Forslag til ny servitutadministration i byggesager, bydækkende

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forslag om, at forvaltningen undlader at håndhæve servitutbestemmelser om vejudlæg for sekundær bebyggelse, som beskrevet i afsnittet Løsning, sendes i høring i servitutbelagte villaområder.
2. at forslag om, at forvaltningen undlader at håndhæve servitutbestemmelser om bebyggelsesgrad for op til 50 m2 sekundær bebyggelse, som beskrevet i afsnittet Løsning, sendes i høring i servitutbelagte villaområder.

Problemstilling

Størstedelen af villaområder i København er omfattet af privatretlige villa- og byggeservitutter, som er udarbejdet i forbindelse med udbygning af villaområderne i starten af 1900-tallet. Sammen med byggeloven er det fortsat servitutterne, der regulerer byggeri i de fleste københavnske villaområder. Den ældre servitutregulering er på flere områder striksere end den nuværende byggelovgivning.

Forvaltningen administrerer servitutterne restriktivt. Det kræver politisk beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, hvis forvaltningen skal håndhæve servitutbestemmelserne i et andet omfang end hidtil.

Teknik- og Miljøudvalget har tidligere behandlet indstillingen (den 27. januar 2025) og besluttede at sende sagen tilbage til forvaltningen, så den kan forelægges til behandling samtidig med en anden sag om villakvarterer, hvor udvalget skal drøfte fortætning (”Drøftelse af tilvejebringelse af flere boliger ved fortætning i villakvarterer”).

Løsning

De københavnske villa- og byggeservitutter har ofte en ensartet karakter, og indeholder typisk bestemmelser om byggeriets omfang og placering på grunden. Bilag 2 beskriver servitutindholdet og viser et kort over villaservitutternes placering.

Forvaltningen foreslår at lempe servitutadministrationen for sekundært byggeri på to områder. Sekundært byggeri er fx skur, drivhus, udhus, hævet terrasse, carport, garage mv. Den ene lempelse er, at forvaltningen ikke håndhæver servitutbestemmelser om vejudlæg, så der kan tillades mere sekundært byggeri i forhaver. Den anden lempelse er, at forvaltningen ikke håndhæver servitutbestemmelser om bebyggelsesgrad, så der kan opføres op til 50 m2 sekundært byggeri på grunden (mod 30 m2 i dag).

En forudsætning er, at byggeretten og byggelovgivningens øvrige krav til bl.a. omfang, højde og afstand til skel er overholdt. En konsekvens af ændringen kan betyde et ændret udtryk af villaområderne, da der kan bygges mere sekundært byggeri på grundene. I bilag 3 er en illustration af den mulige forandring, særligt i forhaverne.

Sekundært byggeri i vejudlæg
I de gamle servitutter er der angivet et såkaldt vejudlæg, som ligger mellem matrikelskel mod vej og en vejudvidelseslinje på grunden. Servitutbestemmelser om vejudlæg fastlægger, hvor der ikke må bygges på grunden, da kommunen har forbeholdt sig retten til senere at foretage en udvidelse af eksisterende villavej. Der er i dag ikke et stort behov for vejudlæg til vejudvidelse, fordi det ikke er særlig sandsynligt, at vejen bliver udvidet. Se bilag 4 med illustration og beskrivelse af vejudlæg.

Bestemmelser om vejudlæg er gennem årene håndhævet. Derfor er forhaverne stort set friholdt for byggeri, hvilket har medvirket til at forhaverne i villakvartererne fremstår næsten ubebyggede. Forvaltningen kan med servitutterne ikke regulere om forhaverne skal være grønne. Der er kun i begrænset omfang tilladt byggeri i vejudlæg fx til carporte, som maksimalt må være 20 m2 i lette konstruktioner. Beslutningen om at tillade carporte i vejudlæg skete med baggrund i et stigende antal biler i byen, som man ønskede væk fra villavejene. Størrelsen af carporte i vejudlæg er i dag udfordret af nutidens større biler samt behovet for mere end én bil i flere husstande.

Ved at tillade mere byggeri i vejudlæg end i dag kan det i mange situationer være nødvendigt også at tillade en overskridelse af bebyggelsesgraden, som ofte allerede er udnyttet fuldt ud.

Forvaltningens vurdering
Flere typer af sekundært byggeri i lette konstruktioner kan placeres i vejudlæg, hvis denne del af servitutten ikke håndhæves. Det betyder, at der kan bygges mere sekundært byggeri som fx større garage, drivhus, skur mv. på det areal, der i servitutten er udlagt til vejudlæg. Lempelsen vil ikke omfatte sekundært byggeri til personophold som fx orangerier eller pavillon til kontorbrug. 

Lempelsen kan ændre det nuværende udtryk af forhaverne i villakvartererne ved, at de ubebyggede arealer foran husene bliver mindre, da flere småbygninger kan ligge ud mod vejen.

Bebyggelsesgrad
De ældre servitutter fastlægger, hvor stor en del af grunden, der må bebygges. Det er angivet som bebyggelsesgrad, dvs. bygningernes ’fodaftryk’ på grunden. Bebyggelsesgraden er gennem årene håndhævet, og har begrænset sekundært byggeri og villaernes ’fodaftryk’ (hvorfor villaer ofte bygges i 1 ½ - to plan). Servitutterne muliggør færre m2 sekundært byggeri end Bygningsreglement 2018. Det er bl.a. fordi sekundært byggeri skal medregnes i bebyggelsesgraden, og det begrænser byggemulighederne.

Ifølge Bygningsreglementet må der opføres op til 50 m2 sekundært byggeri uden at det medregnes i bebyggelsesprocenten. Det er mere, end hvad det er muligt at opføre med servitutterne. Bebyggelsesgrad anvendes ikke længere i byggelovgivningen, hvor bebyggelsens omfang reguleres med bebyggelsesprocent (dvs. det samlede etageareal og ikke kun ’fodaftryk’). I bilag 5 uddybes forskellen mellem bebyggelsesgrad og bebyggelsesprocent.

Hvis servitutternes bebyggelsesgrad ikke håndhæves for op til 50 m2 sekundært byggeri, vil det være muligt at opføre 20 m2 mere end i dag enten samlet eller fordelt i flere bebyggelser. Forvaltningen har tidligere fået bemyndigelse til ikke at medregne op til 20 m2 carport og op til 10 m2 overdækket areal til beboelsesbygningen (fx en overdækket terrasse). Ændringen kan medføre, at der er mindre ubebygget areal på grundene.

Forvaltningens vurdering
Det vil være mere tidssvarende, hvis det fremover er muligt at opføre op til 50 m2 sekundært byggeri svarende til reglerne i byggelovgivningen. For grundejerne i villakvartererne vil en ændring betyde en mere forudsigelig og tidssvarende byggesagsbehandling. Da servitutterne har forskellig bebyggelsesgrad (fx 1/3, 2/7 eller 1/4), vil der være steder, hvor ændringen vil være større. Det mest almindelige er servitutområder med en bebyggelsesgrad på 1/3. Lempelsen vil ikke omfatte sekundært byggeri til personophold som fx orangerier eller pavillon til kontorbrug. 

En lempelse kan ændre det nuværende udtryk af villakvartererne, da servitutterne er med til at begrænse bygningers fodaftryk på grunden, så grundens ubebyggede areal er større. Bilag 6 viser en analyse af villaområderne fra 2017, som stadigvæk er svarende til egenarten af villaområderne i dag.

Når indstillingen er behandlet, vil forvaltningen opdatere information på kommunens hjemmeside om villaservitutter for at give en bedre forståelse af servitutternes begreber og betydning i en byggesag.

Høring
Bestemmelser om bebyggelsesgrad og vejudlæg har særligt medvirket til villakvarternes nuværende åbne præg. Hvis bestemmelserne ikke håndhæves, kan det betyde, at villakvarterernes nuværende form kan ændre sig pga. øget byggeri på grundene.

Derfor anbefaler forvaltningen, at grundejerne i de servitutbelagte villaområder høres om de foreslåede lempelser. Høringen vil være omfattende, da der er op til 210 villaservitutter, som dækker over ca. 16.500 villagrunde ofte med flere ejere. Høringen kan også afdække eventuelle risici ved de foreslåede lempelser. Risikoen for kommunen vurderes dog at være begrænset, da ejendomsværditab skal dokumenteres og byggeriets omfang og placering stadig vil være begrænset af byggelovgivningens regler.

Politisk handlerum
Teknik- og Miljøudvalget kan beslutte, at:

• indstillingen forkastes, så forvaltningen ikke foretager høring og fortsætter den nuværende restriktive servitutadministration.
• høringen kun omhandler et af forvaltningens forslag til en lempet servitutadministration. Hvis kun 1. at-punkt besluttes, kan mere sekundært byggeri placeres i forhaverne, men bebyggelsesgraden begrænser antal m2. Hvis kun 2. at-punkt besluttes, kan der opføres mere sekundært byggeri end i dag (samlet op til 50 m2), men det kan ikke placeres i forhaverne.
• høringen ændres, så forvaltningen kun tillader bestemte former for sekundært byggeri i vejudlæg. Det kan fx være et drivhus eller at størrelsen på carporte øges til 30 m2 (mod 20 m2 i dag).
• sagen sendes tilbage til forvaltningen for at undersøge, hvordan der evt. kan udarbejdes en lokalplan for villaområderne, herunder konsekvensundersøgelse på et overordnet niveau.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen igangsætte høring og herefter forelægge høringssvar og forslag om ændret servitutadministration til Teknik- og Miljøudvalgets beslutning.

Søren Wille

/Lena Kongsbach