Forslag til lokalplan for Østergade 27, Indre By

Teknik og Miljøudvalget skal tage stilling til at sende lokalplanforslag for Østergade 27 Indre by i offentlig høring. Lokalplanforslaget muliggør nedrivning af den bevaringsværdige ejendoms øverste etage, etablering af to nye tilbagetrukne etager samt bevaringsbestemmelser for hele ejendommen.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender 

1. at forslag til lokalplan for ”Østergade 27” (bilag 1) offentliggøres på Københavns Kommunes hjemmeside ”Bliv Hørt” og udsendes i offentlig høring i 8 uger.

Problemstilling

Bygherre ønsker at ændre det bevaringsværdige A.C. Bangs hus ved at nedrive den eksisterende tagetage og erstatte den med to nye tilbagetrukne etager samt forskønne gavlen mod Lille Kongensgade. Projektet er i overensstemmelse med Kommuneplan 2015, hvor området er udlagt til serviceerhverv med mulighed for op til 50% boliger, fortrinsvis placeret i de øverste etager. Ejendommen har høj bevaringsværdi og er centralt beliggende i middelalderbyens byarkitektonisk værdifulde lokalkvarter. Den ønskede ændring har en væsentlig indflydelse på lokalmiljøet, bl.a. i form af lys og skyggeforhold. Forvaltningen har på denne baggrund vurderet, at der skal udarbejdes en lokalplan. Teknik- og Miljøudvalget vedtog startredegørelsen den 29. marts 2016, og bygherre har siden afklaret forhold vedrørende trafikstøj, hvilket er årsag til den længere sagsbehandlingstid for lokalplanforslaget.

Løsning

A.C. Bangs hus fremstår som en tidstypisk funkisejendom og har høj bevaringsværdi med SAVE-værdi 3. Ejendommen er i dag 22,2 meter høj og består i dag af 6 etager samt en tilbagetrukket 7. tagetage, som fjernes og erstattes med to nye tilbagetrukkede etager. Bygningen vil således fremover være 8 etager høj og den samlede højde vil være 25,5 meter.

Projektet er siden startredegørelsen blevet tilrettet. De to nye etager er trukket yderligere tilbage for at sikre hensynet til lys og skyggeforhold (se bilag 4), sigtelinjerne fra gaden mod Nikolaj Kirke tårn samt udsyn til himmellyset i lokalområdet. Projektet er tilpasset den eksisterende ejendoms facadekarakter i materialer og udformning med referencer til den karakteristiske funkisstil.  Ejendommen er omfattet af lokalplan 152 ”Strøget”, der har til formål at sikre, at Strøget opretholdes som ”citypræget butiksgade” og indeholder bestemmelser om facadeudformning. Bestemmelserne er videreført i lokalplanforslaget.

Lokalplanforslaget skal sikre, at de to nye tagetager udføres i et nutidigt arkitektonisk udtryk med bygningselementer, der relaterer sig til den underliggende bygnings facadeinddeling og horisontale linjer samt respekterer og friholder kunstværket ”Pigen med Pelsdyret”. Lokalplanforslaget indeholder desuden bestemmelser, der sikrer den bevaringsværdige ejendoms facadeudtryk og skiltning for fremtiden. 

Grundarealet for den nye bebyggelse udgør ca. 290 m2, og det eksisterende etageareal udgør 1.808 m2. Etagearealet vil blive forøget med ca. 130 m2, idet de eksisterende ca. 160 m2 tagetage nedrives, og der genopføres ca. 290 m2 fordelt på to etager. Anvendelsen kan være både bolig og serviceerhverv. Friarealet udgøres af tagterasserne, der indrettes til ophold. De særlige bestemmelser for Indre By gør, at området er friholdt fra de standardiserede rammebestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent, etageantal og friarealprocent. Det enkelte projekt skal i stedet vurderes konkret og særligt i forhold til indpasningen i den arkitektoniske kontekst. Det er forvaltningens vurdering, at en fremtidig bebyggelsesprocent på 630 procent mod de nuværende 587 procent kan godkendes, samt at en anvendelse af de store tagterasser tilknyttet de nye etager kan opfylde behovet for friarealer for eventuelt kommende boliger, med en samlet friarealprocent på ca. 48. Der henvises i øvrigt til faktaark i bilag 2.

Byliv

En fortætning af området med etableringen af flere m2 til bolig eller erhverv vil bidrage til at understøtte det i forvejen aktive byliv,       

Miljø og bynatur

Lokalplanforslaget stiller krav om etablering af grønt tag.

Parkering
Parkeringsdækningen for S-område i tætbyen skal være 1 pr. 150 m2. Parkeringsdækningen kan efter en konkret vurdering maksimeres til 1 plads pr. 100 m2 eller minimeres til 1 plads pr. 200 m2, såfremt der kan påvises højere/lavere parkeringsbehov. Forvaltningen foreslår, at der fastlægges en p-norm på 1:200 m2, i alt 1 p-plads, da ejendommen er tæt på Metro på Kongens Nytorv. Herudover skal etableres 4 cykelparkeringspladser pr. 100 m2. Forvaltningen foreslår, at der etableres 12 cykelparkeringspladser heraf én til pladskrævende cykler. Se bilag 3.

Intern høring

Der er foretaget intern høring i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget, herunder af Indre By Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende synspunkter har været fremført af lokaludvalget:

1. For ikke at genere de nuværende beboere i området, opfordrer lokaludvalget forvaltningen til at forsøge at kæde en evt. tilladelse til etablering af beboelseslejlighederne sammen med et krav om, at beboerne i tagetagerne erklærer sig indforståede med, at adressen i tagetagerne ikke giver adgang til beboerlicens.
2. Lokaludvalget er enig i startredegørelsens anbefalinger.  
3. Lokaludvalget mener, at det er vanskeligt at bedømme om projektet tager tilstrækkeligt hensyn til skulpturen, og anfører at illustration 7 indikerer, at 2. etage af den nye bygning skygger for A. C. Bang søjlen, hvilket Lokaludvalget finder uheldigt.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           

Forvaltningens bemærkninger

1. Forholdet vedr. beboerlicens er ikke muligt at regulere i en lokalplan.
2. Forvaltningen tager denne tilkendegivelse ad notam.
3. Det er korrekt, at illustration 7 i startredegørelsen ikke viser skulpturen ”Pigen med Pelsdyret”. Det er en beklagelig fejl i materialet. I Lokalplanforslagets redegørelse side 5 viser en ny illustration, at skulpturen fortsat er synlig med den ekstra tagetage set fra Magasins Torv.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i 8 uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 12. november 2015. Der forventes ikke afholdt borgermøde. Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen primo 2018.

                     Pernille Andersen

                                                            / Jan Heichelmann

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 6. november 2017 

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Et samlet udvalg afgav følgende protokolbemærkning:
”De trafikale gener i anlægsperioden bør begrænses.”