Lokalplan "Fuglsang Allé" med tilhørende kommuneplantillæg

Teknik- og Miljøudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 8. november 2006

 

 

Sager til beslutning

 

12.      Lokalplan "Fuglsang Allé" med tilhørende kommuneplantillæg

 

TMU 873/2006  J.nr. 611:224.0001/06

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at   lokalplan "Fuglsang Allé" vedtages endeligt med den under sagsbeskrivelsen foreslåede præcisering i § 5 om bebyggelsens omfang og placering.

 

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

at det til lokalplan "Fuglsang Allé" hørende tillæg til Kommuneplan 2005 vedtages endeligt uden ændringer.

 

RESUME

I forbindelse med den offentlige høring vedrørende forslagene til henholdsvis lokalplan og kommuneplantillæg er der modtaget fem henvendelser, hvoraf to er fra offentlige myndigheder, der ikke har bemærkninger til planforslagene. Henvendelserne fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl. omfatter hovedsageligt den kommende bebyggelse samt i øvrigt oplysninger om kommuneplantillægget.

 

På baggrund af henvendelserne foreslår forvaltningen, at bestemmelsen om bygningshøjde m.v. i lokalplanen præciseres med koteangivelse, hvorfra højderne måles, frem for at fastsætte koten i forbindelse med den kommende byggesagsbehandling. Ændringen af lokalplanen skønnes ikke at være af en sådan karakter, at underretning i henhold til planloven er påkrævet.

 

Henvendelserne giver herudover ikke forvaltningen anledning til at foreslå ændringer af lokalplanforslaget. Kommuneplantillægget foreslås vedtaget uændret.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 14. juni 2006 (BR 376/06) Teknik- og Miljøudvalgets indstilling af 17. maj 2006 og Økonomiudvalgets indstilling af 30. maj 2006 om at offentliggøre forslag til lokalplan "Fuglsang Allé" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2005. Forslagene omfatter ejendommen matr. nr. 3391 Brønshøj, København, Fuglsang Allé 103, og del af vejareal matr. nr. 2192 Brønshøj, København.

Offentliggørelsesmaterialet, der omfatter indstillingerne med bilag, orienteringspjece- og folder, vedlægges til gennemsyn som bilag A. Materialet indeholder baggrund og indhold vedrørende forslagene til henholdsvis lokalplan og kommuneplantillæg, herunder tegninger med angivelse af gadenavne og lignende, hvortil der refereres i den efterfølgende tekst.

Baggrunden for lokalplanen er et ønske fra Den selvejende Institution Sct. Johannes Plejehjem, Johannesgården, om at erstatte det eksisterende plejehjem på Fuglsang Allé 103 med en tidssvarende plejeboligbebyggelse.

Byggeriets omfang forudsætter udarbejdelse af en lokalplan med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2005.

 

Offentliggørelse

Lokalplanforslaget og forslaget til kommuneplantillæg har været offentliggjort i perioden fra 26. juli til 2. oktober 2006. Der er uddelt 142 foldere til ejere, lejere og brugere og 50 foldere til interessegrupper, foreninger og lignende. I høringsperioden har der været udstilling i Pilegården, Brønshøjvej 17, med plancher, der illustrerer planforslagenes indhold. Forslagene blev annonceret i Brønshøj-Husum Avis den 26. juli 2006.

Den 4. september 2006, kl. 19-21, blev der afholdt et borgermøde i Pilegården, hvor der deltog 30 borgere. Mødet var tilrettelagt som et orienteringsmøde, hvor repræsentanter fra Borgerrepræsentationens partier var indbudt til at deltage. Der vedlægges som bilag 1 et referat fra borgermødet samt som bilag 2 resultatet af de evalueringsskemaer, som blev omdelt på mødet. Som det fremgår af referatet, blev der fortrinsvis drøftet bygningshøjde, solskygge, indbliksgener, vejforhold og parkering. Ifølge evalueringen var der såvel tilfredshed med mødet som det modsatte.

Herudover har der i offentliggørelsesperioden været mulighed for via Internettet at søge oplysninger om planforslagene på en særlig hjemmeside. Denne indeholdt en debatside, hvor der var mulighed for at fremføre synspunkter vedrørende forslagne.  Denne mulighed er benyttet i ét tilfælde, hvor der var synspunkter om byggeprojekt, bygningshøjde og skyggediagrammer. Hjemmesiden indeholdt også mulighed for direkte at fremsende indsigelser vedrørende lokalplanforslaget via e-mail. Muligheden blev benyttet i to tilfælde.

I offentliggørelsesperioden er der modtaget 5 henvendelser vedrørende planforslagene, hvoraf to er fra offentlige myndigheder. Henvendelserne vedlægges til gennemsyn som bilag B. En oversigt over henvendelserne vedlægges som bilag 3 . Henvendelserne beskrives og kommenteres i de efterfølgende afsnit Henvendelser fra offentlige myndigheder m.v. og Henvendelser fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl.

 

Henvendelser fra offentlige myndigheder m.v.

I.    Brev af 8. august 2006 fra Beskæftigelses- og Integrationsforvaltningen

Beskæftigelses- og Integrationsforvaltningen oplyser, at der ikke er bemærkninger til forslaget.

 

II.   Brev af 21. september 2006 fra Københavns Stiftsøvrighed

Københavns Stiftsøvrighed oplyser, at der ikke er bemærkninger til forslaget.

 

Henvendelser fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl.

1.   E-mail af 31. juli 2006 fra Ellen Bjarnø, Borrebyvej 30

Ellen Bjarnø finder det udmærket, at plejehjemsboligerne bliver bedre og større, dog er det et tab, at udearealerne bliver ringere end i dag. Lokalplanforslaget indeholder ikke tilstrækkelig oplysninger om den planlagte bebyggelse ud over, at der kommer mere bebyggelse end i dag. Der savnes tydeligere oplysning om kommuneplantillægget, herunder forklaring på betydningen af O3- og O4-områder.

 

2.      Mail af 28. september 2006 fra Aase og Aksel Nielsen, Fuglsang Allé 102  

Aase og Aksel Nielsen, der bor overfor lokalplanområdet, mener, at allerede den eksisterende bygning er af en sådan størrelse og udformning, at den ikke passer ind i det omliggende villakvarter. Det konstateres, at bygningen er trukket tilbage på grunden, hvilket gør den mindre synlig i gadebilledet og mindsker indbliksgener i forhold til de omboende. Hvis den nye bygning placeres nærmere vejen, som muliggøres ved lokalplanforslagets byggefelt/ byggelinie, vil vejens udseende ændres markant, og der frygtes indbliksgener. Der sammenlignes med, at nabobebyggelserne ikke er bygget ud til byggelinien, og at de ikke er i 3 etager. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110, som angivet i Kommuneplan 2005. Der efterlyses en kote som udgangspunkt for bygningshøjden, ligesom det anføres, at ny bebyggelse ikke bør være højere end den eksisterende bygning. Udseendet af den nye bebyggelse bør ikke skille sig væsentligt ud fra de omliggende bygninger, og placering af altaner og lignende må ikke give indbliksgener.

 

3.   Brev af 29. september 2006 med bilag fra bestyrelsen for Den selvejende Institution Sct. Johannes Plejehjem, Johannesgården v/ formand Jens Ole Korch

Bestyrelsen for Johannesgården fremsætter som bygherre ændringsforslag til lokalplanen. Der foreslås en formulering om, at bebyggelsen højst må opføres i 3 etager over den nuværende kælderetage. Bygningens facadehøjde (gesimshøjde) må endvidere ikke overstige 12 m over kote 25,15, der er beregnet som gennemsnitskote på grund af skrånende terræn. Der henvises i den forbindelse til et vindende projekt i totalentreprisekonkurrence, herunder bygningshøjde, bærende konstruktioner og føringsveje/etagehøjde. Herudover foreslås mulighed for installationsteknisk begrundede afvigelser fra lokalplanens bebyggelsesplan og bygningshøjde foruden planens afvigelsesmulighed ud fra arkitektonisk begrundelse. Det påpeges, at projektet ikke udnytter muligheden for at bygge helt ud til planforslagets bebyggelsesregulerende byggelinie mod vej, men holder sig stort set i samme linie som den eksisterende bygning. Dermed vil skyggerne fra den nye bygning ikke række så langt ud på Fuglsang Allé sammenlignet med en bygning, der følger byggelinien.

 

Bemærkninger

Henvendelserne kan sammenfattes til følgende generelle udsagn inden for 2 hovedemner:

A.    Bebyggelse  

·         Naboer savner oplysninger om den kommende bebyggelse. Denne ønskes ikke placeret nærmere vej end den eksisterende bygning af hensyn til vejens udseende og for at undgå indbliksgener. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110 som angivet i Kommuneplan 2005. Den kommende bebyggelse må ikke være højere end den eksisterende bygning, og højden skal måles ud fra en fastsat kote. Bebyggelsens udseende må ikke skille sig ud fra omliggende bygninger og placering af altaner og lignende må ikke give indbliksgener.

·         Bygherren ønsker omformulering af lokalplanen, så det anføres, at de 3 muliggjorte etager er over nuværende kælder. Samtidig ønskes den maksimale gesimshøjde (facadehøjden) fastsat til 12 m mod lokalplanforslagets 11 m.  Højden foreslås målt fra en gennemsnitskote på 25,15 for den mod syd og vest skrånende grund. Endvidere ønskes mulighed for installationsteknisk begrundede afvigelser fra lokalplanens bebyggelsesplan og bygningshøjde foruden planens afvigelsesmulighed ud fra arkitektonisk begrundelse.

B.  Kommuneplantillæg

·         Der savnes tydeligere oplysninger om tillægget til Kommuneplan 2005, herunder forklaring på betydningen af O3- og O4-områder.

 

Ad A. Bebyggelse:

Udarbejdelsen af lokalplanforslaget og forslaget til kommuneplantillægget, herunder offentliggørelsen heraf, er baseret på et oplæg til byggeprogram fra bygherren vedrørende plejeboligbebyggelse. Planforslagene er således ikke baseret på et detaljeret projektforslag. Der var i den forbindelse fra bygherrens side planlagt gennemført en totalentreprisekonkurrence, hvor der ud fra lokalplanforslagets overordnede rammer for bebyggelsen skulle udarbejdes forslag til bygningens detailudformning.

Bebyggelsen er i programmet udformet som en firelænget bygning i 3 fulde etager foruden en høj kælder med en bebyggelsesprocent på 124. Deraf følger bl.a. forslaget om kommuneplantillæg, der ændrer rammen for lokalplanlægning fra O3-område med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 til en O4-ramme med en maksimal bebyggelsesprocent på 130. Den eksisterende plejehjemsbygning er en firelænget bygning med høj kælder og 2 etager i fuld højde samt tilbagetrukket tagetage på vest-, øst- og nordfløjen. Bebyggelsesprocenten er ca. 98. Principskitse til sammenligning af den eksisterende bygning og programoplægget fremgår af såvel orienteringspjecen som -folderen. 

Forvaltningen har efterfølgende modtaget et skitseprojekt baseret på afholdt konkurrence vedrørende plejeboligbebyggelse til skema A-behandling. Den nye bebyggelse placeres oven på den eksisterende høje kælder. Der henvises til særskilt udvalgsindstilling herom. Lokalplanens mulighed for at placere ny bebyggelse i den bebyggelsesregulerende byggelinie ca. 3 m nærmere vej end den eksisterende bygnings facade udnyttes således ikke ifølge projektet.

I forbindelse med forvaltningens behandling af skitseprojektet er det overfor repræsentanter for bygherren præciseret, at lokalplanen skal overholdes også med hensyn til gesims- og bygningshøjde, hvilket repræsentanterne er indforstået med. Forvaltningen finder det hensigtsmæssigt, at højdebestemmelsen i lokalplanen suppleres med koteangivelse, hvorfra højderne måles, frem for at fastsætte koten i forbindelse med den kommende byggesagsbehandling. Forvaltningen foreslår koten fastsat til 25,15 som en præcisering af den nævnte bestemmelse, jf. det efterfølgende afsnit Ændring af lokalplanen. Dette er en gennemsnitskote fastsat på baggrund af bygherrens forslag baseret på oplysninger fra Stadskonduktørembedet.

Bygherren har fremsendt den som bilag 4 vedlagte "dobbeltskitse" med et snit af henholdsvis eksisterende og ny bebyggelse. Begge bebyggelser er med fladt tag. Skitsen viser, at facadehøjden og samtidig bygningshøjden på den nye bebyggelse er knap 11 m målt fra gennemsnitskote 25,15. Bebyggelsen er dermed indenfor lokalplanens maksimale gesimshøjde på 11 m. Som vist på skitsen er den nye bebyggelse på nær ca. 20 cm ikke højere end det højeste sted på den eksisterende bygning. Lokalplanen muliggør ud over den maksimale gesimshøjde bygningsdele, f.eks. en eventuel tag-opbygning, tekniske anlæg eller lignende, på yderligere ca. 1 m inden for den maksimale bygningshøjde på 12 m. Forvaltningen finder ikke grundlag for at muliggøre installationsteknisk begrundede afvigelse fra lokalplanens bebyggelsesplan og bygningshøjde foruden planens afvigelsesmulighed ud fra arkitektonisk begrundelse.

Til orientering vedlægges som bilag 5 solskyggediagrammer vedrørende såvel den projekterede bebyggelse ud fra den ovennævnte skitse som den eksisterende bygning. Solskyggediagrammerne viser forårsjævndøgn samt henholdsvis sommer- og vintersolhverv. Som det fremgår heraf, er solskyggen fra den nye bebyggelse ikke væsentligt større end fra den eksisterende bygning. Vintersolhverv, der i sagens natur viser lange skygger fra begge bebyggelserne, er alene medtaget under hensyn til drøftelser herom på borgermødet. 

Forvaltningen finder i øvrigt ikke grundlag for at præcisere, at lokalplanens muliggjorte 3 etager er over den eksisterende kælderetage, som foreslået af bygherren, idet lokalplanen ikke i øvrigt indeholder bestemmelser om bevaring af eksisterende bebyggelse. Bestemmelsen om 3 etager skal i øvrigt ses i sammenhæng med overholdelsen af gesims- og højdebestemmelsen. Udformning af bebyggelsen, herunder altaner og andre fremspring, vil blive vurderet endeligt af forvaltningen i byggesagsbehandlingen ud fra lokalplanens bestemmelser bl.a. om bebyggelsens ydre fremtræden. Forvaltningen finder ikke, at den nye bebyggelse eventuelt med altaner og lignende med sin placering i forhold til naboer som den eksisterende bygning vil medføre væsentlige indbliksgener for disse.

 

Ad B. Kommuneplantillæg:

Oplysningerne om forslaget til kommuneplantillæg fremgår af orienteringspjecen og kortfattet af orienteringsfolderen. I et afsnit i pjecen benævnt "Planlægning" under hovedafsnittet "Baggrund for lokalplanen og kommuneplantillægget" er der redegjort for planlægningsforholdene for den aktuelle ejendom, herunder for begrundelsen for udarbejdelse af et kommuneplantillæg. I pjecens hovedafsnit "Forhold til øvrig planlægning og lovgivning" er der i afsnittet "Forslag til kommuneplantillæg" nærmere redegjort for ændringen fra O3-område til O4-område, herunder af forhøjelsen af den maksimale bebyggelsesprocent fra 110 til 130. Teksten er suppleret med forklarende tegninger. Dette er i overensstemmelse med sædvanlig praksis ved udarbejdelse og offentliggørelse af lokalplanforslag med kommuneplantillæg.

 

Ændring af lokalplanen

Forvaltningen foreslår følgende ændring i lokalplanen i forhold til det offentliggjorte lokalplanforslag, jf. foranstående afsnit Henvendelser fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl.:

Til § 5, stk. 3, tilføjes: "Højderne måles fra kote 25,15."

Ændringen skønnes ikke at være af en sådan karakter, at høring i henhold til planlovens § 27, stk. 3, er påkrævet, da der alene er tale om en præcisering af den pågældende bestemmelse.

 

Miljøvurdering

Lov om miljøvurdering af planer og programmer

I forbindelse med udarbejdelsen af forslaget til lokalplantillægget med tilhørende kommuneplantillæg vurderede forvaltningen, at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering i henhold til lov om miljøvurdering af planer og prorammer. Beslutningen herom blev offentliggjort den 26. juli 2006 sammen med planforslagene. Der er ikke i denne forbindelse indgivet klage til Naturklagenævnet om denne beslutning.

Teknik- og Miljøforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister til miljøvurdering

Sagstypen er ikke omfattet af Teknik- og Miljøforvaltningens og Økonomoforvaltningens positivlister over sager, d er skal miljøvurderes.

 

BILAG VEDLAGT

1.   Referat fra borgermøde.

2.   Evaluering af borgermøde.

3.   Oversigt over modtagne henvendelser.

4.   "Dobbeltskitse" med et snit af henholdsvis eksisterende og ny bebyggelse.

5.   Solskyggediagrammer.

 

 

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A.    Offentliggørelsesmateriale omfattende indstillinger med bilag samt orienteringspjece og -folder.

B.    Kopi af de i bilag 3 nævnte henvendelser.

 

 

 

 

Claus Juhl                           Hjalte Aaberg