Dispensation fra byplan til dobbelthus på Havdrupvej 67, Brønshøj-Husum

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal gives tilladelse til et dobbelthus på Havdrupvej 67. En tilladelse forudsætter, at der gives dispensation fra en byplan med bestemmelser, der svarer til villaservitutternes bestemmelse om antal boliger pr. etage.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der gives dispensation fra en byplan om boliger pr. etage, så det tillades, at der opføres et dobbelthus på ejendommen Havdrupvej 67, bilag 1.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen har den 28. februar 2017 modtaget en ansøgning om opførelse af et dobbelthus på adressen Havdrupvej 67. Forvaltningen har modtaget supplerende materiale den 4. oktober og 12. oktober 2017. Projektet er omfattet af en byplan med bestemmelser om én bolig pr. etage.

Teknik- og Miljøudvalget besluttede på mødet den 19. juni 2017 at anbefale over for Borgerrepræsentationen, at magistratens bemyndigelse fra 1986 til fravigelse af villaservitutter annulleres, og at praksis i sager om dobbelthuse ændres sådan, at der fremover som hovedregel ikke gives tilladelser til dobbelthuse, der indebærer fravigelse af villaservitutter.

Sagen på Havdrupvej 67 har træk til fælles med dobbelthussagerne med fravigelse af villaservitutter, hvorfor sagen forelægges udvalget.

Forvaltningen har bedt Horten vurdere Teknik- og Miljøudvalgets handlerum ved afgørelse af sagen, jf. bilag 2. Bilaget er fortroligt efter forvaltningslovens § 27, stk. 4, om tavshedspligt.

Løsning

Villaområderne i København er kun i begrænset omfang omfattet af lokalplaner eller byplaner. Det planlægningsmæssige grundlag i de fleste villaområder er villaservitutter og kommuneplanen. Kommunen kan med hjemmel i planlovens § 43 vælge at håndhæve servitutterne, men er ikke forpligtet til det.

En byplan har en anden juridisk karakter end villaservitutterne, idet der er tale om en plan fastsat efter en tidligere lovgivning, der er opretholdt med den nugældende planlov, og derfor har samme retsvirkning som en lokalplan. Nogle byplaner indeholder bestemmelser, som er identiske med villaservitutternes bestemmelser om opførelse af beboelsesbygninger med højst to fulde etager og kvistetager, hvor der på hver etage kun må indrettes bolig for en familie. Ejendommen på Havdrupvej 67 er omfattet af Byplan 45 Hvalsøvej fra 1965, som en byggetilladelse kræver dispensation fra.

Forvaltningen har fra starten behandlet sagen ud fra samme principper som ved den gamle praksis for dobbelthuse med servitutter, grundet sagernes lighedstræk. Dialogen med ansøger har taget afsæt i denne antagelse, og det har betydet, at ansøger undervejs processen har fået en berettiget forventning om en tilladelse svarende til praksis i områder med identiske villaservitutter.

Forvaltningen har bedt Horten vurdere Teknik- og Miljøudvalgets handlerum ved afgørelse af sagen, jf. det fortrolige bilag 2 til indstillingen. Hortens vurdering af 8. december 2017 er, at der ikke kan gives afslag uden risiko for konsekvenser for kommunen og udvalget, svarende til konsekvenserne ved afslag i dobbelthussagerne.

Beskrivelse af projektet

Grunden har et areal på 683 m2, heraf er 53 m2 udlagt til vej. Ejendommen er bebygget med et enfamiliehus på 110 m2, som ønskes nedrevet. Det ansøgte dobbelthus har 1 etage med udnyttet tagetage (1 ½ etage). Dobbelthuset har et samlet etageareal på 272 m2. Bebyggelsesprocenten er samlet 39,8. Dobbelthuset har et samlet bebygget areal på 167 m2. Begge boliger får en størrelse på hver 136 m2 (bebygget areal 83,5 m2).

Det ansøgte projekt indeholder en udstykningsplan med opdeling i to grunde på henholdsvis 345 m2 og 338 m2. 60 m2 af grundarealet på 345 m2 er udlagt til vej (indkørsel). Bebyggelsesprocenten på de to grunde er henholdsvis 39 og 40.

Høringssvar fra nabo

Forvaltningen har gennemført høring af naboer i forhold til helhedsvurdering efter byggelovgivningen og dispensation fra byplanen.

Der er indkommet tre høringssvar fra naboer på Astrupvej 33, Havdrupvej 65 og Havdrupvej 69.

Naboen på Havdrupvej 69 har ingen indvendinger mod projektet. Naboerne på Astrupvej 33 og Havdrupvej 65 har bl.a. anført, at det ansøgte på grund af størrelsen og antal vinduer i taget vil medføre indbliks- og skyggegener, mindre lys (sol), og at byggeriet ikke er sædvanligt for området på grund af størrelsen.

Teknik- og Miljøforvaltningens vurdering

Dobbelthuset opføres inden for byggeretten med hensyn til højde og afstand til naboskel, men en del af den nye bebyggelse vil være tættere end 2,5 m fra den nye private fællesvej (indkørslen).

Efter forvaltningens vurdering kan der gives tilladelse til det ansøgte projekt, herunder i forhold til grundstørrelserne efter opdeling, grundenes udformning samt husets omfang, placering og udformning.

Fremtidig praksis

Hvis forvaltningen fremover modtager en ansøgning om at opføre et dobbelthus i et område, hvor byplanen indeholder en bestemmelse om en bolig pr. etage, meddeler forvaltningen som udgangspunkt afslag på ansøgningen. Der foretages en konkret vurdering i hver enkelt sag, og hvis forvaltningen vurderer, at der undtagelsesvis kan være grundlag for at tillade et dobbelthus, forelægges sagen for Teknik- og Miljøudvalget. Fx hvis der er tale om en stor grund i et åbent område.

En række byplaner og lokalplaner for villaområder indeholder ikke bestemmelser om, at der kun må være én bolig pr. etage.  I disse områder er dobbelthuse derfor i overensstemmelse med plangrundlaget. Hvis forvaltningen modtager en ansøgning om at opføre et dobbelthus i et område, hvor det er i overensstemmelse med plangrundlaget at opføre dobbelthuse vil forvaltningen forelægge sagen for Teknik- og Miljøudvalget. Udvalget kan beslutte, at der skal nedlægges forbud efter planlovens § 14 mod det ansøgte dobbelthus med henblik på, at der herefter udarbejdes en lokalplan, der forhindrer opførelse af dobbelthuse.

Derudover er der nogle få områder i Københavns, der hverken af omfattet af servitut, byplan eller lokalplan. Hvis forvaltningen modtager en sag i sådanne områder, vil forvaltningen forelægge sagen for Teknik- og Miljøudvalget. Udvalget kan beslutte, at der skal nedlægges forbud efter planlovens § 14 mod det ansøgte dobbelthus med henblik på, at der herefter udarbejdes en lokalplan, der forhindrer opførelse af dobbelthuse.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, meddeler forvaltningen tilladelse til det ansøgte dobbelthus. De naboer, der er parter i den enkelte sag, modtager en kopi af afgørelsen. De naboer, som har sendt indsigelser, modtager også svar på deres indsigelser.

Pernille Andersen

/Anne Sofie Degn

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 18. december 2017

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag:
”At der meddeles afslag på opførelse af dobbelthus på grunden ud fra en helhedsvurdering af bl.a. bebyggelsesprocent, husets placering på grunden, bygningens udformning, indblikgener, adgang til vej og områdets karakter.”

Ændringsforslaget blev ikke vedtaget med én stemme mod otte. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C.
Imod stemte: A, B, V og Ø.

Indstillingen blev godkendt med otte stemmer mod én. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, V og Ø.
Imod stemte: C.

Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Venstre og Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Vi er imod at tillade dobbelthuse på meget små grunde. Vi ønsker derfor ikke at give tilladelse til dobbelthusene. Efter den juridiske vejledning er vi oplyst om, at vi desværre ikke må give afslag på dispensationer til dobbelthuse for ansøgninger indgivet før den 24. august 2017.”