B-sag. Præsentation af Socialforvaltningens Principfunktionsprogram for nybyggede botilbud

Indstilling

Socialforvaltningen indstiller:

1. at Socialudvalget tager præsentation af principfunktionsprogram for Socialforvaltningens botilbud til efterretning

Problemstilling

I budget 2022 blev det besluttet, at Økonomiforvaltningen i samarbejde med Socialforvaltningen skulle udarbejde en analyse, der viser, hvad der driver byggeomkostningerne, idet byggeri af botilbud koster 3,5 mio. kr. i gennemsnit pr. boligenhed. Den udgift er væsentligt højere end den aktuelle maksimalpris på området, hvor udgiften pr. boligenhed er opgjort til 1,8 mio. kr.  

Maksimalpriskonceptet blev indført i 2016 for at fastsætte en standardpris for visse byggerier, herunder botilbud til Socialforvaltningen. Prisen var dengang 1,3 mio. kr. pr. bolig i (2016-pl). Prisen er siden blevet indekseret hvert år i forbindelse med vedtagelse af budgettet og er nu på 1,8 mio. kr. pr. bolig (2024-pl).

Da maksimalprisen blev indført i 2016 blev den beregnet ud fra en rehabiliteringsbolig, hvor bygningen er regnet som et rehabiliteringsplejehjem for beboere over 65 år. Der er regnet med en standardbolig på ca. 21 m2 med et toilet, der har en størrelse, så det kan anvendes som handicaptoilet (6 m2). Dertil kommer fællesarealer. I alt regnes med en bolig der svarer til 68 m2 (brutto) inkl. andel af fællesarealer.

Den nuværende maksimalpris flugter derfor hverken med de gældende principper for nybyggede sociale botilbud, som Socialudvalget tog til efterretning på mødet den 4. marts 2020, eller med de krav, Socialforvaltningen stiller i specifikke funktionsprogrammer, hvilket nu bliver samlet i ét Principfunktionsprogram. Maksimalpriserne udgør den øvre ramme for, hvad et basisbyggeri må koste. Maksimalpriserne skal finansiere opfyldelse af alle Borgerrepræsentationens krav, herunder de krav forvaltningerne stiller i f.eks. funktionsprogrammer.

På baggrund af analysen blev det videre besluttet, at der for Socialforvaltningen skulle udarbejdes et principfunktionsprogram for nybyggede botilbud, som skulle indeholde de samlede funktionelle krav og arealer, der forventes udført ved etablering af et botilbud. Principfunktionsprogrammet er det første af sin slags i Socialforvaltningen. Der er på den baggrund udarbejdet et overordnet Principfunktionsprogram, som er tilstrækkeligt detaljeret til, at det aktuelle maksimalpriskoncept for botilbud kan justeres. 

Løsning

Principfunktionsprogrammet for botilbud skal gælde på tværs af Socialforvaltningens målgrupper på voksenområdet. Programmet er udarbejdet som et generisk program og tager udgangspunkt i et botilbud med 35 boliger med tilhørende service- og fællesfunktioner.

De grundlæggende funktionskrav skelner ikke mellem midlertidige og længerevarende botilbud (servicelovens §§ 107 og 108), men der er i principfunktionsprogrammet beskrevet en række til- og fravalgsmuligheder, der gør det muligt at tilpasse et konkret projekt til en specifik målgruppe.

Principfunktionsprogrammet erstatter fremadrettet Socialforvaltningens tidligere udarbejdede funktionsprogrammer samt Socialforvaltningens ”Principper for udformning af sociale botilbud til borgere med sindslidelse og udsatte voksne”. Der, hvor principfunktionsprogrammet særligt adskiller sig fra de tidligere principper, er på følgende områder:

• Størrelsen på en standard botilbudsbolig øges fra 36 m2 til 39 m2. Dette sker på baggrund af en efterprøvning af de funktionskrav, Socialforvaltningen stiller til en to-rumsbolig, som bl.a. er, at der skal være venderadius til brug for selvhjulpen kørestolsbruger og samtidig plads til indretning af boligen med mindre spiseområde samt mindre opholdsområde med f.eks. sofa eller lænestol. Her har Byggeri København anbefalet, at størrelsen på boliger øges, så det er muligt at indrette boligen efter de beskrevne funktionskrav.

   

• For at imødekomme behov på tværs af Socialforvaltningens målgrupper beskriver programmet to forskellige muligheder for etablering af boliggrupper, dvs. to forskellige størrelser på de enheder i byggeriet, hvor borgernes boliger er placeret: A) boliggrupper af 11-12 boliger eller B) boliggrupper af 5-7 boliger, hvor fordeling og anvendelse af service- og fællesfunktioner vil variere mellem de to størrelser boliggrupper.

• Programmet indeholder en række til- og fravalg af funktions- og arealkrav, der giver mulighed for en målgruppespecifik tilpasning af det enkelte projekt.

• Det understreges, at botilbuddet skal indgå i og opleves som en del af det omkringliggende samfund. Det skal være muligt at tilgå forskellige hverdagsaktiviteter inden for en kort afstand og være mulighed for fællesskaber i lokalmiljøet, som beboerne kan deltage i. Derudover skal der være fokus på at etablere bygningsvolumener som indskriver sig i lokalmiljøet, og som ikke lukker sig om sig selv.

Trods en bred variation i forvaltningens typer botilbud vurderes det, at Principfunktionsprogrammet rummer 90% af Socialforvaltningens samlede funktionelle krav og indeholder de arealer og funktioner, der forventes udført ved etablering af et af Socialforvaltningens botilbud.

Med en bred ramme dækker principfunktionsprogrammet alle detaljer fra basale rumfunktioner og indretningsprincipper til tekniske forhold som akustik og belysning. Det er et vigtigt afsæt for den senere detaljerede projektering, som vil sikre et mere konsekvent udgangspunkt og kvalitetsniveau i forvaltningens fremtidige botilbud.

Endelig bemærkes det, at principfunktionsprogrammets rammesætning af Socialforvaltningens arealkrav til et botilbud ikke er højere end de krav, der stilles til fx ældreboliger og plejehjem i Sundheds- og Omsorgsforvaltningen.

Administrative konsekvenser

Foruden at danne grundlag for den efterspurgte og nødvendige revision af maksimalpriskonceptet for nybyggeri af botilbud, vil Principfunktionsprogrammet forventeligt også lette arbejdsbyrden for de administrative medarbejdere i Socialforvaltningen, som indgår i byggeudvalget for kommende byggerier. Arbejdsbyrden lettes også hos de socialfaglige medarbejdere fra både stab og udførerenheder, der indgår i byggeudvalget. Lettelsen består i, at mange forhold omkring byggeriet vil være beskrevet i Principfunktionsprogrammet, og dermed ikke skal afklares fra sag til sag.   

Økonomi

Godkendelse af Principfunktionsprogram for Socialforvaltningens botilbud har ingen direkte økonomiske konsekvenser, da de funktionskrav, som fremgår af Principprogrammet allerede stilles af forvaltningen i de byggerier, som udføres i dag.

Videre proces

På baggrund af Principfunktionsprogrammet skal der efterfølgende udarbejdes et nyt maksimalpriskoncept for Socialforvaltningens nybyggede botilbud, som vil afspejle de funktionskrav, Socialforvaltningen stiller til opførsel af botilbud.

Socialforvaltningen søger til overførselssagen 23/24 midler til en revision af maksimalpriskonceptet på baggrund af principfunktionsprogrammet.       

Mikkel Boje                      

                                            / Anders Johannes Kristensen