Sundheds- og Omsorgsudvalget

 

BESLUTNINGSPROTOKOL

fra ordinært møde torsdag den 25. august 2005

 

 

Sager til beslutning

 

3.      Analyse af plejeboligerne i De Gamles By

 

SOU 253/2005  J.nr. 38/2004

 

 

 

INDSTILLING OG BESLUTNING

Sundhedsfo rvaltningen indstiller

 

at Sundheds- og Omsorgsudvalget drøfter analysen vedr. plejeboligerne i De Gamles By, herunder forslaget til genopretning af økonomien for plejeboligerneafdelingerne for 2006-2009

 

at Sundheds- og Omsorgsudvalget sender analysen til høring hos de relevante råd og organisationer, herunder som et led i høringsprocessen indkalder og varsler boligafdelingerne vedrørende anbefalet huslejestigning for 2006.

 

at Sundheds- og Omsorgsudvalget godkender at Sundhedsforvaltningen påbegynder opsætning af bi-målere på udvalgte servicearealer, som anbefalet i analysen

 

 

Sundheds- og Omsorgsudvalgets beslutning i mødet den 25. august 2005

Indstillingen blev godkendt.

 

 

RESUME

På mødet i Sundheds- og Omsorgsudvalget den 16. december 2004 (SOU 200/2004) besluttede udvalget, at Sundhedsforvaltningen i foråret 2005, i samarbejde med KAB, gennemfører en række uddybende analyser vedrørende behovet for større for­bed­ringsarbejder på bygningerne i De Gamles By, herunder en belysning af investeringsbe­ho­vet, og fordelingsnøglerne til brug for fordelingen af forbrugsudgifter m.v. mellem enhed­erne i De Gamles By.

 

De gennemførte analyser er samlet i en rapport med forslag til den fremtidige drift af De Gam­­les By, som nu forelægges Sund­heds- og Omsorgs­ud­valget.

 

Analysen har været drøftet med Bygge- og Teknikforvaltningen, som har givet ideer og forslag til forbedringer. Analysen er dog alene på Sundhedsforvaltningens ansvar, i det Bygge- og Teknikforvaltningen ikke har en egentlig tilsynsopgave med de kommunale bygninger i DGB.

 

I den endelige analyse har arbejdsgruppen identificeret nedenstående primære problemstillinger, og kommer som følge deraf med løsningsforslag vedr. disse.

 

·   Drifts- og vedligeholdelsesudgifter vedrørende varmecentral og CTS-anlæg

·   Specifikation og måling af el- og vandforbrug på servicearealer

·   Uklarhed i ansvarsforhold vedrørende drift

·   Fordelingsnøgle vedrørende ejendomsfunktionærer

·   Udmatrikulering af servicearealer

·   Vedligeholdelse af teknisk udstyr og inventar

·   Finansiering af vinduesudskiftninger

·   Beboerdemokrati

·   Afvikling af underskud

 

Det er målet, at der ved løsningsforslagene rettes op på de økonomiske problemer som boligafdelingerne er underlagt i dag, samtidig med at der ved driften af ældre/plejeboligerne opnås større gennemsigtighed og økonomisk sikkerhed.

 

I forbindelse med fastsættelsen af huslejen peger analysen på forhold, der dels bør indgå i huslejefastsættelsen, forhold der bør revurderes og endelig løsningsforslag vedr. sikring af en økonomisk forsvarlig drift af plejeboligerne.

 

Forholdet berører blandt andet vedligehold af tekniske installationer, primært varmecentral og CTS-anlæg hvor udgifterne i dag ikke indgår i huslejefastsættelsen. For at opnå et retvisende billede af de reelle omkostninger ved drift af plejeboligerne i DGB er det vurderingen, at drifts- og vedligeholdelsesomkostninger vedrørende varme­centralen bør optages i boligafdelingernes budgetter og regnskaber.

 

Derudover peger analysen på forhold vedr. ejendomsfunktionærernes arbejdsopgaver hvor arbejdet, der be­rø­rer bygningernes drift og vedligehold, bør indgå med en mindre andel i huslejeberegningen. Det er således vurderet, at en del af ejendomsfunktionærernes ar­bejdsopgaver re­la­terer sig mere til opgaver, der berører beboernes ve og vel f.eks. hjælp til transport til spe­cialist, ture m.v. end til bygningerne.

 

Som vedblivende udgifter i huslejefastsættelsen peger analysen på, at forhold vedr. forskelligt teknisk udstyr og inventar, der knytter sig til beboernes behov for omsorg og pleje, eksempelvis elektroniske samtaleanlæg, elevatorer, m.v. stadig indgår. Dette begrundes med de betingelser, hvorunder plejeboligerne i sin tid blev renoveret fra plejehjem under servicelovens §140 til plejeboliger administreret efter lov om almene boliger.

 

Ved forbedringsarbejder giver lovgivning mulighed for ekstern lånefinansiering. Det har vist sig nødvendigt, at foretage vinduesudskiftninger i blok K og L, Klarahus, Blokkene A, C og D, Kastaniehusene og Blok B og F, Bogrupperne. Der har i denne sammenhæng ikke tidligere fundet henlæggelser af økonomiske midler sted. Det påpeges derfor, at der til disse for­bed­ringsarbejder gennemføres ekstern lånefinansiering. De første udskiftninger bør finde sted i 2007.

 

For plejeboligerne i DGB er det absolut nødvendigt, at der for 2006 påbegyndes en proces, der effektivt udelukker fortsat akkumulation af underskud i boligafdelingernes økonomi. I analysen anbefales det, at der laves en model med indfaset afvikling af underskud over en 10-årig periode. Dette vil betyde, at Københavns Kommune opstiller kassekredit for boligafdelingerne for på denne måde at stoppe det akkumulerede underskud i boligafdelingerne. Finansieringen vil ske ved et lån eller kommunal trækningsret til boligafdelingerne.

 

Da boligafdelingerne tilsammen vil have oparbejdet et underskud i en størrelsesorden af ca. 5 mill kr.  i 2005 vil det for at afvikle underskuddet være nødvendigt, at der i en 10-årig periode sker huslejestigninger, der ligger noget over huslejestigninger alene baseret på udgifter til skatter og afgifter, samt henlæggelser til vedligehold og forbedringer i boligafdelingerne. Det forventes at der til og med 2009 skal ske huslejestigninger, der vil dække det akkumulerede underskud, samt de udgifter normalt forbundet med leje af bolig. Efter 2009 vil huslejestigninger kun omfatte almindelig drift og henlæggelser, samt afskrivning på kommunalt tilvejebragte midler.

 

Da den endelige indstilling vedr. huslejefastsættelse i De Gamles By, først tilgår udvalget på mødet 10. november 2005 efter endt høring hos relevante organisationer og råd, vil Sundhedsforvaltningen i den mellemliggende periode iværksætte en række praktiske og tekniske tiltag. Tiltagene vurderes at være til gavn for den almene styring og drift af De Gamles By, herunder forberedelse af det kommende udbud vedr. administrationsopgaven. De foreslåede tiltag vil ikke have indflydelse på fastsættelsen af huslejen i plejeboligerne.

 

Det indstilles således, at der for at opnå større gennemsigtighed og sammenlignelighed i forbindelse med budgettering og afregning for boligafdelingernes el og vandforbrug, opsættes målere på ud­valg­te servicearealer. I de servicearealer hvor der ikke kan opsættes målere anbefales det, at der gennemføres en række undersøgelser af brugen af tekniske installationer med det formål at få belyst res­sour­ceforbruget mere nøjagtigt.

 

For at opnå større klarhed over ansvarsfordelingen mellem forvaltning og administrationsselskab vedr. den daglige drift, samt større gennemsigtighed i forbindelse med det kommende udbud af plejeboligernes administration, indstiller Sundhedsforvaltningen, at udarbejdelsen af en drejebog for specifikation af ansvarsområder påbegyndes.

 

Sundhedsforvaltningen vil gerne flytte regnskabsår for boligafdelingerne, for på denne måde at sikre mulighed for at regnskaberne i revideret form kan optages i kommunens egne regnskaber. På denne baggrund indstilles det, at forretningsgang vedr. flytning af regnskabsåret til 1. oktober - 30. september udarbejdes. 

 

Derudover indstiller Sundhedsforvaltningen, at der påbegyndes proces vedr. dispensationsansøgning for beboerdemokrati mv. Formålet er at pårørende gives adgang til afdelingsmøderne med valgbarhed til afde­lings­bestyrelsen for at opnå et mere fungerende beboerdemokrati. Sundhedsforvaltningen vil ved påbegyndelse af processen skele til de eventuelle anbefalinger mv., som måtte blive resultatet af analyse vedr. Plejehjem administreret efter Lov om almene boliger iværksat af Økonomiforvaltningen i foråret 2005.

 

Endelig indstiller Sundhedsforvaltningen, at der som et led i huslejefastsættelsen indkaldes og varsles de i analysen anbefalede huslejestigninger. Da huslejestigning kræver 3 måneders varsel vil Sundhedsforvaltningen som et led i høringsprocessen indkalde og varsle de berørte boligafdelinger. Høringssvarene vil være indarbejdet i fornyet indstilling til møde i Sundheds- og Omsorgsudvalget den 10. november 2005, hvor endelig huslejefastsættelse godkendes. Derved sikres, at en af udvalget vedtaget huslejestigning kan finde sted fra 1. januar 2006.

 

Såfremt den i analysen anbefalede budgetopretningsmodel vælges, skal der for 2006 finde en huslejestigning sted i plejeboligerne i DGB fra ca. 7,2 – 7,8 %. Dette vil svare til en årlig m2-leje på ca. 882-1.045 kr. For en beboer uden anden indkomst end folkepension, ældrecheck mv. vil dette medføre en månedlig stigning på 0-165,- kr. efter boligydelse alt efter boligafdeling og lejlighedsstørrelse.