Sundheds- og Omsorgsudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde torsdag den 27. oktober 2005

 

 

Sager til beslutning

 

3.      Byggeprogram for Ryholtgård

 

SOU 339/2005  J.nr. 15/2005

 

 

INDSTILLING

Sundhedsforvaltningen indstiller,

 

at Sundheds- og Omsorgsudvalget godkender, at vedlagte byggeprogram for ombygningen af plejeboligbebyggelsen Ryholtgård danner grundlag for det videre projekteringsarbejde.

 

RESUME

På mødet den 9. juni 2005 tiltrådte Sundheds- og Omsorgsudvalget forvaltningens forslag om at påbegynde forberedelse til ombygning af plejehjemmet Ryholtgård på Ydre Østerbro. Lukningstidspunktet blev fastsat til udgangen af april måned 2006.

 

Ryholtgård, Rymarksvej 23, 2800 Hellerup, er en selvejende institution med 80 plejehjemsboliger. Ejendommen ejes af boligselskabet FSBbolig og drives af Gigtforeningen.

 

I vedlagte byggeprogram foreslås en ombygning af Ryholtgård, hvor der bliver 56 moderne, 2-rums boliger med altan/svalegang, fordelt på 4 boenheder á 14 boliger med en boenhed på hver etage. Der skitseres en boligtype på 40,1m² , der ligger ud til et udendørs areal, som fungerer som altan eller svalegang.

 

Det foreslås, at Ryholtgård adskilles både økonomisk og fysisk fra det øvrige Rymarksvænge, og at der bygges endnu en etage på Ryholtgård. Der bliver således 4 boligetager og en stueetage til caféområde, administration, træning og andre servicefaciliteter. Der er i forslaget lagt vægt på at skabe udenomsarealer og muligheder for at kunne komme ud i det fri fra flest mulige steder på alle boligetagerne. De fælles opholdsarealer vil i hver boenhed ligge centralt på etagen, og der vil blive et stort terrasseområde foran opholdsstuerne.

 

Den bærende idé i forslaget er, at boligetagerne betragtes som en platform, hvorpå der placeres boliger, opholdsrum mv. Det vil sige, at også altanområderne skal betragtes som åbne korridorer/svalegange, som kan anvendes af alle. Her kan alle mødes, man kan gå rundt om hele huset på etagen, 2 naboer kan sidde og snakke. Ved etablering af foldevægge med stof kan man åbne mulighed for at etablere en privat altanafskærmning, hvilket øger fleksibiliteten. De private altaner er dog ikke det bærende princip.

 

Lokalplanen tillader, at der bygges en ekstra etage. Desuden har Vej & Park vist sig positivt indstillet over for en ansøgning om tilladelse til flytning af vejen foran bygningen, så der kan etableres et haveareal.

 

Byggeprogrammet med skitser er vedlagt i bilag 1.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

På mødet den 9. juni 2005 tiltrådte Sundheds- og Omsorgsudvalget forvaltningens forslag om at påbegynde forberedelse til ombygning af plejehjemmet Ryholtgård på Ydre Østerbro. Lukningstidspunktet blev fastsat til udgangen af april måned 2006.

 

Ryholtgård, Rymarksvej 23, 2800 Hellerup, er en selvejende institution med 80 plejeboliger. Plejehjemmet drives af Gigtforeningen. Der er ikke boliger til særlige grupper, hverken  gigtramte eller andre grupper. Ejendommen ejes af boligselskabet FSBbolig og er taget i brug i 1968. Plejehjemmet er beliggende som de sidste ca.100 meter af en 300 m lang bygning, hvor den resterende del af bygningen er lejelejligheder. Bygningen er i 4 etager og har desuden fuld kælder. Der er ingen udendørs friarealer for plejehjemmet, idet der er brandvej og institutioner på den ene side og asfalteret vejanlæg og P-pladser på den anden side. På den anden side af de tilliggende børneinstitutioner er der en lignende beboelsesbygning. Det vil sige, at området er helt domineret af  to meget lange, parallelt liggende ejendomme, med institutioner og en Netto imellem. Uden for området er der dog grønt, med Mindelunden og villakvarterer, hvilket gør, at der fra etagerne i byggeriet Ryholtgård er udsigt til grønne områder. Bygningen vender øst-vest, øst imod institutionerne og vest mod indgang og P-pladser.

 

Både for- og bagsiden af Ryholtgård er beklædt med meget lukkede betonaltaner, som er glasinddækkede. Disse altaner bruges stort set ikke, da der er niveauforskel fra stuen i boligen til altanen. Altanerne gør, at huset indvendigt virker meget mørkt og tillukket.

 

Der er 80 plejeboliger på Ryholtgård, alle et-rums boliger, meget små og med helt utidssvarende små badeværelser. Boligerne er fordelt på stueetage, 1. og 2. sal med cirka 27 boliger på hver etage, imens der på 3. sal – den solrigeste – er fælles samlingsrum, administration og træningsfaciliteter. Endvidere er der på 3. sal en forstanderbolig, der p.t. er lejet ud til Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen. Sundhedsforvaltningen har bedt Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen om at opsige lejerne pr. 30. april 2006, så dette areal kan indgå i det ombyggede Ryholtgård. På hver boligetage er der midt på gangen et institutionspræget modtagekøkken, hvor kun personalet har adgang.

 

Processen

I byggeudvalget deltager Boligsekretariatet, Plan & Arkitektur, Ryholtgårds bestyrelsesformand, bygherrerådgiver arkitektfirmaet Thora Arkitekter, FSBbolig, en repræsentant fra Ældrerådet Ydre Østerbro, forstanderen på Ryholtgård og en repræsentant fra Ældrekontoret på Østerbro. Der har været enighed i byggeudvalget om udviklingen af det forslag, der foreligger i indstillingen. Byggeprogrammet er vedlagt som bilag 1.

 

I forløbet har der været forhandlinger med Vej & Park, Bygge- og Teknikforvaltningen, i forbindelse med drøftelse af en mulig vejomlægning, som bl.a. resulterede i en P-plads tælling, foretaget i september. Resultatet vedlagt som bilag 2.

  ;

Bygherren FSBbolig

FSBbolig, ejer af bygningen, ser meget positivt på en ombygning af Ryholtgård. Forvaltningen har i byggeprogramfasen arbejdet tæt sammen med FSBbolig, som blandt andet har meddelt, at de gerne ser, at Ryholtgård får et nyt ydre udtryk, så de 2 lange karréer "brydes". FSBbolig er meget tilfredse med det løsningsforslag, der ligger i byggeprogrammet, og som præsenteres for Sundheds- og Omsorgsudvalget i nærværende indstilling. FSBbolig har kalkuleret, at udgifterne angiveligt vil kunne holdes inden for det maksimale rammebeløb på 20.280 kr pr. m². 

 

Ryholtgård er en del af den samlede matrikel for området. Ryholtgård skal udskilles til egen matrikel før ombygningen, og der skal i den forbindelse betales en grundkøbesum. Da der på hele ejendommen hviler en tilbagekøbsklausul, skal der også frikøbes jord, hvis Ryholtgård skal have udendørsarealer. Alle disse forhold er inddraget i ovenstående kalkulationer.

 

Bygherren har endvidere udtrykt stor tilfredshed med samarbejdet med Thora Arkitekter og ønsker at fortsætte samarbejdet inden for rammerne af loven om EU udbud. Det vil sige, at Thora Arkitekter vil kunne knyttes til projektet som bygherrerådgivere, også i den fase, hvor der via et EU-udbud er valgt et andet arkitektfirma til at forestå projekteringen.

 

Bygherrerådgiver Thora Arkitekter

Arkitekterne har undersøgt alle de formelle forudsætninger, heriblandt rammer i lokalplanen, bebyggelsesprocent m.v. Lokalplanen tillader, at der kan bygges endnu en etage på (kun en yderligere er tilladt), og den tilladte bebyggelsesprocent vil også ved en sådan udvidelse være overholdt.

 

Arkitekterne har endvidere undersøgt, om man bør inddrage Gentofte Kommune i ombygningsplanerne, idet Ryholtgård næsten ligger i skellet ind til Gentofte Kommune. Dette har dog vist sig at være unødvendigt.

 

Arkitekterne har sammen med ingeniører vurderet husets tilstand og de massive betonkonstruktioner for at udvirke det foreliggende forslag. De konkluderer, at huset er ombygningsegnet, og at det er muligt at erstatte den betonmæssige tyngde med et lettere udtryk. Mange vægge er bærende, men det forhindrer dog ikke, at der kan bygges gode boliger ved en ombygning.

 

Ældrerådet Ydre Østerbro

Ældrerådets repræsentant i byggeudvalget har været en aktiv medspiller i byggeprogramfasen, og den 6. oktober godkendte hele ældrerådet ved en fremlæggelse byggeprogrammet. Ældrerådet havde ingen præferencer i forhold til de to lejlighedsstørrelser, men de mente dog, at en større stue var vigtigere end et større soveværelse. Ældrerådets tilsagn vedlagt som bilag 3.

 

Forslag til et nyt Ryholtgård – Byggeprogrammet

Byggeudvalget har arbejdet ud fra de 17 principper, som Sundheds- og Omsorgsudvalget vedtog d. 15. september i år. Derudover har følgende kriterier været vigtige:

 

·        et krav om udearealer

·        ændret fysisk udtryk, som bryder med den konformitet, der er i boligblokkene

·        lys og luft på boligetagerne

·        mulighed for at komme ud i luften fra alle boenhederne, både fra boligen og fra fælles opholdsarealer

·        så vidt mulig nære, intime enheder med fællesområderne placeret centralt

 

Det ydre udtryk og udenomsarealerne

Arkitekterne har foreslået, at Ryholtgård "adskilles" fra resten af bygningen ved et gennembrud i skellet imellem plejehjemmet og resten af boligblokken. Nogle meter af boligblokken brydes ned og erstattes af et glasinddækket parti, der går i hele bygningens højde. Glasrummet kan fra alle etager anvendes som en slags vinterhave, japansk have eller lignende.

 

Der bygges til gengæld en kort tilbygning til i den anden ende (mod nord), og halvdelen af denne tilbygning /forlængelse af bygningen skal ligeledes fremstå som en grøn terrasse. Derved opnås et udtryk med grønne udearealer i begge ender af bygningen med sidelys ind i etagegangene fra enderne.

 

Fra 1. sal og op bygges ud fra facaden i vest en terrasseplatform, med en stor terrasse, der ligger uden for hver boenheds fælles opholdsstue. Terrassen vender mod syd. Dette "terrassetårn" skal i stueplan stå på søjler. Det vil være med til at bryde den monotone facade.

 

Det foreslås, at der etableres et haveareal foran bygningen, hævet så det er i niveau med stueetagen. Dette medfører en omlægningen af den nuværende vej (Rymarksvej) foran bygningen samt nedlæggelse af de P-pladser, der er foran huset. P-pladserne kan i henhold til P-plads-tællingen undværes, og Vej & Park har givet tilsagn om at se positivt på en anmodning om at flytte kørebanen længere ud i mod skellet, dog vil det blive en del af byggesagens omkostninger, hvilket FSBbolig er klar over. Havearealet vil betyde blænding af nogle få kældervinduer, som i forvejen er meget små. Kælderlokalerne på den side kan anvendes til depoter. På østsiden i kælderen har alle rum betydeligt større vinduer, og disse bevares.

 

Der bygges yderligere en etage på huset, så der kan blive 4 etager med boliger og en etage til administration, træning mv.

 

Antal af boliger og den indre rumfordeling

Et overordnet princip i byggeprogrammet er, at man skal se etagerne som huse placeret på en platform, hvor det er muligt at komme ud i det fri alle steder og hvor det i princippet er muligt at gå udendørs rundt om hele etagen.

 

På 1., 2., 3. og en ny 4. sal etableres 2 rums-boliger på 40,1 m² netto. Det vil give en bruttostørrelse på 64,7m².  Der bliver en boenhed på hver etage med 14 boliger i hver, i alt 56 boliger. Hvis der skal etableres ægteparboliger, bør disse på grund af de bærende vægge på 1. og 2. sal etableres på 3. og 4. sal. Bygges en ægteparbolig på hver af de to etager, reduceres det samlede antal med 2 til i alt 54 boliger. Behovet for ægteparboliger vil bliver undersøgt yderligere i den kommende fase af projekteringen.

 

Udenfor alle boliger er der et åbent opholdsareal, en slags altan. Altanerne anlægges som en lang sammenhængende afsats, som enhver beboer kan gøre privat ved at benytte mobile afskærmninger på begge sider af boligens bredde. Dog er det bærende princip at forsøge at benytte altanområdet på en åben og fleksibel måde. Man kan gå tur rundt om etagen, mødes to eller flere. Måske kan man sammenligne ideen med konceptet for et skibsdæk.

 

I hver boenhed bliver der midt i etagen en opholdsstue og et samtalekøkken. Sidstnævnte er et stort spiserum med køkken, hvor al madproduktion kan foregå. Der er således lagt op til, at madlavningen skal foregå decentralt omkring og med beboerne i de enkelte boenheder.  Forvaltningen vil snarest muligt vende tilbage med en indstilling om køkkener og madlavning på fremtidens plejehjem. 

 

Fra den fælles opholdsstue kan man gå direkte ud på den store sydvendte terrasse, som er afskærmet mod nord, så den ligger i læ.

 

Administration, træninglokaler, frisør, tandlæge mv. etableres i stueetagen. Byggeudvalget ønsker at etablere en café/et samlingsområde i stueetagen i forbindelse med indgangen. Caféens kapacitet og bemanding skal afgøres på grundlag af en analyse af oplandets behov for at komme og spise eller modtage træning. Dette er ikke undersøgt til bunds endnu, men vil blive det snarest i projekteringsfasen. Øvrige servicefunktioner, herunder vaskeri, forbliver i kælderen. Her oprettes også pulterrum og skifteretsdepot. De to etager er tilsammen rigeligt store til alle de nævnte funktioner.

 

Generelt bør husets stueetage indrettes så fleksibelt, at flest mulige rum kan lægges sammen til større enheder.

 

Der er i dag tre elevatorer, to midt i bygning og en i den nordlige ende. I byggeprogrammet bevares en stor sengeelevator i midten af bygningen, og det anbefales, at også elevatoren i den nordlige ende bevares.

 

Taget

Det har været drøftet, om man skulle lægge en terrasse på det flade tag. Men erfaringerne siger, at der er for megen blæst på en tagterrasse, og at det er bedre at lægge terrasserne dér, hvor beboerne opholder sig, f.eks. ved opholdsstuen.

 

Byggeudvalget har dog haft tanker om at etablere et mindre rum på taget, som et særkende ved det nye Ryholtgård. Planmyndighederne skulle i så fald godkende dette, da det ville overskride den tilladte højde. Der kunne være tale om et i de 17 principper benævnt "wellness"-rum, glasinddækket, beliggende helt ugenert og med byens bedste udsigt. Det kunne være et lille "stjernekiggerrum", et "kolonihavehus" eller lignende. I givet fald skulle det ligge lige ud for den store elevator, så man kunne komme derop uden at skulle udendørs. Byggeudvalget vil arbejde videre med ideen og analysere de økonomiske konsekvenser.

 

Tidsplan

Byggeprogrammet afleveres inden for de afstukne rammer i tidsplanen. I tidsplanen kalkuleres med en genåbning af Ryholtgård i efteråret 2008. I den kommende fase skal projektet defineres mere præcist med henblik på en præsentation af det detaljerede projekt i et Skema A. Denne fase tager typisk 7-8 måneder. 

 

Det er et vigtigt succeskriterium for byggeudvalget at optimere ombygningsprocessen, så ombygningsperioden forkortes mest muligt. I indstillingen  fra juni måned 2005 med forslag om Ryholtgårds ombygning fremgår det, at stedet vil kunne genåbne i efteråret 2008. Sundhedsforvaltningen vil i tæt samarbejde med FSBbolig forsøge at gøre byggetiden kortest mulig, således at det ombyggede Ryholtgård vil kunne åbne i foråret 2008

 

Vigtige områder til afklaring i den videre fase

·        Der skal indhentes tilsagn fra Vej&Park om vejomlægningen og nedlæggelse af P-pladser

·        Afklaring af behovet for etablering af ægteparboliger

·        Planmyndighederne skal tage stilling til, om der midt på taget kan bygges et mindre rum

·        Det skal afklares, om der er belæg for, at omkringboende pensionister og andre findes i tilstrækkeligt omfang til, at der skal etableres en bemandet café med henblik på måltidsservering.

·        Det skal af hensyn til dimensioneringen afklares, om træningsfaciliteter også skal betjene nærområdet

 

 

MILJØVURDERING

De relevante myndigheder vil blive inddraget i forløbet.

Sagen er omfattet af positivlisten, men sagen vil først blive miljøvurderet i forbindelse med selve støtte-sagsindstillingen.

 

ØKONOMI

Afventer  projektforslag i forbindelse med støttesagsindstillingen (Skema A)

 

HØRING

Byggeprogrammet skal ikke i høring. Men forslaget er præsenteret for det lokale Ældreråd. Først ved fremlæggelse af Skema A skal forslaget i høring.

 

 

BILAG

·        bilag 1                    Byggeprogram Ryholtgård

·        bilag 2                    Resultat af P-plads tælling, Vej&Park

·        bilag 3                    Ældrerådets udtalelse

 

 

Lau Svendsen-Tune

                                                                 /Lars Bo Bülow