Dispensationer fra lokalplan "Ørestad City Center"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 28. november 2001

17. Dispensationer fra lokalplan "Ørestad City Center"

BTU 527/2001 J.nr. 611:193.0005/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Revisionsfirmaet KPMG planlægger at flytte sin Københavnsafdeling med ca. 1.000 ansatte til Ørestad City, der er omfattet af lokalplan nr. 325 "Ørestads City Center". Arkitektfirmaet Henning Larsens Tegnestue A/S har udarbejdet et projekt til en bebyggelse med et etageareal på ca. 51.000 m² udformet som en sammenhængende bygningsstruktur i 7 etager med en bygningshøjde i kote 32 samt en kambygning i 11 etager med en bygningshøjde i kote 47 som afslutning mod øst. Bebyggelsen er kendetegnet ved en nyskabende og idérig arkitektur. Gennemførelse af byggeriet forudsætter, at der meddeles dispensationer fra lokalplanens bestemmelser, idet de 2 byggefelter overskrides med ca. 6 m mod nord, og der desuden bygges mellem dem, foruden at etageantallet inden for dele af byggefelterne øges fra 6 til 7, at den generelle bygningshøjde øges med 5 m, og at bygningshøjden på kambygningen øg es med 2 m. Til gengæld udgår 4 kambygninger.

Bygge- og Teknikforvaltningen kan anbefale de fornødne dispensationer på betingelse af, at byggeriet opføres i én etape, og at bebyggelsens arkitektoniske idé og kvalitet fastholdes, herunder specielt facadeudformningen, samt at der ud fra en byarkitektonisk helhedsbetragtning sker en tilpasning mellem KPMG's bebyggelse og nabobebyggelsen, der udgør 2. etape af centerbebyggelsen Field's.

Der er forud for fremlæggelsen af nærværende indstilling sket en bearbejdning af de 2 projekter i et samarbejde mellem Bygge- og Teknikforvaltningen, Ørestadsselskabet og de 2 bygherrer samt deres rådgivere, og på baggrund heraf foreslås det, at bestemmelserne vedrørende bygningshøjder øges tilsvarende for Field's.

Da dispensationerne ikke ses at berøre andre end de ovennævnte parter vurderes naboorientering ikke at være fornøden.

Revisionsfirmaet KPMG er ved at afslutte forhandlinger med Ørestadsselskabet om køb af en parcel ud til Øresundsforbindelsen mellem Center Boulevard og tilkørslen fra motorvejen til parkeringsanlægget under "Field's". Parcellen er beliggende inden for område II i lokalplan nr. 325 "Ørestad City Center" og kan ifølge aftalen mellem de 2 parter bebygges med ca. 51.000 m² etageareal.

KPMG har ca. 100.000 ansatte fordelt i 159 lande. I Danmark beskæftiger firmaet ca. 1.900 medarbejdere. Afdelingen i København med ca. 1.000 medarbejdere har i dag til huse på Borups Allé. KPMG ønsker at flytte denne afdeling til Ørestad City for at få et større og mere tidssvarende byggeri med storkontorer, med mulighed for yderligere udvidelse og med en optimal placering i forhold til det overordnede vej- og jernbanenet samt lufthavnen.

Projektet til det aktuelle byggeri rummer ca. 51.000 m² erhvervsbebyggelse og ca. 30.000 m² kælder i 2 dæk og opføres i én etape. KPMG forventer i første omgang selv at udnytte ca. 30.000 m² etageareal, resten udlejes. Bortset fra et begrænset antal parkeringspladser ved hovedindgangen placeres de 510 parkeringspladser, byggeriet udløser, i kælderen.

Arkitektfirmaet Henning Larsens Tegnestue A/S har for KPMG udarbejdet et forslag til en bebyggelse udformet som en sammenhængende bygningsstruktur i 7 etager samt en kambygning i 11 etager som afslutning mod øst. Bebyggelsens særlige arkitektoniske hovedgreb er de rytmisk komponerede facadeforløb.

Tegnestuen har i udformningen af projektet taget udgangspunkt i den i lokalplanen fastlagte generelle bebyggelsesstruktur bestående af karreer med en gesimshøjde på ca. 32 m. På den aktuelle parcel skal bebyggelse imidlertid i henhold til lokalplanen opføres som 2 adskilte bebyggelser bestående af henholdsvis 3 og 2 kambygninger med bygningshøjder i kote 41-45 og med mulighed for mellem kammene at opføre bebyggelse i op til 6 etager og med en gesimshøjde i op til kote 27 som del af en samlet kamstruktur langs Øresundsforbindelsens nordside. Byrummet mellem de 2 bebyggelser er tænkt som en mulig fremtidig vejforbindelse i tilfælde af, at der senere etableres den påtænkte overbygning af Øresundsforbindelsen. Ønsket om en ændret bygningsstruktur er funktionelt begrundet i vanskeligheden ved at udnytte kambygningernes begrænsede og opdelte etagearealer i relation til KPMG's arealbehov og &osla sh;nsker om storkontorer.

Som det fremgår af ovenstående forudsætter realisering af projektet dispensationer fra lokalplanens bebyggelsesregulerende bestemmelser. Bygge- og Teknikudvalget godkendte i mødet den 3. oktober 2001 forvaltningens indstilling (BTU 418/2001) om dispensationer i forbindelse med opførelse af centerbebyggelsen Field's tegnet af C.F. Møllers Tegnestue, herunder justeringer af centerbebyggelsens 2. etape, der er nabo til det aktuelle byggeri mod øst, og hvoraf den del, der er beliggende i område II, er pålagt tilsvarende bebyggelsesregulerende bestemmelser. Bygge- og Teknikforvaltningen har som betingelse for at kunne anbefale det aktuelle byggeri forudsat, at de 2 bebyggelser ud fra en helhedsbetragtning afpasses hinanden, og der har derfor forud for fremlæggelsen af nærværende indstilling foregået en bearbejdning af de 2 projekter i et samarbejde mellem Bygge- og Teknikforvaltningen, Ørestadsselskabet og de 2 bygherrer s amt deres rådgivere.

Lokalplan nr. 325 "Ørestad City Center" blev endeligt vedtaget af Borgerrepræsentationen den 15. juni 2000 (BR 301/2000). Lokalplanområdet opdeles i 6 underområder. De omhandlede bebyggelser er beliggende i område II.

Område II fastlægges til serviceerhverv. Langs centergaden skal stueetagen primært anvendes til publikumsorienterede funktioner, men der må ikke indrettes butikker. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 200 beregnet for område II under ét.

I byggefelterne langs Øresundsforbindelsen skal der opføres en kambebyggelse bestående af i alt 7 fikserede bygninger i maksimalt 11 etager og med gesimshøjder i kote 41-45. Mellem disse bygninger kan der opføres bebyggelse i maksimalt 6 etager og med en maksimal gesimshøjde i kote 27.

Tagopbygninger må opføres i en højde af indtil 3 m over de maksimale gesimshøjder. Stueetagen skal have en højde på mindst 5 m. De enkelte kambebyggelser skal have et bebygget areal på ca. 700 m².

Lokalplanen muliggør, at Bygge- og Teknikudvalget kan tillade mindre, arkitektonisk begrundede afvigelser fra de fastlagte byggefelter, husdybder, etageareal og bygningshøjder.

I henhold til den af udvalget godkendte indstilling af 3. oktober 2001 har Bygge- og Teknikforvaltningen bl.a. fået bemyndigelse til at tillade 3 kambygninger inden for det østligste byggefelt, der ifølge lokalplanen rummer 2 kambygninger.

På bilag A og B er med rød farve vist lokalplanens bestemmelser vedrørende byggefelter og bygningshøjder, henholdsvis de tidligere tiltrådte ændringer heraf.

Henning Larsens Tegnestue har i sit projekt til bebyggelsen for KPMG taget udgangspunkt i den markante placering på kanten af Ørestad City set i sammenhæng med de omgivende bebyggelser samt bygherrens ønsker om et karakterfuldt domicil, der tillige skal signalere åbenhed mod omverdenen.

Funktionelt rummer den dobbelthøje underetage ankomst og udadvendte funktioner fælles for hele huset og de øvre etager kontorer med fleksible muligheder for opdeling i selvstændige enheder.

Arkitektonisk fremstår bygningen som en sammenhængende struktur i 7 etager og med en kambygning i 11 etager mod øst.

Bortset fra kambygningen har bygningen en gennemgående bygningshøjde i kote 32, der svarer til den generelt tilladte bygningshøjde i Ørestad City på begge sider af Øresundsforbindelsen. Da terrænkoterne varierer fra 1.2 til 4.7 mellem Arne Jacobsens Allé og Øresundsforbindelsen kan der inden for kote 32 indrettes 7-8 etager over terræn.

Det aktuelle byggeri indrettes med 7 etager med en etagehøjde på omkring 3,8 m, som erfaringsmæssigt giver et optimalt indeklima, og i det aktuelle byggeri er afgørende for et godt dagslysindfald. For tilsvarende at kunne indrette 11 etager i kambygningen ønskes der en bygningshøjde i kote 47.

Udadtil fremstår bygningen som én samlet struktur. Indadtil består bygningen af en dobbelthøj underetage som en gennemgående base og øvre kontoretager, der omkranser 3 overdækkede og 2 åbne atrier. For at kunne opnå det ønskede etageareal og for at atrierne kan få en hensigtsmæssig størrelse er husdybden øget fra 48 til 54 m.

Underetagen udformes som et åbent, organisk formet "landskab", der fremstår med glasfacader trukket tilbage fra hovedfacaden, hvorved dens selvstændige identitet understreges, og der skabes visuel kontakt mellem det indre og ydre "landskab". Arkitektonisk skærpes overgangen mellem de underste etager og de overliggende kontoretager ved at blive udformet som en udspændt bue, der vipper opad.

Områdets store skala og infrastrukturelle "puls" bruger tegnestuen som inspiration for et kompositorisk, rytmisk facadeforløb i de øvre etager med lodrette "taktslag" af varierende bredde og dybde. Mod Øresundsforbindelsen og ud mod den åbne Kalvebod Fælled er anslaget kraftigt. Mod nord og øst tilpasses den arkitektoniske komposition de tætte byrum og nabobygningerne. I øst afsluttes bygningen i en kambygning, der sammen med den vestligste af kambygningerne på Field's danner et portmotiv omkring tilkørslen til Field's fra motorvejen, som forudsat i lokalplanen.

Bygningen tænkes udført overvejende i glas med forskellig grad af gennemsigtlighed, ophængt på metalrammer.

På bilag C – E er med CAD-illustrationer vist sammenhængen i facadeforløbet langs nordsiden af Øresundsforbindelsen, og på bilag F er med modelfotos vist facadeudsnit af KPMG's bebyggelse.

C. F. Møllers Tegnestue har for Field's udarbejdet et forslag til justering af centerbebyggelsen mellem centergaden og Øresundsforbindelsen med henblik på, at KPMG's byggeri og Field's korresponderer byarkitektonisk og fremstår med afpassede rytmiske facadeforløb.

Ændringerne består af forhøjelse af de 3 kambygninger fra kote 45 til kote 47 og mulighed for mellem kambygningerne at opføre bebyggelse i op til 7 etager med en bygningshøjde i kote 32 i stedet for op til 6 etager i kote 27, som lokalplanen muliggør. Feltet for denne byggemulighed reduceres i forhold til det i lokalplanen muliggjorte, idet det holdes ca. 10 m bag den sydlige facadelinie for at skabe større dybdevirkning i facadeforløbet med kambygningerne stående frit.

Forslaget til bebyggelse for KPMG er i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser vedrørende anvendelse og bebyggelsens omfang, men medfører udvidelse af byggefelter og ændring af bygningshøjder, jf. bilag A og B, visende situationsplan og facadeopstalt af projektforslaget med lokalplanens bestemmelser indtegnet med rød farve.

Konkret udvides byggefeltet med ca. 6 m mod nord, hvorved KPMG og Field's får samme facadelinie, og der bygges mellem de 2 fastlagte byggefelter. Herudover bortfalder 4 kambygninger og modsvares af en generel forøgelse af bygningshøjden med 5 m. Bygningshøjden på den bibeholdte kambygning øges med 2 m, og etageantallet øges inden for dele af byggefelterne fra 6 til 7.

Forslaget til justeringer af Field's bebyggelse medfører tilsvarende en forøgelse af etageantallet med én etage, af bygningshøjden på de 3 kambygninger med 2 m og af de 2 mellembygninger med 5 m. På bilag A og B er de tidligere tiltrådte ændringer vist med rød farve.

Det foreliggende projekt til bebyggelse for KPMG besidder efter forvaltningens vurdering såvel i hovedanslaget som i detaljen overbevisende arkitektoniske kvaliteter. Skiftet mellem den horisontale og den vertikale opdeling, mellem det organiske og det rationelle, den store variationsrigdom i facaderne og den markante afslutning af bygningen mod henholdsvis øst og vest resulterer i en helstøbt og karakterfuld fremtræden mod omgivelserne. I stedet for at markere sig i kraft af bygningshøjderne bliver bygningen markant på grund af facadens struktur, der med skiftende ekspressivitet gennemføres som bærende arkitektonisk idé i hele huset.

Bygningens udformning afviger væsentligt fra den i lokalplanen fastlagte kamstruktur, der var tænkt at møde forbipasserende i bil og tog som en fast orden af høje gavlbygninger, der skulle være strukturende for varierende mellembygninger, og som skulle understrege de byarkitektoniske intentioner for Ørestad City.

Det ændrede projekt vurderes på konstruktiv vis at opsamle de forskellige bygningsstrukturer, der er fastlagt, dels med karréstrukturen som gennemgående motiv i hele Ørestad City, dels med kamstrukturen som særligt motiv langs nordsiden af Øresundsforbindelsen. Den lavere bygningsstruktur har endelig den fordel, at de 2 nord for liggende højhuse får mindre konkurrence og derfor vil fremtræde tydeligere i kvarterets silhuet.

Med den viste afslutning af KPMG's byggeri mod øst og sammenhængen i bygningshøjder med Field's byggeri samt med de mere fremtrædende højhuse opnås efter forvaltningens skøn et på én gang harmonisk og spændingsfyldt forløb langs nordsiden af Øresundsforbindelsen, hvor bygningerne indbyrdes spiller sammen og fuldt ud bliver et billede på den høje arkitektoniske kvalitet og de interessante bybilleder, der er intentionen for Ørestad City. Det er derfor en forudsætning for forvaltningens anbefaling af KPMG's byggeri, at såvel dette byggeri som Field's gennemføres som beskrevet.

Det skal i tilslutning hertil anføres, at projektet til KPMG's byggeri er tænkt som en helhed med en arkitektur, hvis originalitet og styrke bl.a. ligger i det gennemførte facademotiv. Byggeriets arkitektonisk idé kan derfor nemt mistes, hvis man begynder at moderere eller standardisere facaderne. Det er derfor helt afgørende, at hele byggeriet opføres på én gang, sådan som bygherren anfører, at det er tanken.

Med udvidelsen af byggefeltet mod nord indsnævres vejprofilet på denne strækning af centergaden fra 30 til 24 m, hvorved den får samme profil som i den østlige del ved centret, og KPMG og Field's får samme facadeflugt. Med generelle bygningshøjder på ca. 28 m i forhold til gadeniveauet overholdes det fastsatte afstandskrav på 4/3 x afstanden fortsat på tværs af Centergaden. Indsnævringen af vejprofilet betyder, at der ikke kan etableres så mange gadeparkeringspladser som forudsat, men pladserne etableres i stedet i det underjordiske anlæg. I øvrigt skal bemærkes, at det i den godkendte parkeringsstrategi for Ørestad City er forudsat, at byggerier inden for lokalplanens område II normalt opfylder parkeringsdækningen på egen grund.

Den vestlige og den østlige del af centergaden er beliggende i henholdsvis kote 4.7 og 6.9, og det er derfor forudsat, at der skal etableres et trappeanlæg og ramper som overgang mellem de 2 strækninger af gaden. På samme sted mødes gågader fra Arne Jacobsens Allé og tilkørslen til Field's, og der opstår derfor et problematisk kryds, der skal optage flere retninger og niveauer. Der vil være behov for en særlig bearbejdningen af stedet, og der kan eventuelt blive behov for mindre justeringer af byggefeltet nordvest for krydset med henblik på en pladsdannelse.

Da dispensationerne ikke anses at berøre andre i området end de respektive bygherrer og Ørestadsselskabet som grundejer, og Ørestadsselskabet er indforstået med de foreslåede ændringer, vurderes naboorientering i henhold til planlovens § 20, stk. 2, ikke at være fornøden.

Jens Ole Nielsen