Muligheder for boliger på vand

Teknik- og Miljøudvalget skal tage forvaltningens skitsering af muligheder for boliger på vand til efterretning.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller over for Teknik- og Miljøudvalget,

1. at skitsering af muligheder for boliger på vand, som beskrevet i afsnittet Løsning, tages til efterretning.
2. at der hermed er gjort op med udvalgshenvist medlemsforslag om undersøgelse af muligheden for flere studieboliger i containerboliger på vandet stillet af Socialistisk Folkeparti, jf. Borgerrepræsentationen den 20. januar 2022 (bilag 2).

Problemstilling

På Borgerrepræsentationens møde den 20. januar 2022 blev det besluttet at udvalgshenvise ”Medlemsforslag om undersøgelse af muligheden for flere studieboliger i containerboliger på vandet” til Teknik- og Miljøudvalget. Medlemsforslaget indstillede, at Teknik- og Miljøforvaltningen med inddragelse af andre relevante forvaltninger og By & Havn frem mod overførselssagen 2021-2022 skulle undersøge, hvilke muligheder og barrierer, der er for at oprette studieboliger og betalelige boliger til Socialforvaltningens målgrupper i containere på vandet i større skala end i dag. Desuden skulle forvaltningen i samme undersøgelse kortlægge mulighederne for andre typer byggerier på vandet, heriblandt almene ungdomsboliger og bofællesskaber for studerende og skæve boliger.

Sagen blev forelagt Teknik- og Miljøudvalget til orientering på udvalgsmødet den 14. marts 2022. I den forbindelse blev der bestilt budgetnotat til igangsættelse af ovenstående undersøgelse. Medlem af Teknik- og Miljøudvalget Astrid Aller (F) har efterfølgende ønsket at få sagen indstillet til efterretning.

Løsning

Det er ikke muligt med forhåndenværende ressourcer at udarbejde en tilbundsgående analyse, der angiver en klar proces for realisering af flere boliger på vand i de nævnte kategorier. En sådan analyse vil kræve mere tid og en tilførsel af budgetmidler. Der er bestilt budgetnotat til Budget 2023.

Forvaltningens vurdering er, at det formentlig er muligt at fremme boliger på vand i højere grad end i dag, men at der er ikke nogen garanti for, at der vil kunne skabes plads til markant flere boliger.

Følgende aktiviteter bør indgå i en eventuel analyse:

• Detaljeret gennemgang af kendte barrierer i samarbejde med relevante interessenter og samarbejdspartnere
• Dialog med private bolværksejere
• Kortlægning af egnede bolværker i forhold til de forskellige barrierer
• Stillingtagen til byplanmæssige hensyn og brug af kommunale bolværker, der ligger ud til fx naturområder og offentlige pladser.

Barrierer for boliger på vand

Forvaltningen vurderer, at der er en række væsentlige barrierer, som skal undersøges og håndteres, hvis der skal bygges flere boliger på vand.

Hensyn til sikkerheden og muligheden for sejlads i havnen

Der er ikke nogen, der ejer havet omkring Danmark, men staten har højhedsretten til søterritoriet. Højhedsretten er ikke en egentlig ejendomsret, men retten til at regulere brugen af søterritoriet. Administrationen af den del af søterritoriet, som ligger inden for Københavns Havns grænser, foretages hovedsageligt af By & Havn. Det betyder, at boligerne og deres placering skal være i overensstemmelse med havnereglementet og godkendes af By & Havn, der påser, at placeringen er sikkerhedsmæssig forsvarlig, og at placeringen ikke hindrer sejlads i havnen.

Krav om fuldmagt fra bolværksejer og byggetilladelse

Anlæg af boliger på vand kræver fuldmagt fra en bolværksejer og grundejer. Kaj og bolværker i Københavns Havn ejes af By & Havn, staten, Københavns Kommune og en lang række private grundejere. De fleste bolværker, der ejes af Københavns Kommune, ligger ud til naturområder og større offentlige byrum som Islands Brygge og de øvrige er i høj grad allerede brugt til husbåde. By & Havn ejer de fleste bolværker i fremtidige byudviklingsområder som Nordhavn.

Enhver bygning samt flydende indretninger, der udnyttes til bolig, kræver byggetilladelse til opførelse, og boliger på vandet skal derfor også leve op til de krav, som lovgivningen stiller i forbindelse med boligbyggeri. Det betyder, at byggeriet skal opfylde krav til eksempelvis brandsikkerhed, isolering, tilgængelighed, renovation, dagslys, energikrav mv. Krav fra bygningsreglementet kan, udover at gøre husbåde dyrere, også gøre det sværere at etablere en husbåd på et bestemt sted.

Mulighed for tilslutning og miljøhensyn

Husbåde kræver som udgangspunkt tilslutning til faciliteter som strøm, renovation, vand og kloak, hvilket kan være problematisk særligt langs bolværker der ikke ligger udfor eksisterende bebyggelse.

Mange risikovirksomheder med store afstandskrav og en del støjende virksomheder er placeret i nærheden af vandarealer, hvilket er en væsentlig begrænsning i forhold til placering af følsomme anvendelser som boliger.

Særlige boligtyper på vand

En bolig på vand betragtes som en husbåd, og det gør i planmæssig forstand ikke nogen forskel, om der er tale om en klassisk husbåd til brug som familiebolig, eller om der er tale om en studiebolig, en betalelig bolig til Socialforvaltningens målgrupper, bofællesskaber eller skæve boliger.  

Almene boliger

Hvis almene afdelinger på vand skal muliggøres, kan mange af de bestående regler anvendes (organisation, beboerdemokrati, regnskab mm). Men der vil være behov for at opbygge et særligt regelsæt for husbådene, da de ikke er faste ejendomme. Herunder må der tages stilling til konsekvenserne af husbådenes mobilitet, da deres placering er væsentlig for værdien. Skal de fx ”stavnsbindes” til den kommune, der har indskudt grundkapitalen, og i givet fald hvor længe.

Dette vil dog forudsætte, at der er boligorganisationer, som vil afprøve og benytte konceptet. Ligesom der vil skulle findes en kajplads med et passende langt lejemål, hvilket kan vise sig at være lige så svært som at finde byggegrunde på land.

Midlertidige boliger

Det vil være muligt at benytte den særlige dispensationsadgang i planloven til at planlægge for midlertidige studieboliger på vandet, hvis man er inden for et byomdannelsesområde.

Planloven giver her mulighed for at dispensere fra en lokalplans anvendelse/formål i op til 10 år, så der kan bygges midlertidige studieboliger. Det er et krav, at boligerne benyttes af studerende.

Det vil være op til en konkret vurdering, hvor mange midlertidige studieboliger, der kan opføres på et givent sted, uden at der skal udarbejdes en lokalplan.  

Lokalplanlægning af husbåde

Planklagenævnet har den 23. maj 2019 truffet en afgørelse om, at husbåde kun kan reguleres i lokalplaner, hvis husbådene er placeret i byomdannelsesområder. Der kan altså ikke lokalplanlægges på vandet, medmindre der er tale om et byomdannelsesområde. Eventuelle disponeringer på landjorden, som projektet måtte medføre, skal være i overensstemmelse med gældende lokalplan. Afgørelsen betyder i princippet, at der er åbnet op for, at husbåde også kan placeres uden for byomdannelsesområder, hvis de kan opnå byggetilladelse og tilladelse fra By & Havn (da der her ikke kan planlægges på vand og dermed heller ikke kan planlægges for, at husbåde ikke er tilladt). Dog kan omfanget af husbåde ved eksempelvis en hel ”husbåde-koloni” skabe et afledt behov for, at man lokalplanlægger for et ”landanlæg”, der betjener husbådene. Det kunne være affaldssorteringsløsninger, bil- og cykelparkering og andre faciliteter, som kræver fast grund under sig.

Væsentlige byplanmæssige hensyn og dilemmaer

Hvis det er et ønske i større omfang at bruge vandarealerne til aktivt at udvide boligudbuddet i København, er det vigtigt overveje, hvordan det ønskes at forvalte den værdi, som havnen, promenaderne og det åbne vand giver til brugerne af byen, herunder:

• Hvordan påvirkes offentlige byrum, naturarealer og promenader ud til vandet af de boliger på vand og de landfaste anlæg og byinventar, som boliger på vand afstedkommer?
• Hvor stort hensyn skal der tages til eksisterende boliger, der ligger ud til vandet og som i høj grad vil blive påvirket af husbåde?
• Hvordan skal ønsket om boliger på vandet balanceres ift. byens øvrige interessenters ønske om adgang og aktiviteter på vandet?

Politisk råderum

• Hvis en analyse af muligheder for boliger på vand ønskes udarbejdet, vil det kræve budgetmidler. Der blev bestilt budgetnotat forud for Teknik- og Miljøudvalgets møde den 14. marts 2022, hvor udvalget blev orienteret om sagen.
• Der kan desuden tages initiativ til et fælles dialogmøde med Teknik- og Miljøudvalget og relevante interessenter på området.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune, da gennemførelse af en undersøgelse af muligheder for boliger på vand vil afhænge af, at Borgerrepræsentationen afsætter finansiering i kommende budgetforlig.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har taget sagen til efterretning, vil forvaltningen udarbejde budgetnotat til Budget 2023.

                                           Søren Wille

                                                             / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 4. april 2022