Støtte til stiftelse af andelsboligforening – ekstraordinære midler til køb af andelsboliger på Skotlands Plads på Amager

Andelsboligforeningen AB Grønlandsgården (Skotlands Plads 2-12) under stiftelse har anmodet kommunen om at indtræde som andelshaver i et større antal boliger. Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at der afsættes en økonomisk ramme via tilskudsdeklarationsmidlerne til, at forvaltningen kan erhverve andelsboliger i forbindelse med stiftelse af den nye andelsboligforening, hvor der ellers er risiko for, at beboerne i ejendommen ikke kan etablere en ny andelsboligforening. Når lejemålet opsiges ved fraflytning eller død, skal kommunen sælge andelene, og midlerne fra salget tilføres kommunen.

Indstilling

Problemstilling

Der er ikke i Teknik- og Miljøudvalgets budget afsat bevilling til, at forvaltningen kan købe andelene, og derfor afsættes der ekstraordinært med denne indstilling en økonomisk ramme på 12 mio. kr.  via tilskudsdeklarationsmidlerne til køb af andelsboligerne. Bevillingen på 12 mio. kr. til køb af andelene tilføres med denne sag Teknik- og Miljøudvalget.

Borgerrepræsentationen har den 27. august 1998 delegeret til Teknik- og Miljøudvalget at træffe beslutninger om anvendelse af tilskudsdeklarationsmidlerne.

Teknik- og Miljøforvaltningen modtog fredag den 24. oktober 2025 henvendelse om støtte til omdannelse af en privat udlejningsejendom på Skotlands Plads på Amager opført i 1939 til andelsboliger. De 72 private lejeboliger i ejendommen består af ét-, to- og treværelses lejligheder på mellem 55 og 89 m2.

Beboerne har frist til den 17. december 2025 til at gøre brug af tilbudspligten og overtage ejendommen som andelsboligforening. Kommunen er som udgangspunkt anmodet om at støtte etableringen ved at indtræde som andelshaver i alle de boliger som i forbindelse med stiftelsen ikke bliver købt som andelsboliger af de nuværende beboere. Foreningens rådgiver vurderer, at fuldt kommunalt engagement i form af støtte ved køb af kommuneandele er nødvendigt for at bringe restfinansieringsbehovet ned i et niveau, hvor en tilstrækkelig andel af de nuværende beboere har råd til at overtage deres boliger som andelsboliger. En andel koster mellem ca. 250.000 – 400.000 kr. afhængig af størrelse ved 100% omdannelse af de private lejeboliger til andelsboliger. Ved en lavere andel af omdannede boliger, vil prisen på den enkelte andelsbolig stige. Forvaltningen ansøger om en ramme på 12 mio. kr., så kommunen kan udnytte muligheden for at købe op til 40 % af boligerne i ejendommen, hvilket svarer til 29 ud af de 72 boliger.

Muligheden for at omdanne udlejningsejendomme til andelsboligforeninger

Ifølge lejelovens §§196-201 (kapitel 24) skal udlejeren i forbindelse med salg af en udlejningsejendom tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis. Et sådant tilbud skal accepteres inden for en frist på 10-uger, og jf. andelsboliglovens § 2, stk. 1 kræver det, at mindst 60 % af ejendommens beboere ønsker og kan indtræde i en andelsboligforening og købe deres bolig på andelsbasis.

Ifølge andelsboliglovens § 2, stk. 7 kan kommunen i forbindelse med stiftelse af andelsboligforeninger via lejelovens regler om tilbudspligt indtræde som andelshaver til andele vedrørende beboelseslejligheder, hvor lejeren ikke ønsker at indtræde som medlem. I de boliger, hvor kommunen indtræder som andelshaver, udlejes boligen videre til den eksisterende beboer på normale vilkår. Når lejemålet opsiges ved fraflytning eller død, skal kommunen sælge andelen.  

Når kommunen indtræder som andelshaver, betyder det, at kommunen erhverver de andelsbeviser, som lejeren ikke ønsker at købe, og at kommunen herefter løbende betaler en såkaldt forskelsafgift (forskellen mellem lejeindtægt og andelsboligafgift) til foreningen.

Borgerrepræsentationen delegerede på møde den 26. juni 2025 kompetencen til at give tilsagn om, at kommunen indtræder som andelshaver til Teknik- og Miljøforvaltningen.

Finansiering via tilskudsdeklarationsmidler
I budgetaftalen for 2026 fremgår: ”Parterne er enige om, at finansieringen af kommunal støtte til etablering af nye andelsboliger henvises til kommende forhandlinger om overførselssag 2025-2026.”

Forvaltningen indstiller på den baggrund, at der i denne sag afsættes en ramme til brug for finansiering af kommunens opkøb af andelsboligerne via tilskudsdeklarationsmidlerne.

Med beslutning på møde i Borgerrepræsentationen den 9. oktober 2025 blev der bevilget en ramme på 5 mio. kr. fra tilskudsdeklarationsmidlerne, til køb af andelsboliger i en andelsboligforening under stiftelse på Sallingvej i Vanløse.

Anvendelse af tilskudsdeklarationsmidler til dette formål, vurderes derfor at være indeholdt inden for formålet omkring støtte til boligfilantropi, jf. bilag 2 om tilskudsdeklarationsmidlerne.

Finansiering af forskelsafgift
I tillæg til midler til køb af andelsbeviser skal der afholdes løbende udgifter til forskelsafgift (differencen mellem boligafgiften til andelsboligforeningen og lejeindtægten), så foreningen bevarer sin økonomiske robusthed. I praksis vil denne blive opkrævet af andelsboligforeningens administrator, som kommunen vil betinge, skal stå for udlejning, drift og administration af de andelsboliger kommunen overtager med eksisterende lejere.

Den endelige finansiering vil afhænge af, hvor mange af de eksisterende lejere som indtræder i andelsboligforeningen og køber deres boliger på andelsbasis. Dette vil blive endeligt afklaret i forbindelse med den stiftende generalforsamling i foreningen, som endnu ikke er berammet. I forbindelse hermed skal beboere, som er interesserede i at købe deres boliger, have deponeret betaling i deres bank og det er således først på dette tidspunkt, det bliver klart hvor mange boliger der er behov for at kommunen erhverver. Ud fra rådgivers vurderinger af stiftelsesbudget ved forskellige låntyper, vurderes det, at den årlige forskelsafgift vil ligge på mellem 0 kr. og 250.000 kr.

Politisk handlerum

Det kan besluttes ikke at afsætte en ramme til brug for støtte i den konkrete sag. Dette vil medføre en markant risiko for, at beboerne i ejendommen på Skotlands Plads ikke kan etablere en ny andelsboligforening.  

Hvis Borgerrepræsentationen ikke godkender tildeling af bevilling til Teknik- og Miljøudvalget vil Teknik- og Miljøforvaltningen give besked til beboernes rådgiver om, at kommunen ikke ønsker at støtte i den konkrete sag.

Der er pt. ca. 62 mio. kr. til rådighed i tilskudsdeklarationsmidlerne, der ligger under Økonomiudvalgets bevilling Finansposter. Heraf vil ca. 1 mio. kr. skulle anvendes til køb af fire kommuneandele i foreningen på Sallingvej. Der tildeles bevilling på 12 mio. kr. under Teknik- og Miljøudvalget, , hvor udbetalingen foretages fra. Udbetalingen i forbindelse med køb af andele sker direkte. Kommuneandele skal sælges i forbindelse med lejers fraflytning eller bortgang.

Løbende udgifter til betaling af forskelsafgift afholdes på budgettet til indfasningsstøtte under Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Byfornyelse, ydelsesstøtte.

Tabel 1. Bevillingsmæssige konsekvenser (beløb i 1.000 kr. og 2025 p/l)

Videre proces

Hvis indstillingen ikke godkendes, giver forvaltningen besked til beboernes rådgiver om, at kommunen ikke ønsker at støtte i den konkrete sag.

                             Søren Wille

                                                           / Karsten Biering Nielsen