Endelig vedtagelse af tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 462 "Grønttorvsområdet" med kommuneplantillæg, Valby (fællesindstilling)

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af tillæg 3 til lokalplan ”Grønttorvsområdet” med tilhørende kommuneplantillæg. Lokalplanen skal bl.a. muliggøre yderligere 8.000 m2 boliger og parkeringskældre i stedet for parkeringshuse.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende tillæg 3 til lokalplan nr. 462  ”Grønttorvsområdet” (bilag 1) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,
2. at godkende tillæg til Kommuneplan 2015 (bilag 1).
3. at godkende udbygningsaftaler (bilag 5 og 6) med grundejere.

Problemstilling

Bygherre ønsker at justere bebyggelsesplanen for Grønttorvsområdet i Valby og opføre yderligere 8.000 m2 boliger og 2.000 m2 erhverv. Det kræver en ny lokalplan med kommuneplantillæg, da gældende plangrundlag ikke giver mulighed herfor. Lokalplan- og kommuneplanforslaget blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 22. juni 2017 og har været i høring fra den 29. juni 2017 til den 26. september 2017. Forvaltningen har modtaget 11 henvendelser. Høringen har givet anledning til ændringsforslag, jf. afsnittet Løsning.

Løsning

Lokalplanforslaget med kommuneplantillæg, som har været i offentlig høring, muliggør, at der opføres yderligere 8.000 m2 boliger og 2.000 m2 erhverv. I lokalplanforslaget foreslås bl.a., at den øgede boligandel placeres, hvor der før var parkeringshuse. Dette kræver en øget bebyggelsesprocent, da parkering ikke tæller med i denne. Det samlede bebyggelsesvolumen bliver ikke ændret med dette tillæg. Forslaget underbygger i sin helhed udviklingen af en tæt og attraktiv grøn boligby i overensstemmelse med visionen for Grønttorvsområdet. Der henvises i øvrigt til bilag 2.

På baggrund af den offentlige høring foreslår Teknik- og Miljøforvaltningen en række ændringer, der fremgår af bilag 8.Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår ændringer vedr. bygningshøjde og husdybde for daginstitutioner, bygningshøjde for enkelte rækkehuse og byhuse, placering af nedkørsler til p-kældre og mulig placering af publikumsorienterede serviceerhverv. Desuden foreslår Teknik- og Miljøforvaltningen at tilpasse Byrum C, så særlige behov for tryghed i boligerne i umiddelbar nærhed understøttes.

Borgermøde

På borgermødet den 15. august 2017 deltog ca. 60 borgere, som udtrykte stor interesse for lokalplanforslaget med kommuneplantillæg. Spørgsmålene omhandlede primært tidshorisont for renovering af Retortvej, cykel- og gangforbindelse på tværs af banen, daginstitutioner og skole i området. Referat af borgermødet er vedlagt som bilag 7.

Høring

De 11 modtagne henvendelser i høringsperioden er vedlagt som bilag 3. I bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningernes bemærkninger. Hovedsynspunkterne i borgernes henvendelser er anført nedenfor.

Bemærkninger fra Valby Lokaludvalg – bilag 3, henvendelse nr. 3.

1. Nedkørsler til parkeringsanlæg og veje skal indrettes, så gennemkørende trafik begrænses.
2. Bygningshøjderne mod Retortvej skal fastholdes selvom bebyggelsesprocenten øges.
3. Cykel- og gangforbindelse på tværs af banen skal sikre sammenhæng mellem Grønttorvet og F.L. Smidth-området.
4. DSB-grunden bør inddrages i planlægningen, så dette område også bebygges.
5. Fire resterende højhuse bør holdes indenfor 14-17 etager og placeres omkring parken.
6. Sikre god sammenhæng mellem Kulbaneparken og Grønttorvsparken.
7. Lokaludvalget vil gerne inddrages i processen om en ny skole i området.
8. På baggrund af borgermødet opfordrer lokaludvalget til at renovere og omlægge Retortvej.

Forvaltningens bemærkninger

1. Teknik- og Miljøforvaltningen er enig i synspunktet, og derfor er nedkørsler til parkeringskældre i tillæg 3 placeret på indgangsveje til Grønttorvsområdet, for at begrænse kørsel i området. Af samme grund er der fastlagt to signalregulerede kryds til Retortvej.
2. For at sikre en god overgang til den lavere bebyggelse på modsatte side af Retortvej fastholdes det i tillæg 3, at bebyggelsen må være 2-3 etager tættest på Retortvej.
3. I Budget 2018 (BR 5. oktober 2017) (A, F, O og Ø) blev der afsat midler til foranalyse af en cykel- og gangforbindelse på tværs af banen. Analysen skal bl.a. kortlægge forbindelsestype og økonomi. Udbygningsaftalen er forlænget til udgangen af 2019. Teknik- og Miljøforvaltningen forventer at udarbejde et budgetnotat om anlæg af cykel- og gangforbindelsen frem mod Budget 2019.
4. Tillæg 3 omfatter bl.a. DSB´s grund, som indgår i en sammenhængende planlægning af Grønttorvsområdet. Det er op til bygherre at beslutte, hvornår planen realiseres.
5. Bygherre har afholdt facadekonkurrencer med deltagelse af Teknik- og Miljøforvaltningen for at opnå en god kvalitet i højhusene, og et af midlerne er at opnå slankere højhuse. Derfor er højden på to af de fire resterende højhuse ændret fra henholdsvis 11 og 17 etager til 18 og 20 etager. Samtidig markerer højhusene tydeligere Grønttorvsparken, når etageantallet er øget markant over den resterende bydel.
6. Sammenhængen til Kulbaneparken sikres i lokalplanen ved en stiforbindelse. Desuden samarbejder bygherre med områdefornyelsen, så områderne kan tilbyde noget forskelligt.
7. Økonomiforvaltningen undersøger mulighederne for at etablere en ny skole i nærområdet, og lokaludvalget vil blive inddraget, så snart planerne er mere konkrete.
8. Retortvej ligger udenfor lokalplanområdet. Der er ikke konkrete planer om at renovere Retortvej, men vejen indgår i Skybrudsplanen og Cykelstiprioriteringsplanen.

Hovedsynspunkter i øvrige henvendelser

1. DSB Ejendomsudvikling ønsker ikke, at område IF regnes under ét med område IE.
2. HOFOR ønsker, at Gåsebækrenden fastlægges i tillæg 3, og at planen først vedtages, når HOFOR og bygherre har indgået en aftale om ledningen.
3. To henvendelser ønsker ændringer ift. anvendelse, parkering, bebyggelsens omfang og ydre fremtræden samt byrum.
4. En henvendelse gør opmærksom på potentielle parkeringsudfordringer for nabokvarter.

Forvaltningens bemærkninger

1. Teknik- og Miljøforvaltning ønsker at fastholde, at område IE og IF regnes under ét, da det giver fleksibilitet til at placere erhverv udenfor område IF. I område IF er der planlagt boliger. Området vil ikke alene kunne overholde kommuneplanens krav om erhverv.
2. Lokalplanen omfatter ikke Gåsebækrenden. Spørgsmålet om ledningen skal løses med en konkret aftale mellem HOFOR og bygherre.
3. Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår at øge bygningshøjde og husdybde for daginstitutioner, at øge bygningshøjde punktvist for rækkehuse, at give mulighed for at justere placeringer af nedkørsler til p-kældre, at give mulighed for flere publikumsorienterede serviceerhverv og at for at justere Byrum C. Ændringer ift. husdybde for byhuse, hævede stuegulvskoter ved boliger langs smalle kantzoner, portbredde og væksthuse vil efter forvaltningens vurdering begrænse bylivet i området og anbefales derfor ikke.
4. Lokalplanen sikrer tilstrækkelige parkeringspladser til beboere og gæster i det nye byggeri på Grønttorvet, og det forventes ikke at påvirke nabokvarterne.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Udbygningsaftale
På grundejernes anmodning er der indgået nye udbygningsaftaler, jf. planlovens § 21b.  Udbygningsaftalerne forpligter fortsat grundejerne til at medfinansiere tunnel eller bro på tværs af baneterrænet og giver kommunen en forlænget tidsfrist til at skaffe nødvendig restfinansiering. Anlægsudgifterne til stiforbindelsen kendes endnu ikke. Etablering af en grøn park ved Grønttorvshallens areal udgår af udbygningsaftalen, og parken reguleres i lokalplanen. Grundejerne er i henhold til lokalplanen forpligtet til at drifte parken, når den er etableret. Den eksisterende partnerskabsaftale forventes at bortfalde, når der mellem Ny Valby Udvikling A/S og Københavns Kommune er indgået købsaftaler vedrørende de to daginstitutioner.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen med kommuneplantillæg, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

                  Peter Stensgaard Mørch              Pernille Andersen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 6. november 2017

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.