Dispensation fra lokalplan til istandsættelse af Havnegade 44, Indre By

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forvaltningen giver dispensation fra lokalplan nr. 512 ”Nyholm og Gammelholm” til facadeændringer på bygningen Havnegade 44.
2. at forvaltningen giver afslag på dispensation fra lokalplan nr. 512 ”Nyholm og Gammelholm” til indretning af udendørsområdet med mobile plantekasser, rulleafskærmning og belysning i det ansøgte omfang.
3. at forvaltningen giver tilladelse efter Vejloven til indretning af udendørsområdet svarende til, hvad der er givet tilladelse til før lokalplanens vedtagelse.

Problemstilling

Forvaltningen har den 16. marts 2022 modtaget ansøgning om byggetilladelse til istandsættelse af bygningen Havnegade 44. Ejendommen på Havnegade 44 er omfattet af lokalplan nr. 512 ”Nyholm og Gammelholm”. Lokalplanen har bestemmelser om ejendommens anvendelse, ydre fremtræden samt at havnepromenaden skal friholdes. Dele af den ansøgte istandsættelse og indretningen af areal, der skal friholdes som promenade, kræver dispensation fra lokalplanen.

Sagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget, fordi ombygningen og anvendelsen af den tidligere toldbygning har affødt en række henvendelser til forvaltningen, både fra politikere og beboere, om overtrædelse af gældende lokalplan for området, herunder ændret anvendelse og opstilling af plantekasser mv. på offentlige arealer.

Bygningen blev ombygget og anvendt til restaurant før lokalplanens vedtagelse i 2015 og en del af arealet mellem bygningen og kajkanten har ifølge kommunens oplysninger været kontinuerligt anvendt til udendørs servering.

Løsning

Bygningen (bilag 3) er opført som Gammelholm Toldkammer i 1937. Bygningen er tegnet af Kristoffer Varming, arkitekt og kongelig bygningsinspektør (1856-1936). Bygningen er udpeget som bevaringsværdig i lokalplanen med en høj bevaringsværdi (SAVE 2). Bygningen er opført i funktionalistisk stil med pudsede ydervægge og kobberbelagt (irret) tag med lav taghældning. Bygningens oprindelige rektangulære form med afrundede ender og et centralt placeret tårn med ur er bevaret.

Bygherre har ansøgt om tilladelse til følgende byggearbejder på bygningens facade: Ændring af to facadepartier til elementer med dobbeltdøre, facadeskilt i messing, ny belysning, højttalere og terrassevarmere, udskiftning af markiser på 1. sal og i stueetagen til stribede markiser, etablering af rulleafskærmning i front i stueetagen, ny farvesætning af udvendige døre og vinduer samt ny belysning på facaden.

Arbejderne kan udføres uden byggetilladelse, da ombygningen ikke medfører en udvidelse af etagearealet, ændring af anvendelsen eller brand- og konstruktionsforholdene. Dele af arbejderne kræver dog dispensation efter lokalplanen.

For indretning af udearealerne er der ansøgt om tilladelse til opstilling af ubrudt række mobile plantekasser, jf. bilag 2 side 11.

Forvaltningen vurderer umiddelbart, at der fortsat kan være udendørsservering svarende til tidligere godkendt udendørs servering, som løbende har fundet sted før lokalplanen blev vedtaget, jf. bilag 5.

Anvendelse

Lokalplanen fastlægger at: ” [Havnegade 44] kan anvendes til publikumsorienterede servicefunktion, såsom café, restaurant eller lignende.”

Ansøger beskriver, at Soho House Copenhagen er en klub med udendørs terrasse med servering, et klubområde med to barer og lounge, en restaurant og et større område, der kan anvendes som arbejdsområde om dagen og arrangementer og underholdning om aftenen. Man skal være medlem for at kunne bruge klubben. Alle kan blive medlem og medlemmer kan have gæster med. Bygningen har tidligere været anvendt til restaurant.

Forvaltningens vurdering af det ansøgte koncept

På baggrund af ansøgers beskrivelse af projektet, betragter forvaltningen det ansøgte som restaurant/bar/lounge. En restaurant betragtes som en publikumsorienteret anvendelse, fordi en restaurant henvender sig til forbipasserende i almindelighed, og fordi besøg på en restaurant typisk vil indgå i de fleste menneskers dagligdag. Det er efter planloven ikke et sagligt hensyn, at der lægges vægt på, at medlemskab er en betingelse for at få adgang, og at restauranten altså ikke kan anvendes af alle forbipasserende. Det bemærkes, at der findes restauranter, hvor man kun kan komme ind, hvis man har bestilt bord lang tid i forvejen. Disse restauranter betragtes også som publikumsorienteret anvendelse, selvom man ikke kan komme impulsivt ind som forbipasserende. Forvaltningen vurderer på den baggrund, at den ansøgte anvendelse er i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelse om, at bygningen anvendes til publikumsorienteret servicefunktion, såsom café, restaurant eller lignende.

Dispensationer

Som det fremgår, er der ansøgt om flere facadeændringer, som kræver dispensation fra lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper. Facadeændringerne er ikke en del af planens principper. Forvaltningen er indstillet på at give dispensation til følgende ændringer, som også er udfoldet i bilag 4:

• Ændring af to facadepartier til elementer med dobbeltdøre.
• Udskiftning af ensfarvede hvide markiser på 1. sal og i stueetagen til rød- og hvidstribede markiser.
• Ny farvesætning af udvendige døre og vinduer fra hvid til grå farve.

Forvaltningens vurdering

 Forvaltningen vurderer, at der kan gives dispensation til de ansøgte ændringer. Dispensationen til ændring af to facadepartier til elementer med dobbeltdøre begrundes med, at det harmonerer med den tidligere tilladte ombygning af den bevaringsværdige bygning, hvor flere vinduespartier blev udskiftet til lignende dørpartier. Tilføjelsen af yderligere to dørpartier vil desuden ikke ændre helhedsindtrykket af bygningen. Dispensationen til udskiftning af markiser på 1. sal og i stueetagen til stribede markiser begrundes med, at stribede markiser giver et modernistisk udtryk, der passer til bygningen. Ansøger har redegjort for farvevalget og har taget udgangspunkt i Arne Jacobsens farvepalette til Rødovre Rådhus – en markant modernistisk bygning. Ansøger har dermed forholdt sig bevidst til et farvevalg. Forvaltningen vurderer i øvrigt, at markiserne ikke har væsentlig indvirkning på bygningens arkitektoniske udtryk. Dispensation til at udvendige døre og vinduer males i grå farve, begrundes med at farven passer til bygningen og er i overensstemmelse med lokalplanens bevaringshensyn.

Opsætning af et mindre facadeskilt, højttalere og terrassevarmere på facaden er af begrænset omfang. Der er tale om små højtalere og terrassevarmere og kan siges at være mindre tekniske anlæg. Forvaltningen har vurderet, at det ikke medfører en væsentlig ændring af bygningen, og at det derfor ikke kræver en dispensation, da det ikke reguleres af lokalplanen.

Afslag på dispensationer

Følgende ændringer er forvaltningen ikke indstillet på at give tilladelse og dispensation til:

• Opstilling af ubrudt række af mobile plantekasser på areal udlagt til havnepromenade og inden for en afstand af tre meter fra facaden
• Rulleafskærmning i front i stueetagen.
• Udendørs belysning.

Forvaltningens vurdering

 Som det også fremgår af bilag 4, er den ansøgte indretning til udeservering en væsentlig ændring af tidligere forhold, da der er tale om udvidelse af arealet til udeservering i forhold til tidligere. Der er også tale om afskærmning af arealet med ubrudt række af plantekasser og rulleafskærmning i sider og front (i tekstil og med vinduer i front) fra plantekasser til markiser, så arealet fremstår væsentlig mere lukket som et telt (bilag 2) Det er en del af lokalplanens formål at sikre områdets promenader langs Nyhavn og Inderhavnen som et sammenhængende forløb. Arealet mellem bygningen og kajkanten er fastlagt til offentligt tilgængeligt promenadeforløb. Forvaltningen vurderer, at den ansøgte udvidelse og indretning af udeservering er i strid med lokalplanens principper, hvorfor der ikke kan dispenseres til det ansøgte.

Forvaltningen vurderer desuden, at den ansøgte udendørsbelysning ikke harmonerer med bygningens arkitektur, jf. bilag 4.

Alternativ opstilling

Forvaltningen har, også før lokalplanens vedtagelse, givet tilladelse efter vejloven til opstilling af udendørsservering foran ejendommen, hvor arealet udgjorde 2,3 m fra facaden mod havnen, samt hvor der har været opstillet, hvad der kan betragtes som almindeligt udendørsserveringsinventar – herunder borde, stole, plantekasser, parasoller og bardiske. I forvaltningens forslag til alternativ opstilling (bilag 5) er der opstillet et mindre antal plantekasser i forhold til hvad der ansøges om dispensation til. Plantekasserne er desuden placeret vinkelret på bygningens facade, ligesom udendørsserveringsområdet er ført tilbage fra 3 meter til 2,3 meter. Dette vil give et mere åbent udtryk. Forvaltningens forslag er udarbejdet på baggrund af virksomhedens nuværende ansøgning, samt hvad der tidligere er givet tilladelse til. Dette vil i forhold til lokalplanen blive betragtet som fortsat lovlig anvendelse, der ikke kræver dispensation.

Høring

Forvaltningen har i denne sag om facadeændringer vurderet, at byggeriet ikke medfører en påvirkning, der kan begrunde, at nogen får tilkendt partsstatus efter forvaltningsloven. Det skyldes, at der er tale om mindre facadeændringer. Partsstatus tilkendes kun afgørelsens adressat og andre med en individuel, væsentlig og retlig interesse i sagens afgørelse. Forvaltningen har endvidere vurderet, at en naboorientering efter planloven ikke er nødvendig.

Forvaltningen har modtaget ni henvendelser fra hhv. beboerforeningen, to naboer samt lokaludvalget (bilag 6), der har været sendt i høring hos ansøger. Ansøgers og forvaltningens bemærkninger til indsigelserne er vedlagt indstillingen (bilag 7 og 8).

Hovedsynspunkterne i henvendelserne

Hovedparten af henvendelserne omhandler indsigelse mod opstilling af plantekasser i ubrudt række, der opleves som indhegning af offentligt areal samt etablering af rulleafskærmning.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen vurderer, at opstilling af plantekasser og etablering af rulleafskærmning indenfor arealet udlagt til havnepromenade og offentligt formål, er i strid med lokalplanens formål om at sikre områdets promenader langs Nyhavn og Inderhavnen som et sammenhængende forløb. Derudover vurderer forvaltningen, at plantekasserne og rulleafskærmning slører bygningens arkitektur, herunder bygningens karakteristiske form og dermed ikke er i overensstemmelse med lokalplanens bevaringshensyn.

Politisk handlerum

Udvalget kan vælge:

• at fortolke det ansøgte koncept, så det ikke er omfattet af begreberne restaurant/bar/lounge. Hvis det ansøgte betragtes som en klub (en kulturel funktion) vil det ansøgte være i strid med anvendelsesbestemmelsen i lokalplanen. Det skyldes, at en klub for medlemmer ikke henvender sig til forbipasserende i almindelighed, og at en sådan klub derfor ikke betragtes som en publikumsorienteret servicefunktion. Det vil betyde, at det ansøgte koncept skal afslås. Der er risiko for, at Planklagenævnet i forbindelse med behandlingen af en evt. klagesag vil være uenig i Teknik- og Miljøudvalgets alternative vurdering af det ansøgte koncept. Det forventes, at et eventuelt afslag vil blive påklaget.
• at en eller flere af de nødvendige lokalplandispensationer til facadeændringer ikke gives. Der skal være en saglig, planmæssig relevant begrundelse for ikke at dispensere:

• Det kan vurderes, at rød- og hvidstribede markiser virker for dominerende i forhold til eksisterende ensfarvede lyse markiser og dermed forringer helhedsindtrykket af bygningen.
• Det kan vurderes, at nye dørpartier vil være i strid med understøttelsen af bygningens bevaringsværdi og oprindelige karakter, som toldkammer med en mere lukket facade, hvor der i dag er åbnet op med dørpartier mod Inderhavnen.
• Det kan vurderes, at hvide vinduer skal bevares, medmindre det kan dokumenteres, at bygningen oprindeligt er opført med grå vinduer. Vinduesfarven er en del af bygningens karakter, der skal bevares i videst mulige omfang.
• Det kan vurderes, at terrassevarmere og højtalere ikke har et begrænset omfang og at der vil være tale om en væsentlig ændring af bygningen, hvorfor der ikke skal gives tilladelse. Der er risiko for, at Planklagenævnet i forbindelse med behandlingen af en evt. klagesag vil være uenig i Teknik- og Miljøudvalgets alternative vurdering.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces