Bevarende lokalplan for Eberts Villaby, Amager Vest

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen ikke udarbejder en bevarende lokalplan for Eberts Villaby.
2. at der hermed er gjort op med medlemsforslag stillet af Socialistisk Folkeparti den 11. juni 2018.

Problemstilling

Teknik- og Miljøudvalget vedtog den 11. juni 2018 et medlemsforslag fremsat af Socialistisk Folkeparti, som pålagde Teknik- og Miljøforvaltningen at udarbejde en sag om muligheder for og konsekvenser af at igangsætte arbejdet med en bevarende lokalplan for Eberts Villaby. Teknik- og Miljøudvalget skal på den baggrund tage stilling til, om der skal udarbejdes lokalplan.

Løsning

Teknik- og Miljøforvaltningen modtog den 4. september 2017 en anmodning fra bestyrelsen for grundejerforeningen for Eberts Villaby om at igangsætte arbejdet med en bevarende lokalplan for villakvarteret (luftfoto, bilag 2). Bestyrelsen for grundejerforeningen har siden 2012 ønsket at få udarbejdet en bevarende lokalplan for villakvarteret. Forvaltningen har ikke været afvisende over for ønsket, men har vurderet, at den gældende byplanvedtægt favnede bredt nok til at sikre områdets karakter som et alsidigt, levende og grønt villakvarter.

Forvaltningen afslog i 2012 at udarbejde en bevarende lokalplan for Eberts Villaby, men nævnte, at skulle forvaltningen på et senere tidspunkt vurdere, at der var behov for en bevarende lokalplan og kunne allokere ressourcer til at udarbejde lokalplanen, kunne beslutningen genovervejes. Siden 2012 forblev forvaltningen i dialog med bestyrelsen, men forvaltningen har fastholdt afslaget - senest i brev af 12. september 2017 til grundejerforeningen.

Eberts Villaby er langt overvejende omfattet af byplanvedtægt nr. 13 fra 1947, der bl.a. fastlægger, at højest en tredjedel af grundene må bebygges (§5, stk. d), at bebyggelse højest må opføres i to etager (§5, stk. a), samt at grundenes ubebyggede arealer skal anlægges som have (§5. stk. e). Byplanvedtægten sikrer ikke bevaring af bygninger og/eller bygningsdetaljer. En byplanvedtægt er det samme som en lokalplan og fungerer på samme måde.

Muligheder ved udarbejdelsen af bevarende lokalplan for Eberts Villaby

Forvaltningen har erfaring for, at ejerforeninger internt kan have forskellige interesser i forbindelse med udviklingen af deres område - særligt i ældre kvarterer. Nogle beboere ønsker, at området skal blive ved at se ud, som det gjorde oprindeligt, og at der derfor bør udarbejdes lokalplaner, der sikrer dette, mens andre ønsker et mere levende kvarter med mulighed for ændringer.

For at søge at sikre balancen kan bevaringsbestemmelserne skaleres. Det vil sige, at der skal foretages en vurdering af, hvor detaljeret bygningerne skal reguleres for at opnå formålet med bevaringen. Dette stiller dog krav til, at det, der ønskes opnået med lokalplanen, kan begrundes planlægningsmæssigt, og at det er omfattet af, hvad der lovligt kan reguleres i en lokalplan. Formålet skal endvidere kunne omsættes til entydige og præcise bestemmelser i lokalplanen. Hvis balancen ikke rammes, kan det give anledning til utilfredshed. De, der ønsker en stram regulering, vil muligvis ikke synes, at de bevarende bestemmelser sikrer formålet, mens de, der ønsker en mere lempelig regulering, ser positivt på, at der er nogle ting, der fortsat kan lade sig gøre.

I lokalplanlægningen er der således mulighed for at regulere mere eller mindre stramt. Der kan helt overordnet peges på tre forskellige former:

1. Bevarende lokalplaner, som har den tætteste regulering, dvs. en detaljeret lokalplan, hvor det angives, hvilke bygningsdetaljer der skal bevares, samt hvilke til- og ombygninger, materialer, udtryk og farver mv. der kan tillades. Alternativt, at der fastlægges forbud mod at der ændres, eller om- og tilbygges, således at enhver fravigelse forudsætter dispensation.
2. Mellemformen er typisk situationer, hvor der er enkelte bygninger eller andet, som ønskes bevaret. Her er der enkelte bestemmelser, som sikrer bevaringsværdierne. Alternativt kan de enkelte bestemmelser fastlægge forbud mod, at der ændres eller om- og tilbygges, således at enhver fravigelse forudsætter dispensation.
3. Lokalplaner uden bevaringsbestemmelser.

Konsekvenser ved udarbejdelsen af bevarende lokalplan for Eberts Villaby

En lokalplan uden angivelse af, hvad man må og ikke må, og hvor alle ændringer kræver dispensation, vurderer forvaltningen er uhensigtsmæssig for et område som Eberts Villaby. Dette skyldes, at der ikke er tale om en homogen bebyggelse med entydig høj bevaringsværdi. Der er derimod tale om et område, hvor bygningerne er til- og ombygget løbende. Denne måde at regulere på, gør det desuden uforudsigeligt for ejeren af og naboerne til den enkelte ejendom at vide, hvad der kan forventes tilladelse til. Det er da heller ikke denne løsning ejerforeningens bestyrelse ønsker. Administration af en sådan lokalplan er ressourcekrævende, idet selv mindre om- og tilbygninger kun kan realiseres ved dispensation.

En lokalplan med detaljerede bestemmelser vil kunne sikre, at ændringer og til- og ombygninger begrænses til det, der er reguleret i lokalplanen. Denne type lokalplan er mere ressourcekrævende i forhold til udarbejdelse, da den eksisterende bebyggelse skal registreres, og da der skal være udvidet borgerinddragelse, således at den fremtidige regulering er drøftet igennem med beboerne.

Formålet med denne type bevarende lokalplaner kan fastlægges, således at den eksisterende bygningsmasse skal bevares, vedligeholdes og fornyes, så bebyggelsens oprindelige kvaliteter opretholdes. Konkret sker det ved bl.a. at stille krav til bebyggelsens ydre fremtræden, dvs. facaders materialer og farver, udsmykning, murdetaljer, vinduer og yderdøres udformning, tage og kvistes udformning osv. For at kunne gøre dette er det nødvendigt i egenartsanalysen at gå systematisk til værks og analysere hver enkelt bygning, så den kommende regulering kan målrettes. Det bemærkes, at der ikke er en bygherre, der kan levere materiale til udarbejdelse af lokalplanen, som det normalt er tilfældet. Det betyder, at forvaltningen skal stå for hele udarbejdelsen. Denne type planlægning gør det lettere for beboerne at forudse, hvad der kan forventes tilladelse til, og det vil lette forvaltningens administration af de efterfølgende byggesager, idet der på forhånd er taget stilling til, hvordan bebyggelsen skal reguleres.

Indenfor de sidste 25 år har været ca. 400 byggeansøgninger, hvoraf de ca. 75 angår den ydre fremtræden (udestuer, garager/carporte, altaner, vindfang, kviste og terrasser mv.). De øvrige byggeansøgninger angår indvendige ombygninger og anvendelsesændringer mv., der ikke kan reguleres via en bevarende lokalplan.

Det bemærkes, at kommunen har mulighed for at nedlægge et § 14-forbud i forbindelse med en konkret byggeansøgning. Dette kan være relevant, hvis der kommer en byggeansøgning, der ikke kan nægtes med hjemmel i den gældende byplanvedtægt.

Det er forvaltningens vurdering, at udviklingen i Eberts Villaby, og de forholdsvis få sager vedrørende ydre fremtræden, viser, at den gældende byplanvedtægt nr. 13 fra 1947 kan dække behovet for planlægningsmæssig regulering. Hertil kommer muligheden for at nedlægge et § 14-forbud, hvis der kommer en byggeansøgning, der ikke kan nægtes med hjemmel i den gældende byplanvedtægt. Samlet set finder forvaltningen, at der ikke er et presserende behov for en ny bevarende lokalplan.

Øvrige forhold

Forvaltningen har løbende, og med samme begrundelse som i sagen om Eberts Villaby, taget stilling til udarbejdelse af bevarende lokalplaner for bl.a. Rosenvænget kvarter på Østerbro og Den engelske Haveby i Brønshøj. Forvaltningen har i lighed med Eberts Villaby truffet afgørelse om ikke at udarbejde bevarende lokalplaner for disse områder.

Hvis lokalplanprocessen for en bevarende lokalplan for Eberts Villaby bliver sat i gang, forventer forvaltningen at modtage fornyede anmodninger om bevarende lokalplaner.

Økonomi

Forvaltningen vurderer, at tidsforbruget til udarbejdelse af en bevarende lokalplan for Eberts Villaby efter en model, hvor der er forbud mod enhver ændring, vil udgøre et halvt årsværk, og at en egentlig bevarende lokalplan vil kræve et helt årsværk. Da der ikke er en specifik bygherre til at levere materiale til den bevarende lokalplan, er det forvaltningen, der udarbejder alt materiale til lokalplanen, herunder fotos og tegninger. Dette arbejde er indeholdt i tidsestimatet. Eventuel udarbejdelse af en bevarende lokalplan for Eberts Villaby vil kunne ske inden for det nuværende budget. Det bemærkes, at den efterfølgende administration af den bevarende lokalplan vil være mere tidskrævende end sagsbehandlingen er efter den nugældende byplanvedtægt.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele bestyrelsen for grundejerforeningen for Eberts Villaby, at afslag fastholdes. Hvis Teknik- og Miljøudvalget beslutter, at afslaget ikke skal fastholdes, forelægger Teknik- og Miljøforvaltningen udvalget en bevarende lokalplan for villakvarteret medio 2019.

                               Pernille Andersen

                                                                   /Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 3. december 2018

Sagen blev udsat.