Mødedato: 30.10.2002, kl. 14:00

Lokalplan "Esthersvej"

Lokalplan "Esthersvej"

Bygge- og Teknikudvalget

Bygge- og Teknikudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 30. oktober 2002

 

Sager til beslutning

13. Lokalplan "Esthersvej"

BTU 513/2002 J.nr. 611:247.0001/02

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

at lokalplan "Esthersvej" vedtages endeligt med den under sagsbeskrivelsen foreslåede ændring af § 5 om bebyggelsens omfang og placering og § 8 om kollektiv energiforsyning samt tilføjelse af ny § 15 om servitutbortfald.

RESUME

I forbindelse med den offentlige høring vedrørende lokalplanforslaget er der modtaget 37 henvendelser, hvoraf to er fra henholdsvis Hovedstadens Udviklingsråd (HUR) og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen. Hverken Hovedstadens Udviklingsråd eller Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har bemærkninger til forslaget. De øvrige 35 henvendelser er fra ejere og beboere i kvarteret samt interessegrupper m.fl.

De fleste af de 35 henvendelser giver udtryk for, at den kommende bebyggelse er for høj og derfor bør det tilladte etageantal reduceres. I flere af henvendelserne kritiseres endvidere bebyggelsens udformning, der ikke findes at være samstemmende med den eksisterende omliggende bebyggelse, ligesom parkeringsløsningen kritiseres.

Henvendelserne giver ikke forvaltningen anledning til at foreslå ændringer til lokalplanforslaget bortset fra forslag om, at kravet om mindst 1 m tilbagerykning af eventuelle penthousetager reduceres til mindst 0,8 m, og forslag om, at kravet om tilslutning til Københavns Energis forsyning med bygas bortfalder samt tilføjelse om servitutbortfald.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Borgerrepræsentationen tiltrådte i sit møde den 12. juni 2002 (BR 322/02) Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 15. maj 2002 om offentliggørelse af lokalplanforslag "Esthersvej".

Offentliggørelsesmaterialet omfattende indstilling med bilag samt orienteringspjece vedlægges til gennemsyn som bilag 1. Materialet indeholder tegninger med angivelse af gadenavne, byggefelter og lignende, hvortil der refereres i den efterfølgende tekst.

Offentliggørelse

Lokalplanforslaget har været offentliggjort i perioden 31. juli til 4. oktober 2002. Der er udsendt 576 pjecer til ejere, lejere og brugere samt 44 pjecer til interessegrupper, foreninger og lignende.

I offentliggørelsesperioden har der i Lundevangens Selskabslokaler/Restaurant Chasseur, Tuborgvej 11, været afholdt en udstilling med plancher, som har redegjort for lokalplanforslaget.

Den 10. september 2002, kl. 19.00-21.00, blev der afholdt borgermøde i Lundevangens Selskabslokaler. De fremmødte knap 60 borgere blev orienteret af medarbejdere fra Plan & Arkitektur om planens indhold, ligesom deltagerne havde lejlighed til at stille spørgsmål til forslaget. Til stede ved mødet var 2 medlemmer af Bygge- og Teknikudvalget, ligesom der var repræsentanter fra bygherren. Der vedlægges som bilag A et referat fra borgermødet samt som bilag B resultatet af de evalueringsskemaer, som blev omdelt på mødet. Som det fremgår af referatet blev der fortrinsvis drøftet spørgsmålet om bebyggelsens højde og skyggevirkningerne af bebyggelsen samt parkering og trafik.

Efterfølgende har en beboer i kvarteret, der tillige har fremsat indsigelse mod lokalplanforslaget, beklaget, at referat af borgermødet ikke er lagt ud på planens hjemmeside. Forvaltningen skal hertil bemærke, at efter hidtidig praksis vedlægges referatet indstillingen om planens endelige vedtagelse som et bilag til eftersyn, men dette lægges ikke ud på internettet.

Herudover har der i offentliggørelsesperioden været mulighed for via internettet at søge oplysninger om lokalplanforslaget på en særlig hjemmeside. Denne indeholdt en debatside, hvor der var mulighed for at fremføre synspunkter vedrørende forslaget. Der har i perioden været 10 indlæg på debatsiden. Af disse er en del udformet som indsigelser mod eller ændringsforslag til lokalplanforslaget. Indlæg på debatsiden er imidlertid ikke behandlet som indsigelser, idet debatsiden alene er et forum, der stilles til borgernes rådighed med henblik på debat borgerne indbyrdes. Indsigelser vil være at sende til forvaltningen, eventuelt ved anvendelse af det på hjemmesiden indlagte link hertil. Det tilføjes, at ingen af de på debatsiden indkomne indlæg indeholder synspunkter, der ikke tillige er fremkommet i de nedenfor omtalte indsigelser og ændringsforslag.

Hjemmesiden indeholdt endvidere mulighed for direkte at fremsende indsigelser via e-mail. Der er i den forbindelse indkommet 4 henvendelser.

Der er i forbindelse med offentliggørelsen rettidigt modtaget 37 henvendelser, hvoraf de to er fra offentlige myndigheder, henholdsvis Hovedstadens Udviklingsråd (HUR) og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen. Liste over de modtagne henvendelser vedlægges som bilag C, medens selve henvendelserne vedlægges til gennemsyn som bilag 2. Henvendelserne beskrives og kommenteres i de efterfølgende afsnit Henvendelser fra offentlige myndigheder mv. og Henvendelser fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl.

Henvendelser fra offentlige myndigheder mv.

  1. Skrivelse af 1. oktober 2002 fra Hovedstadens Udviklingsråd (HUR)

Hovedstadens Udviklingsråd oplyser, at man har behandlet lokalplanforslaget i henhold til planlovens § 29 og i forhold til HUR´s trafikale interesser. Der er ingen bemærkninger til planforslaget.

Skrivelse af 21. august 2002 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen meddeler, at forvaltningen ikke har bemærkninger til forslaget og tager dette til efterretning.

Henvendelser fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl.

  1. 4 skrivelser af 3. oktober 2002 med bilag, herunder underskriftsindsamling med i alt 426 underskrifter, fra Beboergruppen Rymarksgaard og Beboer Gruppen Esthersvej v/ Barbro Bjørnbak m.fl.
  2. Det gøres gældende, at den planlagte bebyggelse er for høj i forhold til den eksisterende bebyggelse i kvarteret, og der henvises i den forbindelse til de kommuneplanmæssige retningslinier, hvorefter byens karakteristiske profil generelt skal fastholdes med 4-5 etages bebyggelse…………og lavere bebyggelse i yderdistrikterne (Kommuneplan 2001, Hovedstruktur og Rammer, s. 28). Tillige gøres gældende, at skygger fra en så høj bebyggelse vil være til væsentlig gene for de omliggende bebyggelser. Den fastsatte maksimale bebyggelsesprocent på 110 findes ligeledes for høj, og der henvises til, at mange ejendomme på Esthersvej har lavere bebyggelsesprocenter, således er bebyggelsesprocenten 44 for Esthersvej 12 og 85 for Esthersvej 16. Endvidere anføres, at den påtænkte bebyggelse ikke vil harmonere med det omgivende bymiljø og ikke respekterer stedets ånd, hvilket er i strid med kommuneplanens intentioner. Endelig findes grunden ikke anvendelig til boligbebyggelse uden særlige foranstaltninger mod trafikstøj, idet støjniveauet i grundgrænsen er ca. 71 dB(A), og det i Kommuneplan 2001 er anført, at der ikke fremover må opføres boliger langs veje, der er belastet med over 70 dB(A).

    Endvidere er fremsendt en underskriftsindsamling med i alt 426 underskrifter, bilagt en opgørelse over indsamlingen, hvoraf fremgår, at 76 % af de kontaktede husstande har medvirket i undersøgelsen, og at 95 % af de adspurgte beboere og 94 % af de adspurgte husstande har ønsket at støtte beboergruppernes indsigelse.

  3. Skrivelse af 14. august 2002 fra Østerbro Lokalråd v/ Kjeld Lykke
  4. I skrivelsen oplyses, at lokalrådet har skiftet formand, og at der senere vil fremkomme en udtalelse om lokalplanforslaget. Der er imidlertid for nærværende ikke modtaget yderligere fra Østerbro Lokalråd.

  5. Skrivelse af 21. august 2002 fra Jannie Adserballe, Esthersvej 18 A
  6. Det anføres, at en bebyggelse i 5 etager samt penthouseetage er for høj, og det foreslås, at højden begrænses til maksimalt 4 etager.

  7. 2 skrivelser af henholdsvis august og 13. september 2002 fra Lene Munthe, Esthersvej 18 A
  8. Der udtrykkes tilfredshed med, at der opføres boligbebyggelse på den heromhandlede grund, men den planlagte bebyggelse kritiseres for i sin udformning og dimensionering at være stridende mod den eksisterende bebyggelse i kvarteret. I stedet foreslås bebyggelse opført som 4 mindre punkthuse med villakarakter i højst 3 etager.

  9. E-mail af 6. september 2002 fra Bjarne Dehs, Vester Farimagsgade 3
  10. I skrivelsen anføres, at den kommende bebyggelse er for høj i forhold til den omgivende, og bygningshøjden foreslås reduceret til højst 3 etager samt tagetage, og byggefelterne udvidet til 3.

  11. Skrivelse af 19. september 2002 fra Erik B. Jonsen, Esthersvej 19
  12. Opmærksomheden henledes på, at det tidligere var ejerens hensigt at indrette et byggemarked på ejendommen, og det anføres, at der i Bydelsatlas Østerbro, udgivet 1992, ikke er bygninger på Esthersvej, der har signaturen høj bevaringsværdi.

  13. Skrivelse af 12. september 2002 fra Elisabet Sinding, Tuborgvej 54
  14. Det anføres, at hovedparten af lejlighederne i Rymarksgårds østblok kun vender mod øst og derfor vil få frataget lysindfald ved den kommende bebyggelse. Der ønskes endvidere nærmere oplysning om bebyggelsesprocenter i kvarteret.

  15. E-mail af 17. september 2002 fra Torben Rasmussen, Dansk Boligadministration A/S, på vegne Andelsboligforeningen Esthersvej 14 A-D
  16. I skrivelsen anføres, at en bebyggelse i op til 6 etager er for høj i forhold til den omgivende bebyggelse, og det foreslås, at der i lokalplanen stilles krav til bygherren om at dokumentere, at den kommende bebyggelse ikke kaster skygge på Andelsboligforeningens arealer. Endvidere anføres, at størstedelen af lejlighederne i Andelsboligforeningen i dag har udsigt over Mindelunden, hvilken udsigt vil gå tabt ved opførelse af den ny bebyggelse og bevirke en voldsom forringelse af lejlighederne. Det gøres endvidere gældende, at lokalplanens krav om 1 parkeringsplads pr. 100 m2 er utilstrækkeligt, da beboerne i den kommende bebyggelse må formodes i vidt omfang at råde over mere end én bil pr. husstand. Endelig bemærkes, at den eksisterende tomme lagerhal i lokalplanområdet efter det for Andelsboligforeningen tidligere oplyste skulle være fredet.

  17. Skrivelse af 23. september 2002 fra Vibeke Rue, Esthersvej 12
  18. Der protesteres mod den kommende bebyggelse, da denne vil fratage klagerens lejlighed og altan alt sollys.

  19. E-mail af 24. september 2002 fra Helle Hjort, Judithsvej 11
  20. Det gøres gældende, at det kommende byggeri er for højt i forhold til de øvrige huse i kvarteret og fuldstændig vil dominere indgangen til kvarteret samt fratage omgivelserne meget lys. Endvidere anføres, at byggeriets stilart er meget afvigende fra både kvarterets gamle huse og den lidt yngre Rymarksgård. Det foreslås, at bygningshøjden reduceres til højst 4 etager, og at byggeriet "bredes mere ud" på grunden, samt at man genovervejer tagkonstruktion og byggematerialer, så bebyggelsen passer bedre til den gamle stil i kvarteret.

  21. E-mail af 26. september 2002 fra Rikke Frøjk, Judithsvej 7
  22. Der gives udtryk for, at den kommende bebyggelse vil spolere kvarterets lave, harmoniske bebyggelser og forringe de omliggende lejligheders værdi.

  23. Skrivelse af 27. september 2002 fra advokat Ole Fischer på vegne A/B Byggeforeningen Ryvang
  24. I skrivelsen anføres, at bygningshøjden ikke bør overstige bygningshøjden på naboejendommene til begge sider mod Tuborgvej, og derfor reduceres med ca. 1 etage. Endvidere gøres gældende, at parkeringskravet på 1 plads pr. 100 m2 etageareal er utilstrækkeligt, da parkeringskapaciteten på Esthersvej allerede er fuldt udnyttet, blandt andet til parkering for udefra kommende pendlere og til weekendparkering for kolonihaverne i nærområdet.

  25. Skrivelse af 26. september 2002 fra Tove Burchardi, Rebekkavej 8
  26. Det gøres gældende, at den planlagte bebyggelse er for høj, hvorfor bygningshøjden i begge byggefelter bør nedsættes med 2 etager, og at bebyggelsen vil være skæmmende i forhold til den eksisterende unikke bebyggelse, som Esthersvej byder på.

  27. Udateret skrivelse, modtaget den 30. september 2002, fra Børge Sejer Hansen, Esthersvej 10 B
  28. Det fremhæves, at alle huse på Esthersvej er højst 4 etager, hvorfor bygningshøjden bør nedsættes, og det kritiseres, at indkørsel tænkes placeret ud for Esthersvej 10-12. Endvidere foreslås etableret skråparkering på Esthersvej for at øge parkeringskapaciteten.

  29. Skrivelse af 23. september 2002 fra Johnny Bihlet, Esthersvej 12
  30. I skrivelsen kritiseres bygningshøjden, og det gøres gældende, at et så højt byggeri vil tage alt sollys.

  31. Skrivelse af 23. september 2002 fra Anna Lise Bomholt, Esthersvej 12
  32. Skrivelsens indhold er identisk med indholdet i den ovenfor under pkt. 15 nævnte skrivelse.

  33. E-mail af 30. september 2002 fra Jan Grubb Laursen, Ruthsvej 12
  34. Det gøres gældende, at den ny bebyggelse er for høj i relation til omgivelserne, og det fremhæves, at næsten alle huse i kvarteret er fritstående og har mansard- eller valmtag, som giver en både lav og afrundet karakter til bebyggelsen.

  35. Skrivelse af 1. oktober 2002 fra Martin V. Jarløv, Esthersvej 14 D
  36. Det anføres, at de foreslåede bygninger vil fremtræde som værende alt for store og høje til at kunne indgå i og berige det eksisterende kvarter, og at opførelse af bebyggelsen mod Tuborgvej vil skabe en uharmonisk og meget visuelt spærrende indgang til Esthersvej. Endvidere findes de foreslåede bygninger at ville være spærrende for lys og udsigt for det omliggende kvarter, og bygningerne forekommer at være i stærk kontrast i både farve og øvrige udtryk sammenlignet med kvarterets øvrige byggeri. Endelig foreslås, at der etableres vejadgang til lokalplanområdet fra Tuborgvej i stedet for fra Esthersvej.

  37. 2 skrivelser af 1. oktober 2002 fra Morten Brødsgaard, Judithsvej 5
  38. I skrivelsen kritiseres, at den kommende bebyggelse vil reducere det i forvejen sparsomme sollys i lejlighederne vest for nybebyggelsen, og bygningshøjden foreslås nedsat med 1 eller 2 etager.

  39. 2 skrivelser af 1. oktober 2002 fra Susanne Brødsgaard, Judithsvej 11
  40. Det gøres gældende, at den kommende bebyggelses moderne arkitektur ikke passer ind i det gamle unikke kvarter, og at bebyggelsen vil tage meget lys fra de vest for beliggende lejligheder. Bygningshøjden foreslås nedsat med 1 eller 2 etager.

  41. Skrivelse af 1. oktober 2002 fra Haukohls Tegnestue ApS v/ Per Grønkjær
  42. Det foreslås, at kravet i lokalplanens § 5, stk. 2, litra b og c, om, at penthouseetagen skal tilbagerykkes mindst 1 m reduceres til krav om mindst 0,8 m tilbagerykning. Endvidere foreslås bestemmelsen i § 8, stk. 2, om tilslutning til bygas udeladt.

  43. Skrivelse af 2. oktober 2002 fra Barbro Bjørnbak, Judithsvej 5, bilagt skrivelse af 21. august 2002 fra Gerda Steffensen, Judithsvej 5
  44. I sidstnævnte skrivelse gøres gældende, at den planlagte bebyggelse ikke passer ind i det grønne miljø, som området bærer præg af, og det anføres, at de ny bebyggelse er væsentlig tættere på Rymarksgård end det fremgår af de i offentliggørelsespjecen gengivne fotos.

  45. Skrivelse af 2. oktober 2002 med bilag fra Vivian Sandau, Tuborgvej 56
  46. I skrivelsen henledes opmærksomheden på blandt andet en ejendommen matr. nr. 4327 i 1896 pålagt deklaration om vej- og bebyggelsesforhold, hvorefter bebyggelse ikke må opføres i mere end 2 etager samt tagetage. Endvidere rejses spørgsmål om, hvorvidt den kommende bebyggelse overholder afstanden 9,415 m fra Esthersvejs midtlinie.

  47. Skrivelse af 3. oktober 2002 fra Jørgen Skou, Judithsvej 7
  48. Det gøres gældende, at den planlagte bebyggelse er for høj i forhold til den eksisterende bebyggelse i kvarteret, og der henvises i den forbindelse til de kommuneplanmæssige retningslinier, hvorefter byens karakteristiske profil generelt skal fastholdes med 4-5 etages bebyggelse…………og lavere bebyggelse i yderdistrikterne (Kommuneplan 2001, Hovedstruktur og Rammer, s. 28). Endvidere anføres, at den påtænkte bebyggelse ikke vil harmonere med det omgivende bymiljø og ikke respekterer stedets ånd, hvilket er i strid med kommuneplanens intentioner. Endelig findes grunden ikke anvendelig til boligbebyggelse uden særlige foranstaltninger mod trafikstøj, idet støjniveauet i grundgrænsen er ca. 71 dB(A), og det i Kommuneplan 2001 er anført, at der ikke fremover må opføres boliger langs veje, der er belastet med over 70 dB(A).

  49. E-mail af 3. oktober 2002 fra Frank Hestehauge, Esthersvej 14 C
  50. Den påtænkte bebyggelse findes at blive mindst 1 etage for høj i forhold til øvrige bebyggelser i kvarteret, og der udtrykkes betænkelighed ved, om den foreskrevne parkeringsdækning er tilstrækkelig.

  51. Skrivelse af 2. oktober 2002 fra Beboergruppen Esthersvej v/ Esbern Sjøgaard og Dan Solholt
  52. Der tages stærkt afstand fra den projekterede bebyggelses højde, der findes at bryde med områdets unikke arkitektur, ligesom højden bør reduceres af hensyn til udsigten fra Mindelunden. Endvidere bør parkeringsdækningen revurderes, da kvarteret allerede er stærkt belastet af parkering på grund af nærheden til Hellerup Station. Endelig findes de offentliggjorte modelfotos misvisende, da disse er optaget skråt og ikke vinkelret på Tuborgvej.

  53. Skrivelse af 3. oktober 2002 fra Foreningen til Hovedstadens Forskønnelse v/ Michael Varming
  54. I skrivelsen anføres, at der er tale om et meget utilpasset byggeri til det følsomme og ganske markante sted, og det gøres gældende, at den omliggende bebyggelselse i høj grad fratages lys ved denne bebyggelse. Bygningshøjden foreslås derfor nedsat med mindst 2 etager. Endvidere anfægtes, at nybebyggelsen vil danne en opfattelig, byarkitektonisk portal til Esthersvej-området, og det gøres gældende, at en sådan "portal" allerede forefindes på modsatte side af Tuborgvej. Endelig fremhæves, at den kommende bebyggelse vil blive udsat for støj fra alle sider, dels fra trafikken på Tuborgvej, dels fra parkeringen på terræn.

  55. E-mail af 4. oktober 2002 fra Søren Døygaard, Tuborgvej 56
  56. Det anføres, at den projekterede bebyggelse er for høj, og at en mansard-etage i stedet for penthouseetage bedre ville falde ind i områdets arkitektur. Det foreslås, at det bebyggede areal udvides for derved at kunne opføre samme etageareal med lavere bygningshøjde, hvilket ville tilgodese hensynet til lysadgang for den vest for beliggende bebyggelse.

  57. E-mail af 4. oktober 2002 fra Nanna Riber Petersen og Mikael Drasbek Sørensen, Judithsvej 7

Det gøres gældende, at den påtænkte bebyggelse er 1½ - 2 etager for høj i forhold til de øvrige bygninger i naboområdet.

Bemærkninger til de modtagne henvendelser

Indsigelser og forslag i de modtagne henvendelser kan sammenfattes i følgende generelle udsagn.

  1. Bebyggelsens omfang:
  • I tilnærmelsesvis alle de modtagne henvendelser gives udtryk for, at den planlagte bebyggelse er for høj i forhold til den eksisterende bebyggelse i kvarteret.
  • Det gøres i den forbindelse gældende, at bebyggelsen som følge af sin højde vil have betydelige skyggevirkninger for den omgivende bebyggelse, især den umiddelbart vest for beliggende bebyggelse "Rymarksgård".
  • Det anføres endvidere i enkelte af henvendelserne, at den fastsatte bebyggelsesprocent er for høj.
  • I enkelte af henvendelserne foreslås byggefelternes størrelse eller antal udvidet for derved at muliggøre samme etageareal med en lavere bygningshøjde.

Ad A. Bemærkninger vedrørende bebyggelsens omfang

Terrænet det pågældende sted er stærkt faldende, for Esthersvej ca. 4 m fra Judithsvej til Tuborgvej, ligesom Tuborgvej er faldende mod underføringen under jernbanen, og den umiddelbart nærliggende bebyggelse er som følge heraf opført hævet i forhold til vej, således at gesimshøjden er væsentligt højere end den pågældende bebyggelses etageantal tilsiger. Forvaltningen finder på den baggrund, at en bebyggelse med den i lokalplanen angivne maksimale gesimshøjde ikke kotemæssigt i væsentligt omfang vil skille sig ud fra den omgivende bebyggelse, jf. de som bilag D vedlagte opstalter med koteangivelse.

For så vidt angår lysforholdene bemærkes, at byggefelternes afstand til den vest for beliggende bebyggelse "Rymarksgård" og opdelingen af bebyggelsen efter forvaltningens opfattelse bevirker, at skyggevirkningen fra den ny bebyggelse vil blive begrænset. Den korteste afstand fra nybebyggelsen til "Rymarksgård" er således henholdsvis ca. 25 m (byggefelt B) og ca. 40 m (byggefelt A). Til bebyggelsen på modsatte side af Esthersvej er korteste afstand ca. 23 m. Det skal bemærkes, at afstanden mellem den eksisterende overfor beliggende bebyggelse ved Esthersvej typisk er af størrelsesordenen 12 – 15 m.

På det afholdte borgermøde blev vist de solskygge-diagrammer for den 21. marts og 21. juni, som vedlægges til gennemsyn som bilag 3. Heraf ses blandt andet, at skygger fra nybebyggelsen berører "Rymarksgårds" østfacade den 21. marts frem til kl. 9. I sommerhalvåret vil bebyggelsens skyggepåvirkning indtræde og ophøre tidligere. Hensynet til lysforholdene for "Rymarksgård" har været en væsentlig parameter i arbejdet med placering og udformning af lokalplanens byggefelter.

Den i kommune- og lokalplanen fastsatte maksimale bebyggelsesprocent på 110 findes i god overensstemmelse med de eksisterende forhold for den umiddelbart omliggende bebyggelse, hvor 4 af de 6 nærmest liggende har bebyggelsesprocenter mellem 102 og 123, medens kun 2 ejendomme – Esthersvej 10 A, der er beliggende op mod jernbanen og afskåret fra Estervej, og Estersvej 12 – har lavere bebyggelsesprocent, henholdsvis 64 og 44.

En eventuel reduktion af den projekterede bebyggelse med én etage ville i givet fald nedsætte etagearealet med ca. 700 m2 til ca. 3.000 m2, og bebyggelsesprocenten ville blive reduceret til ca. 85. Friarealdækningen ville blive øget til ca. 73 pct. af etagearealet, forudsat at antallet af parkeringspladser på terræn ikke øges. Derimod vil en eventuel reduktion af bebyggelsen med én etage ikke væsentligt ændre bebyggelsens skyggevirkning.

Forvaltningen finder det mindre hensigtsmæssigt at forøge det bebyggede areal ved udvidelse af antallet af byggefelter eller udstrækningen af disse, da dette dels ville bevirke en reduktion af bebyggelsens friarealer, dels ville bryde med det overordnede bebyggelsesprincip i kvarteret, hvor bebyggelse som hovedregel er opført som enkeltstående bygninger med indbliksmulighed mellem de enkelte bygninger.

  1. Bebyggelsens ydre fremtræden
  • I de fleste henvendelser anføres, at den kommende bebyggelse med sin mere nutidige udformning harmonerer dårligt med den eksisterende ældre bebyggelse i kvarteret.
  • Det anføres i den forbindelse, at en eventuel penthouseetage vil være fremmed i kvarteret, hvorfor det foreslås, at tagetager skal udformes med afvalmet tag eller som mansardetage.
  • I nogle henvendelser anfægtes endvidere, at nybebyggelsen sammen med bebyggelsen på det modsatte hjørne af Tuborgvej/Esthersvej vil danne en opfattelig, byarkitektonisk portal til Esthersvej-området.
  • I en enkelt henvendelse foreslås kravet til tilbagerykning af eventuel penthouseetage reduceret fra 1 m til 0,8 m.

Ad B. Bemærkninger vedrørende bebyggelsens ydre fremtræden

Forvaltningen finder, at det foreliggende skitseprojekt opfylder det i lokalplanen formulerede formål: At ny bebyggelse ved sin placering og hovedform understøtter kvarterets byarkitektoniske kvaliteter samt fremtræder med et selvstændigt udtryk af høj kvalitet. Forvaltningen finder det med henvisning hertil vigtigt, at ny bebyggelse netop ikke, for eksempel ved hjælp af røde mursten eller lignende, søger at efterligne de omkringliggende rødstensbygninger, som er fra en helt anden tidsepoke.

Det er forvaltningens opfattelse, at ny bebyggelse i byggefelt A med den i lokalplanen foreskrevne udformning sammen med den eksisterende, højtliggende hjørnebebyggelse på modsatte side af Esthersvej vil udgøre en byarkitektonisk "portal" til Esthersvej-området.

Med hensyn til ønsket om nedsættelse af kravet til tilbagerykning af penthouseetager fra 1 m til 0,8 finder forvaltningen en så begrænset reduktion af underordnet betydning, og har derfor intet at indvende mod, at lokalplanen ændres i overensstemmelse hermed. Der henvises herom til det nedenfor anførte afsnit Ændring af lokalplanen.

  1. Trafik og parkering:
  • I en del henvendelser gøres gældende, at kvarteret allerede er stærkt belastet af også udefra kommende parkering blandt andet på grund af nærheden til Hellerup Station, hvorfor det betvivles, at den i lokalplanen foreskrevne parkeringsdækning for nybebyggelsen er tilstrækkelig under hensyn til, at husstande i den kommende bebyggelse må antages i vidt omfang at råde over mere end én bil.
  • I en enkelt henvendelse foreslås etableret skråparkering langs Esthersvej for at øge parkeringsmulighederne.
  • Endelig foreslås i en enkelt henvendelse, at tilkørsel til lokalplanområdet skal ske fra Tuborgvej i stedet for fra Esthersvej.

Ad C. Bemærkninger vedrørende trafik og parkering

Forvaltningen skal hertil bemærke, at det i lokalplanen fastsatte krav om 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal er i overensstemmelse med kommuneplanens krav til parkeringsdækning i boligområder. Det forhold, at eventuel udefra kommende parkanter måtte belaste parkeringsforholdene i et område, findes ikke at kunne medføre yderligere krav til parkering på egen grund.

For så vidt angår spørgsmålet om eventuel skråparkering langs Esthersvej bemærkes, at forholdet ikke reguleres i lokalplanen, idet denne ikke omfatter vejarealet. Esthersvej er privat fællesvej, og grundejerne langs vejen kan, forudsat vejmyndighedens godkendelse af et projekt hertil, vælge at anlægge skråparkering.

Med hensyn til eventuel etablering af tilkørsel til lokalplanområdet fra Tuborgvej – ret tæt på Esthersvejs udmunding i Tuborgvej - finder forvaltningen dette uacceptabelt under hensyn til den betydelige trafikmængde på denne vej.

  1. Forholdet til kommuneplanen:

I de ovenfor under pkt. 1 og pkt. 24 omtalte skrivelser henvises til, at det i Kommuneplan 2001 er anført, at byens karakteristiske profil generelt skal fastholdes med 4-5 etages bebyggelse………og lavere bebyggelse i yderdistrikterne.

Endvidere henvises i samme skrivelser til, at det i Kommuneplan 2001 tillige er anført, at der ikke fremover må opføres boliger langs veje, der er belastet med over 70 dB(A).

Ad D. Bemærkninger vedrørende forholdet til kommuneplanen

  • Den foreliggende lokalplan er, også efter de nedenfor foreslåede mindre ændringer, i fuld overensstemmelse med de i Kommuneplan 2001 fastsatte rammer for lokalplanlægningen (B 3-område).
  • De anførte uddrag fra kommuneplanen er udtryk for mere generelle, overordnede betragtninger og bestræbelser, der ikke tager sigte på det enkelte konkrete område. Kommuneplanen fastlægger i rammerne for lokalplanlægningen konkret lokalplanområdet til boligformål med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 og bebyggelse i op til 5 etager, ekskl. tagetage.
  1. Andre forhold:
  • I skrivelse nr. 6 gøres opmærksom på, at der i Bydelsatlas Østerbro ikke er bygninger på Esthersvej, som har signaturen høj bevaringsværdi.
  • Endvidere oplyses i henvendelse nr. 8, at den i lokalplanområdet værende tomme lagerbygning efter det for Andelsboligforeningen oplyste skulle være fredet.
  • I skrivelse nr. 21 foreslås, at lokalplanens § 8, stk. 2, om pligt til tilslutning til Københavns Energis forsyning med bygas, udtages af planen.
  • Endvidere gøres i de ovenfor under nr. 1 og nr. 23 omtalte skrivelser gældende, at den kommende bebyggelse ikke respekterer deklaration fra 1896, hvorefter ingen bebyggelse må opføres i mere end 2 etager samt tagetage.
  • Endelig kritiseres i de under nr. 22 og nr. 26 omtalte skrivelser de offentliggjorte modelfotos som misvisende, da disse er optaget skråt på Tuborgvej, og i førstnævnte skrivelse rejses tillige spørgsmål om, hvorvidt den kommende bebyggelse overholder afstanden 9,415 m til Esthersvejs midtlinie.

Ad E. Bemærkninger vedrørende andre forhold

Det kan oplyses, at bebyggelsen på ejendommen Esthersvej 16 ved bydelsregistreringen i forbindelse med Bydelsatlas Østerbro er klassificeret med høj bevaringsværdi, skalatrin 3. Det beror således på et fejltryk, at dette ikke fremgår af Bydelsatlas Østerbro. Endvidere bemærkes, at den ovenfor anførte oplysning om, at den i lokalplanområdet værende lagerhal eventuelt er fredet, må bero på en misforståelse, da denne bygning ikke er og ej heller har været fredet.

Med hensyn til spørgsmålet om tilslutning til bygas kan oplyses, at Miljøministeriet, Landsplanafdelingen, tidligere på en henvendelse fra forvaltningen foranlediget af tvivl om rækkevidden af tilslutningspligten, har tilkendegivet, at der ikke er hjemmel i planloven til at optage en sådan bestemmelse i en lokalplan. Der henvises i den forbindelse til Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 5. september 2002 (BR 441/02) om at der ikke udarbejdes tillæg til lokalplan nr. 346 "Østamager III" vedrørende tilslutningspligt til bygasnettet. I konsekvens heraf udgår § 8, stk. 2 af lokalplanen. Der henvises herom til det nedenfor anførte afsnit Ændring af lokalplanen.

For så vidt angår ovennævnte ældre deklaration, tinglyst den 24. april 1897, bemærkes, at der er tale om en offentligretlig servitut, der er pålagt i forbindelse med approbation af vejudlæg i kvarteret. Deklarationen indeholder tillige de anførte bebyggelsesregulerende bestemmelser, men er hvad disse angår for så vidt uden betydning efter lokalplanens vedtagelse. Forvaltningen finder imidlertid, at det af ordensmæssige grunde bør fremgå af lokalplanen, at disse bestemmelser er ophævet. Der henvises herom til det nedenfor anførte afsnit Ændring af lokalplanen.

Endelig bemærkes, at de i lokalplanen fastlagte byggefelter respekterer afstanden 9,415 m til Esthersvej midtlinie.

Miljøvurdering

Miljøkontrollen har udtalt sig om sagen på grundlag af høring foretaget af Plan & Arkitektur i forbindelse med lokalplanforslagets udarbejdelse. Der henvises til afsnittet Høring i den i ovennævnte afsnit Baggrund omhandlede indstilling angående forslaget.

Ændring af lokalplanen

Forvaltningen foreslår følgende ændringer i lokalplanen i forhold til det offentliggjorte forslag, jf. foranstående afsnit Ad B. Bemærkninger vedrørende bebyggelsens ydre udformning og Ad E. Andre forhold.

  • I § 5, stk. 2, litra b) og litra C, 3. afsnit (om tilbagerykning af eventuel penthouseetage), ændres "mindst 1 m" til "mindst 0,8 m".
  • § 8, stk. 2 (om tilslutning til Københavns Energis forsyning med bygas) udgår.
  • Lokalplanen tilføjes en ny § 15 om servitutbortfald:

"§ 15. Servitutbortfald

Bestemmelserne vedrørende bebyggelse i deklaration, lyst den 26. april 1897 på ejendommen matr. nr. 1905 Udenbys Klædebo Kvarter, København, ved senere udstykning overført til blandt andet matr. nr. 4327 Udenbys Klædebo Kvarter, København, aflyses på sidstnævnte ejendom."

Ændringerne skønnes ikke at være af en sådan karakter, at underretning i henhold til planlovens § 27, stk. 3, er påkrævet, da der alene er tale om mindre ændringer i de bebyggelsesregulerende bestemmelser og delvis bortfald af en uaktuel offentligretlig servitut.

BILAG VEDLAGT

A. Referat fra borgermøde

B. Vurdering af evaluering

C. Liste over modtagne henvendelser

D. Opstalter med koteangivelse

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

  1. Offentliggørelsesmaterialet omfattende indstilling med bilag samt orienteringspjece
  2. Kopi af de i bilag C nævnte henvendelser med bilag, herunder et enkelt eksempel på underskriftslisterne
  3. Solskygge-diagrammer for forskellige tidspunkter på dagene den 21. marts og 21. juni

Jens Ole Nielsen

 

 

 

 

 

 

 

Til top