Mødedato: 28.09.2026, kl. 15:00
Mødested: NOR Yogacenter, Hejrevej 30, 4. sal

Forslag til tillæg 4 til lokalplan 448-1,2&3 Ny Ellebjerg-området (København Syd Bykvarter) med kommuneplantillæg og miljørapporter, Valby

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til, om forslag til lokalplan 448-1, 2 & 3 Ny Ellebjerg-området (København Syd Bykvarter) tillæg 4 med kommuneplantillæg, miljørapport og miljøkonsekvensrapport skal sendes i offentlig høring. Forslaget vil muliggøre nybyggeri med boliger, herunder 25 % almene, og serviceerhverv samt indpasning af stationsfunktioner og en grøn cykelrute. Lokalplanforslaget forudsætter et kommuneplantillæg, der bl.a. muliggør et højhus på 100 m og en reduktion af kommuneplanens parkeringsnorm med op til 80 %.

Indstilling

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

  1. at godkende lokalplan 448-1, 2 & 3 Ny Ellebjerg-området (København Syd Bykvarter) tillæg 4 (bilag 2) med miljørapport (bilag 3), miljøkonsekvensrapport (bilag 6) og udkast til VVM-tilladelse (bilag 7) med henblik på udsendelse i offentlig høring i otte uger.

    Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

  2. at godkende tillæg til Kommuneplan 2024 (bilag 2) med miljørapport (bilag 3) med henblik på udsendelse i offentlig høring i otte uger.

Problemstilling

FB Gruppen ønsker at opføre ny bebyggelse til boliger og serviceerhverv på arealer ved København Syd efter en plan, der er udviklet i samarbejde med Metroselskabet. Det forudsætter en ny lokalplan, da gældende lokalplan ikke muliggør nybyggeri på dette sted.

Startredegørelse (bilag 8) blev vedtaget på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 7. oktober 2024 og Økonomiudvalgets møde den 29. oktober 2024, med en række anbefalinger: prioriter tilpasning af højden på de tre byggefelter i forhold til de omkringliggende bygninger, maksimer højden på højhuset under 100 m, detaljér udformning af højhuset med hensyn til arkitektur og forebyggelse af gener fra vind, undersøg andre anvendelsesmuligheder for højhuset, øg omfang og kvalitet af de bolignære opholdsarealer og undersøg mulighederne for publikumsorienterede serviceerhverv. Det blev desuden anbefalet at fastsætte den endelige bebyggelsesprocent til højst 241, at fastlægge parkeringsdækningen og trafikale løsninger bl.a. på baggrund af dialog med ejerne af naboejendomme om fælles løsninger, og at parkering kan reduceres med 75-100 % i forhold til normen i Kommuneplan 2024.

Løsning

Planområdet ligger ved København Syd og indgår i byudviklingsområdet Valby Industrikvarter. Omkring stationen ligger Ny Ellebjerg-området, der er udviklet efter lokalplanerne 448-1,2 & 3 (BR 23. september 2010, BR 19. juni 2013, BR 17. juni 2015 og BR 20. august 2026).

En ændring af lov om Cityring fra 2018 pålægger Metroselskabet at udarbejde en helhedsplan, hvis realisering skal bidrage med 146 mio. kr. i 2023 priser til finansiering af den underjordiske metrostation. På baggrund af beslutningerne fra startredegørelsen, har bygherre revideret helhedsplanen bl.a. efter dialog med NEXT, der ejer naboejendommen Sukkertoppen Gymnasium. Helhedsplanen medtager et areal af naboejendommen, der i dag rummer terrænparkering til Sukkertoppen Gymnasium, for at anlægge underjordisk parkeringskælder og opholdsarealer fælles for nybyggerierne og gymnasiet.

Området opdeles i to delområder, hvor område I er projektområdet inkl. det areal, der erhverves fra NEXT. Område II er restejendommen tilhørende NEXT.

Som det fremgår af startredegørelsen, er det maksimale etageareal til nybyggeriet 40.000 m2. Hertil kommer udvidelse af projektområdet (delområde I) ved køb af areal af naboejendommen. Heraf udnyttes 3.315 m2 i projektet, mens den resterende byggeret på 1.147 m2 forbliver på naboejendommen (delområde II). For at sikre mulighed for ”Den lille skala”, som er småbygninger med funktioner, der skal være med til at understøtte byliv og tryghed, tillægges der yderligere 400 m2, som alene er forbeholdt disse bygninger. Det betyder et samlet maksimalt etageareal i område I på 43.715 m2.

Der fastlægges fire byggefelter (B1-B4) i lokalplanens område I. Byggefelt B1, der ligger ved stationspladsen, påtænkes anvendt til nyt hovedsæde for Metroselskabet og byggefelt B2, der ligger vest herfor, til hotel. Byggefelt B3, der omfatter højhuset og et lavere bygningsvolumen, og byggefelt B4 fastlægges til henholdsvis boliger og ungdomsboliger. Se side 10 i bilag 2.

Den ønskede bebyggelsestæthed betyder, at der skal indpasses et højhus på ca. 100 m.

I byggefelterne B1-B3 langs banen indgår der åbne dobbelthøje stueetager, der rummer cykelrute, adgangsarealer og cykelparkering mv, og som markeres udadtil med buer. Højhuset er 32 etager, svarende til en højde på ca. 99 m, hvortil der kommer teknik, så den maksimale højde er 106 m. Der etableres opholdsterrasser på dele af de lavere bygningers tagflader.

I hvert af de fire byggefelter brydes bygningsvoluminerne ned både vandret og lodret, så der skabes sammenhæng og nedskalering til omgivelserne.

De gennemgående materialer er tegl, metal og træ i røde, rødbrune og brune farver. I Grønttorvsområdet, der for størstedelens vedkommende har samme bygherre, er tegl også det dominerende materiale.

For så vidt angår delområde II, forudsætter nybyggeri, bortset fra mindre bygninger, supplerende lokalplan.

Byliv

Med lokalplantillægget integreres de primære adgange til den underjordiske del af stationen i byggefelt B1 i en åben dobbelthøj stueetage markeret udadtil med buer. Der muliggøres op til 400 m2 butikker i område I, hvoraf 270 m2 allerede er udnyttet i en 7-eleven butik. Der muliggøres indretning af publikumsorienterede funktioner i stueetagen i dele af bebyggelsen og i småbygninger i ”Den lille skala”, herunder caféer. I småbygningerne kan der også indrettes andre former for udadvendte funktioner, som vil medvirke til at understøtte bylivet. Det vurderes ikke realistisk at stille krav om yderligere udadvendte funktioner eller muliggøre butikker i større omfang, da der er en del tomme butikslokaler i nabobebyggelserne. Muligvis kan fortætningen med flere boliger og arbejdspladser medvirke til at forbedre udlejningssituationen her.

Bynatur

Inden for afgrænsningen af lokalplanområdet har bygherre ikke registreret eksisterende træer, der lever op til kriterierne for at kunne gøres bevaringsværdige i lokalplanen Der stilles krav om plantning af mindst 122 nye træer og anden beplantning. Af de nye træer er ca. 60 % hjemmehørende arter. De planlagte træer vil give et kronedække efter 15 år på ca. 8,1 %. Træerne vi sammen med facadebegrønning, grønne tage, bede mv. give en biofaktor på 0,18 efter 15 år.

Biofaktor er et værktøj til at måle det grønne i bymiljøet, der værdisætter forskellig typer arealer i et område på en skala fra 0 til 2 point, hvor 2 er højeste biofaktor. Dermed kan værktøjet give en samlet score for, hvor grønt området er. Fx er bebygget areal, asfalt og fliser værdisat til 0 point og tæt/sammenvokset træbeplantning værdisat til 2. Konkret skal det tages i betragtning, at området indeholder en stor andel belagte arealer i form af adgange til stationen, busvendesløjfe og cykelrute.

Bæredygtighed

Bygherre har til hensigt at indarbejde variation i boligtyper, så boligerne henvender sig til forskellige målgrupper. Området åbnes op og skaber forbindelse til omgivelserne for fodgængere. Lokalplanforslaget sikrer en høj grad af beplantning, og bygherre ønsker en artsrig beplantning for at understøtte biodiversitet. Bygherre forventer at certificere byggeriet til minimum DGNB Sølv eller tilsvarende.

Almene boliger

Da skoledistriktet har under 30 % almene familieboliger, stilles krav om minimum 25 % almene boliger beregnet i forhold til det muliggjorte nye boligetageareal, jf. Kommuneplan 2024. Det svarer til ca. 4.600 m2. De almene boliger placeres i byggefelt B3 og B4. I byggefelt B3 er det familieboliger samt små boliger til boligsocial anvisning og i byggefelt B4 ungdomsboliger.

I henhold til planloven kan der ikke stilles krav om almene boliger i et område, hvor der i en gældende lokalplan er tilladt boliger, hvilket er tilfældet for den del af området, der erhverves fra NEXT. Boligarealer herfra indgår derfor ikke i kravet om 25 %.

Parkering

Lokalplanområdet er i kommuneplanen udpeget som byudviklingsområde, hvor der er mulighed for at reducere parkeringsnormerne for alle funktioner med 20 %. Forvaltningen vurderer, at krav om parkering kan reduceres yderligere, og der fastlægges en reduktion på ca. 80 % i lokalplanen. Parkeringsnormen er reduceret på baggrund af områdets anvendelse, beliggenhed i byen, herunder nærhed til kollektiv transport og cykelinfrastruktur mv. Der sikres et minimum af kørende adgang til området.

I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire p-pladser pr. 100 m2 etageareal. Herudover skal der være 760 cykelparkeringspladser til stationen. Dette svarer til ca. 2.000 cykelparkeringspladser. Hertil kommer retablering af ca. 100 pladser til gymnasiet.

Kommuneplan

Kommuneplantillægget ændrer rammeområdet fra et område for serviceerhverv til et rammeområde for boliger og serviceerhverv C3*, som muliggør en højere boligandel. Samtidig udvides rammeområdet med den del af matr.nr. 1083 som erhverves fra NEXT, så hele lokalplanens delområde I ligger inden for samme rammeområde. Kommuneplantillægget fastsætter en maksimal bebyggelsesprocent på 285, svarende til det maksimale etageareal på 43.715 m2 som lokalplanforslaget muliggør. Kommuneplantillægget fastsætter den maksimalt tilladte bygningshøjde til 30 m, men giver mulighed for en enkelt bygning op til 100 m. Kommuneplantillægget giver derudover mulighed for, at parkeringsdækningen kan reduceres med op til 80 % sammenlignet med parkeringsnormen i Kommuneplan 2024.

For rammeområdet nord for projektområdet, der bl.a. omfatter den resterende del af matr.nr. 1083 Valby, København (NEXT), ændres den maksimalt tilladte bebyggelsesprocent fra 185 til 190 % for rammeområdet under et. Formålet med dette er at skabe en restrummelighed i rammen, så den resterende del af byggeretten fra matr. 1083 der skal forblive i delområde II (1.147 m2) kan udnyttes, uden at det går ud over byggeretten på de øvrige ejendomme i rammeområdet. Ved at øge rammens maksimale bebyggelsesprocent til 190 % samlet, bliver det altså muligt at planlægge for en bebyggelsesprocent over 185 % i lokalplanens delområde II, men fastholde en bebyggelsesprocent på 185 % på naboejendommene.

Borgerinddragelse

Der er foretaget indledende høring, herunder af Valby Lokaludvalg, der sammen med Kongens Enghave Lokaludvalg har været repræsenteret i en følgegruppe, hvor Metroselskabet og efterfølgende også den nye bygherre FB Gruppen, løbende har orienteret om projektet. Lokaludvalgene vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring.

Lokaludvalgene har følgende hovedsynspunkter:

  1. Der er lagt op til et meget tæt og højt byggeri, herunder et bolighøjhus på op til 100 m, på et ret lille område, og det kan være meget svært at skabe gode udearealer til boliger.
  2. Følgegruppen har gennem forløbet været kritiske overfor argumenter om, at hvis højhuset ikke blev accepteret, så skulle højden i det øvrige byggeri forøges. Lokaludvalget finder området bedre egnet til erhvervsbyggeri end boliger.
  3. Det er vigtigt, at Metroselskabet stiller præcise krav til projektets kvalitet, og at det følges op med en meget detaljeret lokalplan.
  4. Det er særlig vigtigt, at der fastlægges bestemmelser, der sikrer hensynet til de historiske industribygninger, der giver området karakter, og at de ikke mister adgang til lys og sol
  5. Lokaludvalget mener ikke, at det er kommunens opgave at sikre bygherrens provenu, og at der ikke bør gives mulighed for at bygge så meget og tæt, som Metroselskabet ønsker, hvis der ikke kan skabes et projekt, der giver kvalitet til brugere af stationen samt beboerne og de beskæftigede i nybyggeriet. I givet fald må selskabet acceptere et lavere provenu eller opgive projektet i dets nuværende form, hvis et projekt ikke kan generere overskud.

Klima- Miljø og Teknikforvaltningens bemærkninger

  1. Der er fortsat tale om et højt og tæt byggeri, men ved inddragelse af et areal på naboejendommen, der i dag primært anvendes til parkering, som fælles friareal for beboerne og gymnasiet, er der sammen med tagterrasser opnået så gode udearealer, at det kan begrunde, at den relativ høje boligandel fastholdes.
  2. Med det i startredegørelsen forudsatte etageareal på 40.000 m2 vurderer forvaltningen ikke, at der er alternativer til højhuset. Der henvises i øvrigt til bemærkninger under pkt. 1.
  3. Metroselskabet følger løbende processen, og det er forvaltningens vurdering, at lokalplanen sikrer, at rammerne er til stede for, at der kan leveres arkitektonisk kvalitet, jf. også arkitekturpolitikkens bemærkning om, at højhuse kræver særlig opmærksomhed og omhu.
  4. Med lokalplanen fastlægges alle bygninger på NEXT-ejendommen som bevaringsværdige. Med planen vil det være det nye højhus, der dominerer, og vil udgøre et vartegn for området, men industribygningerne vil fortsat være synlige. Materialemæssigt tilpasses nybyggerierne den eksisterende industriarkitektur. Skyggediagrammer fremgår i bilag 2.
  5. Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen er enig i, at et provenu ikke må være afgørende for kvaliteterne i planen, idet der ikke må planlægges ud fra økonomiske hensyn.

Miljøvurdering

Der er i henhold til miljøvurderingsloven udarbejdet en miljørapport og en miljøkonsekvensrapport af det konkrete projekt.

Miljørapporten indeholder en vurdering af lokalplanen og kommuneplantillæggets potentielle miljøpåvirkning på trafiksikkerhed, støj fra jernbane og virksomheder, vibrationer, luftforurening, rekreative interesser, vindforhold, skyggevirkning, større katastroferisici og ulykker, indbliksgener, overfladevand, risiko for oversvømmelse, visuelle forhold samt Natura 2000, § 3-naturtyper og beskyttede arter. Samlet konkluderes det, at planerne ikke vil medføre væsentlige påvirkninger i forhold til undersøgte forhold, og at der er indarbejdet afværgeforanstaltende elementer i projektet, der skal sikre minimal miljøpåvirkning i alle projektets faser. Bygningernes udformning er disponeret med henblik på at reducere downwash og turbulens, som opstår ved høje bygninger, og herudover er der fastsat bestemmelser om beplantning, som kan sikre bedre vindkomfort. Miljørapporten er vedlagt som bilag 3 og vil blive sendt i høring sammen med planforslagene.

Miljøkonsekvensrapporten af det konkrete projekt er udarbejdet af bygherres tekniske rådgiver og vedlagt som bilag 6. Den behandler samme emner som miljørapporten, suppleret med en vurdering af konsekvenser i anlægsfasen. Forvaltningen har på baggrund af miljøkonsekvensrapporten udarbejdet et udkast til VVM-tilladelse vedlagt som bilag 7.

Politisk handlerum

Det kan besluttes, at

  • reducere omfanget og højder eller ændre anvendelsen af det kommende nybyggeri. Det vil betyde, at sagen skal sendes tilbage til forvaltningen, så der kan udarbejdes et revideret forslag, inden endnu en politisk behandling og offentlig høring. Det bemærkes i øvrigt, at en reduktion af nybyggeriets omfang, kan betyde, at helhedsplanen ikke bidrager med 146 mio. kr. i 2023 priser, som fastsat i lov om en Cityring fra 2018. Hvis indstillingen i sin helhed forkastes, skal hele mindreindtægten dækkes inden for Metroselskabets langstidsbudget.
  • ændre reduktionen i parkeringsnormen. Det vil også betyde, at sagen skal sendes tilbage til forvaltningen, så der kan udarbejdes et revideret forslag, inden endnu en politisk behandling og offentlig høring.
  • fjerne muligheden for bygninger i ”Den lille skala”, der har til formål at understøtte bylivet.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt planforslagene, sender forvaltningerne planforslagene, miljørapport, miljøkonsekvensrapport og VVM-tilladelse i høring i otte uger. Der vil blive afholdt et offentligt borgermøde i forbindelse med høringen. På baggrund af resultatet af høringen, vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen i 2. kvartal 2027.

 

 

                                    Søren Hartmann Hede         Søren Wille

Til top