Endelig vedtagelse af lokalplan Sundmolen Øst, Østerbro

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan Sundmolen Øst, som muliggør opførelse af ny bebyggelse på op til 31.400 m2 med boliger, daginstitution og evt. serviceerhverv. Byggeriet opføres i varierende højder mellem 12-24 m. Der stilles krav om opførelse af minimum 25 % almene boliger. Derudover indeholder lokalplanforslaget bestemmelser om byrum og vandarealer. Forslag til lokalplan har været i offentlige høring, hvor forvaltningen har modtaget 45 høringssvar. I høringen udtrykkes der bl.a. bekymring om bygningshøjden samt ønsker om at bevare det midlertidige byrum, hvor byggefeltet ligger. Høringen har givet anledning til ændringer, bl.a. hensigten om at skabe mere variation i arkitekturen.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Sundmolen Øst (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Problemstilling

By & Havn ønsker at udvikle dele af Sundmolen i Nordhavn med ny bebyggelse på op til 31.400 m2 med helårsboliger, daginstitution og evt. serviceerhverv. Lokalplanområdet er omfattet af lokalplan 524, som bestemmer, at opførelse af ny bebyggelse i området forudsætter, at der vedtages en ny lokalplan. Lokalplanforslaget (bilag 2) blev godkendt i Teknik- og Miljøudvalget den 26. maj 2025 med en bemærkning om, at forvaltningen frem mod endelig vedtagelse skulle gå i dialog med By & Havn om muligheden for mere variation i byggeriets udformning.

Løsning

Lokalplanområdet er placeret i Nordhavn mellem Orientbassinet og Kronløbsbassinet. Fra Orientkaj er der udsigt til Levantkaj med de store kraner, Copenhagen International School og en containerterminal. Containerterminalen forventes flyttet i 2025, hvorefter Levantkaj skal udvikles. Fra Sundkaj er der udsigt til Redmolen og Århusgadekvarteret, hvor byudviklingen næsten er fuldendt. Området er stationsnært med en afstand på mellem 200 m og 600 m fra metrostationen Orientkaj. Lokalplanen muliggør op til 31.400 m2 byggeri, hvoraf der muliggøres 29.800 m2 boliger og serviceerhverv samt 1.600 m2 daginstitution. Byggeriet opføres i maksimalt 24 m højde. Der forventes ikke væsentlige skygge- eller vindgener i det kommende byggeri i forhold til de eksisterende bygninger i området. Byggeriet tilpasser sig byudviklingsområdets egenart i facadematerialer og højde. Løbende med den offentlige høring, har forvaltningen været i dialog med By & Havn om at skabe mere variation i arkitekturen. I lokalplanen planlægges der for vandarealer i Orientbassinet og Kronløbsbassinet. Der muliggøres placering af fire husbåde til publikumsorienterede serviceerhverv og boliger i overensstemmelse med Kommuneplan 2024. Der er mulighed for hegning af gårdrummene. Dette er indarbejdet efter ønske fra Teknik- og Miljøudvalget på mødet den 26. maj 2025. Efter bestemmelsen om hegning, vil det være muligt at aflåse gårdrummene, da forvaltningen ikke kan bestemme, at der ikke må aflåses.

Økonomiforvaltningen ønsker, at lokalplanforslaget muliggør daginstitution til syv grupper, der forventes ibrugtaget i 2032.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

Da lokalplanforslaget blev behandlet i Teknik- og Miljøudvalget den 26. maj 2025 besluttede udvalget, at forvaltningen frem mod den endelige vedtagelse skulle gå i dialog med bygherre om at skabe en større variation i arkitekturen (bilag 9). Det er bl.a. indarbejdet, at der indenfor hvert byggefelt skal benyttes minimum tre forskellige farvenuancer eller reliefvirkninger, større incitament til at lave saddeltag på rækkehuse, da disse i så fald er undtaget tilbagetrækninger, ét rækkehus i hver række må have en mørkere farve, krav om facadebeplantning mod Orientkaj og til sidst krav om forskellige vinduesbredder, hvor vinduerne skal have tre forskellige bredder med en forskel på mindst 20 cm. Derudover er vejudformningen på Orientkaj ændret grundet brandredningsarealer, hvilket forvaltningen og By & Havn har forsøgt at kompensere for ved krav om flere byrum, da vejarealet på den vestlige del af Sundkaj er konverteret til byrum, mens der er etableret byrum mellem institutionen og bebyggelsen. Derudover stilles der krav om plantning af flere træer i byrum B, hvor antallet forøget fra 28 til 40 nye træer, så der samlet plantes 140 nye træer. Afslutningsvist er der stillet krav om facadebeplantning på facaderne ud mod Orientkaj.

Høring

Forslaget var i høring fra den 10. juni til den 9. september 2025. De 45 modtagne høringssvar i høringsperioden vedlægges som bilag 3. I bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Borgernes og lokaludvalgets hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor. Høringen har givet anledning til ændringer, som fremgår af bilag 5.

Østerbro Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 3, henvendelse nr. 22)

Østerbro Lokaludvalg udtrykker bekymring over det nye og høje byggeri, der lægges op til i lokalplanen. Derudover er der ønske om, at der skabes mere variation i arkitekturen.
Østerbro Lokaludvalg er af den opfattelse, at der generelt er for lidt grønt i området. Der er et ønske om at bevare boldbanen i det midlertidige byrum på delområde Ib, som i dag fungerer som et rekreativt byrum på Sundmolen.
Østerbro Lokaludvalg mener principielt, at vandarealer skal holdes frie og ønsker derfor ikke husbåde. Dog anerkendes behovet, og Østerbro Lokaludvalg ser gerne, at der søges dedikerede og velegnede områder til husbåde i Københavns Havn.

Forvaltningens bemærkninger:

Forvaltningen har været i dialog med bygherre om at skabe en større variation i arkitekturen, og det vurderes, at dette er opnået. Det nye byggeri bliver maksimalt 24 m, hvilket overholder rammen i Kommuneplan 2024. Eksisterende byggeri i den vestlige del af Sundmolen har en højde på 24 m. Det er indskrevet i lokalplanen, at der ikke må etableres teknik på 7. etage. Dette medfører, at byggeriet ikke bliver højere end 24 m.
Sundmolen er et område under udvikling, hvilket har muliggjort midlertidige byrum, fx Den Grønne Perle. Forvaltningen har forståelse for, at de midlertidige byrum og funktioner kan få værdi for borgerne i et udviklingsområde, men gør opmærksom på, at disse netop kun er midlertidige. Når Sundmolen er færdigudviklet, vil der være friarealer i tråd med normerne i Kommuneplanen.
Forvaltningen vurderer, at der højst kan være fire husbåde i området. Disse må kun etableres, hvis der samtidig etableres en træbrygge. Forvaltningen bemærker endvidere, at bygherre har udtrykt ønske om, at der enten bliver mulighed for flere husbåde eller der ikke bliver mulighed for at placere husbåde i området. Forvaltningen fastholder, at der maksimalt må etableres fire husbåde.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser (bilag 3, henvendelse nr. 1-21, 23-47)

I 31 henvendelser er der ønsker om, at det midlertidige byrum med boldbane i delområde Ib bliver permanent, og byggefeltet derved ikke bliver fastlagt i lokalplanen.
13 henvendelser udtrykker bekymringer over den i lokalplanen muliggjorte bygningshøjde samt den generelle bebyggelsestæthed i Nordhavn.
Fem henvendelser ønsker, at der muliggøres en større variation i arkitekturen.

Forvaltningens bemærkninger

Se svar til pkt. 2. ovenfor.
Bebyggelsesprocenten for det aktuelle lokalplanområde er ca. 150 %, mens den for det resterende Sundmolen er 174 %, og i Århusgadekvarteret er 185 %. Forvaltningen vurderer på den baggrund, at bebyggelsestætheden er i tråd med det omkringliggende bymiljø i Nordhavn.
Forvaltningen har været i dialog med bygherre om at skabe en større variation i arkitekturen, og det vurderes, at dette er opnået. Ændringerne fremgår af bilag 5.

Politisk handlerum

Det kan besluttes, at:

ændre omfang og placering af byggeriet, ved omdisponering af etagemeter samt forøgelse af bygningshøjderne, ændre den ydre udformning af bygningerne og stille krav til andre og flere farver og farvenuancer og indretningen af udearealer, herunder beplantning. Afhængig af omfanget af ændringer kan det betyde, at sagen skal sendes retur til forvaltningen mhp. at genoptage forhandlinger med bygherre om projektets udformning, og at der skal udarbejdes en ny tidsplan for offentlig høring og vedtagelse af lokalplan.
der skal stilles krav om, at der etableres saddeltage på den lavere bebyggelse mod det grønne forløb.