Sundheds- og Omsorgsudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde torsdag den 25. august 2005

 

 

Sager til beslutning

 

3.      Analyse af plejeboligerne i De Gamles By

 

SOU 253/2005  J.nr. 38/2004

 

 

INDSTILLING

Sundhedsforvaltningen indstiller

 

at Sundheds- og Omsorgsudvalget drøfter analysen vedr. plejeboligerne i De Gamles By, herunder forslaget til genopretning af økonomien for plejeboligerneafdelingerne for 2006-2009

 

at Sundheds- og Omsorgsudvalget sender analysen til høring hos de relevante råd og organisationer, herunder som et led i høringsprocessen indkalder og varsler boligafdelingerne vedrørende anbefalet huslejestigning for 2006.

 

at Sundheds- og Omsorgsudvalget godkender at Sundhedsforvaltningen påbegynder opsætning af bi-målere på udvalgte servicearealer, som anbefalet i analysen

 

 

RESUME

På mødet i Sundheds- og Omsorgsudvalget den 16. december 2004 (SOU 200/2004) besluttede udvalget, at Sundhedsforvaltningen i foråret 2005, i samarbejde med KAB, gennemfører en række uddybende analyser vedrørende behovet for større for­bed­ringsarbejder på bygningerne i De Gamles By, herunder en belysning af investeringsbe­ho­vet, og fordelingsnøglerne til brug for fordelingen af forbrugsudgifter m.v. mellem enhed­erne i De Gamles By.

 

De gennemførte analyser er sam let i en rapport med forslag til den fremtidige drift af De Gam­­les By, som nu forelægges Sund­heds- og Omsorgs­ud­valget.

 

Analysen har været drøftet med Bygge- og Teknikforvaltningen, som har givet ideer og forslag til forbedringer. Analysen er dog alene på Sundhedsforvaltningens ansvar, i det Bygge- og Teknikforvaltningen ikke har en egentlig tilsynsopgave med de kommunale bygninger i DGB.

 

I den endelige analyse har arbejdsgruppen identificeret nedenstående primære problemstillinger, og kommer som følge deraf med løsningsforslag vedr. disse.

 

·   Drifts- og vedligeholdelsesudgifter vedrørende varmecentral og CTS-anlæg

·   Specifikation og måling af el- og vandforbrug på servicearealer

·   Uklarhed i ansvarsforhold vedrørende drift

·   Fordelingsnøgle vedrørende ejendomsfunktionærer

·   Udmatrikulering af servicearealer

·   Vedligeholdelse af teknisk udstyr og inventar

·   Finansiering af vinduesudskiftninger

·   Beboerdemokrati

·   Afvikling af underskud

 

Det er målet, at der ved løsningsforslagene rettes op på de økonomiske problemer som boligafdelingerne er underlagt i dag, samtidig med at der ved driften af ældre/plejeboligerne opnås større gennemsigtighed og økonomisk sikkerhed.

 

I forbindelse med fastsættelsen af huslejen peger analysen på forhold, der dels bør indgå i huslejefastsættelsen, forhold der bør revurderes og endelig løsningsforslag vedr. sikring af en økonomisk forsvarlig drift af plejeboligerne.

 

Forholdet berører blandt andet vedligehold af tekniske installationer, primært varmecentral og CTS-anlæg hvor udgifterne i dag ikke indgår i huslejefastsættelsen. For at opnå et retvisende billede af de reelle omkostninger ved drift af plejeboligerne i DGB er det vurderingen, at drifts- og vedligeholdelsesomkostninger vedrørende varme­centralen bør optages i boligafdelingernes budgetter og regnskaber.

 

Derudover peger analysen på forhold vedr. ejendomsfunktionærernes arbejdsopgaver hvor arbejdet, der be­rø­rer bygningernes drift og vedligehold, bør indgå med en mindre andel i huslejeberegningen. Det er således vurderet, at en del af ejendomsfunktionærernes ar­bejdsopgaver re­la­terer sig mere til opgaver, der berører beboernes ve og vel f.eks. hjælp til transport til spe­cialist, ture m.v. end til bygningerne.

 

Som vedblivende udgifter i huslejefastsættelsen peger analysen på, at forhold vedr. forskelligt teknisk udstyr og inventar, der knytter sig til beboernes behov for omsorg og pleje, eksempelvis elektroniske samtaleanlæg, elevatorer, m.v. stadig indgår. Dette begrundes med de betingelser, hvorunder plejeboligerne i sin tid blev renoveret fra plejehjem under servicelovens §140 til plejeboliger administreret efter lov om almene boliger.

 

Ved forbedringsarbejder giver lovgivning mulighed for ekstern lånefinansiering. Det har vist sig nødvendigt, at foretage vinduesudskiftninger i blok K og L, Klarahus, Blokkene A, C og D, Kastaniehusene og Blok B og F, Bogrupperne. Der har i denne sammenhæng ikke tidligere fundet henlæggelser af økonomiske midler sted. Det påpeges derfor, at der til disse for­bed­ringsarbejder gennemføres ekstern lånefinansiering. De første udskiftninger bør finde sted i 2007.

 

For plejeboligerne i DGB er det absolut nødvendigt, at der for 2006 påbegyndes en proces, der effektivt udelukker fortsat akkumulation af underskud i boligafdelingernes økonomi. I analysen anbefales det, at der laves en model med indfaset afvikling af underskud over en 10-årig periode. Dette vil betyde, at Københavns Kommune opstiller kassekredit for boligafdelingerne for på denne måde at stoppe det akkumulerede underskud i boligafdelingerne. Finansieringen vil ske ved et lån eller kommunal trækningsret til boligafdelingerne.

 

Da boligafdelingerne tilsammen vil have oparbejdet et underskud i en størrelsesorden af ca. 5 mill kr.  i 2005 vil det for at afvikle underskuddet være nødvendigt, at der i en 10-årig periode sker huslejestigninger, der ligger noget over huslejestigninger alene baseret på udgifter til skatter og afgifter, samt henlæggelser til vedligehold og forbedringer i boligafdelingerne. Det forventes at der til og med 2009 skal ske huslejestigninger, der vil dække det akkumulerede underskud, samt de udgifter normalt forbundet med leje af bolig. Efter 2009 vil huslejestigninger kun omfatte almindelig drift og henlæggelser, samt afskrivning på kommunalt tilvejebragte midler.

 

Da den endelige indstilling vedr. huslejefastsættelse i De Gamles By, først tilgår udvalget på mødet 10. november 2005 efter endt høring hos relevante organisationer og råd, vil Sundhedsforvaltningen i den mellemliggende periode iværksætte en række praktiske og tekniske tiltag. Tiltagene vurderes at være til gavn for den almene styring og drift af De Gamles By, herunder forberedelse af det kommende udbud vedr. administrationsopgaven. De foreslåede tiltag vil ikke have indflydelse på fastsættelsen af huslejen i plejeboligerne.

 

Det indstilles således, at der for at opnå større gennemsigtighed og sammenlignelighed i forbindelse med budgettering og afregning for boligafdelingernes el og vandforbrug, opsættes målere på ud­valg­te servicearealer. I de servicearealer hvor der ikke kan opsættes målere anbefales det, at der gennemføres en række undersøgelser af brugen af tekniske installationer med det formål at få belyst res­sour­ceforbruget mere nøjagtigt.

 

For at opnå større klarhed over ansvarsfordelingen mellem forvaltning og administrationsselskab vedr. den daglige drift, samt større gennemsigtighed i forbindelse med det kommende udbud af plejeboligernes administration, indstiller Sundhedsforvaltningen, at udarbejdelsen af en drejebog for specifikation af ansvarsområder påbegyndes.

 

Sundhedsforvaltningen vil gerne flytte regnskabsår for boligafdelingerne, for på denne måde at sikre mulighed for at regnskaberne i revideret form kan optages i kommunens egne regnskaber. På denne baggrund indstilles det, at forretningsgang vedr. flytning af regnskabsåret til 1. oktober - 30. september udarbejdes. 

 

Derudover indstiller Sundhedsforvaltningen, at der påbegyndes proces vedr. dispensationsansøgning for beboerdemokrati mv. Formålet er at pårørende gives adgang til afdelingsmøderne med valgbarhed til afde­lings­bestyrelsen for at opnå et mere fungerende beboerdemokrati. Sundhedsforvaltningen vil ved påbegyndelse af processen skele til de eventuelle anbefalinger mv., som måtte blive resultatet af analyse vedr. Plejehjem administreret efter Lov om almene boliger iværksat af Økonomiforvaltningen i foråret 2005.

 

Endelig indstiller Sundhedsforvaltningen, at der som et led i huslejefastsættelsen indkaldes og varsles de i analysen anbefalede huslejestigninger. Da huslejestigning kræver 3 måneders varsel vil Sundhedsforvaltningen som et led i høringsprocessen indkalde og varsle de berørte boligafdelinger. Høringssvarene vil være indarbejdet i fornyet indstilling til møde i Sundheds- og Omsorgsudvalget den 10. november 2005, hvor endelig huslejefastsættelse godkendes. Derved sikres, at en af udvalget vedtaget huslejestigning kan finde sted fra 1. januar 2006.

 

Såfremt den i analysen anbefalede budgetopretningsmodel vælges, skal der for 2006 finde en huslejestigning sted i plejeboligerne i DGB fra ca. 7,2 – 7,8 %. Dette vil svare til en årlig m2-leje på ca. 882-1.045 kr. For en beboer uden anden indkomst end folkepension, ældrecheck mv. vil dette medføre en månedlig stigning på 0-165,- kr. efter boligydelse alt efter boligafdeling og lejlighedsstørrelse.

 

 

 

SAGSBESKRIVELSE

På mødet i Sundheds- og Omsorgsudvalget den 16. december 2004 (SOU 200/2004), hvor man bl.a. be­hand­lede sagen vedrørende huslejestigninger i De Gamles By og administra­tions­aftalen med KAB, besluttede udvalget, at der for 2005 blev beregnet nye driftsbudgetter for bolig­afdelingerne på plejehjemmene, som indeholdt en huslejestigning på 8 %. Disse budgetter blev varslet den 26. januar 2005 til ikrafttræden den 1. maj 2005.

 

Samtidig besluttede udvalget, at Sundhedsforvaltningen i foråret 2005, i samarbejde med KAB, gennemfører en række uddybende analyser vedrørende behovet for større for­bed­ringsarbejder på bygningerne i De Gamles By, herunder en belysning af investeringsbe­ho­vet, og fordelingsnøglerne til brug for fordelingen af forbrugsudgifter m.v. mellem enhed­erne i De Gamles By.

 

De gennemførte analyser er samlet i en rapport med forslag til den fremtidige drift af De Gam­­les By, som nu forelægges Sund­heds- og Omsorgs­ud­valget.

 

Analysen har været drøftet med Bygge- og Teknikforvaltningen, som har givet ideer og forslag til forbedringer. Analysen står dog alene på Sundhedsforvaltningens ansvar, i det Bygge- og Teknikforvaltningen ikke har en egentlig tilsynsopgave med de kommunale bygninger i DGB.

 

I den endelige analyse har arbejdsgruppen identificeret nedenstående primære problemstillinger, og kommer som følge deraf med løsningsforslag vedr. disse.

 

·   Drifts- og vedligeholdelsesudgifter vedrørende varmecentral og CTS-anlæg

·   Specifikation og måling af el- og vandforbug på servicearealer

·   Uklarhed i ansvarsforhold vedrørende drift

·   Fordelingsnøgle vedrørende ejendomsfunktionærer

·   Udmatrikulering af servicearealer

·   Vedligeholdelse af teknisk udstyr og inventar

·   Finansiering af vinduesudskiftninger

·   Beboerdemokrati

·   Afvikling af underskud

 

Det er målet, at der ved løsningsforslagenes rettes op på de økonomiske problemer, som boligafdelingerne er underlagt i dag, samtidig med at der ved driften af plejeboligerne opnås større gennemsigtighed og økonomisk sikkerhed.

 

Da plejeboliger desuden administreres efter lov om almene boliger er der ved udarbejdelse af analysen lagt vægt på at balancelejeprincippet, som er et vigtigt grundelement i lovgivningen implementeres som et fast princip for administration og huslejefastsættelse for plejeboligerne i DGB. Ved implementering af analysens anbefalinger vil der således dannes et fast fundament for fremtidig administration af plejeboligerne i DGB.

 

I forbindelse med fastsættelsen af huslejen peger analysen på forhold der dels bør indgå i huslejefastsættelsen, forhold der bør revurderes og endelig løsningsforslag vedr. sikring af en økonomisk forsvarlig drift af plejeboligerne.

 

Drifts- og vedligeholdelsesudgifter vedrørende varmecentral og CTS-anlæg

Varmecentralens drift indgår ikke i boligafdelingernes budgetter og dermed ikke i bereg­ningen af boligafdelingens samlede udgifter. Varmecentralens udgifter til drift og vedlige­hold er således ikke inddraget i beboernes huslejefastsættelse. For at opnå et retvisende billede af de reelle omkostninger ved drift af plejeboligerne i DGB, er det vurderingen, at drifts- og vedligeholdelsesomkostninger vedrørende varme­centralen bør optages i boligafdelingernes budgetter og regnskaber. Såfremt der ses på andre boliger administreret efter almenboligloven, er alle udgifter vedrørende varmecentra­ler indeholdt i boligafdelingens budgetter m.v.

 

Ejendomsfunktionærer

Ved vurdering af ejendomsfunktionærernes arbejdsopgaver er det fremgået, at arbejdet, der be­rø­rer bygningernes drift og vedligehold, bør indgå med en mindre andel i huslejefastsættelsen. Det er således vurderet, at en del af ejendomsfunktionærernes ar­bejdsopgaver re­la­terer sig mere til opgaver, der berører beboernes ve og vel f.eks. hjælp til transport til spe­cialist, ture m.v. end til bygningerne. Analysen påpeger således, at udgifter til ydelserne leveret af ejendoms­funk­tionærerne og der­med husleje for plejeboligerne reduce­res fra 6,7 til 4 årsværk. I andre KAB-administrerede bebyggelser af tilsvarende karakter er der således an­­sat ca. en ejendomsfunktionær pr. 150 lejemål. Besparelsen pålignes pleje og omsorgsbudgettet udmeldt af Sundhedsforvaltningen.

 

Vedligeholdelse af teknisk udstyr og inventar

Boliger og fællesarealer i DGB er udstyret med forskelligt teknisk udstyr og inventar, der knytter sig til beboernes behov for omsorg og pleje. Elektroniske samtaleanlæg, elevatorer, fælleskøkkener med komfurer, køle- og fryseskabe og opvaskemaskiner er eksempler herpå. Det er praksis, at det nævnte udstyr og installationer i forbindelse med opførelse af pleje­boliger indgår i byggeregnskabet. Udgifterne indgår således i den enkelte beboers husleje. Det har været praksis i DGB, at renovering, service og nyanskaffelser i disse sam­men­hænge har indgået i boligafdelingernes budgetter og været afholdt over henlæggelser­ne.

 

Finansiering af vinduesudskiftninger

Ved forbedringsarbejder giver lovgivning mulighed for ekstern lånefinansiering. Det har vist sig nødvendigt, at foretage vinduesudskiftninger i blok K og L, Klarahus, Blokkene A, C og D, Kastaniehusene og Blok B og F, Bogrupperne. Der har i denne sammenhæng ikke fundet henlæggelser af økonomiske midler sted. Det påpeges derfor, at der til disse for­bed­ringsarbejder gennemføres ekstern lånefinansiering med 30-årige kreditforeningslån. Herved fordeles udgifterne til de beboere der i de næste mange år har gavn af de nye vinduer, De første udskiftninger bør finde sted i 2007.

 

Afvikling af underskud

For plejeboligerne i DGB er det absolut nødvendigt, at der for 2006 påbegyndes en proces, der effektivt udelukker fortsat akkumulation af underskud af boligafdelingernes økonomi. I analysen anbefales det, at en model med indfaset afvikling af underskud over en 10-årig periode vælges. Dette vil betyde, at Københavns Kommune opstiller kassekredit for boligafdelingerne for på denne måde at stoppe det akkumulerede underskud i boligafdelingerne.

 

Da boligafdelingerne tilsammen vil have oparbejdet et underskud i en størrelsesorden af ca. 5 mill kr. i 2005 vil det for at afvikle underskuddet være nødvendigt, at der i en 10-årig periode sker huslejestigninger, der ligger noget over huslejestigninger alene baseret på udgifter til skatter og afgifter, samt henlæggelser til vedligehold og forbedringer i boligafdelingerne. Det forventes at der til og med 2009 skal ske huslejestigninger, der vil dække det akkumulerede underskud, samt de udgifter normalt forbundet med leje af bolig. Efter 2009 vil huslejestigninger kun omfatte almindelig drift og henlæggelser, samt afskrivning på kommunalt tilvejebragte midler.

 

Ved opstilling af kassekredit muliggør kommunen reelt et kapitalindskud, der gives som et lån til boligafdelingerne. Det vurderes, at den opstillede kassekredit for 2006 skal være ca. 1. mio. kr. med et forventet kassetræk på ca. 0,8 mio. kr. Det rentefrie lån afskrives over en 10-årig periode, hvorved en ekstra kraftig stigningstakt i huslejen for plejeboligerne begrænses.

 

Huslejefastsættelse for 2006

På baggrund af de i analysen udarbejdede anbefalinger opstilles der for 2006-2009 forslag til huslejefastsættelse for perioden. Som det ses af Tabel 1 vil anbefalingerne svare til en huslejestigning i boligafdelingerne på ca. 7,2-7,8 % for 2006.

 

Tabel 1: Husleje for DGB 2006

De Gamles By	Nuværende m2 leje	M2 leje 2006	stigning %
Bogrupperne, Blok BF	903	970	7,4
Slottet, Blok S	821	882	7,5
Kastanjehusene, Blok D	952	1.021	7,3
Kastanjehusene, Blok A	950	1.020	7,4
Kastanjehusene, Blok C	972	1.045	7,6
Møllehuset, Blok M	913	980	7,4
Klarahus, Blok K	966	1.042	7,8
Klarahus, Blok L	900	965	7,2

 

De anbefalede huslejestigninger vil for en beboer uden anden indkomst end folkepension, ældrecheck mv. medføre en månedlig stigning på 0-165,- kr. efter boligydelse, alt efter boligafdeling og lejlighedsstørrelse.

 

Anbefalinger uden indflydelse på huslejefastsættelsen

Da den endelige indstilling vedr. huslejefastsættelse i De Gamles By først tilgår udvalget i september efter endt høring hos relevante organisationer, råd og boligafdelinger vil Sundhedsforvaltningen i den mellemliggende periode iværksætte en række praktiske og tekniske tiltag. Disse tiltag vurderes, at være til gavn for den almene styring og drift af De Gamles By. De foreslåede tiltag vil ikke have indflydelse på fastsættelsen af huslejen i plejeboligerne.

 

Ændring af regnskabsår

Sundhedsforvaltningen har sammenfaldende regnskabsår med det nuværende regnskabsår i boligafdelingerne. Da forvaltningen er underlagt krav om at regnskaberne for plejeboligerne i De Gamles By bliver indarbejdet i Sundhedsforvaltningens regnskaber, skaber sammenfaldet problemer. Problemet er, at regnskaber for De Gamles By skal leveres til forvaltningen i revideret form inden udgangen af januar måned. Med det nuværende regnskabsår vil dette ikke være muligt. På denne baggrund indstilles det, at forretningsgang vedr. flytning af regnskabsåret til 1. oktober - 30. september udarbejdes. Sundhedsforvaltningen vil i den sammenhæng sørge for at forretningsgang vedr. fordeling af skattebillet mv. revisor godkendes.

 

Da administrationen af plejeboligerne kommer i udbud efteråret 2005 skal der søges dispensation vedr. regnskabernes optagelse i Sundhedsforvaltningens regnskaber for perioden 2005-2006. Dette gøres fordi det efter forvaltningens vurdering ikke vil være hensigtsmæssigt at implementere administratoropgaven samtidig med ændring af regnskabsåret. Det er således vurderingen at ændringen af regnskabsåret tidligst kan finde sted fra 2007.

 

Opsættelse af målere

For at opnå større gennemsigtighed og sammenlignelighed i forbindelse med budgettering og afregning for boligafdelingerne el og vandforbrug, er det Sundhedsforvaltningens inten­tion, at der på ud­valg­te servicearealer opsættes målere.

 

I de servicearealer, hvor der ikke kan opsættes målere anbefales det, at der gennemføres en række undersøgelser af brugen af tekniske installationer med det formål at få belyst res­sour­ceforbruget mere nøjagtigt. Det vurderes, at omkostningen ved opsættelse af bi-må­lere vil beløbe sig til ca. 50.000 kr. Det foreslås, at udgiften afholdes af Sundhedsfor­valt­ningen og at opsættelsen færdiggøres i 2005. Det indstilles derfor, at dette arbejde påbegyndes.

 

Beboerdemokrati

Med det formål at give mulighed for at opnå et fungerende beboerdemokrati, skønnes det hensigtsmæssigt, at pårørende får adgang til afdelingsmøderne med mulighed for valgbarhed til afdelingsbestyrelsen. Eftersom forslaget ikke er muligt indenfor den eksisterende lovgivning, vil det be­tyde, at Borgerrepræsentationen skal godkende at der søges om udvidet beboerdemokrati. Ligeledes skal der fremsendes en ansøgning til Socialministeriet om et forsøgsprojekt, hvor der dispenseres for gældende lovgivning, jf. lov om almene boliger § 144.

 

Sundhedsforvaltningen indstiller derfor, at der påbegyndes proces vedr. dispensationsansøgning for beboerdemokrati mv. Sundhedsforvaltningen vil ved påbegyndelse af processen skele til de eventuelle anbefalinger mv. som måtte blive resultatet af analyse vedr. Plejehjem administreret efter Lov om almene boliger iværksat af Økonomiforvaltningen i foråret 2005.

 

Drejebog

I De Gamles By har der på visse områder hersket tvivl om ansvarsfordelingen af driftsopgaver, hvilket kombine­ret med oparbejdede underskud i boligafdelingerne og optimal ressource­anvendelse af ud­meldt pleje og omsorgsbudget har vanskeliggjort drifts- og ved­ligeholdel­sesproblemernes rette løsning. Af hensyn til administrationen af plejebolig­erne i DGB er det vigtigt, at forhold vedrørende ansvarsområder mellem Københavns Kom­­­mune og ad­ministrator er afklaret. En sådan afklaring kan løbende ske ved, at Sundhedsforvaltningen ved Æl­drekontor Nørrebro og forstanderne i sam­arbejde med ejendomskontoret udarbejder og reviderer en drejebog vedr. ansvar.

 

MILJØVURDERING

Indstillingen er ikke vurderet faldende ind under kategorien, hvor i der skal foretages miljøvurdering

 

ØKONOMI

Der anslås udgifter i en størrelsesorden af 50.000 kr. til indkøb og etablering af bi-målere på servicearealerne. Udgiften foreslås dækket af den centrale vedligeholdelsespulje i Sundhedsforvaltningen.

 

HØRING

Analysen sendes i høring hos relevante organisationer og råd. Som en del af høringsprocessen vedr. den endelige huslejefastsættelse i plejeboligerne indkaldes og varsles de anbefalede huslejestigninger for de berørte boligafdelinger. Ved fornyet indstilling i Sundheds- og Omsorgsudvalget til møde den 10. november 2005 vedr. endelig huslejefastsættelse vil de relevante høringssvar være indarbejdet.

 

BILAG 

- Analyse vedr. plejeboligerne i DGB, herunder bilag

- Notat fra P/O Nørrebro: Konsekvensberegninger af huslejestigninger 1. januar 2006 i DGB

 

 

 

 

Lau Svendsen-Tune                                                                           

                                                                                                                                                        /Hanne Baastrup