Fravigelse af servitut til boliger på Krabbesholmvej 5, Brønshøj-Husum

Indstilling

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget godkender,

1. at forvaltningen fraviger villaservituttens bestemmelser om beboelseslag, antal boliger pr. etage og selvstændig beboelse i tagetagen med henblik på at give byggetilladelse til tre nye boliger på Krabbesholmvej 5, jf. løsning.

Problemstilling

Størstedelen af villaområder i København er omfattet af villaservitutter, som er udarbejdet i forbindelse med udstykningen af villaområderne i starten af 1900-tallet. Servitutterne indeholder bebyggelsesregulerende bestemmelser såsom afstandsbestemmelser til nabobebyggelse, omfang af bebyggelse, antal beboelseslag, antal boliger osv. Formålet med servitutterne er at bibeholde et ensartet, bygningsmæssigt åbent og grøn præg. Villaservitutterne har siden de blev tinglyst været anvendt og håndhævet i byggesagsbehandlingen. Det vil være en ændring i forvaltningens administration, hvis forvaltningen ikke skal håndhæve servitutbestemmelserne.

Sagen forelægges, da der er et politisk ønske om flere boliger i København og der har tidligere været drøftelser i udvalget om mulighederne for at tilvejebringe flere boliger ved fortætning i Københavns villakvarterer. 

Løsning

Ejendommen på Krabbesholmvej 5 er reguleret af en villaservitut fra 1908. Der er søgt om at etablere tre nye boliger, hvilket er i strid med servituttens bestemmelser om at bygningen højst må indrettes med to beboelseslag, herunder at der ikke må være selvstændig beboelse i tagetagen, og at der kun må være én bolig pr. etage.

Den eksisterende bygning er i to etager med tagetage med et samlet etageareal på ca. 400 m2. I dag er ejendommen godkendt til erhverv i stueetagen, to boliger på 1. sal og loftsrum i tagetagen. Der er ansøgt om at opføre tre nye boliger ved at ombygge det eksisterende erhvervslejemål i stueetagen til to nye boliger og at indrette én ny bolig i tagetagen. Ejendommen vil herefter bestå af i alt fem boliger. Der foretages ingen udvidelse af bygningens ydre rammer i forbindelse med projektet. I forbindelse med en tilladelse vil der også ske lovliggørelse af en ca. 10 m2 indeliggende tagterrasse i ejendommens gavl, der er etableret før 1999. Se oversigtskort i bilag 2 og ansøgning i bilag 3.

Forvaltningen er indstillet på at fravige servitutten i den konkrete sag, fordi der er tale om en indvendig ombygning, som vurderes at give en bedre udnyttelse af ejendommen, uden at bygningsvolumen øges. Herudover ligger ejendommen i et område til boligformål, hvor det ifølge kommuneplan 2024 er tilladt at bygge i et større omfang med en bebyggelsesprocent op til 110 (B3-område). Normalt gælder villaservitutter for områder i kommuneplanen med lavere og mindre villabyggeri (B1-område).

Hvis servitutten følges, kan der potentielt højst indrettes et tofamiliehus med i alt to boliger på hhv. stueetagen og 1. sal.

Præcedens
Som følge af ejendommens størrelse, anvendelse og de omkringliggende forhold vurderer forvaltningen, at det sagligt kan begrundes at undlade håndhævelse af servitutten på den konkrete ejendom. En eventuel beslutning om ikke at håndhæve servitutten for Krabbesholmvej 5 vurderes ikke at skabe præcedens inden for servitutområdet, da der ikke findes andre ejendomme af tilsvarende størrelse og med erhvervsanvendelse, som både ligger inden for kommuneplanens B3-ramme og er omfattet af den pågældende servitut.

Politisk handlerum
Klima-, Miljø- og Teknikudvalget kan beslutte, at

• forvaltningen fortsat skal håndhæve alle servitutbestemmelserne på Krabbesholmvej 5. Det betyder, at opdelingen i fem boliger ikke kan tillades, men det vil være muligt at tillade én bolig i stueetagen, og tagetagen på 2. sal kan indrettes til bolig, så længe beboelsen hører til lejligheden nedenunder. Dette vil også være udfaldet, hvis indstillingen ikke godkendes.
• forvaltningen kun skal fravige servitutbestemmelsen om antal boliger pr. etage, så der kan indrettes to boliger i stueetagen. Det betyder, at der ikke kan indrettes en selvstændig bolig i tagetagen.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Hvis Klima-, Miljø- og Teknikudvalget godkender indstillingen, vil forvaltningen undlade at håndhæve servitutten og meddele byggetilladelse til at opdele ejendommen på Krabbesholmvej 5 til fem boliger.

Søren Wille

/ Lena Kongsbach