Alment boligprojekt med plejeboliger og servicearealer i Bystævneparken, Brønshøj-Husum

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til opførelse af et alment boligprojekt med plejeboliger og servicearealer på Bystævneparken, Brønshøj-Husum.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen og Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Sundheds- og Omsorgsudvalget og Klima-, Miljø- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler, at

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen indstiller, at Sundheds- og Omsorgsudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Borgerrepræsentationen godkendte i 2015 en samlet strategi for at udvikle bydelen Tingbjerg/Utterslevhuse. Strategien er udviklet af Københavns Kommune og boligselskaberne fsb og SAB. En del af strategien er at omdanne det kommunalt ejede område Bystævneparken fra at være et relativt lukket institutionsområde til et åbent, grønt og trygt byområde med et varieret udbud af boliger samt institutioner.

Plejecenteret på Bystævneparken opføres af den almene boligorganisation fsb, og vil som en del af den lovpligtige udviklingsplan for Tingbjerg/Utterslevhuse bidrage med 250 nye moderne plejeboliger med serviceareal. Plangrundlaget blev tilvejebragt med lokalplan nr. 645 for Bystævneparken, som blev bekendtgjort den 18. september 2025.

Borgerrepræsentationen skal på baggrund heraf tage stilling til opførelse af det indstillede projekt, herunder kommunal støtte i form af grundkapital, garanti til realkreditlån og anlægsbevilling mv.

Det er Sundheds- og Omsorgsforvaltningens vurdering, at der kan etableres et velfungerende og veldisponeret plejehjem på det anviste areal i Bystævneparken, der kan rumme 250 plejeboliger med tilhørende serviceareal samt et aktivitetstilbud for somatiske borgere og borgere med særlige demensdiagnoser.

Det nye plejehjem opføres i parkens sydlige ende af det nye bykvarter ”Husum Haveby”, der skal erstatte det tidligere plejehjemsområde med i alt syv kommunale bygninger, tæt på de grønne haverum og stiforbindelser, der skal sikre forbindelse til de omkringliggende rekreative områder.

Projektet omfatter opførelsen af ét plejehjem bestående af tre karré bebyggelser med varierende højder og materialer. Byggeriet opføres i 2–5 etager og kobles sammen via kælder og mellembygning med hovedindgang og fælles administration. Visionen bygger videre på områdets karakter med gule teglsten kombineret med træfacader og nedtrapning i højden mod villaområderne.

Plejehjemmets tre bygningskarréer består af bygning A1 og A2, der henholdsvis opføres i 3 etager og 2 etager, og består samlet af 94 boliger til borgere med demens, samt bygning B1, der opføres i 5 etager med facade mod Bystævnet, og som består af i alt 156 boliger til borgere med somatiske lidelser. Stueetagen i B1 er udover boliger disponeret med festsal/fælleslokaler, træningsfaciliteter, café og administration, mens der i stueetagen A2 ud mod Bøjlevejen er placeret et Aktivitetsdagcenter.

I hver af de tre bebyggelser der er et gårdrum, som er indrettet i tæt sammenhæng til plejehjemmets stueetager og med hensyntagen til sol- og skyggeforhold. De tre gårdrum får tre forskellige karakterer, hvor træerne bliver gårdrummenes primære identitets- og rumskabende elementer, mens plantebedene bliver de mere sansestimulerende elementer. Gårdrummene vil samlet set fremstå som tre rolige, grønne oaser, der er indrettet til både aktivitet og sociale sammenkomster – dog også med mulighed for at nyde havens ro i eget selskab. Kantzonen omkring bebyggelserne er programmeret med strategiske opholdszoner ved ud/indgange, og syd for plejehjemmet ligget et større grønt udeareal, Biohaven, hvor der ligeledes er mulighed for afskærmet ophold eller plads til at samle beboerne på tværs af bebyggelserne. 

Parkering er fastsat i lokalplan og der etableres i alt 32 parkeringspladser, hvoraf 13 stk. placeres ved facader og 19 stk. placeres i p-hus.

Boenhederne er overskuelige og velbelyste med et passende boligantal for velfungerende drift og til fremme af sociale relationer mellem beboerne. Boligerne er indrettet med fokus på funktionalitet og individuel tilpasning, og består af 149 stk. 1-rums boliger på ca. 61 m² og 101 stk. 2-rums boliger på ca. 70 m². Alle boligerne indrettes med tekøkken og bad og organiseres i afdelinger med mulighed for opdeling i mindre grupper.

Plejehjemmene er udformet med størst mulig fokus på de ældres hverdag, så beboerne sikres en følelse af tryghed og trivsel i dagligdagen og nærhed til personalet. Gennem hoveddisponeringen og arkitekturen vil det nye plejehjem sikre størst mulig selvhjulpenhed for beboerne og besøgende, samt være med til at understøtte sociale og inkluderende fællesskaber både indenfor i plejehjemmet og med lokalområdet.  

Plejehjemmet er areal-, indholds- og funktionsmæssigt disponeret i forhold til de politiske fastsatte ’10 principper for fremtidens plejehjem’ tiltrådt i Sundheds- og Omsorgsudvalget september 2021.

Huslejen for plejeboligerne anslås til ca. 1802 kr. pr. m² årligt ekskl. forbrug. Huslejen for en plejebolig på ca. 61 m² bliver dermed ca. 9.160 kr. pr. måned (før boligsikring) og for en plejebolig på ca. 70 m² ca. 10.512 kr. pr. måned (før boligsikring), hvilket ligger på gennemsnittet for huslejen på andre sammenlignelige nye plejehjem. For en nærmere gennemgang af projektet se bilag 2.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen får 100% anvisningsret til boligerne og lejer plejehjemmets servicearealer af fsb.

Det indstillede projekt er vurderet af et bedømmelsesudvalg med repræsentanter fra Økonomi-forvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen samt Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen den 27. februar 2026. Bedømmelsesudvalget anbefaler, at det indsendte projekt accepteres. Betingelser for godkendelse samt præsentation af projektet fremgår af bilag 2.

Sagens Bilag 2 har været i høring ved henholdsvis Brønshøj-Husum Lokaludvalg og Ældrerådet, jf. bilag 4 og 5, og i offentlig høring fra den 13.04.2026 til den 29.05.2026. Forvaltningens bemærkninger fremgår af bilag 3.

Samlet set har bemærkningerne ikke givet anledning til ændringer i projektforslaget, men Sundheds- og Omsorgsforvaltningen vil i dialog med bygherre fsb sørge for, at de fremsatte ønsker indgår i den videre byggeproces med henblik på afklaring og mulig realisering.

I efteråret 2025 blev der indgået en boligaftale blandt folketingets partier som skal give mulighed for at forhøje maksimumsbeløbet for opførelse af almene boliger med 21 % herunder en forhøjelse på 1 % i hele landet og en midlertidig højprisordning på 20 % for bl.a. Københavns Kommune. Forhøjelsen omfatter to dele: 

Der udarbejdes til budget 2027 et ny plejeboligplan (Plejeboligplan 2), som blandt andet omfatter en genberegning af udgifter til plejeboliger, servicearealer og montering som følge af øgede byggepriser, og det forhøjede maksimumsbeløb for opførelse af plejeboliger. 

Det er afgørende for realiseringen af Bystævneparken og udviklingsplanen for Tingbjerg/Utterslevhuse, at plejehjemmet bygges hurtigt. En fremskyndet proces for skema A er nødvendig, da udsættelse til skema B kan medføre store forsinkelser. Plejehjemmets byggetilladelse skal søges inden juli 2027 for at undgå ekstra omkostninger og forsinkelser på grund af nyt bygningsreglement. Med forbehold for godkendelse af forhøjet maksimumbeløb forventes plejehjemmet at åbne i 2031, hvorefter de to eksisterende plejehjem i Bystævneparken, Egebo og Pilehuset kan fraflyttes, og private boliger kan opføres og stå færdige ca. 2034.

Boligministeriet har godkendt, at nybyggeri i Bystævneparken kan indregnes som en del af Københavns Kommunes og boligselskaberne fsb og SABs svar på den udviklingsplan for området Tingbjerg/Utterslev huse, som kommunen og boligselskaberne er pålagt fsva. parallelsamfundsloven. Det er ligeledes lovpligtigt, at tidsplanen for udviklingsplanen overholdes.

Det er således af afgørende betydning at opførelse af Bystævneparken godkendes i 2026., og dermed inden budget 2027.

Med denne indstilling godkendes, at budget til plejeboliger og serviceareal øges med 11% ift. budget i Plejeboligplan 1.   Udgifterne hertil afholdes indenfor rammerne af Plejeboligplan 1. Det sikres herved, at kommunen kan give Skema A til Bystævneparken i efteråret 2026

Projektet kan herefter sender i enterpriseudbud, så der kan gives Skema B i foråret 2027.

Boligselskabet forventer, at det er en forudsætning for opførelse af Bystævneparken, at det supplerende tillæg til maksimumsbeløbet på 10 %, jf. boligplan 2025, vedtages.  Den endelig anlægsramme for projektet vil dog først være kendt efter afholdt enterpriselicitation.

Budgettet til Bystævneparken vil blive reguleret ifm. Skema B foråret 2027.  Det forventes, at det de supplerende 10% forinden er godkendt i Folketinget, og Plejeboligplan 2 er godkendt i forbindelse med Budget 2027.  Det vil således være muligt at øge anlægsrammen i forbindelse med Skema B.

Borgerrepræsentationen kan i forbindelse med godkendelse af indstillingen fremsætte vilkår om ændringer til de konkrete projekter eller afvise dem. Hvis indstillingen ikke godkendes, vil projektet ikke kunne realiseres, og det risikeres at den lovpligtige tidsplan for udviklingsplanen for området Tingbjerg/Utterslev huse ikke overholdes.

Anskaffelsessummen for de 250 plejeboliger er beregnet til 690,98 mio. kr. Nye almene plejeboliger finansieres i henhold til almenboligloven med 88 % realkreditlån, 10 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til den almene bygherre. Grundkapitallånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden. Udgiften afholdes af Sundheds- og Omsorgsudvalget på finansposter funktion 8.32.24.5.

Kommunen skal derudover give garanti for realkreditlånene i boligerne. Det præcise beløb vil bero på realkreditinstituttets vurdering af ejendommens handelsværdi.

Udgiften til opførelse af servicearealerne er beregnet til ca. 360,00 mio. kr. inkl. moms. Staten yder et tilskud på 40.000 kr. pr. tilknyttet bolig, dvs. her 10 mio. kr. Resten af udgiften på 350,00 mio. kr. finansieres med et realkreditlån med kommunegaranti på op til 100 % af lånets størrelse. Den endelige garanti afhænger af realkreditinstituttets vurdering af servicearealets handelsværdi.

Garantierne medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Klima-, Miljø- og Teknikudvalget. Garantierne kommer kun til udbetaling, hvis boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningerne har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantierne vil komme til udbetaling.

Leje af servicearealer: Sundheds- og Omsorgsforvaltningen skal leje servicearealerne af fsb. Med vedtagelse af Plejeboligplanen var der forudsat udgifter til leje af servicearealer ekskl. forbrug svarende til 3.143 kr. pr. m2 (2027 p/l) og 22,5 m2 serviceareal pr. plejebolig samt 10m2 serviceareal pr. aktivitetstilbudsplads. Leje af servicearealerne til 250 boliger og 53 aktivitetstilbudspladser var dermed forudsat til i alt 19,3 mio. kr. årligt. Det vurderes, at denne bevilling skal øges med 11% svarende til 2,1 mio. kr. årligt i 2031 og frem. Midlerne afholdes inden for rammerne af Økonomiudvalgets budget til afledte driftsudgifter til Plejeboligplanen.

Montering af servicearealer: Med vedtagelse af Plejeboligplanen er der forudsat udgifter til montering af servicearealer for erstatningsbyggerier svarende til 91.778 kr. pr. bolig (2027 p/l) og 55.962 kr. pr. aktivitetstilbudsplads (2027 p/l). Der søges dermed anlægsbevilling til Sundheds- og Omsorgsudvalget på 25,9 mio. kr. i 2030 på bevilling Anlæg, funktion 0.25.18.3, jf. nedenstående tabel.

Indskud i Landsbyggefonden: Med vedtagelse af Plejeboligplanen var der forudsat udgifter til Indskud i Landsbyggefonden svarende til 3.675 kr. pr. m2 (2027 p/l) og 67 m2 boligareal pr. bolig, i alt 61,6 mio. kr. for 250 boliger. Med denne sag skal der frigives midler til Grundkapital svarende til 69,1 mio. kr. på bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5, jf. nedenstående tabel. Bevillingen til Indskud i Landsbyggefonden skal således øges med 7,5 mio. kr. Merudgifterne finansieres inden for SUNDs budget til Indskud i Landsbyggefonden på bevilling Finansposter.

Deponering: Når kommunen indgår lejemål med en privat udlejer, som kan sidestilles med en kommunal anlægsopgave, skal kommunen deponere et beløb, som svarer til lejemålets ejendomsværdi, der fastlægges ved byggeriets opførelse. Midlerne afholdes inden for rammerne af Sundheds- og Omsorgsudvalgets budget til deponering til Plejeboligplanen. Deponering håndteres i forbindelse med indgåelse af lejekontrakten, hvor beløbet opdateres, fordi den præcise pris er kendt og midlerne flyttes fra SUND til ØU.

Tabellen viser de midler, der ansøges frigivet til Sundheds- og Omsorgsudvalget til dækning af Sundheds- og Omsorgsforvaltningens udgifter.

Tabel 1: Anlægsbevillinger – frigivelse af anlægsmidler

Alle beløb vil blive reguleret i forbindelse med Skema B, efter forventet vedtagelse af supplerende 10% forhøjelse af maksimumsbeløbet og vedtagelse af Plejeboligplan 2.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen meddele støttetilsagn. Byggeriet forventes afsluttet i 2031. Projektet er en del af den lovpligtige udviklingsplan for Tingbjerg/Utterslevhuse. I forbindelse med byggeriets opførelse, vil der blive forelagt en sag for Klima-, Miljø- og Teknikudvalget om den kommunale garanti for realkreditlån til både ældreboliger og serviceareal.

Per Bennetsen                                                   Søren Wille