Mødedato: 06.09.2006, kl. 15:00
Udstykning af ejendommen Solskrænten 14
Udstykning af ejendommen Solskrænten 14
Teknik- og Miljøudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 6. september 2006
Sager til drøftelse
23. Udstykning af ejendommen Solskrænten 14
TMU 544/2006 J.nr. 432:132.0004/06
INDSTILLING
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik-
og Miljøudvalget drøfter sagen om udstykning af ejendommen Solskrænten 14.
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 23.
august 2006
Sagen blev udsat
RESUME
Teknik-
og Miljøudvalget bad i mødet den 9. august 2006 om en indstilling fra Teknik –
og Miljøforvaltningen om en byggesag vedrørende ejendommen Solskrænten 14. Det
skete på foranledning af et medlemsforslag fra Winnie Larsen-Jensen (A).
Sagen
omhandler udstykning af ejendommen Solskrænten 14 i 2 parceller med henblik på
at opføre et nyt 1-familiehus på den frastykkede parcel.
Projektet
forudsætter dispensation fra bygningsreglementets bestemmelser om
mindstegrundstørrelse og maksimal bebyggelsesprocent. Dispensationerne vurderes
af forvaltningen at være sædvanlige for det pågældende område.
I
forbindelse med naboorienteringen om dispensationerne er der modtaget
indsigelser fra naboer og grundejerforening.
Sagen var på dagsordenen for
SAGSBESKRIVELSE
Foranlediget af et medlemsforslag fra Winnie Larsen-Jensen (A), som Teknik- og Miljøudvalget behandlede i mødet den 9. august 2006 forelægges hermed en redegørelse for byggesagen vedrørende Solskrænten 14 til udvalgets drøftelse:
Der søges om udstykning af ejendommen matr.nr. 900
Vigerslev, København, Solskrænten 14, i 2 dele med henblik på at bygge en
mindre seniorbolig på ca. 90 – 100 m2 et plan. Der
henvises i ansøgningen til andre udstykninger i kvarteret af samme eller mindre
størrelse.
Ejendommen har et grundareal på 1.015 m2 uden udlæg til
vejareal.
Ved udstykningen vil del nr. 1 udgøre 553 m2 , heraf vej 52 m2 til den nye
del 2, og del nr. 2 vil udgøre 462 m2 , heraf vej 0 m2 .
Bebyggelsesprocenten for del 1 er i forbindelse
med naboorienteringen angivet at ville blive 34, idet hele kælderetagen er
medregnet i bebyggelsesprocenten. Ved en efterfølgende gennemgang af arkivmaterialet
er det konstateret, at grunden skråner, hvorved en del af kælderetagen er
beliggende mindre end 1,25 m over terræn og
derfor ikke skal medregnes i bruttoetagearealet. Bebyggelsesprocenten for del
nr. 1 vil derfor efter udstykning blive 30 og ikke som angivet i vort
orienteringsbrev.
Udstykning af ejendommen kræver dispensation fra
bestemmelserne i bygningsreglementet om grundstørrelse, idet grundene efter
udstykning vil have et mindre areal end 700 m2 . Endvidere
kræver udstykningen dispensation fra bestemmelserne om bebyggelsesprocent (25),
idet bebyggelsesprocenten for del 1 bliver 30.
I henhold til Kommuneplan 2005 er ejendommen beliggende
i B1 område med en den maksimal bebyggelsesprocent på 40, hvilket også var gældende
i tidligere kommuneplaner.
I de seneste 60 år har forvaltningen fulgt en
praksis, hvorefter der ved udstykning af ejendomme som udgangspunkt gives
dispensation fra kravet om mindstegrundstørrelse, såfremt hver parcel får et
nettogrundareal på 450 m2 . Der er tale
om et retningsgivende kriterie, idet der i hver enkelt sag skal foretages en
konkret vurdering af det ansøgte ud fra ejendommens og områdets karakter
sammenholdt med de øvrige bebyggelsesregulerende bestemmelser.
Resultat af
naboorienteringen
Efter orientering om dispensation fra
bestemmelserne i bygningsreglementet om henholdsvis grundstørrelse og
bebyggelsesprocent modtog forvaltningen indsigelse underskrevet af 6 beboere i
de omliggende ejendomme samt indsigelse fra Grundejerforeningen Vigerslev
Haveforstad.
Der gøres indsigelse imod følgende:
1.
Bebyggelsesprocenten udvides, idet det er i modstrid
med grundejerforeningens bestræbelser. Det anføres, at det er på grund af
forvaltningens tidligere givne dispensationer, at en bebyggelsesprocent på 34
ikke er usædvanlig i området.
2.
Området fortættes, hvilket er i modstrid med
grundejerforeningens intentioner om bevarelse af området som haveforstad.
3.
Grundstørrelserne på henholdsvis 502 m2 og 462 m2 er atypisk for
området.
4.
Nuværende beboelsesbygning anvendes til 2-familieshus.
5.
Forøgelse af trafik og parkering, da ejendommen har en
lille facadelængde.
6.
Ejendommen er beliggende op ad et af foreningens mange
grønne områder, der vil blive berørt. Det anføres, at placering af indkørsel
vil kræve samtykke fra grundejerforeningen, idet adgangsvejen går hen over en
del af grundejerforeningens jord, der ikke anvendes til vej i dag.
7.
En bebyggelse af del 2 vil efterfølgende kræve yderligere
dispensationer.
8.
Naboorienteringsfristens længde.
Der udtrykkes endvidere ønske om, at sagen tages
op i Teknik- og Miljøudvalget, idet indsigerne samtidig anmoder om foretræde i
udvalget.
Bemærkninger
til indsigelserne
I forbindelse med sagens behandling er en større del af grundejerforeningens område med henblik på undersøgelse af bebyggelsesprocenter og grundstørrelser.
Ad 1) I henhold til kommuneplanens rammer for et
B1 boligområde er maksimal bebyggelsesprocent 40. En bebyggelsesprocent på 30
er ikke usædvanlig for området.
Ad 2 og 3) Grundstørrelserne i området er for
almindelig villabebyggelse (dobbelthus undtaget) mellem 421 m2 med et
nettogrundareal på 259 m2 og 1.017 m2 med et nettogrundareal
på 755 m2 .
Ejendommen Solskrænten 14's grundareal, såvel
brutto som netto, er generelt større end andre i området. (Undtaget herfor er
ejendommen matr.nr. 860 VI med et bruttoareal på 1.017 m2 , men med et
nettogrundareal på 755 m2 , idet der er
et forholdsvist stort vejudlæg.)
Efter udstykning af ejendommen Solskrænten 14 vil
størrelsen af de 2 grunde ikke være usædvanlig i området.
Ad 4) I henhold til de på ejendommen hvilende
servitutter kan der på ejendommen opføres en beboelsesbygning med 2
beboelseslejligheder og enkelte kvistværelser i tagetagen. Hver etage må kun
indeholde 1 beboelseslejlighed.
Ifølge forvaltningens tegningsmateriale er
ejendommen godkendt som 1-familieshus. En evt. udstykning vil i givet fald
blive betinget af, at der på den enkelte parcel tinglyses en meddelelse om, at
der kun må opføres et 1-familieshus på højst 1½ etage. Den eksisterende ejendom
vil derfor ikke efterfølgende kunne godkendes indrettet til 2-familieshus.
Ad 5 og 6) Under hensyn til kravet om, at hver
bygning kun må anvendes til 1-familieshus vil der efter forvaltningens
opfattelse ikke ske en forøgelse af trafik- og parkeringsforholdene i forhold
til, at den nuværende ejendom i henhold til servitutterne også ville kunne
indrettes med 2 boliger.
For så vidt angår Solskrænten er der tale om et
umatrikuleret vejudlæg. Det ansøgte vejudlæg til del 2 er udlagt af
forvaltningen, der har udarbejdet udkast til deklaration om vejudlæg.
Overkørselsforholdene skal således udføres efter forvaltningens nærmere godkendelse.
Der kræves derfor ikke samtykke fra grundejerforeningen
til udkørslen fra de 2 grunde.
Ad 7) Det vil være muligt at opføre et 1-familieshus
på 115 m2 , der
overholder bestemmelserne i BR-S 98, afsnit 2.3, om bebyggelsesprocent på 25,
hvilket svarer til det i ansøgningen anførte om størrelsen på en ønsket seniorbolig.
En efterfølgende bebyggelse af del 2 som oplyst i ansøgningen vil derfor ikke
umiddelbart kræve yderligere dispensationer.
Ad 8) Der er foretaget orientering af berørte
parter henholdsvis den 28. juni og 30. juni 2006 . Brev af 30.juni 2006 er begrundet i
en forglemmelse af en ejendom, der også er berørt af udstykningen.
Naboorienteringsfristens længde var 3 uger,
hvilket er forvaltningens generelle praksis. En forlængelse af høringsperioden
(til 4 uger) sker efter forvaltningens praksis kun, hvis orienteringsbrevet
udsendes i juli måned.
Økonomi
-
Miljøvurdering
Sagstypen er ikke omfattet af Teknik- og Miljøforvaltningens
positivliste over sager, der skal miljøvurderes.
Høring
-
Ole Sperling