Fravigelse af villaservitutter til dobbelthus på Kaldæavej

Se alle bilag

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til en aktuel ansøgning om et dobbelthus, hvor en tilladelse indebærer fravigelse af villaservitut.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at villaservitut fraviges, så det på ejendommen Kaldæavej 4 tillades, at der opføres et dobbelthus.

Problemstilling

Teknik- og Miljøudvalget besluttede på mødet den 27. marts 2017 i forbindelse med behandlingen af en sag om fravigelse af villaservitut for at muliggøre et dobbelthus på Knuthenborgvej, at tilsvarende igangværende sager skulle forelægges for udvalget, indtil en generel drøftelse af praksis i udvalget. Udvalget forelægges sagen nu, grundet sagens mere end sædvanlig lange historik. Udvalget vil efter sommerferien få forelagt de resterende igangværende sager.

Forvaltningen modtog den 21. december 2016 en ansøgning om opførelse af et nyt dobbelthus på Kaldæavej 4. Forvaltningen har herefter bedt om supplerende oplysninger og foretaget andre sagsbehandlingsskridt. Forvaltningen har tidligere meddelt to afslag den 11. oktober og 25. november 2016 på grund af udformningen af de ansøgte dobbelthuse på samme ejendom.

En tilladelse vil indebære fravigelse af villaservitutten Romertalsdeklaration IV4498, som er tinglyst den 21. juni 1920, da det ansøgte strider mod servituttens bestemmelse om, at hver etage kun må tjene til bolig for én familie.

Løsning

Det er Teknik- og Miljøforvaltningens praksis at fravige villaservitutternes bestemmelser om boliger pr. etage og bebygget areal, når dobbelthuse er i overensstemmelse med gældende byggelovgivning. Borgerrepræsentationen gav i 1971 forvaltningen bemyndigelse til at kunne tillade dobbelthuse og dermed fravige de gamle servitutters bestemmelser omen bolig pr. etage kunne fraviges mod, at der blev stillet krav om en lavere bygningshøjde. Baggrunden for praksis er beskrevet i bilag 3. Det er denne praksis, som forvaltningens fortsat har arbejdet efter.

Dobbelthuse og helhedsvurdering efter bygningsreglementet

Da det ansøgte projekt ikke ligger inden for byggeretten i henhold til bygningsreglementet, skal forvaltningen foretage en helhedsvurdering af projektet, herunder af det fremsendte udstykningsforslag. Der er ikke tale om dispensationer i formel forstand, men en helhedsvurdering af de bebyggelsesregulerende forhold for det konkrete byggeri, som kan munde ud i enten en byggetilladelse eller et afslag.

Det ansøgte byggeprojekt, herunder fremsendte udstykningsforslag

Grundarealet udgør 718 m², heraf er 79 m² udlagt til vej. Dobbelthusets samlede etageareal vil være 276 m², svarende til en bebyggelsesprocent på 38. En stor del af tagetagen er uudnyttet, da stueetagen har loft til kip. Dobbelthuset har et bebygget areal på 216 m². Den ene bolig får en størrelse af 143 m² (bebygget areal 118 m²). Den anden bolig får en størrelse af 133 m² (bebygget areal 98 m²).

Forvaltningen er positiv indstillet over for at tillade det ansøgte. Dobbelthuset opføres inden for byggeretten med hensyn til højde og afstand til naboskel, men en del af den nye bebyggelse vil være tættere end 2,5 m fra den nye private fællesvej (indkørslen). Grundstørrelsen, efter en opdeling, er ikke usædvanlig for dobbelthuse og heller ikke usædvanlig i kvarteret. Det er i overensstemmelse med praksis gennem mange år at fravige villaservitutten og tillade det ansøgte dobbelthus. Baggrunden for praksis fremgår af bilag 3. Dertil kommer, at forvaltningen undervejs i sagsbehandlingen har vejledt ansøger om praksis om dobbelthuse. Ejer har, uden byggetilladelse, påbegyndt byggearbejdet. Fundament og råhus af kælder og stue er opført. Forvaltningen har meddelt, at byggearbejdet skal standses, hvilket nu er sket.

Høringssvar

Forvaltningen har gennemført en partshøring af naboerne, jf. bilag 1 Der er indkommet fem høringssvar, se bilag 2. Naboerne har navnlig gjort indsigelse mod bygningens omfang og placering. Det er bl.a. anført, at bygningen vil medføre skygge- og indbliksgener.

Forvaltningens vurdering

Det er forvaltningens vurdering, at en tilladelse til det ansøgte dobbelthus er i overensstemmelse med nuværende praksis. Det ansøgte forudsætter ingen dispensation, men en fravigelse af servitutten. Det er alene bebyggelsens afstand til ny privat fællesvej (indkørsel), som overskrider byggeretten.

Forvaltningen vurderer, at der sikres tilfredsstillende lysforhold og sikres mod væsentlige indbliksgener, idet byggeretten vedrørende afstand til naboskel samt højdeforhold er overholdt. Der vil i overensstemmelse med villaservitutten kunne opføres et tofamilieshus (vandret lejlighedsskel) i to etager og udnyttelig tagetage (2½ etage).

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at der ikke er særlige forhold ved grunden eller selve det ansøgte projekt. Godkendes en fravigelse af villaservitutten ikke, vil det danne præcedens i lignende sager efter godkendelse i Borgerrepræsentationen. Mulige konsekvenser ved et afslag på ansøgningen fremgår af bilag 5, der er fortroligt efter forvaltningslovens § 27, stk. 4.

Et afslag på det ansøgte dobbelthus vil medføre, at der skal ske fysisk lovliggørelse, dvs. nedrivning af det delvist opførte hus. Det er som udgangspunkt ejers egen risiko, at byggearbejderne er påbegyndt uden forudgående tilladelse.