Regulering af tekniske anlæg på tage i lokalplaner (udsat sag)

Se alle bilag

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til Teknik- og Miljøforvaltningens fremtidige praksis for regulering af tekniske anlæg på tage i lokalplaner.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at tekniske anlæg på tage fremover reguleres mere restriktivt i nye lokalplaner for områder, hvor der efter en konkret vurdering af egenarten og stedets bevaringsværdier bør tages særligt hensyn, jf. afsnittet Løsning.
at forvaltningen melder temaet om tekniske anlæg på tage ind til Økonomiforvaltningen med henblik på, at det indgår i arbejdet med den kommende revision af kommuneplanen.

Problemstilling

Ved Teknik- og Miljøudvalgets vedtagelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 375 ”Elværksgrunden” den 6. november 2017 blev Teknik- og Miljøforvaltningen bedt om at udarbejde en indstilling om den generelle håndtering af tekniske anlæg på tage i indre brokvarterer og Indre By. På grund af bestemmelser i kommuneplanen kan der ikke på nuværende tidspunkt indføres et generelt forbud mod tekniske anlæg på tage. En mere detaljeret regulering af teknik på tage i hele byen vil tillige medføre mere komplekse lokalplaner, hvilket er i strid med forvaltningens øvrige bestræbelser på at forenkle lokalplanerne og mindske antallet af dispensationer. Løsningsforslaget afspejler derfor balancen mellem oplevelsen af byens tage og det mulige inden for de gældende rammer.

Sagen blev udsat af Teknik- og Miljøudvalget på mødet den 18. juni 2018.

Løsning

I det følgende afsnit beskrives først den nuværende kommuneplans bestemmelser, som lokalplaner skal være i overensstemmelse med. Efterfølgende beskrives forvaltningens nuværende praksis for regulering og endeligt følger forslag til, hvor og hvordan tekniske anlæg på tage fremover kan reguleres mere restriktivt inden for rammerne af den nuværende kommuneplan.

Forudsætninger i kommuneplanen
Regulering af teknik på tage i lokalplaner skal, som alle andre forhold i en lokalplan, være i overensstemmelse med kommuneplanen. En lokalplan behøver dog ikke udnytte alle kommuneplanens muligheder fuldt ud (se mere om den juridiske regulering af tekniske anlæg i bilag 2). Det fremgår af kommuneplanen, at den maksimale bygningshøjde i lokalplaner generelt ”kan overskrides for så vidt angår angivne bygningsdele, der er begrundet i særlige funktionelle, arkitektoniske, miljø-/energimæssige, eller rekreative hensyn. Bygningsdelene kan fx være (elevator)-tårne, kupler, skulpturelle bygningsdele i øvrigt, tekniske opbygninger, glasover-/inddækninger, værn og småbygninger på tagterrasser m.v. I J-, H- og T-områder [områder til industri, havneformål og tekniske anlæg] kan de endvidere omfatte skorstene, kraner, kedelbygninger, siloer og lignende.” Herudover er der i kommuneplanen angivet maksimale bygningshøjder (meter).

Forvaltningen kan på grund af byens meget varierede egenart ikke give en planmæssig begrundelse for på forhånd at udpege geografisk definerede dele af byen, hvor der skal tages særlige hensyn, som fx Indre By, Christianshavn og indre brokvarterer. Et generelt forbud mod tekniske anlæg på tage i bestemte områder vil betyde, at højden og bebyggelsesprocenten i det pågældende område aldrig kan overskrides på grund af tekniske anlæg på tage, sådan som det ellers er muliggjort i kommuneplanen. En sådan praksis kan skabe tvivl om, hvorvidt forvaltningen arbejder for kommuneplanens realisering (jf. bilag 2).

Nuværende regulering af tekniske anlæg på tage i lokalplaner
Til udarbejdelsen af lokalplaner har Teknik- og Miljøforvaltningen i den nuværende praksis omsat kommuneplanens formuleringer i en standardbestemmelse i lokalplanerne for regulering af tekniske anlæg, som lyder:

”Tekniske anlæg og installationer skal placeres inden for bygningens volumen i kælder og/eller inden for tagprofil. Anlæg og installationer placeret oven på tag skal udformes således, at de fremtræder som integrerede dele af bygningens arkitektur. Elevatortårne og trappehuse til tagterrasser skal udformes skulpturelt og beklædes således, at de fremtræder som integrerede dele af bygningens arkitektur. Transformerstationer og andre mindre tekniske anlæg, som skal være umiddelbart tilgængelige, skal integreres i bygninger og terræn, så de ikke er synlige i området.”

I størstedelen af lokalplanerne anvendes ovenstående standardbestemmelse. Standardbestemmelsen giver mulighed for at placere tekniske anlæg på tage, og derfor har forvaltningen i den efterfølgende byggesagsbehandling ikke hjemmel til at kræve, at tekniske anlæg skal placeres inden for bygningens volumen, såfremt de udformes i overensstemmelse med lokalplanen (bilag 2).

Forslag til fremtidig regulering i lokalplaner

Forvaltningen er opmærksom på, at der er områder i Indre by og andre steder, hvor stedets egenart tilsiger, at der ikke skal være tekniske anlæg på taget. Derudover skal vi andre steder i byen have en større bevidsthed om at arbejde med, at tekniske anlæg på taget bliver integreret i arkitekturen. Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår derfor, at tekniske anlæg på tage fremover reguleres mere restriktivt i nye lokalplaner for områder, hvor det efter en konkret vurdering er særligt vigtigt at begrænse omfanget af tekniske anlæg på tage. Vurderingen vil særligt bero på hensynet til områdes egenart og kulturarv samt til skyggevirkning og synlighed fra omgivelserne. Den foreslåede løsning vil især gøre en forskel i områder, som rummer bevaringsværdige bygninger, og/eller som i kommuneplanen er udpeget som kulturmiljøer og bevaringsværdig bebyggelse. Dette er i overensstemmelse med kommuneplanens krav om, at der i de udpegede kulturmiljøer og områder med bevaringsværdig bebyggelse stilles ekstraordinære krav til den arkitektoniske udformning. Indre By, Christianshavn og de indre brokvarterer har en høj andel af bevaringsværdige bygninger, og store dele af Indre By og Christianshavn er i kommuneplanen udpeget som kulturmiljøer.

Forslag til ny bestemmelse

Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår, at der fremover vil være to standardbestemmelser for tekniske anlæg på tage: Den nuværende bestemmelse og en mere restriktiv bestemmelse. I hver lokalplansag skal forvaltningen konkret vurdere, hvilken af de to standardbestemmelser, der skal benyttes. En ny, og mere restriktiv bestemmelse for tekniske anlæg, kan formuleres sådan, at tekniske anlæg skal være indeholdt i bygningen, dog med undtagelse af lovpligtige anlæg som ventilationsafkast og friskluftsindtag samt elevatortårne og trappetårne, der muliggør etablering af udendørs opholdsarealer på tag. Der foreslås følgende formulering af en ny og mere restriktiv bestemmelse, der regulerer omfang og placering af tekniske anlæg:

”Der må ikke placeres anlæg og installationer på taget. Dog må der placeres mindre, nødvendige afkast og indtag til ventilation samt opbygninger på maks. 1 m til servicering af elevatorer. Elevatortårne og trappetårne kan etableres i op til … m, når de er nødvendige for at kunne benytte udendørs opholdsareal på tag. Nødvendig teknik på taget skal placeres … m inde på taget målt fra facaden.”

Derudover fastsættes i hver enkelt lokalplan bestemmelser for ydre fremtræden, som beskriver, at tekniske anlæg på tag skal fremtræde som en integreret del af bygningens arkitektur og med specifikke bestemmelser angående materialer og form på inddækninger. Det vil ikke umiddelbart være muligt at lave standardiserede bestemmelser om den ydre fremtræden, idet de vil afhænge af den enkelte bygnings arkitektur og den kontekst, den indgår i.

Selvom det kunne være en løsning at regulere teknik på tage med flere konkrete bestemmelser for den ydre fremtræden i hele byen, ligger det ikke inden for den tidligere beslutning om forenkling og systematisering af lokalplaner, som Teknik- og Miljøudvalget traf den 21. august 2017. En konkret vurdering og regulering i hver enkelt sag vil desuden medføre et større træk på forvaltningens ressourcer.

I øvrige områder, hvor der ikke ses en planlægningsmæssig begrundelse for at tage særlige hensyn, vil den nuværende standardbestemmelse derfor fortsat blive anvendt. Det vil indebære, at der i disse områder fortsat kan placeres tekniske anlæg på tage, men at de som i dag skal udformes således, at de fremtræder som integrerede dele af bygningens arkitektur, jf. nuværende standardbestemmelse.

Hvis Teknik- og Miljøudvalget ønsker et generelt forbud for tekniske anlæg på tage i hele byen, vil det ifølge forvaltningens vurdering kræve en ændring af kommuneplanen, jf. 2. at-punkt, hvorfor forvaltningen foreslår, at problemstillingen meldes ind til Økonomiforvaltningen som et emne til den kommende revision af kommuneplanen. I den forbindelse vil det være muligt at undersøge, om tekniske anlæg på tage bør begrænses i sammenhæng med reguleringsmulighederne for bevaringsværdige ejendomme og udpegede kulturmiljøer, samt evt. i udvalgte byudviklingsområder. Det forudsætter dog, at Økonomiudvalget træffer beslutning herom, da kommuneplanen og revisionen heraf henhører under Økonomiforvaltningens ressort.

Den foreslåede nye standardbestemmelse vil udelukkende gøre en forskel for byggerier, der opføres efter kommende lokalplaner. Den medfører derfor ikke en ændring af eksisterende lovlige forhold, ligesom den ikke får betydning for ældre lokalplaner og tilladelser til tekniske anlæg i byggesager, hvor den nuværende standardbestemmelse er gældende. Den vil heller ikke få betydning for byggerier i områder uden lokalplan, hvor byggeri alene reguleres efter bygningsreglementet (jf. bilag 4).

Forvaltningen forventer, at en mere restriktiv regulering af tekniske anlæg på tage i lokalplaner vil betyde flere ansøgninger om dispensation, idet en mere præcis standardbestemmelse giver mindre fleksibilitet til at kunne ændre en bygnings anvendelse efter en lokalplans vedtagelse. Omfanget vurderes dog at være begrænset. Denne samt øvrige afledte konsekvenser af løsningsforslaget er beskrevet nærmere i bilag 3.

Økonomi

Den foreslåede løsning har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune, men kan have det for bygherre eller for Københavns Kommune, når denne selv er bygherre. Et krav om, at tekniske anlæg skal placeres inde i bygningen, vil medføre en reduktion af bygningens udnyttelsesmuligheder og kan derved betyde tab af leje- og salgsindtægt (se nærmere i bilag 3).

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen implementere den nye bestemmelse og igangsætte dialogen med Økonomiforvaltningen angående omfanget af tekniske anlæg på tage i forbindelse med revision af kommuneplanen. Teknik- og Miljøforvaltningen vil orientere om den nye regulering ved diverse mødefora, hvor forvaltningen deltager sammen med bygherrer, rådgivere og repræsentanter fra erhvervslivet. Herudover vil lokaludvalgene blive orienteret via de faste halvårlige dialogmøder, som afholdes mellem Teknik- og Miljøforvaltningen og repræsentanter fra lokaludvalgene.

Pernille Andersen

/Karsten Biering Nielsen