Kommunal garanti og ydelsesstøtte til § 100 renovering af Sofiegårdens Kollegium, Christianshavn

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til kommunal garanti for lån til finansiering af ekstraordinær renovering, modernisering og energioptimering samt ydelsesstøtte til den selvejende institution Sofiegårdens Kollegium på Sofiegade 1, Christianshavn. Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Borgerrepræsentationen godkender den kommunale garanti til renoveringen og det endelige projekt og anskaffelsessum. Ydelsesstøtten indgik i Budget 2025. Dette er en standardindstilling.

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Sofiegårdens Kollegiums administrator FA09 har indsendt en ansøgning om ydelsesstøtte og kommunal garanti til en gennemgribende renovering, modernisering og energioptimering. I budgetaftalen 2025 (BR 3. oktober 2024) (A, B, F, I, O, V og Ø) indgik budgetnotatet (bilag 2), der afsætter midler til ydelsesstøtte til renoveringslånet. Derudover er der behov for, at kommunen stiller garanti for realkreditlånet til renoveringen. En tilstandsvurdering fra 2023 konkluderer, at et omfattende renoverings- og optimeringsarbejde er påkrævet, for at kollegiet bringes til en tilfredsstillende boligstandard. Kollegiets administrator vurderer, at omkostningerne beløber sig til i alt 110,5 mio. kr. Forvaltningen vurderer, at arbejderne opfylder kravene til at opnå støtte.

Enkelte kollegier, herunder Sofiegården, er opført på kommunens grund med en hjemfaldspligtsklausul, der giver kommunen ret til at tilbagekøbe grunden til den oprindelige salgspris.

De ansøgte renoveringsarbejder indebærer udskiftning af facadeelementer og fornyelse af tekniske installationer for varme, vand, ventilation og el samt opretning af tekniske forhold.

Der er en hjemfaldspligt, der træder i kraft i 2040, hvor kommunen kan købe grunden tilbage for 1,6 mio. kr. Ejendommen blev i 2022 vurderet til at have en værdi på 154 mio. kr. Hvis ejendommen vedligeholdes, vurderes den at have en højere værdi i 2040. Hjemfaldspligten hindrer, at kollegiet kan optage et realkreditlån, medmindre der ydes kommunal garanti for belåningen, hvilket forudsætter gennemførsel af en sag efter almenboliglovens § 100. Almenboligloven hindrer ikke, at ejendomme med tilbagekøbsklausuler vedligeholdes eller moderniseres.

I henhold til lov om almene boliger § 100 kan kommunen på vegne af staten give tilsagn om garanti og ydelsesstøtte til udbedring af byggeskader, større ekstraordinære renoveringsarbejder, herunder modernisering, samt energibesparende foranstaltninger.

Ydelsesstøtte, der betales af staten og den kommunale garanti muliggør optagelse af et lån, som er afgørende for den videre drift af kollegiet. Kommunen godtgør staten 20 % af ydelsesstøtten og indestår for eventuelle underskud på kollegiets drift.

Realkreditbelåning og kommunal garanti

Arbejderne skal finansieres med realkreditlån med 30-årig løbetid. Kommunens garanti betyder, at kollegiet kan optage et realkreditlån og dermed at den nødvendige renovering kan tilvejebringes desuagtet kollegiets hjemfaldspligt i 2040, hvor kommunen forventer at overtage ejendommen. Kommunen vil ved et tilbagekøb i 2040 hæfte for restgælden af det optagne lån på 110,5 mio. kr. Ejendommen blev i 2022 vurderet til at have en ejendomsværdi på 154 mio. kr. Afdrag på restgælden vil kontinuerligt blive finansieret af den indkomne husleje på ejendommen, hvilket også vil være tilfældet, efter kommunen overtager ejendommen i 2040.

Ved overtagelse af ejendommen i 2040 ophører kollegiet som selvejende institution. Da kommunen ikke selv kan drive et kollegium, er det for nuværende ikke fastlagt, hvad der sker med kollegiet og dets beboere i 2040. Inden hjemfaldspligten forfalder, vil forvaltningen forelægge sag til politisk stillingtagen om den fremtidige anvendelse af Sofiegårdens bygning efter kommunens overtagelse.

Huslejestigning

Med støtten vil huslejen stige med ca. 47 % til 1.496 kr./m² årligt svarende til, at en 1-værelses bolig stiger fra 2.119 kr./måned til 3.117 kr./måned. Det sikrer, at kollegiets 156 boliger fortsat kan være et attraktivt botilbud for unge og studerende i København. Den endelige huslejestigning beregnes i forbindelse med byggeregnskabet.

*Den månedlige husleje er eksklusive forbrug og i 2026-niveau.

Hvis indstillingen ikke godkendes, vil renoveringen ikke opnå finansiering gennem kommunal garanti og ydelsesstøtte, og Sofiegårdens Kollegium vil være nødsaget til at optage lån til renovering på anden vis. Kollegiet vil i så fald skulle ansøge om henstand for hjemfaldspligten. Et sådant scenarie vil bl.a. betyde, at huslejen for kollegiets beboere vil stige med ca. 89 % i forhold til huslejen i dag. Det vil svare til, at en 1-værelsesbolig stiger fra 2.119 kr./måned til 4.010 kr./måned.

Borgerrepræsentationen har med Budget 2025 afsat 0,7 mio. kr. årligt fra 2028-2057 svarende til 21,3 mio. kr. i alt i ydelsesstøtte på Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets bevilling 1020 – Ydelsesstøtte. Ydelsesstøtten aftrappes hvert år, indtil låntagers ydelse svarer til den samlede ydelse på lånet.

Finansiering af udgifterne

De samlede anlægsudgifter udgør 110,5 mio. kr., som finansieres ved træk på henlagte midler samt optagelse af et 30-årigt realkreditlån, hvortil der ydes kommunal garanti, der er skønnet til op til 100 pct. af lånets størrelse (inkl. 5% regulering). Det støttede låns størrelse og garantiprocenten fastlægges endeligt ved afslutning af arbejderne.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen meddele støttetilsagn (skema A).

                                   Søren Wille

                                                                   / Karsten Biering Nielsen