Fravigelse af administrationsgrundlagets krav om almene boliger i forbindelse med fortætning i Bo-Vitas afdelinger Lukretiavej og Kamhusene, Valby

Der skal tages stilling til, om administrationsgrundlaget for almene boliger skal kunne fraviges i to fortætningsprojekter med andelsboliger og ejerboliger mv. i Bo-Vitas afdelinger på hhv. Lukretiavej og Kamhusene. Denne indstilling omhandler således kun fravigelse fra administrationsgrundlagets krav om almene boliger.

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Med henblik på udmøntning af almenboligkravet i lokalplaner har Borgerrepræsentationen vedtaget et administrationsgrundlag for nybyggeri af almene boliger. I administrationsgrundlaget fremgår bl.a., at hvis andelen af almene familieboliger i et skoledistrikt er på mellem 0-30%, skal der som udgangspunkt stilles krav om 25% almene boliger ved nybyggeri. Bo-Vita ønsker i to sager at fortætte med bl.a. private andelsboliger og ejerboliger, så administrationsgrundlagets krav ikke opfyldes. Der er på den baggrund behov for at beslutte, hvorvidt der skal kunne ske en fravigelse fra administrationsgrundlaget i de to fortætningssager.

Borgerrepræsentationen vedtog i 2019 et administrationsgrundlag for nybyggeri af almene boliger, der senest er opdateret i 2024. Administrationsgrundlaget fastlægger bl.a., at i skoledistrikter med 0-30% almene familieboliger skal der som udgangspunkt stilles krav om 25% almene boliger ved nybyggeri. Forvaltningen indstiller, at administrationsgrundlaget fraviges i to fortætningssager på henholdsvis Lukreteriavej og Kamhusene, hvor Bo-Vita ønsker at fortætte med private andelsboliger, ejerboliger mv.

Der er politisk fokus i kommunen på at etablere nye boliger. Dette kan blandt andet ske i form af fortætning i regi af de almene boligorganisationer, som har egnede friarealer til formålet.

Den almene boligorganisation Bo-Vita har forud for videre projektering samt byggesagsbehandling fremsendt ansøgninger til to fortætningsprojekter med blandt andet private andelsboliger, som vil kræve fravigelse af almenboligkravet.

Bo-Vita ønsker i begge projekter en fortætning med blandede ejerformer for bedre at understøtte en bæredygtig beboersammensætning i afdelingerne. Her ses andelsboliger som en efterspurgt boligform, der bl.a. vil være efterspurgte af formentlig yngre borgere, som gerne vil ind på boligmarkedet, og hvor ejerboligen måske ikke er indenfor økonomisk rækkevidde.

Bo-Vita peger på, at salg af byggeretter muliggør udførelse af arbejder i form af opgraderinger (elevatorer, altaner og renovering af facader, opgange mv.) samt forskønnelse og forbedring af gårdrum og andre udearealer.

Siden administrationsgrundlaget blev udarbejdet, har der været politisk fokus på større udbredelse af andelsboliger fx via ny praksis med at støtte stiftelser af nye andelsboligforeninger. Borgerrepræsentationen har endvidere besluttet at igangsætte en analyse af mulighederne for at fremme etablering af andelsboliger i alment regi (BR den 28. januar 2026).

Det har vist sig vanskeligt at gøre en almen bygherre interesseret i at fortætte med almene boliger. Projekterne på Lukretiavej og Kamhusene giver mulighed for at høste erfaringer med fortætning med bl.a. andre ejerformer i almene afdelinger.

Projekternes gennemførelse, i begge boligafdelinger, forudsætter udarbejdelse af lokalplaner og godkendelse af bygge- og støttesager efter almindelig praksis, samt politisk behandling.

Det skal bemærkes, at der ikke er mulighed for i lokalplaner at stille krav om andelsboliger, ejerboliger eller andre boligformer, men alene om almene boliger. Det er heller ikke muligt at stille krav til indhold i vedtægterne i andelsboligforeninger. 

Lukretiavej
Bo-Vita har i forlængelse af dialog med forvaltningen om mulighederne for fortætning i en renoveringsmoden boligafdeling i Valby, fremsendt ansøgning for et projekt, hvor fortætningen sker ved salg af byggeretter til etablering af private andelsboliger ved infill, hvor nye boliger opføres på ledige grunde inden for den eksisterende by- eller boligstruktur, og onfill, hvor der foretages påbygning eller tilføjelse af nye etager eller rum på de eksisterende bygninger (se bilag 2).

Den eksisterende boligafdeling på Lukretiavej består i dag af to længer opført i starten af 80’erne. En fortætning vil udover en mere blandet beboersammensætning i afdelingen samtidigt kunne adressere en række renoverings- og moderniseringsbehov.

Skoledistriktet Valby Skole, hvori familieboligafdelingen ligger, har en andel af almene boliger på 8%, og der skal derfor som udgangspunkt stilles krav om mindst 25% almene boliger ved nybyggeri.

Kamhusene
Fortætning i Bo-Vitas afdeling Kamhusene har tidligere været behandlet i forbindelse med en startredegørelse for lokalplan. I den forbindelse besluttede Teknik- og Miljøudvalget på møde den 20. juni 2022, at fortætning i afdelingen kunne ske med en andel af almene boliger på 40% og 60% private boliger, da der samtidigt var lagt op til frasalg af almen grund. Beslutningen blev bekræftet ved efterfølgende behandling i Økonomiudvalget den 16. august 2022. Imidlertid var det ikke muligt for boligorganisationen at realisere projektet.

Bo-Vita har fremsendt en ny ansøgning for fortætning i afdelingen med et nyt projekt med private ejerlejligheder og rækkehuse (48%), private andelsboliger (35%) og almene ungdomsboliger (17%). (se bilag 3)

Skoledistriktet Lykkebo Skole, hvori familie- og ungdomsboligafdelingen ligger, har en andel af almene boliger på 22%, og der skal derfor som udgangspunkt stilles krav om mindst 25% almene boliger ved nybyggeri. 

Politisk handlerum
Det kan besluttes, at

Hvis indstillingen ikke godkendes, vil der ikke ske fortætning i de to bebyggelser.

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. 

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen om fortætning i de to Bo-Vita afdelinger i Valby, igangsættes realisering af projekterne. Forvaltningen vil herefter udarbejde og forelægge lokalplaner til politisk behandling.   

                                              Søren Wille

                                                               / Karsten Biering Nielsen