Dispensation fra lokalplan nr. 301 "Ørestad Nord" til fortsat midlertidig terrænparkering ved DR, Amager Vest

Se alle bilag

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal gives dispensation til forlængelse af midlertidig terrænparkering ved DR på Ørestads Boulevard 19 i yderligere tre år.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at Teknik- og Miljøforvaltningen meddeler dispensation fra § 11, stk. 3, litra b i lokalplan nr. 301 ’Ørestad Nord’ til forlængelse af midlertidig terrænparkering på Ørestads Boulevard 19 til den 31. december 2021.

Problemstilling

DR har som grundejer søgt om dispensation fra § 11, stk. 3, litra b i lokalplan nr. 301 ’Ørestad Nord’ til fortsat parkering på terræn på Ørestad Boulevard 19, hvor der ifølge lokalplanen skal opføres en bebyggelse i seks etager med mulighed for integreret parkering i bebyggelsen. Grundejer søger som udgangspunkt om en tidsubegrænset dispensation, alternativt om en tidsbegrænset dispensation i syv år. Ønsket er at bevare den eksisterende terrænparkering indtil det tidspunkt, hvor det måtte blive aktuelt at udnytte den byggemulighed, som lokalplanen indeholder.

Sagen forelægges for udvalget på grund af sin principielle karakter, idet der er tale om den sidste ubebyggede grund i et byudviklingsområde og et større midlertidigt parkeringsareal, som fremstår med en permanent karakter i dag.

Løsning

Efter gældende lokalplan kan parkering generelt indrettes på terræn, i underjordiske anlæg og i parkeringshuse/-etager. Større parkeringsarealer skal ifølge lokalplanen udlægges i den nordøstlige del af lokalplanområdet, mens øvrige parkeringsarealer integreres i områdets bebyggelser. Bebyggelse, herunder på Ørestads Boulevard 19, skal opføres overvejende i seks etager med mulighed for sammenlægning af etager og med en bygningshøjde på maksimalt 26 meter. Det kan tillades, at etageantallet ved indretning med parkeringsetager øges, når bygningshøjden overholdes.

DR er ejer af Ørestads Boulevard 19, hvor der i dag er etableret midlertidig terrænparkering, som dækker DR’s parkeringsbehov. Lokalplanen muliggør, at disse parkeringspladser integreres i kommende bebyggelse på adressen, som opfylder lokalplanens krav. Grundejere kan også aftale sig til placering af parkering hos en grundejer andet sted i området, men da området er næsten fuldt udbygget er der næppe andre muligheder for DR end integrering af parkering i bebyggelsen på Ørestads Boulevard 19.

Sagens baggrund

Teknik- og Miljøforvaltningen meddelte den 14. maj 2008 dispensation fra lokalplan ’Ørestad Nord’ til midlertidig terrænparkering på Ørestads Boulevard 19 i en periode på 10 år indtil 2018.

DR søgte den 5. november 2015 om tilladelse til permanent terrænparkering på Ørestad Boulevard 19, idet DR mente, at terrænparkeringen er i overensstemmelse med lokalplanen, alternativt at dispensationen til terrænparkeringen blev gjort permanent.

Teknik- og Miljøforvaltningen meddelte den 1. februar 2016 afslag på ansøgningen. Forvaltningen begrundede afslaget med, at brug af arealet til terrænparkering ikke er umiddelbart tilladt efter lokalplanen, og at en permanent anvendelse til parkering vil være i strid med lokalplanens principper og kræve lokalplanændring. DR klagede den 24. februar 2016 over afslaget til Planklagenævnet.

Planklagenævnet ophævede den 16. august 2017 forvaltningens afslag af 1. februar 2016 og hjemviste sagen til fornyet behandling. Det fremgår blandt andet af nævnets afgørelse, at den eksisterende anvendelse af arealet til terrænparkering ikke er umiddelbart tilladt i henhold til lokalplanens bestemmelser. Da lokalplanens formåls- og anvendelsesbestemmelser ikke specifikt henviser til de bebyggelsesregulerende bestemmelser, anser nævnet imidlertid ikke de bebyggelsesregulerende bestemmelser for at være en del af planens principper. Det er således muligt at dispensere fra bestemmelserne efter en konkret vurdering. Forvaltningen burde derfor have foretaget den fornødne konkrete vurdering af, om kommunen ønsker at give dispensation. Da det ikke var sket, hjemviste Planklagenævnet forvaltningens afgørelse af 1. februar 2016 til fornyet behandling i kommunen.

Forvaltningen orienterede udvalget om hjemvisningen og forvaltningens dialog med DR om sagen ved notat af 18. september 2017. Det fremgår blandt andet af notatet, at forvaltningen har tilkendegivet over for DR, at forvaltningen vil være indstillet på at fremme en ansøgning om forlængelse af den eksisterende midlertidige terrænparkering i op til 3 år, når den nuværende dispensation til midlertidig terrænparkering udløber. Forvaltningen meddelte den 11. oktober 2017 afslag på dispensation til tidsubegrænset terrænparkering. Forvaltningen lagde ved afgørelsen vægt på, at arealet er udlagt til bebyggelse, og at en dispensation til tidsubegrænset parkering vil hindre udnyttelsen af arealet til bebyggelse i overensstemmelse med lokalplanen.

Det bemærkes, at parkeringsstrategien for Ørestad alene omfatter Ørestad City og Ørestad Syd. Denne sag adskiller sig derved fra sagen om dispensation til midlertidig parkering på CF Møllers Allé, som blev behandlet af udvalget den 18. december 2017 og sagen om midlertidig parkering ved Royal Arena, som blev behandlet på udvalgets møde den 19. marts 2018. Begge disse sager var omfattet af parkeringsstrategien for Ørestad. Da denne sag ikke er omfattet af parkeringsstrategien, er sagen ikke omfattet af Teknik- og Miljøudvalgets beslutning om, at alle ansøgninger om dispensation til midlertidig terrænparkering i Ørestad skal forelægges udvalget.

Ansøgningen om dispensation og forvaltningens anbefaling

DR oplyser blandt andet i sin ansøgning, at arealet med parkering opfylder DRs aktuelle behov fuldt ud, og at DR ingen planer har om at udvide bygningsarealer. Der er således ikke udsigt til, at grunden bliver bebygget i den nærmeste fremtid. DR udelukker ikke, at der på sigt kunne etableres parkering i konstruktion på grunden, men finder det mest hensigtsmæssigt med en samlet løsning for grunden (helhedsplan), hvilket der ikke er på nuværende tidspunkt. DR ønsker derfor at bevare terrænparkeringen indtil det tidspunkt, hvor det måtte blive aktuelt at udnytte byggemuligheden.

Den midlertidige terrænparkering fremstår i dag permanent, se bilag 4 med foto af arealet.

Byggefeltet er et af de sidste uudnyttede byggefelter i lokalplanområdet. Byggefeltet er i lokalplanen fastlagt til bebyggelse i overvejende 6 etager med en bygningshøjde på maksimalt 26 meter. Efter forvaltningens vurdering bør der ikke med den centrale og bynære placering muliggøres terrænparkering udover, hvad der allerede er mulighed for i lokalplanen. Forvaltningen kan derfor ikke anbefale, at der meddeles dispensation til permanent terrænparkering.

Med henblik på at DR kan undersøge forskellige muligheder og finde en permanent og samlet løsning for en udnyttelse af arealet, indstiller forvaltningen derfor, at der meddeles dispensation til terrænparkering i yderligere tre år til den 31. december 2021.

En dispensation i yderligere tre år vil efter forvaltningens vurdering være tilstrækkelig til, at DR kan udarbejde en helhedsplan for området. Forvaltningen anbefaler derfor ikke, at der gives dispensation i yderligere syv år som ansøgt af DR. Forvaltningen vil ved meddelelsen af dispensation tilkendegive, at dispensationen ikke kan forventes yderligere forlænget, medmindre DR fremlægger konkrete planer for et kommende byggeri på grunden med tidsplan. Forvaltningen vil endvidere invitere DR til en drøftelse af byggemulighederne på grunden og i den forbindelse også præcisere, at yderligere forlængelse ikke kan forventes.

Efter forvaltningens retningslinjer for dispensationer fra lokalplaner kan der efter en konkret vurdering gives dispensation til udsættelse af etableringstidspunktet for et krav i lokalplanen. Særligt i større byudviklingsområder kan der være behov for at udsætte etablering af fx parkering i konstruktion. Jo tættere et område er på at være færdigudviklet, des større tilbageholdenhed skal der udvises i forhold til at give dispensation til udsættelse af etableringstidspunktet. Lokalplan nr. 301 ’Ørestad Nord’ er oprindeligt fra 2003, og området er i dag tæt på at være færdigudviklet. Udover at give DR mulighed for at udarbejde en helhedsplan, har forvaltningen ved anbefalingen af dispensation lagt vægt på det langstrakte forløb af klagesagen.

Naboorientering

Efter planloven kan en dispensation først meddeles, når der er foretaget naboorientering af berørte ejere, lejere og brugere mv. Naboorientering kan undlades, hvis kommunen skønner, at dispensationen er af underordnet betydning for naboer mv. Det er forvaltningens vurdering, at naboorientering er af underordnet betydning i denne sag, da der er tale om at opretholde et allerede anlagt parkeringsareal beliggende mellem Ørestad Boulevard og metrolinjen uden umiddelbare naboer. Forvaltningen vurderer derfor, at der kan meddeles dispensation i yderligere tre år uden naboorientering.

Hvis indstillingen ikke godkendes

Hvis udvalget ikke tiltræder indstillingen, skal DR – når den gældende dispensation udløber med udgangen af 2018 – etablere parkering i henhold til lokalplanens bestemmelser. Hvis parkering ikke etableres i henhold til lokalplanen efter udløbet af den gældende dispensation, skal kommunen nedlægge påbud om etablering af parkering. Et påbud skal indeholde en frist for, hvornår parkering skal være etableret i henhold til lokalplanen. Fristen vil blive fastsat med udgangspunkt i, hvornår det er realistisk, at parkering kan være etableret på grunden, eller at parkering efter aftale med andre grundejere inden for lokalplanens område er etableret på deres grund. Hvis DR ikke efterkommer kommunens påbud, kan sagen overgives til politiet til strafferetlig behandling.