Ændret fysisk helhedsplan, Boligselskabet AKB København, Frederiksholm Karré 8, Vesterbro/Kongens Enghave

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til ændret fysisk helhedsplan for endeligt projekt og anskaffelsessummen for Frederiksholm Karré 8. Afdelingen skal renoveres med støtte fra Landsbyggefonden, hvilket blev godkendt af Borgerrepræsentationen den 10. december 2020. Grundet prisudviklingen i den mellemliggende periode overstiger projektets omkostninger den godkendte økonomiske ramme, og samtidig har projektets byggetekniske forhold ændret sig, hvilket kræver en ny politisk godkendelse. Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller derfor, at Borgerrepræsentationen godkender den forøgede kommunale garanti til renovering og godkender det endelige projekt og anskaffelsessum. Dette er en standardindstilling.

 

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

 

Borgerrepræsentationen har den 10. december 2020 godkendt en budgetramme for projektet på 261,1 mio. kr., under den forudsætning af, at der ikke var væsentlige ændringer i forhold til det oplyste. Sagen genindstilles, da den samlede anskaffelsessum for projektet overstiger den oprindelige ramme, og der er sket væsentlige byggetekniske ændringer i projektet. Borgerrepræsentationen skal derfor godkende det ændrede projekt.

 

Teknik- og Miljøforvaltningen meddelte den 15. december 2020 skema A tilsagn til AKB København med en anskaffelsessum på 261,1 mio. kr. Sagen er finansieret med kommunal garanti for lån til arbejderne, der hovedsageligt består af sammenlægning af lejligheder, udskiftning af installationer, badeværelser og køkkener samt etablering af fælleslokaler, altaner, ventilationer, udvidelse til duplex og familieboliger i tagetagen. Grundet byggetekniske og økonomiske ændringer kan helhedsplanen ikke gennemføres uden en overskridelse af de godkendte rammer.

Byggeteknisk har projektet ændret sig i forhold til det tidligere godkendte skema A tilsagn. I det nuværende projekt udgår tre tagboliger, aktivitetshus i gårdrummet, vinduesudskiftning og skybrudssikring. Desuden tilgår der altaner på 4. salen samt nedlæggelse af gas i alle 231 lejemål og der er ændring i boligudbuddet/størrelser. Tagetagen, som tidligere har været benyttet til ungdomsboliger, blev kondemneret af Boligkommissionen i 2011. Helhedsplanen foreslår en ny udnyttelse af tagetagen ved en sammenlægning med 4. sals lejlighederne, og derved ophæves kondemneringen. Den økonomiske ændring i projektet skyldes en merudgift primært grundet prisudviklingen samt renteudviklingen og det er derfor ikke lykkedes at gennemføre projektet inden for den godkendte ramme. Den samlede anskaffelsessum stiger fra 261,1 mio. kr. til 369,6 mio. kr.

Husleje

Afdelingen har en gennemsnitlig husleje på 976 kr. pr. m² pr. år. eksklusive forbrug. De daværende renoveringsarbejder var skønnet til at medføre en gennemsnitlig huslejeforhøjelse på 62 kr. pr. m² pr. år i 2020-niveau. Det nye projekt vil medføre en gennemsnitlig huslejestigning på 27,45% som svarer til en gennemsnitlig husleje på 1.244 kr. pr. m² pr. år. Det medfører en samlet forhøjelse på 268 kr. pr. m². Den månedlige husleje fremgår af nedenstående tabel.

Tabel 1 Huslejeberegning pr. boligtype

 

*Den månedlige husleje er eksklusive forbrug og i 2026-niveau.

Genhusning

Det er boligorganisationens vurdering, at størstedelen af beboerne skal genhuses midlertidigt på nær de beboere, som bor i de 40 hjørnelejligheder. I de tilfælde, hvor der sker væsentlige ændringer i rumfordelingen af boligerne eller boligen sammenlægges, får beboerne frit valg mellem midlertidig eller permanent genhusning.

Beboerdemokratiet

På et ekstraordinært afdelingsmøde den 11. september 2025, vedtog beboerne i Frederiksholm karré 8 helhedsplanen til huslejestigning på 19,67 % med 121 stemmer for og 57 imod. Yderligere vedtog beboerne tilvalg af altaner til yderligere huslejestigning på 7,78% med 100 stemmer for og 74 imod. Dermed samlet huslejestigning på 27,45%.

 

Det er muligt at fremsætte ændringsforslag om, at helhedsplanen skal godkendes uden godkendelse af altanarbejderne, der er forbedringsarbejder. Dette vil medføre en lavere huslejestigning, men være i strid med det beboerdemokratiske flertals ønske.

Hvis indstillingen ikke godkendes, vil det medføre, at afdelingen ikke bliver renoveret med støtte fra Landsbyggefonden. Det må forventes, at mange af arbejderne alligevel skal gennemføres inden for en kortere årrække. Huslejestigningen vil blive højere for disse arbejder, da afdelingen ikke vil modtage støtte fra Landsbyggefonden.

 

Ændringerne i projektet indebærer, at kommunen skal godkende at stille kommunal garanti for lån på op til 100% for de samlede realkreditlån på 369,6 mio. kr.

Kommunens garantistillelse er en forudsætning for, at Landsbyggefonden vil yde støtte i form af regaranti og ydelsesstøtte til renoveringen, jf. almenboliglovens regler herom. Størrelsen på garantien afklares med boligorganisationen og långiver inden for den afsatte ramme i forbindelse med byggeregnskabet. Landsbyggefonden regaranterer for 50% af kommunens garanti for et støttet lån på i alt ca. 206,9 mio. kr. Det betyder, at kommunens samlede nettogaranti maksimalt vil udgøre 103,5 mio. kr. for dette lån. Landsbyggefonden regaranterer ikke det ustøttede lån på 162,7 mio. kr. Kommunens økonomiske medvirken er nærmere beskrevet i bilag 3.

Det bemærkes, at Borgerrepræsentationen har godkendt en kapitaltilførsel (lån) på 0,2 mio. kr. ved skema A godkendelsen den 10. december 2020.

 

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen meddele tilsagn (Skema B), hvorefter renoveringsarbejderne kan påbegyndes.

Der vil senere blive forelagt indstilling til Klima-, Miljø- og Teknikudvalget om de endelige kommunale garantier for lån til arbejderne.

 

                                       Søren Wille

                                                                   / Karsten Biering Nielsen