Se alle bilag

En bygherre ønsker at foretage en række tiltag for at revitalisere butiks- og boligbebyggelsen på Vanløse Torv. Tiltagene skal give nye anvendelsesmuligheder og nye muligheder for udformning af byrum med henblik på at skabe øget aktivitet i området. Med planforslaget gives der ikke mulighed for at bygge yderligere etageareal til bebyggelsens primære anvendelser, men der gives dog mulighed for at udvide den eksisterende overdækning imellem Vanløse Metrostation og bebyggelsen. Tillæg til lokalplan har været i offentlig høring. Den offentlige høring har givet anledning til ændringsforslag fra Teknik- og Miljøforvaltningen til lokalplanforslaget om bl.a. byrum og facader. Planforslagene fremlægges nu til endelig vedtagelse.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende tillæg 1 til lokalplan 531 Apollovej III (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Problemstilling

Bygherre ønsker tilladelse til, at den primære del af 1. sal (2. etage) i den eksisterende butiks- og boligbebyggelse på Vanløse Torv kan anvendes til en bredere række af serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, restauranter hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning, grundskoleundervisning samt håndværk og andre virksomheder. I den gældende lokalplan har etagen kun kunnet anvendes til publikumsorienterede serviceerhverv. Bygherre ønsker desuden tilladelse til at ændre anvendelse af en eksisterende bygning fra serviceerhverv til boliger og mulighed for at etablere en udvidelse af en overdækning imellem bebyggelsen og Vanløse Metrostation, hvor overdækningens tag i dag anvendes som byrum. Desuden ønsker bygherre at skabe aktivitet på ejendommens friareal mellem jernbanen og villagrundene på Jupitervej ved at etablere boldbaner.

Ovenstående forudsætter et tillæg til lokalplan Apollovej lll. Teknik- og Miljøforvaltningen har udarbejdet et forslag til tillæg til lokalplanen, der har været i høring fra den 2. februar 2023 til den 31. marts 2023. Forvaltningen har modtaget 17 henvendelser. Høringen har givet anledning til ændringer.

Teknik- og Miljøudvalget delegerede den 24. februar 2020 kompetencen til at sende forslag til enkle lokalplaner (kategori 1) og ukomplekse lokalplaner (kategori 2) i offentlig høring til Teknik- og Miljøforvaltningen. Forslaget til lokalplan har derfor ikke tidligere været politisk behandlet (bilag 1).

Løsning

Lokalplanområdet udgør ca. 22.000 m² og omfatter et tidligere industriområde ved Vanløse Station og Vanløse Torv. Området afgrænses mod syd af Vanløse Station og baneterrænet, mod vest af Jernbane Allé, mod nord af Vanløse Allé og Apollovej og mod øst af villagrunde ved Jupitervej. Området er i dag bebygget med en butiks-og boligbebyggelse (Kronen Vanløse), som blev ibrugtaget i 2017.

Lokalplan 531 som har muliggjort etablering af den eksisterende bebyggelse blev endeligt vedtaget af Borgerrepræsentationen i marts 2016. Bebyggelsen blev opkøbt af nuværende bygherre i 2021 på baggrund af en konkurs fra tidligere ejer. Nuværende bygherre har ved opkøbet haft som mål at revitalisere bebyggelsen blandt andet med en række tiltag ift. ombygning og anvendelsesændring, så den er økonomisk bæredygtig, ved blandt andet at gøre området mere attraktivt med nye byrum, hvor der blandt andet muliggøres boldbane. En del af de mindre planmæssige tiltag (tilladelse til ændringer i facader og indgange samt etablering af boder og scenevæg) har været behandlet som dispensation på baggrund af den eksisterende lokalplan 531, som blev meddelt den 1. september 2022. De resterende tiltag løses med nærværende planforslag.

Planforslaget har til formål at muliggøre et byggeønske om ombygning af den eksisterende butiks- og boligbebyggelse ’Kronen Vanløse’. Ændringerne omfatter blandt andet muliggørelse af nye anvendelser i eksisterende bebyggelse, såsom private ungdomsboliger, hvor der før har været et fitnesscenter og offentlige anvendelser såsom daginstitution eller sundhedshus, hvor der før har været butikker. De omkring 1.000 m2 forventede ungdomsboliger vil indgå i den nuværende blandet boligbebyggelse med både almene og private ungdoms- og familieboliger, hvor den samlede boligmasse er på omkring 13.600 m2, og gennemsnitsboligsstørrelsen er på omkring 86 m2. Desuden ønskes en udvidelse af den maksimale størrelse for de enkelte dagligvare- og udvalgsvarebutikker med en størrelse op til 5.000 m² for dagligvarebutikker og en størrelse op til 3.500 m² for udvalgsvarebutikker. Planforslaget giver desuden nye muligheder for aktiviteter i byrum ved at muliggøre indhegnede boldbaner på et areal mellem jernbanen og villagrundene på Jupitervej. Desuden muliggør planforslaget udvidelse den eksisterende overdækning mellem bebyggelsen og Vanløse Metrostation, hvor der oven på muliggøres nye opholdsarealer.

Borgerrepræsentationen besluttede i Budget 2023 (BR 6. oktober 2022) (B, C, D, I, O, V, Ø og Å) at afsætte midler til en foranalayse af mulighederne for at skabe en sammenhængende, funktionel og indbydende bymidte i Vanløse. Forundersøgelsen inkluderer også en trafikanalyse. Derudover blev der i Budget 2022 (BR 7. oktober 2021) (A, B, F, O, V, Q, Ø, Å og Kåre Traberg Smidt) besluttet en undersøgelse af forbedring af cykelforhold omkring Vanløse Torv, som også vil indgå i den samlede foranalyse af Bymidten. Vanløse Torv indgår som en del af lokalplanområdet, men lokalplanen regulerer kun i forhold til bevaringsværdige træer på arealet. Lokalplanen er således ikke til hinder for en eventuel senere forskønnelse af Vanløse Torv.

Byliv
Forslaget udlægger tre overordnede byrum, hvor der til alle byrummene fastsættes en række bestemmelser. I byrum 1, som er området mellem butiks- og boligbebyggelsen og Vanløse Metrostation, fastsættes blandt andet en sti for at sikre adgang mellem den nye muliggjorte udvidelse af overdækning i området og terræn på den østlige side af bebyggelsen. Der fastsættes desuden et område til placering af trappe til den del af byrummet, der er placeret oven på overdækningen. Byrum 2 er friarealet, der ligger imellem boligbygningerne oven på de to dæk med serviceerhverv. I byrummet fastsættes der blandt andet bestemmelser om maksimal størrelse på ovenlys og en minimumsprocentdel af arealet, som skal være beplantet. I byrum 3, som er området mellem villaerne på Jupitervej og jernbanen, muliggøres blandt andet etablering af boldbaner inden for et fastsat areal. Forvaltningen vurderer, at mulighed for boldbaner kan skabe mere aktivitet i et ellers inaktivt område (bilag 2).

Parkering
Kommuneplanen stiller krav om, at der skal fastsættes en parkeringsnorm for biler på én parkeringsplads pr. 214 m2 etageareal for boliger, 857 m² for kollegie- og ungdomsboliger, 179 m² for daginstitutioner, 143 m2 for erhverv, kontorer, uddannelsesinstitutioner og butikker samt 71 m² for butikker til pladskrævende varer. Med de forventede anvendelsesændringer betyder det en mindre reduktion i kravet til parkeringspladser på omkring 7 parkeringspladser. Parkeringspladserne skal placeres i parkeringskælder, dog kan handicapparkeringsplads placeres på terræn. Parkeringsnormen for cykelparkering er 4 for boliger og ungdomsboliger, 2,5 for daginstitutioner og 3 for erhverv og hoteller pr. 100 m2. Ved uddannelsesinstitutioner er cykelparkeringskravet 1 plads pr. 2 studerende og ansatte. Det svarer til ca. 1.000 cykelparkeringspladser.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget
På baggrund af den offentlige høring foreslår forvaltningen en række ændringer.

Det foreslås, at det eksisterende areal, som gennem en tinglyst deklaration er udlagt til vejareal (vejudlæg), opretholdes. For at respektere vejudlægget ændres der også på mulighederne for boldbaner, cykelparkering og udvidelse af overdækning samt placering af trappe til denne.
Det foreslås, at muligheden for at etablere overdækning til boldbane udgår, og erstattes med en bestemmelse som sikrer, at der med en eventuel senere dispensation fra lokalplanen kan etableres overdækning til boldbane. Det foreslås, at muligheden for indhegnede boldbaner indskrænkes, så arealet ikke ligger i vejudlægget.
Det foreslås, at den sydligste del af udvidelsen af overdækningen mellem bebyggelsen og Vanløse Metrostation indskrænkes med omkring 4 m, og at den østlige trappe som giver adgang fra Vanløse Metrostation til den østlige side af bebyggelsen flyttes, så den svarer til eksisterende trappenedgang, for at sikre, at trappen ikke kan placeres i vejudlægget.
Det foreslås, at placering af cykelparkering indskrænkes, så det ikke kan placeres i vejudlægget. Forvaltningen foreslår, at der stilles krav til etablering af to bænke i byrummet på taget af overdækningen mellem bebyggelsen og Vanløse Metrostation for at sikre mulighed for ophold, som ikke er på foranledning af udeservering eller lignende, og således er ikke-kommercielt. For at minimere indbliksgener foreslås det, at det tilføjes, at der ikke kan etableres vinduer i bygningens østlige facade.

Planforslaget retter også en fejl i bilparkeringsbestemmelserne i lokalplanforslaget, hvor der udlægges en parkeringsnorm for butikker til pladskrævende varer. Da lokalplanen ikke muliggør butikker til pladskrævende varer, foreslås det, at denne parkeringsnorm på 1 plads pr. 71 m2 udgår.

Høring
De 17 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 4. I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Vanløse Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 4, henvendelse 9):

Nogle af lokaludvalgets synspunkter er sammenfaldende med dels Sundheds- og Omsorgsforvaltningen og dels en af borgernes henvendelser. Synspunkterne og forvaltningens kommentarer ses under disse.

Vanløse Lokaludvalg anbefaler, at de maksimale butiksstørrelser ikke udvides. Et mindretal af Vanløse Lokaludvalg ønsker dog noteret, at de ikke er imod en udvidelse af de maksimale butiksstørrelser.

Forvaltningens bemærkninger

Med planforslaget ændres de maksimale størrelser for udvalgsvarebutikker fra 2.000 m2 til 3.500m2 og for dagligvarebutikker fra 3.500m2 til 5.000m2. Ændringen er foretaget for at sikre en fleksibilitet, som gør, at centeret har bedre muligheder for at ændre sit butiksmiks og derved tilpasse sig nye strømninger inden for detailhandel. Bestemmelserne er fastsat på baggrund af maksimalværdierne fra Københavns Kommuneplan 2019 for området, ligesom den gældende lokalplans bestemmelser er fastsat på baggrund af maksimalværdierne i daværende gældende kommuneplan, Københavns Kommuneplan 2015. Forvaltningen anbefaler derfor, at maksimalstørrelserne for butikker, som er fastsat efter Københavns Kommuneplan 2019, fastholdes.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen har følgende hovedsynspunkter (bilag 4, henvendelse 6):

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen - og Vanløse Lokaludvalg - er positivt stemt over for ombygningen af byrum 1, som ligger mellem bebyggelsen og Vanløse Metrostation, men der peges på, at det skal sikres, at området retter sig mod alle aldersgrupper, og at der er offentlige siddemuligheder.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen vurderer, at bebyggelsens centrale placering, størrelse og mulige anvendelser vil gøre, at der vil være en bred aldersmæssig spredning af brugere, hvorfor det også vil være en interesse for grundejer/lejere at sikre, at byrummene tiltaler en bred aldersgruppe. En detaljeret regulering af byrummene vurderes at gøre byrummene ufleksible og gøre det sværere for grundejer at ændre i byrummene på sigt. Forvaltningen foreslår at imødekomme ønsket om at fastsætte to bænke, der skal placeres inden for byrum 1.

Metroselskabet I/S har følgende hovedsynspunkter (bilag 4, henvendelse 16)

Metroselskabet I/S kan ikke acceptere, at vejudlægget som sikrer Metroselskabet I/S adgang til deres ejendom matr. 3716 ophæves med lokalplanen. Metroselskabet I/S er i øvrigt bekymret for, at de udlagte boldbaner til enten bebyggelse eller indhegning, udvidelsen af overdækningen mellem Vanløse Metrostation og bebyggelsen samt placering af cykelparkering vil være til hinder for den tinglyste vejadgang, som Metroselskabet har.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen vurderer, at det vil være muligt at tilvejebringe en ny aftale om omplacering af vejudlægget, men at dette kræver en længere procestid for at kunne realiseres. I samråd med bygherre foreslår forvaltningen, at vejudlægget ikke ophæves med lokalplanen, og der i stedet foretages en konsekvensrettelse af planforslaget som sikrer, at planen ikke udlægger arealer på vejudlægget. Konsekvensrettelsen vil blandt andet betyde en indskrænkning af den udvidede overdækning mellem bebyggelsen og Vanløse Metrostation, samt at området hvor boldbaner muliggøres reduceres i bredden til omkring 8 m, således at arealerne respekterer vejudlægget. Der tilføjes dog også en bestemmelse, som muliggør, at der kan dispenseres til en større boldbane, hvis der tilvejebringes et nyt vejudlæg på et senere tidspunkt.

Hovedsynspunkter i øvrige henvendelser og forvaltningens bemærkninger

I en henvendelse fra en borger – samt i henvendelsen fra Vanløse lokaludvalg - opfordres der til, at de tiltænkte planer for byrum tænkes ind i planerne for forskønnelse Vanløse Bymidte.

Vanløse Torv indgår som en del af lokalplanområdet, men lokalplanen regulerer kun i forhold til bevaringsværdige træer på arealet. Lokalplanen er således ikke til hinder for en eventuel senere forskønnelse af Vanløse Torv.

I en henvendelse fra en borger - samt i henvendelsen fra Vanløse Lokaludvalg - udtrykkes glæde over, at der skabes en aktivering af byrum 3, herunder at der gives mulighed for boldbaner. Vanløse Lokaludvalg gør dog opmærksom på vigtigheden i at sikre dialog med naboerne som grænser umiddelbart op til byrum 3.

Forvaltningen vurderer, at muliggørelsen af boldbaner vil bidrage til at gøre et centralt område i Vanløse mere attraktivt. Forvaltningen opfordrer bygherre til at sikre en dialog med naboerne i forbindelse med eventuel etablering af boldbaner i byrum 3. For at respektere vejudlægget er det dog nødvendigt at indskrænke arealet, hvor det er muligt at etablere boldbaner, så boldbanerne bliver omkring 6 m smallere, og afstanden til villagrundene bliver 6 m længere.

I fire henvendelser er der ønsker om, at muligheden for at etablere boldbaner i byrum 3 udgår.

Se forvaltningens bemærkninger hertil under forrige hovedsynspunkt.

I tre henvendelser er der ønsker om, at der kommer afstand mellem zone b for placering af stier i byrum 3 og villagrundene mod Jupitervej.

Forvaltningen er enig i, at der bør fastsættes et areal mellem stien og villagrundene. Idet stien udgår i lokalplanforslaget, da vejudlægget opretholdes, vil den eksisterende vej fortsat være gældende, hvor der er en afstand på omkring 6 m mellem vejen og villagrundene.

Én henvendelse peger på, at muligheden for at overdække boldbanerne bør udgå af hensyn til skyggepåvirkningen af villagrundene på Jupitervej.

Muliggørelsen af en overdækning af boldbanen er fastsat ud fra en betragtning om, at faste vægge og tag kan reducere eventuel støj og lys fra aktiviteterne på banen. Boldbaner kan således både etableres som indhegnede eller overdækkede. Forvaltningen har på baggrund af indsigelsen udarbejdet et studie af de mulige skyggegener ved overdækningsmuligheden af boldbanerne. På baggrund af studiet vurderer forvaltningen, at der ikke vil være væsentlige skyggegener i haverne på villagrundene, hvis der etableres en overdækning. Idet forvaltningen dog anbefaler, at vejudlægget opretholdes, vurderer forvaltningen, at det tilsvarende ikke er muligt at give mulighed for at etablere overdækning til boldbaner, hvorfor det foreslås, at muligheden udgår.

Politisk handlerum

Det kan besluttes, at muligheden for at etablere indhegning af boldbaner udgår, og der i stedet udlægges arealer til fx beplantning. Det skal dog bemærkes, at lokalplanen ikke medfører en handlepligt til at etablere byrummene, som lokalplanen udlægger dem. Hvis det besluttes, vil lokalplan skulle sendes i supplerende høring.
Det kan besluttes, at forøgelsen af maksimale butiksstørrelser for enkelte butikker til 3.500 m2 for udvalgsvarebutikker og 5.000 m2 for dagligvarebutikker udgår, og de eksisterende maksimale butiksstørrelser for enkelte butikker fra lokalplan 531 på 2.000 m2 for udvalgsvarebutikker og 3.500m2 for dagligvarebutikker bevares. Hvis det besluttes, vil lokalplanen skulle i supplerende høring.