Startredegørelse for lokalplan Palads, Indre By

Grundejer af biografen Palads ønsker en ny bygning til erhverv samt en kælder til en moderne biograf, og foreslår at nedrive den eksisterende Paladsbygning, dog med bevaring af indgangspartiet. Grundejer ønsker at overtage en del af Axeltorv til yderligere kælderareal. Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget skal tage stilling til, om Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen skal arbejde videre med henholdsvis et lokalplanforslag og et kommuneplantillæg for projektet og i givet fald, hvilke elementer, der skal arbejdes videre med.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

Med denne startredegørelse ønskes afklaring af, om der skal udarbejdes forslag til lokalplan og kommuneplantillæg for udvikling af Palads-grunden. Grundejer ønsker 8-12 større, moderne biografsale for fortsat at kunne tilbyde et bredt filmrepertoire. Grundejer foreslår en ny bygning til erhverv samt en kælder til biograf, hvilket forudsætter, at Palads rives ned, med undtagelse af indgangspartiet. Grundejer vurderer foreløbigt, at der ikke spares CO₂ ved at bevare indgangspartiet i forhold til at rive det ned og opføre et nyt. Muligheden for at realisere den ønskede underjordiske biograf afhænger af, at den nye bygning kan udlejes til erhverv.

Der ønskes en pejling på de uafklarede spørgsmål om bygningens højde, graden af bevaring, herunder af indgangspartiet samt disponering af byrummet i en samlet plan for Axeltorv. Byggeønsket kræver et kommuneplantillæg (sandsynligvis til Kommuneplan 2024), da det ikke overholder nuværende rammer for bebyggelsesprocent, bygningshøjde, friarealkrav og parkeringsnorm.

Biografen Palads ligger i forlystelsesområdet mellem Vesterbro og Middelalderbyen. Palads er udpeget som bevaringsværdig i kommuneplanen. Palads blev bygget i 1918 med plads til 2000 tilskuere i én sal og rummer i dag 17 mindre sale efter flere ombygninger. Palads blev i 1989 udsmykket i de karakteristiske farver af kunstneren Poul Gernes.

I marts 2022 anmodede grundejer om en lokalplan, med ønsket om at modernisere Palads. Grundejer præsenterede senere forvaltningerne for et forslag, som ville kræve nedrivning af Palads for at kunne opføre en moderne underjordisk biograf og en erhvervsbygning med facader inspireret af Palads.

Teknik- og Miljøforvaltningen har anbefalet mest mulig bevaring af Palads og har foreslået grundejer at udvikle scenarier med forskellig arkitektur, højde og grad af bevaring, heraf ét scenarie med en høj grad af bevaring og transformation med en eventuel overbygning.

I januar 2023 leverede grundejer tre projektscenarier for nye bygninger som indebar fuld nedrivning og en kælder, da de ikke anså bevaring som teknisk muligt samtidig med ønsket om udgravning til biograf. Scenariet ’Klassisk Palads’ var en bygning på 40 m, nederst beklædt med en ny version af Gernes’ farverige facade. Den 19. juni 2023 blev grundejers tre scenarier for en ny bygning drøftet i Teknik- og Miljøudvalget. På baggrund af udvalgets tilkendegivelser har Teknik- og Miljøforvaltningen anbefalet grundejer at ændre projektet til at bevare mest muligt af facaden og til en højde på ca. 30 m.

Den 18. september 2023 har grundejer præsenteret Teknik- og Miljøudvalget for en revideret version af ’Klassisk Palads’, hvor højden sænkes fra 40 m til 36 m, indgangspartiet bevares og bygningskroppen udvides. Bevaring af indgangspartiet øger behovet for kælderarealer ifølge grundejer og kælderen foreslås udvidet med et areal under en del af Axeltorv, som grundejer ønsker at købe af kommunen.

I ’Klassisk Palads’ var det ønskede kælderareal 8.300 m2, hvilket i det reviderede projekt øges til 10.300 m2. ’Klassisk Palads’ havde et markant mellemrum mellem den farverige facade og den moderne facade, med plads til udendørs ophold i hele bygningens periferi. Dette understregede overgangen fra det historiske udtryk til det moderne udtryk. I det nye projekt er bygningen gjort bredere, ved at trække de moderne facader ud til de farverige. Enkelte steder er der fortsat et mindre mellemrum. Dette medfører, at etagearealet øges med 300 m2 i det reviderede projekt.

Den 5. oktober 2023 har Borgerrepræsentationen ved 2. behandling af Budgetforslag 2024 vedtaget hensigtserklæringen: ’Der skal igangsættes en startredegørelse om Palads inden udgangen af 1. kvartal 2024. Parterne forbeholder sig ret til at tilkendegive ønsker om ændringer af det forslag som grundejer har fremlagt.’ Forvaltningerne har derpå genoptaget arbejdet med en startredegørelse, men med afsæt i den reviderede version af ’Klassisk Palads’ efter grundejers ønsker.

Projektet omfatter en bygning i 9 etager, som grundejer primært vil udleje til erhverv, hvor stueetagen og evt. 2. etage særligt ønskes anvendt til serviceerhverv og foyer. Bygningshøjden på 36 m er 16 m højere end det nuværende Palads på 20 m (tårnet er 23 m). Nederst har bygningen en 8-16 m høj facade, der genfortolker ca. 70 % af den farverige facade, bygget sammen med det bevarede indgangsparti.

På de øverste 20-28 m er der en moderne facade med dobbelthøje, buede vinduer. Den omkringliggende bebyggelse er 10-30 m med få højhuse på 60-70 m (højdekort i bilag 2, s. 5).
Teknik- og Miljøforvaltningen anbefaler på baggrund af udvalgets tidligere drøftelse en højde på ca. 30 m for at indgå i området og mindske påvirkning på byrummet og byens skyline. Projektets etageareal på 15.600 m2 er 3,5 gange større end det nuværende etageareal på 4.250 m2, eksklusiv de ønskede og nuværende kælderarealer.

Grundejer ønsker biograf i en kælder i ca. 25 m dybde, svarende til ca. 6 etager under jorden. Projektets ønskede kælderareal på 10.300 m2 er 4,5 gange større end den nuværende kælder på ca. 2.300 m2.

En lokalplan kan ikke fastsætte anvendelse og omfang af kældre. Den kan alene regulere bebyggelse over terræn med anvendelse, omfang og ydre fremtræden, herunder evt. bevaring.
Der er mulighed for at fastlægge en snæver anvendelsesbestemmelse som biografdrift inden for et område, som i dette tilfælde kan være et afgrænset areal i stueetagen og eventuelt 2. etage. Snævre anvendelser er ikke normal planlægningspraksis. Det er ikke muligt senere at dispensere fra anvendelsesbestemmelser. Projektet har 8 % friareal på tag. Hvis grundejer køber en del af Axeltorv, kan det indgå i friarealprocenten, og der kan dermed opnås et større friareal.

Projektet omfatter nedrivning af det eksisterende Palads med undtagelse af indgangspartiet. Ifølge to tilstandsrapporter fra 2013 og 2022 (bilag 6) er Palads generelt i god stand, alderen taget i betragtning.
Grundejer har oplyst, at det ikke på nuværende tidspunkt er muligt at beregne forskellen i CO₂-udledning ved at bevare indgangspartiet og ved at nedrive og opføre et nyt (bilag 5). Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at forskellen mellem bevaring eller nedrivning af indgangspartiet er minimal set i forhold til CO₂-udledningerne af nedrivning, ny kælder og bygning. Hvis kommunen sælger en del af Axeltorv til yderligere kælderarealer, øges CO₂-udledningen som følge heraf.

Teknik- og Miljøforvaltningen har screenet de potentielle miljøpåvirkninger. En lokalplan for projektet vil have mulige væsentlige påvirkninger af den byarkitektoniske værdi, bevaringsværdige bygninger, landskab, kulturhistorie, træer, vind, skygge og trafik. Disse emner skal belyses i en miljørapport.

Byliv
Grundejer ønsker at etablere friareal på taget og at reetablere Axeltorv, som det er i dag. Forvaltningerne vurderer, at projektet vil medføre en væsentlig påvirkning af bylivet på Axeltorv, blandt andet pga. øget bygningshøjde, fældning af træer og ønske om cykelparkering. Forvaltningerne anbefaler derfor, at der udarbejdes en samlet plan, der understøtter ophold og byliv på Axeltorv.

Bynatur
Projektets omfang, herunder kælderkonstruktion, gør det nødvendigt at fjerne 17 træer fra Axeltorv, hvoraf 16 lever op til kriterierne for bevaringsværdige træer (bilag 7). Grundejer foreslår at flytte træerne eller etablere erstatningstræer, men har ikke redegjort for konkret placering. Forvaltningerne anbefaler, at Axeltorv indrettes med træer og beplantning i en samlet plan. Den præcise beplantning vil blive undersøgt i den videre planproces. 

Parkering
De fremtidige bestemmelser for parkering i Kommuneplan 2024 kendes ikke endnu, og planerne vil skulle tilpasses til disse. Projektet er vurderet ud fra Kommuneplan 2019 med parkeringsnormer for biler på 1 p-plads pr. 214 m2 erhverv og 1 p-plads pr. 143 m2 butikker, som skal placeres i konstruktion. For projektet svarer det til ca. 70 p-pladser.

Grundejer foreslår, at der ikke etableres bilparkering (en 0-norm), og at handicapparkering og afsætning foregår på offentlig vej. Begrundelserne er, at biografen ligger stationsnært og i dag fungerer uden p-pladser, at der ikke er plads på grunden, og at der ønskes biograf i kælderen fremfor parkering.
For cykler stiller den nuværende kommuneplan krav om fire p-pladser pr. 100 m2 etageareal for erhverv og tre p-pladser pr. 100 m2 for butikker. Projektet udløser ca. 450 p-pladser til cykler. Af disse foreslår grundejer at etablere 50 % i bygningen, 10 % langs facaden og 40 % i eksisterende og nye stativer på offentligt areal. Parkering skal som udgangspunkt etableres på egen grund og forvaltningerne anbefaler, at der arbejdes videre med en løsning for cykelparkering, handicapparkering, afsætning mv. i en samlet plan for Axeltorv.

Kommuneplan
En eventuel lokalplan forventes at kunne vedtages i 2025, og kommuneplantillægget vil blive et tillæg til Kommuneplan 2024. I Kommuneplan 2019 er området udlagt til serviceerhverv. Realisering af projektet vil forudsætte, at der vedtages et kommuneplantillæg, der ændrer den tilladte bebyggelsestæthed, højde, friarealprocent og parkeringsnorm. Kravet om friareal til erhverv vil kunne sænkes fra 10 til 8 % af etagearealet. Der kan fastlægges en 0-norm for bilparkering, som betyder, at der ikke skal etableres parkering udover plads til renovation, varelevering og afsætning samt handicapparkering.

Økonomiforvaltningen har afholdt forudgående offentlighed om de påtænkte ændringer af kommuneplanen i perioden 25. maj 2022 til 22. juni 2022. Høringen er gennemført for at indkalde idéer, og forslag har fokuseret på højder, bebyggelsestæthed, friareal, bevaring og parkering. Økonomiforvaltningen modtog i alt 270 høringssvar i høringsperioden (bilag 9). Størstedelen af høringssvarene handler om ønsker om bevaring eller fredning af Palads med henvisning til Palads’ arkitektur og ikoniske fremtræden, Poul Gernes’ udsmykning af facaden, Palads’ betydning for filmhistorien, kulturhistorien mv. En stor del af høringssvarene er kritiske over for byggeri i højden med den visuelle påvirkning af byens skyline og påvirkningen af vind og skygge.

Indledende høring
Der er foretaget indledende høring af relevante myndigheder og Indre By Lokaludvalg, som vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Slots- og Kulturstyrelsen giver i et høringssvar udtryk for at Palads har en høj værdi for den omkringliggende by, og at den bør bevares gennem en lokalplan. Københavns Museum har ligeledes indsendt høringssvar med en opfordring til at bevare bygningen.

Indre By Lokaludvalg (bilag 8) har følgende hovedsynspunkter:

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:

Grundejer ønsker i samarbejde med Gernes-fonden at opbygge en ny version af kunstværket, ved at følge Gernes’ principper. I bilag 4 er der vedlagt kunstfaglige udtalelser fra Københavns Universitet, Louisiana og Akademirådet. De har de fælles hovedsynspunkter, at Poul Gernes’ farvesætning af Palads udgør en stor værdi som kunstværk i det offentlige rum, at værket er forbundet med selve bygningen og dermed ikke kan fastholdes, hvis den nedrives og forsøges rekonstrueret.

Anbefalinger til den videre planlægning
Hvis Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget beslutter, at der skal arbejdes videre med grundejers aktuelle projektforslag, herunder nedrivning af Palads, på nær indgangspartiet, anbefaler forvaltningerne, at der i det videre forløb fokuseres på følgende forhold:

• Lokalplanområdet udvides til hele det nordlige Axeltorv.

• Der udarbejdes en samlet løsning for byrummet, som skal håndtere erstatningstræer, beplantning og andet der giver læ, kantzoner, opholdsmuligheder, cykelparkering, varelevering, renovations- og brandredningskøretøjer, handicapbus og -parkering og evt. nødudgange fra sale.

Teknik- og Miljøforvaltningen anbefaler desuden, at der i det videre forløb fokuseres på følgende forhold:

• Ny bebyggelse tilpasses de generelle bygningshøjder i området på ca. 30 m for at videreføre områdets egenart.

Dette vil betyde, at grundejers ønske om en bygning med en højde på 36 m ikke imødekommes.

Politisk handlerum

Det kan besluttes at,

I projektet forudsættes det, at grundejer køber et vejareal på ca. 700 m2af Københavns Kommunes matr.nr. 7000f, Vestervold Kvarter, København (Axeltorv) for at kunne etablere underjordiske biografsale, der overskrider grundejers matrikelgrænse ud mod Axeltorv. Hvis det besluttes at gå videre med projektet, vil Københavns Ejendomme gå i dialog med grundejer om de nærmere vilkår for handlen, herunder pris, etablering og drift af pladsen. Et salg af arealet betyder, at både arealet over og under jorden overdrages til grundejer. Offentlighedens varige adgang til den overjordiske del af arealet, der overdrages, kan sikres ved tinglysning af servitut herom.

Hvis Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget godkender startredegørelsen, udarbejder Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen et forslag til lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg. Forvaltningerne forventer at kunne forelægge planforslagene for Borgerrepræsentationen ultimo 2024, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger.
Lokalplanen ventes at kunne endeligt vedtages medio 2025.

 

                        Søren Hartmann Hede                  Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 11. marts 2024

 

Det Konservative Folkeparti stillede følgende ændringsforslag (ÆF1) som tilføjelse til 1. at-punkt:

”dog således, at maksimalhøjden for byggeriet justeres til 36 meter, samt 32 meter ved tagkanten for at muliggøre det projekt, der er blevet præsenteret af bygherre.”

 

Ændringsforslaget (ÆF1) blev vedtaget med 6 stemmer mod 5. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, C og V

Imod stemte: F, Ø og Å

 

Socialistisk Folkeparti stillede følgende ændringsforslag (ÆF2) som tilføjelse til 1. at-punkt:

”dog således, at forvaltningen arbejder videre med, at den øverste del af bygningen (den hvide) skal trækkes tilbage fra den nederste (den farvede), som der var lagt op til i visionsforslaget.”

 

Ændringsforslaget (ÆF2) blev forkastet med 5 stemmer mod 6. Ingen undlod at stemme.

For stemte: F, Ø og Å

Imod stemte: A, B, C og V

 

Den således ændrede indstillings 1. at-punkt blev godkendt med 6 stemmer mod 4. 1 undlod at stemme.

For stemte: A, B, C og V

Imod stemte: Ø og Å

Undlod at stemme: F

 

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”I Det Konservative Folkeparti har vi med beklagelse noteret os, at staten har besluttet, at Palads bygningen ikke kan opfylde kravene for fredning. Da det for det Konservative Folkeparti er væsentligt at fastholde en kulturinstitution i byen, er det for os vigtigt, for at vi kan støtte projektet, at tre krav opfyldes i forbindelse med gennemførsel af projektet – nemlig bevarelse af formålet (biograf), bevarelse af farven (genskabelse af Poul Gernes kunstværket) samt bevarelse af formen på bygningen (den nye bygning passer ind i bybillede på samme måde som den oprindelige bygning).”

 

Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:

"Enhedslisten mener ikke, at der på Axeltorv skal bygges en ny kontorbygning på 36 meter (ca. 16 meter højere end den nuværende Paladsbygning) med kontorer og 6 etager kælder med biografer. En bygning, som bliver malet med farver, der efterligner Gernes' kunstværk. Vi synes langt hellere, at der enten skal investeres i ombygning af den eksisterende bygning til nye kulturfaciliteter. Eller at der skabes et helt nyt bygningskunstværk på dette sted, der kan tilføre stedet og byen nye kvaliteter, samtidig med at der kan være moderne biografer og andre kulturfaciliteter."

 

Indstillingen blev standset af Troels Christian Jakobsen (Å), jf. kommunestyrelseslovens § 23, og indstillingen indbringes dermed i sin helhed til afgørelse i Borgerrepræsentationen.