Renovering af almene boliger 2013

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende fem fysiske helhedsplaner i almene boligafdelinger, jf. bilag 1,

og såfremt punkt 1 godkendes,

    2.   at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at yde lån på 0,7 mio. kr. som kommunens andel af kapitaltilførsler, jf. bilag 2, under forudsætning af at realkreditinstitutter, Landsbyggefonden og boligorganisationerne yder deres andel. Udgiften afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 finansieret af midler afsat til renovering af almene boliger i Budget 2013 (F19), 

    3.   at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 pct. for realkreditlån på op til 350,5 mio. kr. til renovering, under forudsætning af at de endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det oplyste, jf. bilag 2. Landsbyggefonden regaranterer for lån på 203,5 mio. kr. med 50 pct., og den kommunale nettogaranti er herefter maksimalt 248,9 mio. kr.,samt 

    4.   at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende de endelige projekter og anskaffelsessummer, under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste, jf. bilag 1 og 2.   

Almene boligafdelinger kan renoveres med støtte fra Landsbyggefonden. Kommunen skal godkende renoveringerne og yde lånegarantier. I nogle projekter yder kommunen endvidere en såkaldt kapitaltilførsel og kommunal grundkapital, hvis der opføres nye boliger. Teknik- og Miljøforvaltningen har i september 2013 efter dialog og samarbejde med boligorganisationerne modtaget fem renoveringsprojekter til godkendelse. Alle projekter forudsætter kommunal garanti for lån til renoveringerne. I to renoveringsprojekter skal der endvidere ydes kommunalt lån til kapitaltilførsel, jf. den afsatte ramme til renoveringer i Budget 2013.

I en almen boligafdeling med byggeskader eller behov for andre ekstraordinære arbejder kan boligorganisationen udarbejde en ’fysisk helhedsplan’, som kan opnå støtte fra Landsbyggefonden. En fysisk helhedsplan er en plan for renovering af en boligafdelings boliger og udearealer. Det er boligorganisationen, der i dialog med beboerne, Landsbyggefonden og kommunen udarbejder den fysiske helhedsplan. Den fysiske helhedsplan, herunder huslejekonsekvenserne, vedtages herefter beboerdemokratisk, inden kommunen godkender helhedsplanen.
Teknik- og Miljøforvaltningen har modtaget fem fysiske helhedsplaner (renoveringsprojekter) til godkendelse. Projekterne omfatter fem boligafdelinger med i alt ca. 500 boliger og godt 1.000 beboere. Fire afdelinger med knap 300 boliger ligger i udsatte byområder. Den samlede byggesum forbundet med renoveringsprojekterne er anslået til 353 mio. kr. Projekterne er nærmere beskrevet i bilag 1.

Renoveringernes indhold
De fem indsendte projekter vil sikre en nødvendig og tiltrængt renovering af almene boliger og boligområder i København og omfatter overvejende opretning af byggeskader (fx på facader og installationer), energioptimerende tiltag, forbedret boligudbud (fx lejlighedssammenlægninger og øget tilgængelighed) samt øget bokvalitet (fx nye altaner, køkkener og badeværelser samt forbedrede udearealer).

Teknik- og Miljøforvaltningen har i dialogen med boligorganisationerne og Landsbyggefonden om udarbejdelsen af de fysiske helhedsplaner lagt vægt på, at de fysiske helhedsplaner medvirker til at realisere kommunens strategiske målsætninger, fx i Politik for Udsatte Byområder og Klimaplanen samt målene i Hovedaftalen mellem Københavns Kommune og Boligselskabernes Landsforenings 1. kreds.

Det gælder især kommunens mål om at være CO2-neutral i 2025 og målene om at løfte udsatte by- og boligområder ved at sikre sunde, klimavenlige og attraktive boliger med en varieret beboersammensætning. Renoveringerne vil samtidig bidrage til øget vækst og beskæftigelse i København.
På baggrund af disse politikker og målsætninger har forvaltningen haft fokus på:
 

• Fremtidssikring af boligafdelingerne ved at øge boligkvaliteten og gøre afdelingerne attraktive for en bred målgruppe, fx gennem et mere varieret boligudbud blandt andet ved lejlighedssammenlægninger.
• Energi- og miljøforbedrende tiltag, fx gennem øget isolering og bedre ventilation samt vurdering af rentabiliteten af ekstra energitiltag.
• Attraktive udearealer og sammenhæng med den omgivende by, fx gennem adgang fra stuelejligheder til udearealerne og forbedrede udearealer.

Kommunens støtte
Kommunen medvirker økonomisk til projekternes gennemførelse på to måder:

• Garanti for en del af lånene til renoveringsprojekterne. De fem projekter forudsætter kommunal garanti for op til 350,5 mio.kr. Den kommunale garanti udløses kun, hvis boligafdelingen går konkurs. Det er ikke sket i København i de seneste 36 år.
• Kapitaltilførsel, som er et rente- og afdragsfrit lån, til to afdelinger på samlet 0,7 mio. kr. En kapitaltilførsel, der bevilges efter ønske fra boligorganisationen og Landsbyggefonden, bidrager til at reducere huslejestigningerne ved at finansiere dele af renoveringen eller løse andre økonomiske problemer i afdelingerne, fx opsamlede driftsunderskud. 

Kommunens økonomiske medvirken i de enkelte projekter er nærmere specificeret i bilag 2.

Husleje
Huslejekonsekvenserne, der vedtages beboerdemokratisk, varierer mellem de enkelte projekter afhængig af hidtidigt huslejeniveau, renoveringens omfang, ønsket om såkaldt ’ustøttede arbejder’ samt Landsbyggefondens støtte til huslejen. I fire boligafdelinger vil huslejen stige mellem 1,9 pct. og 4,6 pct., mens den i én boligafdeling (AAB, Følfodvej) vil stige 33 pct. på grund af omfattende renovering i forbindelse med skimmelsvamp. I den konkrete afdeling er der tale om en huslejestigning fra 714 kr./m2/år til 948 kr./m2/år. Dette vurderes dog at være acceptabelt, da boligerne herefter er sunde og som udgangspunkt fortsat vil være relativt billige.
Renoveringerne på tværs af samtlige sager koster mellem 58.000 kr. og 1,2 mio. kr. pr. bolig. Udgifterne dækker alle de nævnte arbejder i afdelingerne (byggeskader, energioptimerende tiltag, forbedret boligudbud og øget bokvalitet) og er beskrevet i bilag 1.

Det kommunale bidrag til renoveringsprojekterne er følgende, jf. bilag 2:
 

Kommunal garanti for realkreditlån på op til	350,5 mio. kr.
Kapitaltilførsel (lån)	0,7 mio. kr.

Kommunen stiller garanti for realkreditbelåningen i fornødent omfang. Størrelsen på garantierne afklares med boligorganisationerne og långiverne inden for den afsatte ramme. Landsbyggefonden regaranterer for 50 pct. af ca. 203,5 mio. kr. Den kommunale garanti er en eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi. Kommunale lån til kapitaltilførsler finansieres af Teknik- og Miljøudvalgets bevilling på Finansposter. Funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) af midler afsat i Budget 2013 (30 mio. kr. i 2013) til renovering af almene boliger. Der er i forbindelse med Renoveringspakke 2012 disponeret 14,3 mio. kr. Med denne indstilling disponeres yderligere 0,7 mio. kr. De resterende midler i 2013 på 15 mio. kr. overføres til 2014, hvor de blandt andet skal anvendes i forbindelse med godkendelse af den fysiske helhedsplan for Mjølnerparken og andre renoveringsprojekter.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen, under forudsætning af beboerdemokratisk godkendelse, meddele støttetilsagn (skema A).

Efter bearbejdning af projektet og prisindhentning vil Teknik- og Miljøforvaltningen give det endelige tilsagn (skema B), under forudsætning af at den skitserede økonomi, herunder huslejekonsekvenserne, ikke ændres væsentligt i forhold til det oplyste (jf. bilag 1 og 2).

De første byggearbejder forventes at kunne påbegyndes i efteråret 2014.

Der vil senere blive forelagt indstillinger til Teknik- og Miljøudvalget om den kommunale garanti for lån til arbejderne.          


                    Pernille Andersen                                                                 

                             
                                                                                           / Morten Boje

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet 4. november 2013

Der blev stemt om indstillingens 1. at-punkt:

For indstillingens 1. at-punkt stemte 9 udvalgsmedlemmer: A, B, F, Ø, O, I
Imod indstillingens 1. at-punkt stemte 1 udvalgsmedlemmer: C
Ingen udvalgsmedlemmer undlod at stemme.

Indstillingens 1. at-punkt blev anbefalet.

Indstillingens 2.-4 at punkt blev anbefalet uden afstemning.