Forslag til lokalplan "Østre Gasværk Teatergrund", Østerbro

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til at sende forslag til lokalplan ”Østre Gasværk Teatergrund” med tilhørende miljøvurdering i høring. Forslaget muliggør opførelse af en teatersal, private og almene ungdomsboliger og et parkeringsanlæg ved Østre Gasværk Teater, Nyborggade 17 på Østerbro.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forslag til lokalplan ”Østre Gasværk Teatergrund” (bilag 2) med miljørapport (bilag 4) offentliggøres og udsendes i offentlig høring i otte uger.

Problemstilling

Bygherre ønsker at opføre en ny bebyggelse på Østre Gasværk Teatrets nuværende parkeringsplads med teatersal, private og almene ungdomsboliger og et parkeringsanlæg, der samler eksisterende parkering og dækker nybyggeriets behov. Området er omfattet af gældende lokalplan 257 ”Østre Gasværk Teater”, der ikke åbner mulighed for yderligere byggeri eller anvendelse til boliger. Projektet betyder derfor, at der skal udarbejdes en ny lokalplan, som afløser gældende lokalplan. Projektet er i overensstemmelse med Kommuneplan 2015.

Løsning

Lokalplanforslaget for ”Østre Gasværk Teatret” skal ses i sammenhæng med lokalplan nr. 545 ”Østre Gasværk Kvarter”, der muliggør det nye Østre Gasværk Kvarter, der forventes udviklet fra 2019 – 2026. Med lokalplan ”Østre Gasværk Kvarter” blev muliggjort 39.000 m2 almene og private boliger, herunder et plejecenter samt en skøjtehal med et areal på 5.500 m2. Hele kvarteret er planlagt til at blive bundet sammen af en aktivitetspark og aktivitetssti.

Lokalplanforslaget for ”Østre Gasværk Teatret”, som Teknik- og Miljøudvalget nu skal tage stilling til, er udarbejdet med henblik på, at det skal understøtte oplevelsen af og indgå som en integreret del af Østre Gasværk Kvarteret – se bilag 6. Forvaltningen bemærker, at der forud for vedtagelse af lokalplan ”Østre Gasværk Kvarter” var en omfattende borgerinddragelse med bl.a. afholdelse af flere workshops og borgermøder, hvori også repræsentanter for Østre Gasværk Teater deltog.

Østre Gasværk Teatret og dets omgivelser opleves i dag ikke som ét sammenhængende område og det rummer ikke kvaliteter, der kan understøtte oplevelsen af den fredede teaterbygning, teaterfunktionen eller bylivet i kvarteret. Parkeringspladsen benyttes ikke i dagtimerne, og arealet nord for teaterbygningerne er skæmmet af containere mv. Med lokalplanforslaget muliggøres en bebyggelse, der kommer til at fremstå som del af det nye Østre Gasværk Kvarter og samtidig danne port til dette. Bebyggelsen udformes, i lighed med bebyggelserne i Østre Gasværk Kvarteret, som en åben karré, der aftrappes fra 24 m i højden mod øst til 12 m mod vest. En ny teatersal og en bred opholdstrappe åbner bebyggelsen mod den nye adgangsvej. Nord for teaterbygningen udformes området, så der bliver en glidende overgang til den kommende aktivitetspark, og der skabes nye forbindelser gennem området i sammenhæng med forbindelse i Østre Gasværk Kvarteret.

Lokalplanområdet har et areal på ca. 12.800 m2, eksisterende bebyggelse har et etageareal på 3.123 m2 og nybyggeriet får et etageareal på ca. 10.500 m2, i alt 13.623 m2 heraf boligareal til almene og private ungdomsboliger ca. 9.500 m2. Bebyggelsesprocenten fastsættes til 110 i området som helhed (bilag 3). Der etableres i alt 205 parkeringspladser, heraf 5 på terræn. Dæk over parkering indrettes til opholdsareal for bebyggelsens beboere.

Byliv

Projektet vil understøtte bylivet i det planlagte Østre Gasværk Kvarter. Ungdomsboliger og teatersal vil skabe liv og aktivitet i området i dagtimerne, og de planlagte stier og forbindelser gennem området vil åbne området og øge trygheden. Forbedring af teaterbygningernes omgivelser og samordning med aktivitetsparken vil understøtte teaterbygningen som landmark og danne en fin afgrænsning af det samlede kvarter.

Miljø og bynatur

På grund af den omfattende og kraftige forurening på grunden, og bygherres ønske om at opføre boliger, er der udarbejdet en miljørapport. Områdets eksisterende træer bevares, og der plantes mindst 38 nye træer, heraf 26 omkring teaterbygningerne, 8 i gårdrummet og 4 på terræn i forbindelse med nybyggeriet, ligesom den parkagtige karakter i området omkring teaterbygningerne styrkes. Der stilles krav om grønne tage og på dele af bebyggelsen begrønnede facader.

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Strandvejsskolens skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 20 %. Det betyder, at der i henhold til kommuneplanens retningslinjer kan stilles krav om almene boliger efter en konkret vurdering af det enkelte projekt. I lokalplanen stilles krav om mindst 25 %, dvs. ca. 2.400 m2 almene boliger. Begrundelsen er, at andelen af almene boliger i Østerbro er forholdsvis lav. Syd for området er skoledistrikt Vibenhus Skole hvor den almene boligandel udgør 11 % og nord for området er skoledistrikt Kildevældskolen hvor den almene boligandel udgør 15 %. På grund af den lave andel af almene boliger i lokalplanområdet samt de tilstødende skoledistrikter vurderes at kravet om 25 % almene boliger medfører en bedre fordeling af almene boliger i området generelt.

Parkering

I Kommuneplan 2015 er parkeringsnormen til ungdomsboliger én plads pr. 300 m2 etageareal og til teaterets administration én plads pr. 150 m2 etageareal. Til offentlige og almene formål – herunder teater – skal parkeringsnormen ifølge kommuneplanen fastlægges efter konkret vurdering. Teknik- og Miljøforvaltningen har vurderet parkeringsbehovet (bilag 5) til en parkeringsplads pr. 10 siddepladser til teatersal, hvilket svarer til ca. syv parkeringspladser. Vurderingen er blandt andet sket med baggrund i, at undersøgelser af blandt andet besøgende i Operaen viser, at kun en tredjedel af de besøgende kommer i bil, og at der i gennemsnit er tre personer i hver bil ved besøg til kulturinstitutioner.

Der etableres i alt ca. 205 parkeringsplader, heraf erstatter 166 pladser eksisterende terrænparkering, mens der etableres ca. 39 pladser til nybyggeriet. Der skal etableres mindst 200 pladser i konstruktion i form af kælder og del af stueetage, og der må højst etableres fem parkeringspladser på terræn.

Kommuneplan

Området er i Kommuneplan 2015 udlagt til institutioner og fritidsområder (O2-områder) og kan anvendes til institutioner og andre sociale formål, skoler og andre uddannelsesformål, sportsanlæg, hospitaler og andre sundhedsmæssige formål, miljømæssige servicefunktioner, kulturelle formål, ungdoms-, kollegie- og ældreboliger samt offentlig administration. Bebyggelsesprocenten fastsættes til 110 og den maksimale bygningshøjde til 24 meter. Friarealprocenten i O-områder skal efter en konkret vurdering fastsættes i lokalplaner. I denne sag fastsættes friarealet til 30 % af ungdomsboligarealet og 10 % af areal til teaterformål, herunder administration. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen.

Intern høring

Der er foretaget intern høring i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget, herunder af Østerbro Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Østebro Lokaludvalg henviser til høringssvar afgivet i forbindelse med udarbejdelse af lokalplan nr. 545 for Østre Gasværk Kvarteret. Lokaludvalget anbefalede dengang at bevare hovedparten af området til grønt område, samt at Østre Gasværk Teaters omgivelser inklusiv parkeringspladsen blev indarbejdet i helhedsplanen. Østerbro Lokaludvalg undrer sig over, at der kort tid efter det nævnte forløb fremlægges et lokalplanforslag for området. Østerbro Lokaludvalg kan ikke støtte forslaget og fremfører følgende synspunkter:

1. Det er vanskeligt at opfatte den aktuelle situation som andet end salamimetode, hvor der ad flere omgange åbnes mulighed for nybyggeri i området.

2. Forslaget om massiv boligbebyggelse strider mod politik om bynatur vedtaget i 2015.

3. Den tiltænkte tilkørselsvej via Svendborggade kan ikke rumme trafikken til Østre Gasværk Kvarteret, og med byggeri på teatrets grund vil udfordringen blive endnu større.

Forvaltningens bemærkninger

Ad. 1. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplan nr. 545 ”Østre Gasværk Kvarteret” bidrog repræsentanter for teatret positivt i de ovenfor nævnte workshops og borgermøder. Teatret har længe haft behov for udvidelse med bl.a. en ny øvescene, og man har derfor i samarbejde med en privat investor søgt at udvikle et projekt, der kunne tilgodese teatrets behov. Planen var langt fra færdigudviklet, da der blev udarbejdet lokalplan for Østre Gasværk Kvarteret. Det har været et krav fra Teknik- og Miljøforvaltningen, at projektet blev udviklet som en integreret del af Østre Gasværk Kvarteret – se bilag 6.

Ad. 2. Det aktuelle lokalplanforslag er i overensstemmelse med rammerne i Kommuneplan 2015. Den foreslåede bebyggelse er tilpasset bebyggelsen i Østre Gasværk Kvarteret, og teatrets grønne omgivelser indarbejdes med den nærliggende bebyggelses grønne områder. Der er ingen beplantning på den eksisterende parkeringsplads, hvor en membran beskytter omgivelserne mod den omfattende forurening nedenunder. Med den ny bebyggelse skjules parkeringsanlægget og der plantes 12 nye træer, heraf 4 på terræn og 8 i gårdrummet.

Ad. 3. Den nuværende biltrafik til/fra området er i størrelsesordenen ca. 900 køretøjer/ture pr. døgn. Med udvikling af Østre Gasværk Kvarteret øges den fremtidige biltrafik til/fra området til ca. 2000 køretøjer/ture pr. døgn. De 39 parkeringspladser i forbindelse med opførelse af ungdomsboliger og teatersal vil medføre at biltrafikken øges med100-150 køretøjer/ture pr. døgn. Den nye adgangsvej er planlagt, så den kan håndtere den fremtidige trafik. Den anlægges med vejbane på syv meter, cykelsti og fortov i begge sider, samt lysregulering ved tilslutning til Strandboulevarden, kan håndtere den øgede trafik.

Miljøvurdering

Forvaltningerne har besluttet, at der i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer skal udarbejdes en miljørapport, da området er kraftigt forurenet. Miljøvurderingen (bilag 4) beskriver, hvordan jordforureningen forventes håndteret og vil blive sendt i høring sammen med planforslaget.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. Københavns Kommune har overdraget grunden til Østre Gasværk Teatret med et gaveskøde, og den er ved deklaration pålagt en hjemfaldsforpligtelse. Hjemfaldspligt er Københavns Kommunes ret til at købe en ejendom tilbage. I henhold til deklarationen, må grunden kun anvendes til kulturelle formål. Hvis ejendommen eller dele af denne tages i brug til anden anvendelse som fx boliger, skal denne del af ejendommen som ikke anvendes til kulturelle formål, frikøbes fra hjemfaldspligten. Bygherre har rettet henvendelse til Økonomiforvaltningen, som oplyser, at en eventuel frikøbsaftale er betinget af Økonomiudvalgets og Borgerrepræsentationens godkendelse. Hvis der ikke opnås enighed om frikøbet, kan planen ikke realiseres.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget og miljørapport i høring i otte uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 12. november 2015. Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen primo oktober 2018

Pernille Andersen

/Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 19. marts 2018

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Radikale Venstre, Socialistisk Folkepart, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Selvom partierne er imod inddragelse af det grønne areal til bebyggelse, er vi alligevel for at bebygge denne del af området (parkeringsplads), da vi anser det for særlig vigtigt at få flere almene boliger på Østerbro.”