Mødedato: 01.12.2014, kl. 15:00
Mødested: Rådhuset, 1. sal, værelse 51
Dispensation til byggeri på Provstevej
Se alle bilag
Til top
Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til en dispensation fra lokalplanen til byggeri af ungdomsboliger på Provstevej.
Indstilling og beslutning
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,
- at der i overensstemmelse med kommuneplantillæg nr. 25 dispenseres fra lokalplan nr. 261, ”Provstejorden” med tillæg nr. 1 med hensyn til bestemmelser om friarealprocent og parkeringsdækning, således at de ansøgte ungdomsboliger kan opføres.
- at der gives dispensation fra lokalplanens bestemmelser om bebyggelsesprocent, etageantal og husdybde.
Problemstilling
Teknik- og Miljøforvaltningen har modtaget en ansøgning om opførelse af 128 ungdomsboliger på en ubebygget ejendom.
Byggeprojektet (bilag 1) kræver dispensation fra lokalplanens bestemmelser om bebyggelsesprocent, friarealprocent, etageantal, udformning og parkeringsdækning, for at muliggøre opførelse af ungdomsboliger, jf. Borgerrepræsentationens beslutning nedenfor.
Teknik- og Miljøforvaltningen har gennemført høring i medfør af planloven, idet der skal dispenseres fra lokalplanen. Forvaltningen har udsendt 56 høringsbreve. I høringsperioden 6. oktober – 27. oktober 2014 er der modtaget 111 indsigelser (bilag 2).
Byggeprojektet (bilag 1) kræver dispensation fra lokalplanens bestemmelser om bebyggelsesprocent, friarealprocent, etageantal, udformning og parkeringsdækning, for at muliggøre opførelse af ungdomsboliger, jf. Borgerrepræsentationens beslutning nedenfor.
Teknik- og Miljøforvaltningen har gennemført høring i medfør af planloven, idet der skal dispenseres fra lokalplanen. Forvaltningen har udsendt 56 høringsbreve. I høringsperioden 6. oktober – 27. oktober 2014 er der modtaget 111 indsigelser (bilag 2).
Løsning
Kommuneplanen
Den 10. april 2014 vedtog Borgerrepræsentationen tillæg nr. 25 til kommuneplanen, der giver bedre muligheder for at opføre ungdomsboliger i hele kommunen bortset fra i villaområder og i kommunens udkantsområder. Kommuneplantillægget lemper blandt andet kravene til parkering og friarealer ved opførelse af ungdomsboliger.
Lokalplanens principper - boligtype
Lokalplanen fastlægger området til boliger og serviceerhverv. Det fremgår af lokalplanens § 3, stk. 1, litra f, at nyt lejlighedsbyggeri overvejende skal indrettes med familieboliger. Begrebet familieboliger er ikke nærmere defineret i lokalplanen.
Opførelse af ungdomsboliger i delområde 1, er efter Teknik- og Miljøforvaltningens vurdering i overensstemmelse med lokalplanen og kræver derfor ikke dispensation.
Bebyggelsesprocent
Byggeprojektet forudsætter dispensation fra lokalplanens § 5 stk. 1 om en maksimal bebyggelsesprocent på 110 i det område, hvor Provstevej 5 er beliggende. Der er på nuværende tidspunkt ikke bebyggelse på matriklen (bilag 4 og 5).
Det er Teknik- og Miljøforvaltningens vurdering, at bebyggelsesprocenten i projektet, som er beregnet til 158, vil kunne indpasses i området og ikke vil afvige fra den eksisterende bebyggelsestæthed. I den forbindelse kan det oplyses, at bebyggelsesprocenten på flere af de omkringliggende ejendomme overstiger 110, fx ejendommene Theklavej 44: 238, Provstevej 4: 121, Provstevej 10: 173, Provstevej 12: 223 og Thoravej 29: 334 (Bilag 3).
Byggeriets udformning og højde
Byggeprojektet forudsætter dispensation fra lokalplanens § 5, stk. 3 om, at bebyggelse skal opføres med et etageantal på 2-3½ og med en husdybde på ca. 11 meter. Det ansøgte byggeprojekt er i 4 etager og har en bygningshøjde på 12,70 meter mod gården på den højeste del samt 9, 65 meter (fraregnet værn på tagterrasse) mod gaden på den højeste del. Trappetårnet på hjørnet af Theklavej og Provstevej er 12,70 meter højt. Der er tale om en mindre afvigelse på ½ etage af den del af bebyggelsen, der ligger mod gården.
Byggeriet har en husdybde på 13 meter. Det er en afvigelse på 2 meter, hvor byggeprojektet holdes inden for byggelinjen. Byggeprojektet vurderes at være tilpasset de eksisterende forhold, idet husdybde mod gård nedtrappes i forhold til eksisterende byggeri på naboejendommen Theklavej 44-46, hvor husdybden er oppe på ca. 15 meter. Det er forvaltningens vurdering, at der kan dispenseres fra lokalplanens bestemmelser om etageantal og husdybde, idet der er tale om mindre overskridelser i det konkrete projekt.
Friareal
Det ansøgte byggeprojekt har en friarealprocent på 30. Byggeprojektet forudsætter dispensation fra lokalplanens § 9, stk. 1, om at friarealer skal være 60 % af etagearealet. Ifølge det ovenfor nævnte kommuneplantillæg er kravet til friarealer ved ungdomsboliger dog lempet, således at der kun stilles krav om friarealer på 30 % af etagearealet, og derfor kan der efter Teknik- og Miljøforvaltningens vurdering gives dispensation fra lokalplanen.
Parkering
Det ansøgte byggeprojekt omfatter 16 parkeringspladser, hvilket svarer til 1 parkeringsplads pr. 300 m2 etageareal. Parkeringspladserne vil blive placeret i ejendommens gård. Byggeprojektet forudsætter dispensation fra lokalplanens § 9, stk. 2, om at parkeringsdækningen skal være i størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal. Ifølge det ovenfor nævnte kommuneplantillæg er kravet til parkeringsdækning ved ungdomsboliger dog lempet, således at der kun stilles krav om 1 parkeringsplads pr. 300 m2 bolig med mulighed for at parkeringskravet kan reduceres yderligere efter en konkret vurdering. Der kan derfor efter forvaltningens vurdering gives dispensation fra lokalplanen. For så vidt angår normen for cykelparkering ved ungdomsboliger er denne 4 pladser pr. 100 m2.
Byggeriets ydre fremtræden
Der skal ikke dispenseres fra lokalplanens § 6, stk. 2, om, at facadeenheder mod gade ikke må overstige 25 meter. Facaden mod Provstevej og Theklavej er henholdsvis ca. 48 og 52 meter, men længden bliver visuelt brudt med franske altaner, der varierer ved udførelse af værn i glaspartier med forskellige farvetoner. Der vil heller ikke skulle dispenseres fra lokalplanens § 6, stk. 4, om, at permanent fritstående gavle skal udformes med karakter af facadeenheder, idet trappetårnet på hjørnet Provstevej/Thoravej udformes med vinduer på begge hjørner for at modvirke gavleffekt, og hjørnegavlen Provstevej/Theklavej udføres med vinduer og balkoner. Byggeriets ydre fremtræden lever derfor op til lokalplanen.
Høring
Bispebjerg Lokaludvalg er blevet hørt og har fremsendt bemærkninger om bebyggelsesprocent, lokalplanens principper, parkeringsforhold og behovet for rekreative områder og familieboliger i Nordvestkvarteret. Andre indsigere mener, at en dispensation vil være i strid med lokalplanens principper, fordi der ønskes opført ungdomsboliger, og stort set alle indsigere stiller sig kritiske overfor dispensation fra lokalplanens bestemmelser om bebyggelsesprocent.
Som anført ovenfor er forvaltningens vurdering, at ungdomsboliger er i overensstemmelse med kommuneplantillæg nr. 25, så der kan dispenseres fra lokalplanens bestemmelser om friareal og parkeringsforhold, og at der i øvrigt er tale om mindre afvigelser fra lokalplanen for så vidt angår etageantal og husdybde, mens bebyggelsesprocenten er sædvanlig for området, hvorfor der kan meddeles dispensation.
Der er et stort ønske i lokalområdet om, at grunden fortsat kan benyttes som park for offentligheden, men grunden er ejet af en privat grundejer, der ikke er forpligtet til at imødekomme dette ønske. Såfremt der er et kommunalt ønske om at fastlægge grundens anvendelse til offentligt formål (fx park eller andre rekreative formål), forudsætter dette, at kommunen erhverver grunden af ejeren. Grunden er ifølge den offentlige ejendomsvurdering vurderet til 9.072.300 kr., hvortil der i en salgssituation kommer værdien af byggeretten.
Flere af indsigerne efterspørger et borgermøde. Ligesom tidligere i tilsvarende dispensationssager har forvaltningen fulgt planlovens høringsbestemmelser og har ikke i den forbindelse afholdt et borgermøde. Indsigerne er i forbindelse med udsendelse af høringsbrevene blevet gjort bekendt med projektet, herunder tegningsmateriale mv., samt en beskrivelse af, hvad der i givet fald skal dispenseres fra. I den konkrete sag kan et borgermøde skabe forventninger om et handlerum i sagen, som vil være vanskeligt at give fra forvaltningens side. Hvis der tages initiativ til et borgermøde fra beboere eller lokaludvalget vil forvaltningen naturligvis gerne deltage, og vil gå i dialog med lokaludvalget herom.
Grønne områder i kvarteret
Flere af indsigerne efterspørger grønne åndehuller. Der eksisterer i dag flere grønne områder i nærheden af kvarteret, blandt andet Lersøparken, Bispebjerg Kirkegård og den grønne kile mellem Bispebjerg og Nørrebro station (se bilag 6).
Implementeringen af Københavns Kommunes skybrudsplan vil bidrage til begrønning af gader og pladser i Nordvest kvarteret. Rentemestervej er udpeget som en kombineret skybruds- og forsinkelsesvej, hvor der bliver mulighed for at indarbejde grønne elementer. Derudover indgår Dortheavej, Landsdommervej, Oldermandsvej, Bisiddervej og Frimestervej også i kommunens skybrudsplanlægning og der vil ligeledes være mulighed for at indarbejde grønne elementer.
Områdefornyelsen i Fuglekvarteret er meget aktive i forbindelse med at etablere grønne initiativer, flere grønne byrum, grønne netværk osv. De arbejder bl.a. aktivt for at få aktiveret Glenteparken, det grønne område ved Glentevej, Nordre Fasanvej og højbanen.
Den 10. april 2014 vedtog Borgerrepræsentationen tillæg nr. 25 til kommuneplanen, der giver bedre muligheder for at opføre ungdomsboliger i hele kommunen bortset fra i villaområder og i kommunens udkantsområder. Kommuneplantillægget lemper blandt andet kravene til parkering og friarealer ved opførelse af ungdomsboliger.
Lokalplanens principper - boligtype
Lokalplanen fastlægger området til boliger og serviceerhverv. Det fremgår af lokalplanens § 3, stk. 1, litra f, at nyt lejlighedsbyggeri overvejende skal indrettes med familieboliger. Begrebet familieboliger er ikke nærmere defineret i lokalplanen.
Opførelse af ungdomsboliger i delområde 1, er efter Teknik- og Miljøforvaltningens vurdering i overensstemmelse med lokalplanen og kræver derfor ikke dispensation.
Bebyggelsesprocent
Byggeprojektet forudsætter dispensation fra lokalplanens § 5 stk. 1 om en maksimal bebyggelsesprocent på 110 i det område, hvor Provstevej 5 er beliggende. Der er på nuværende tidspunkt ikke bebyggelse på matriklen (bilag 4 og 5).
Det er Teknik- og Miljøforvaltningens vurdering, at bebyggelsesprocenten i projektet, som er beregnet til 158, vil kunne indpasses i området og ikke vil afvige fra den eksisterende bebyggelsestæthed. I den forbindelse kan det oplyses, at bebyggelsesprocenten på flere af de omkringliggende ejendomme overstiger 110, fx ejendommene Theklavej 44: 238, Provstevej 4: 121, Provstevej 10: 173, Provstevej 12: 223 og Thoravej 29: 334 (Bilag 3).
Byggeriets udformning og højde
Byggeprojektet forudsætter dispensation fra lokalplanens § 5, stk. 3 om, at bebyggelse skal opføres med et etageantal på 2-3½ og med en husdybde på ca. 11 meter. Det ansøgte byggeprojekt er i 4 etager og har en bygningshøjde på 12,70 meter mod gården på den højeste del samt 9, 65 meter (fraregnet værn på tagterrasse) mod gaden på den højeste del. Trappetårnet på hjørnet af Theklavej og Provstevej er 12,70 meter højt. Der er tale om en mindre afvigelse på ½ etage af den del af bebyggelsen, der ligger mod gården.
Byggeriet har en husdybde på 13 meter. Det er en afvigelse på 2 meter, hvor byggeprojektet holdes inden for byggelinjen. Byggeprojektet vurderes at være tilpasset de eksisterende forhold, idet husdybde mod gård nedtrappes i forhold til eksisterende byggeri på naboejendommen Theklavej 44-46, hvor husdybden er oppe på ca. 15 meter. Det er forvaltningens vurdering, at der kan dispenseres fra lokalplanens bestemmelser om etageantal og husdybde, idet der er tale om mindre overskridelser i det konkrete projekt.
Friareal
Det ansøgte byggeprojekt har en friarealprocent på 30. Byggeprojektet forudsætter dispensation fra lokalplanens § 9, stk. 1, om at friarealer skal være 60 % af etagearealet. Ifølge det ovenfor nævnte kommuneplantillæg er kravet til friarealer ved ungdomsboliger dog lempet, således at der kun stilles krav om friarealer på 30 % af etagearealet, og derfor kan der efter Teknik- og Miljøforvaltningens vurdering gives dispensation fra lokalplanen.
Parkering
Det ansøgte byggeprojekt omfatter 16 parkeringspladser, hvilket svarer til 1 parkeringsplads pr. 300 m2 etageareal. Parkeringspladserne vil blive placeret i ejendommens gård. Byggeprojektet forudsætter dispensation fra lokalplanens § 9, stk. 2, om at parkeringsdækningen skal være i størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal. Ifølge det ovenfor nævnte kommuneplantillæg er kravet til parkeringsdækning ved ungdomsboliger dog lempet, således at der kun stilles krav om 1 parkeringsplads pr. 300 m2 bolig med mulighed for at parkeringskravet kan reduceres yderligere efter en konkret vurdering. Der kan derfor efter forvaltningens vurdering gives dispensation fra lokalplanen. For så vidt angår normen for cykelparkering ved ungdomsboliger er denne 4 pladser pr. 100 m2.
Byggeriets ydre fremtræden
Der skal ikke dispenseres fra lokalplanens § 6, stk. 2, om, at facadeenheder mod gade ikke må overstige 25 meter. Facaden mod Provstevej og Theklavej er henholdsvis ca. 48 og 52 meter, men længden bliver visuelt brudt med franske altaner, der varierer ved udførelse af værn i glaspartier med forskellige farvetoner. Der vil heller ikke skulle dispenseres fra lokalplanens § 6, stk. 4, om, at permanent fritstående gavle skal udformes med karakter af facadeenheder, idet trappetårnet på hjørnet Provstevej/Thoravej udformes med vinduer på begge hjørner for at modvirke gavleffekt, og hjørnegavlen Provstevej/Theklavej udføres med vinduer og balkoner. Byggeriets ydre fremtræden lever derfor op til lokalplanen.
Høring
Bispebjerg Lokaludvalg er blevet hørt og har fremsendt bemærkninger om bebyggelsesprocent, lokalplanens principper, parkeringsforhold og behovet for rekreative områder og familieboliger i Nordvestkvarteret. Andre indsigere mener, at en dispensation vil være i strid med lokalplanens principper, fordi der ønskes opført ungdomsboliger, og stort set alle indsigere stiller sig kritiske overfor dispensation fra lokalplanens bestemmelser om bebyggelsesprocent.
Som anført ovenfor er forvaltningens vurdering, at ungdomsboliger er i overensstemmelse med kommuneplantillæg nr. 25, så der kan dispenseres fra lokalplanens bestemmelser om friareal og parkeringsforhold, og at der i øvrigt er tale om mindre afvigelser fra lokalplanen for så vidt angår etageantal og husdybde, mens bebyggelsesprocenten er sædvanlig for området, hvorfor der kan meddeles dispensation.
Der er et stort ønske i lokalområdet om, at grunden fortsat kan benyttes som park for offentligheden, men grunden er ejet af en privat grundejer, der ikke er forpligtet til at imødekomme dette ønske. Såfremt der er et kommunalt ønske om at fastlægge grundens anvendelse til offentligt formål (fx park eller andre rekreative formål), forudsætter dette, at kommunen erhverver grunden af ejeren. Grunden er ifølge den offentlige ejendomsvurdering vurderet til 9.072.300 kr., hvortil der i en salgssituation kommer værdien af byggeretten.
Flere af indsigerne efterspørger et borgermøde. Ligesom tidligere i tilsvarende dispensationssager har forvaltningen fulgt planlovens høringsbestemmelser og har ikke i den forbindelse afholdt et borgermøde. Indsigerne er i forbindelse med udsendelse af høringsbrevene blevet gjort bekendt med projektet, herunder tegningsmateriale mv., samt en beskrivelse af, hvad der i givet fald skal dispenseres fra. I den konkrete sag kan et borgermøde skabe forventninger om et handlerum i sagen, som vil være vanskeligt at give fra forvaltningens side. Hvis der tages initiativ til et borgermøde fra beboere eller lokaludvalget vil forvaltningen naturligvis gerne deltage, og vil gå i dialog med lokaludvalget herom.
Grønne områder i kvarteret
Flere af indsigerne efterspørger grønne åndehuller. Der eksisterer i dag flere grønne områder i nærheden af kvarteret, blandt andet Lersøparken, Bispebjerg Kirkegård og den grønne kile mellem Bispebjerg og Nørrebro station (se bilag 6).
Implementeringen af Københavns Kommunes skybrudsplan vil bidrage til begrønning af gader og pladser i Nordvest kvarteret. Rentemestervej er udpeget som en kombineret skybruds- og forsinkelsesvej, hvor der bliver mulighed for at indarbejde grønne elementer. Derudover indgår Dortheavej, Landsdommervej, Oldermandsvej, Bisiddervej og Frimestervej også i kommunens skybrudsplanlægning og der vil ligeledes være mulighed for at indarbejde grønne elementer.
Områdefornyelsen i Fuglekvarteret er meget aktive i forbindelse med at etablere grønne initiativer, flere grønne byrum, grønne netværk osv. De arbejder bl.a. aktivt for at få aktiveret Glenteparken, det grønne område ved Glentevej, Nordre Fasanvej og højbanen.
Økonomi
Indstillingen har i sig selv ingen økonomiske konsekvenser.
Videre proces
Hvis der gives dispensation fra lokalplanens bestemmelser, vil forvaltningen fortsætte byggesagsbehandlingen med henblik på at give byggetilladelse til det ansøgte.
Pernille Andersen
/ Niels Tørsløv
Pernille Andersen
/ Niels Tørsløv
Beslutning
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 1. december 2014
Sagen sendes tilbage til forvaltningen med henblik på fremskaffelse af yderligere oplysninger.
Sagen sendes tilbage til forvaltningen med henblik på fremskaffelse af yderligere oplysninger.