærkninger

Lokalplanen forhindrer, at det grønne gårdrum kan benyttes til privat parkeringsanlæg, samt skærme det trafikbelastede område for yderligere trafikstøj og færdselsudfordringer. Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser (bilag 5, henvendelse nr. 1-33)

I 33 henvendelser tilkendegiver borgerne støtte og opbakning til lokalplansforslaget.

Forvaltningens bemærkninger:

Høringssvarene er taget til efterretning.

Partshøring

Forvaltningen har sideløbende med den offentlige høring af lokalplanforslaget foretaget partshøring af Jagtvej 101 ApS (tidligere Bocaj og Bokaj Holding ApS), der som indehaver af brugsrettigheder til gårdarealet, er part i sagen. Forvaltningen har i denne forbindelse modtaget høringssvar fra en advokat som repræsentant for både grundejer og Jagtvej 101 ApS (bilag 4).

I høringssvaret gøres der blandt andet opmærksom på, at Planklagenævnet tidligere har ophævet det nedlagte § 14-forbud, og at der ad flere omgange er meddelt byggetilladelse til etablering af parkeringspladserne. Advokaten gør ligeledes opmærksom på, at de flere gange har forsøgt at iværksætte fysiske aktiviteter med henblik på etablering af parkeringspladserne, men at dette er blevet forhindret gennem beboernes aktive modarbejdelse.

Derudover påpeges det, at der i partshøringsskrivelsen står, at formålet med lokalplantillægget er ”at forhindre parkering på terræn i gårdrummet tilhørende ejendommen Jagtvej 101”. Grundejer mener, at det udgør magtfordrejning og usaglig planlægning, idet lokalplansforslaget alene har til formål at forhindre en ejer i at udnytte sine lovlige rettigheder efter det gældende plangrundlag. 

Det påpeges også i høringssvaret, at lokalplanforslaget er i strid med det forvaltningsretlige lighedsprincip, samt at de har haft berettigede forventninger om at kunne udnytte det gældende plangrundlag.

På baggrund af de fremførte argumenter forbeholder de sig retten til at gøre et erstatningskrav mod kommunen gældende med henblik på at få dækket det tab, de lider, som følge af ikke at kunne udnytte det gældende plangrundlag.

Forvaltningens bemærkninger til partshøringssvar

Forvaltningen er enig i, at der ad flere omgange er meddelt byggetilladelse til etablering af parkeringspladser. De meddelte byggetilladelser er imidlertid ikke blevet udnyttet inden for fristen på et år og er derfor bortfaldet. Seneste bortfald er sket den 22. januar 2025. Forvaltningen har orienteret ejer og ansøger om, at der er tale om et ulovligt forhold, såfremt byggearbejdet udføres efter byggetilladelsens udløb.

For så vidt angår forhindring af etablering af p-pladser, har forvaltningen ingen dokumentation for dette. Det afgøres i Byggeklageenheden, som ejer har klaget til den 24. marts 2025 over forvaltningens afgørelse om, at byggetilladelserne ikke er udnyttet rettidigt. 

Forvaltningen bemærker derudover, at planlovens § 13, stk. 1, fastlægger den såkaldte ”lokalplanret”, der giver kommunen ret til at tilvejebringe lokalplaner. Når lokalplanforslaget er endeligt vedtaget, vil der skulle meddeles byggetilladelse i henhold til den endeligt vedtagne lokalplan. Når byggetilladelsen er bortfaldet, vil der således skulle meddeles byggetilladelse efter den nye lokalplan, der ikke tillader parkering i gårdrummet. Forvaltningen vurderer på denne baggrund, at ejer har haft mulighed for at udnytte sine lovlige rettigheder efter det gældende plangrundlag, og at der dermed kan vedtages et nyt plangrundlag for ejendommen.

Derudover vurderer forvaltningen, at lokalplanforslaget ikke er i strid med det forvaltningsretlige lighedsprincip, samt at der ikke har været en berettiget forventning om at kunne udnytte det gældende plangrundlag, efter at byggetilladelserne er bortfaldet.

Forvaltningen bemærker, at lokalplanforslaget først er sendt i offentlig høring, efter at byggetilladelsen er udløbet, og vurderer på den baggrund, at situationen er en anden efter afgørelsen i Planklagenævnet, der fandt § 14-forbuddet ugyldigt.

Procesrisiko

Der er risiko for, at Planklagenævnet i en evt. efterfølgende klagesag vil kunne nå frem til, at forvaltningen har handlet usagligt, da målet med lokalplanen er at forhindre etablering af parkeringspladser, for at bevare det grønne gårdrum. Sagen har en lang historik i forvaltningen, og Planklagenævnet har i to afgørelser fastslået, at forvaltningen har handlet i strid med planloven. Der er således en afgørelse fra Planklagenævnet fra 2018, der fastslår, at forvaltningen uretmæssigt har afslået at meddele den fornødne dispensation til etablering af parkeringspladser i gårdrummet. Dertil kommer en afgørelse fra 2023, hvor Planklagenævnet ophævede det § 14-forbud, der blev nedlagt på ejendommen, og som også havde til formål at forhindre etablering af parkering i gårdrummet (bilag 3). Det bemærkes, at en evt. efterfølgende sag om erstatning vil skulle afgøres ved domstolene. At lokalplanforslaget først er sendt i offentlig høring, efter at byggetilladelsen er udløbet den 22. januar 2025, taler for lovlighed.

Politisk handlerum

Det politiske handlerum vurderes at være begrænset. Hvis tillæg 2 til lokalplan Jagtvej 101 (Fix-karréen) ikke godkendes, vil der kunne ansøges om ny byggetilladelse til etablering af parkeringsanlæg med 10 private parkeringspladser i det grønne gårdrum tilhørende ejendommen Jagtvej 101. Forvaltningen vil herefter skulle meddele byggetilladelse til parkeringspladserne i henhold til det gældende plangrundlag for ejendommen.

Denne indstilling har ikke økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

                                     Søren Wille
                                                                    / Karsten Biering Nielsen