Redegørelse om udarbejdelse af tillæg til kommuneplanen samt lokalplan for et område ved Frederikssundsvej/Frederiksborgvej ("Blytækkervej")
Redegørelse om udarbejdelse af tillæg til kommuneplanen samt lokalplan for et område ved Frederikssundsvej/Frederiksborgvej ("Blytækkervej")
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 27. oktober 2004
Sager til drøftelse
21. Redegørelse om udarbejdelse af tillæg til kommuneplanen samt lokalplan for et område ved Frederikssundsvej/Frederiksborgvej ("Blytækkervej")
BTU 511/2004 J.nr. 619.0025/04
INDSTILLING
Nærværende redegørelse fremsendes til Bygge- og Teknikudvalgets og Økonomiudvalgets drøftelse med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan og kommuneplantillæg for området mellem Frederikssundsvej, Glasvej og Frederiksborgvej ("Blytækkervej").
RESUME
For to ejendomme ved Blytækkervej (matr. nr. 1025 og 1410, Utterslev, København) er der fremsendt et skitseprojekt for opførelse af ca. 33 familieboliger med et etageareal på godt 3000 m2, og for én ejendom ved Brofogedvej (matr. nr. 6g, Uttersle v, København) er der fremsendt et skitseprojekt for opførelse af ca. 36 ungdomsboliger med et etageareal på 1800 m2. Projekterne medfører fjernelse af enkelte mindre bygninger i området. Gennemførelse af projekterne, der bør ses samlet, forudsætter udarbejdelse af et tillæg til kommuneplanen samt lokalplan.
Ejendommene ligger i et område, der omfatter de 3 karreer omkranset af Frederiksborgvej, Frederikssundsvej og Glasvej. Området udgør et særligt miljø bestående af større boligbebyggelser fortrinsvis placeret i randen af området samt inde i området lavere og mere sammensat bebyggelse bestående af boliger og småerhverv. Området rummer en række muligheder for at kunne videreudvikles til et særpræget område, bestående af såvel boliger som udviklingsvirksomheder og kreative erhverv m.v. i tilknytning til boligerne.
I planerne foreslås medtaget bestemmelser, der fastholder de ovennævnte bebyggelsesmæssige træk som et hovedprincip, ligesom der foreslås medtaget bestemmelser, der understøtter områdets sammensatte og multifunktionelle miljø. Indenfor området foreslås tillige muliggjort en sammenhængende friarealstruktur, herunder en nedgradering af Brofogedvej og Blytækkervej som gennemkørselsveje, således at disse på sigt, udover at varetage lokal trafik og parkering, så vidt muligt kan understøtte den sammenhængende friarealstruktur. Det er forvaltningernes vurdering, at de fremsendte projekter understreger hovedprincippet, idet skitseprojekterne dog med hensyn til den nærmere proportionering m.v. skal vurderes nærmere i den videre projektudvikling.
Bebyggelsesprocenten for skitseprojektet ved Blytækkervej er væsentligt højere end den i kommuneplanen fastlagte. Det er forvaltningernes opfattelse, at gennemførelse af nybyggeriet bør indebære, at den private vej Blytækkervej helt eller delvis nedlægges som vejareal og indgår i grundene. Bebyggelsesprocenten nedbringes herved og friarealet vil kunne udvides i overensstemmelse med intentionerne for områdets sammenhængende friarealstruktur. Det er endvidere bygherrens intention at gennemføre en gårdrenovering i samarbejde med de tilgrænsende grundejere og søge midler til dette fra de ordinære byfornyelsesmidler gennem Kvarterløft NordVest. Der vil i givet fald kunne dannes et regulært og solbeskinnet gårdrum, der kan tilføre betydelige rekreative kvaliteter til de tilgrænsende eksisterende boliger.
Kommuneplanens rammer foreslås ændret fra henholdsvis B4- og B5-område til et B5* -område med særlige bestemmelser, der tillader en blandet bebyggelse med boliger og ikke-forurenende erhverv i den centrale del af området, og som fastlægger et maksimalt etageareal i området. Lokalplanen vil erstatte lokalplan 175 samt, for så vidt angår bestemmelser om facadeudformning og skiltning m.v., lokalplan 165 og tillæg nr. 1 til lokalplan 165.
Forvaltningerne har vurderet nærværende sag efter reglerne i
lov om miljøvurdering af planer og programmer. Planforslagene vurderes ikke at
medføre, at der skal foretages en miljøvurdering af planforslagene, idet
planerne ikke muliggør projekter eller anlægsarbejder, der i størrelse og
omfang, samt i forhold til lokalplanområdets nuværende udformning og karakter
vurderes, at få en væsentlig indvirkning på dette eller på omkringliggende
områder eller bebyggelser.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
De forenede Ejendomsselskaber A/S har på vegne af ejerne af ejendommene langs østsiden af Blytækkervej (matr. nr. 1025 og 1410 Utterslev, København), fremsendt et forslag til boligbebyggelse på de to ejendomme efter fjernelse af enkelte mindre bygninger. Projektet er nærmere beskrevet nedenfor. Nybebyggelsen omfatter godt 3.000 m² etageareal.
Endvidere har ejeren af den tidligere pianofabrik ved Brofogedvej (matr.nr. 6g, Utterslev, København), fremsendt et skitseprojekt for ungdomsboliger på ejendommen omfattende 1.800 m2 etageareal i nybyggeriet efter fjernelse af enkelte mindre bygninger.
Gennemførelse af projekterne, der
bør ses samlet, forudsætter udarbejdelse af lokalplan samt udarbejdelse af et
tillæg til kommuneplanen for så vidt angår anvendelse og bebyggelsestæthed.
Ejendommene indgår i et større
trekantet område omfattende 3 karreer, afgrænset af de betydende veje
Frederikssundsvej, Glasvej og Frederiksborgvej. Området udgør en mindre
enklave, der rummer en række potentialer for at kunne udvikles til et særpræget,
sammenhængende område med blandede anvendelser og bebyggelser, som nærmere
beskrevet nedenfor. På den baggrund foreslås det, at lokalplanområdet omfatter
de tre karreer indenfor de nævnte veje som angivet på oversigtskortet, bilag 1, og på luftfotoet, bilag 2.
Lokalplanområdet
Det er karakteristisk for
lokalplanområdet, at bebyggelsen langs de omgivende veje Frederikssundsvej,
Frederiksborgvej og Glasvej overvejende er sammenhængende bebyggelse i 5 etager,
mens bebyggelsen inde i området gennemgående er lavere, spredt bebyggelse i én
til tre etager med enkelte højere bygninger.
Området har en blandet anvendelse, hvor 2/3 af etagearealet anvendes til boliger og 1/3 anvendes til blandet erhverv, lager mv. Boligerne er overvejende placeret langs de omgivende veje og erhvervet er overvejende placeret centralt i karreerne som vist på vedlagte bilag 3. Langs hele Frederikssundsvej og store dele af Frederiksborgvej er der butikker m.v. i stueetagerne. Inde i området er der en del småerhverv, såsom bogtrykkeri, vulkanisør, lager, administration for en elevatorfabrik, værksteder m.v.
Den centralt placerede ejendom i
karreen mellem Brofogedvej og Blytækkervej (matr.nr. 6g Utterslev, København)
rummede i sin tid en pianofabrik, men indeholder i dag udover udstilling, salg
og serviceværksted for pianovirksomheden Juhl-Sørensen også en række
musikrelaterede funktioner i form af øvelokaler, koncertsal, lydstudie mv.
Ejendommen rummer således nogle særlige og for området usædvanlige funktioner,
der bidrager til områdets sammensatte karakter, og skaber grundlag for
indpasning og videre udvikling af særlige kulturelle aktiviteter.
Arkitektonisk har området et
meget varieret præg med såvel ældre karrébebyggelser fra 1800-tallet og fra
mellemkrigsårene som nyere bebyggelser fra 1970-erne og 1990-erne samt en
enkelt bygning fra 2004. Størstedelen af bebyggelserne har ifølge
bygningsregistreringen i SAVE ikke særlige bevaringsværdier, jf. bilag 4. Områdets sydligste bebyggelse
mod hjørnet Frederikssundsvej/Frederiksborgvej er i bygningsregistreringen
vurderet i kategori 3 (høj bevaringsværdi), og fremtræder som en meget synlig
og markant bebyggelse i området. Dele af pianofabrikken blev i sin tid på grund
af den bygningsmæssige tilstand
vurderet lavt (kategori 6), uanset dens arkitektoniske
værdi blev vurderet i kategori 3. Efter istandsættelse af bebyggelsen skønnes
denne i dag bevaringsværdig. Herudover er den 2-etages hjørnebygning Frederiksborgvej
27 og ejendommen Brofogedvej 13-19/Frederiksborgvej 33 begge vurderet i
kategori 4, der efter sædvanlig praksis anses for bevaringsværdig.
Området fremtræder relativt
åbent med gode friarealer og parkeringsanlæg for flere af boligbebyggelserne og
med en del træer på friarealerne. Bebyggelsesprocenten i området varierer fra
74 til 275. For området som helhed er den gennemsnitlige bebyggelsesprocent
152.
De omgivende kvarterer
De omgivende kvarterer fremstår
med forskelligartede bebyggelsesstrukturer. Rentemestervejkvarteret nord for samt
Ørnevejområdet syd for lokalplanområdet er karakteriseret ved en meget blandet
og uensartet bebyggelse med blandede anvendelser og spredning i
opførelsestidspunkterne. Området vest for lokalplanområdet langs med Frederikssundsvej
består af mere homogene bebyggelser i form af sluttede boligkarreer.
Umiddelbart øst for lokalplanområdet præges bebyggelserne af større industrielt
fremtrædende bygninger, der nu anvendes af Københavns Tekniske Skole. I
relation hertil fremstår lokalplanområdet som en afgrænset enklave, hvis omkransende
bebyggelse føjer sig til de større karrébebyggelser mod Frederiksborgvej og
Frederikssundsvej.
I de omgivende kvarterer foregår
der i øjeblikket en omfattende udvikling i form af kvarterløft og en række nye
boligbebyggelser af forskellig art samt planer om opgradering af grønne
strukturer og byrum som angivet på vedlagte bilag 5. Tilsammen med de heromhandlende
projekter er der i øjeblikket planer om knap 1200 nye boliger af forskellig art
i området.
Derudover pågår der overvejelser om inddragelse af erhvervsareal til boliger i den tidligere større kontorejendom Rentemestervej 17-21 samt overvejelser vedrørende nye boliger og grønt område på den tidligere HT-grund ved Ørnevej. Endvidere planlægges den grønne cykelrute Hareskovruten i et principielt forløb langs Rentemestervej. Ved femvejskrydset (Rentemestervej/Frederiksborgvej) er der planer om et nyt byrum, og mulighederne for udvikling af byrummene omkring Nørrebro Station overvejes.
De i lokalplanområdet aktuelle boligprojekter indgår i denne kvalitetsmæssige opgradering af området ved fornyelse af bebyggelser og offentlige rum.
Kvarterplanen for Kvarterløft NordVest indeholder et overordnet ønske om en trafikal fredeliggørelse af kvarteret, herunder med særligt fokus på forskønnelse og trafiksanering af de private fællesveje. Kvarterplanen indeholder desuden intentioner om begrønning af Frederiksborgvej, Frederikssundsvej og Glasvej samt forbedring af krydset Frederikssundsvej/Frederiksborgvej med henblik på forbedring af forholdene for fodgængere og cyklister og som nævnt ovenfor planer om omlægning af og pladsdannelse ved femvejskrydset. Trafik og Grøn plan for Nord Vest indeholder desuden ønske om etablering af pausepladser ved Brofogedvejs og Blytækkervejs udmunding i Frederikssundsvej. De i lokalplanområdet aktuelle projekter samt nedennævnte intentioner for omdannelse af området medfører ikke uoverensstemmelser med de nævnte kvarterplaners intentioner for området og de tilgrænsende veje.
Der er aktuelle planer om at etablere nye børneinstitutioner ved Bygmestervej i forbindelse med det her planlagte boligbyggeri samt på et kommunalt areal ved Tagensvej/Lersøparken. Der er endvidere mulighed for at placere en børneinstitution i forbindelse med det planlagte byggeri Marstrands Have ved Rentemestervej. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har i forbindelse med udarbejdelsen af nærværende lokalplanredegørelse udtalt, at der ikke vurderes at være yderligere behov for at etablere en daginstitution i området, men at lokalplanens anvendelsesbestemmelser bør omfatte muligheden for at etablere en daginstitution, såfremt der kan opnås tilstrækkelige friarealforhold hertil.
Trafikale forhold
De to veje gennem lokalplanområdet, hvoraf Brofogedvej er offentlig og Blytækkervej er privat, vurderes ikke at have trafikal betydning for den gennemkørende trafik. Gaderne henligger i dag med et noget forsømt udtryk med sparsom beplantning. Begge fungerer i dag som rent lokale veje med relativt brede vejprofiler, der rummer en del parkering. De omgivende veje Frederiksborgvej og Frederikssundsvej er fordelingsgader og stærkt trafikerede med en hverdags døgntrafik i størrelsesordenen henholdsvis 18.700 og 13.500 køretøjer, og krydset Frederiksborgvej/Frederikssundsvej er et centralt knudepunkt i kvarteret. Glasvej vurderes ligeledes med en hverdags døgntrafik på 5.700 køretøjer at være af en mere overordnet betydning for bydelen.
I området er der parkeringsmuligheder for ca. 390 køretøjer, inklusive parkering i to private parkeringskældre samt parkering langs vejene i området og langs de omgivende veje Frederiksborgvej, Frederikssundsvej og Glasvej. Parkering på vejareal udgør 214 pladser ud af de ca. 390 pladser. Parkering på vejareal medregnes normalt ikke som del af parkeringsdækningen, og kan ikke reserveres som privat parkering. For en enkelt nyere bebyggelse mellem Glasvej og Brofogedvej er der dog ved opførsel af bebyggelsen af hensyn til gårdanlægget givet tilladelse til at indregne parkering på Glasvej som del af bebyggelsens parkeringsdækning.
I forbindelse med den videre planlægning og udvikling af området er det af hensyn til trafiksikkerheden væsentligt at bevare gode oversigtsforhold ved de lokale vejes udmunding i de omkringliggende veje, og ikke mindst væsentligt at sikre, at udformningen af de lokale veje understøtter områdets indre særpræg og den friarealstruktur i området.
Planforhold
I rammerne for lokalplanlægningen i Kommuneplan 2001, er hele området fastlagt til boligformål (bilag 6). Karreen nord for Brofogedvej er B5-område med en maksimal bebyggelsesprocent på 150, et friarealkrav på 40 % af etagearealet til boliger og 10 % til erhverv, og det maksimale etageantal er 6 eksklusive tagetage. Karreerne syd for Brofogedvej er B4-område med en maksimal bebyggelsesprocent på 130, et friarealkrav på 50 % af etagearealet til boliger og 10 % til erhverv, og det maksimale etageantal er 5 eksklusive tagetage. For begge områder gælder, at parkeringen skal være i størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal.
Bebyggelsen langs
Frederikssundsvej samt den sydligste ejendom mod Frederiksborgvej indgår i det
i kommuneplanen fastlagte bydelscenter fra Nørrebro Station og ud efter, hvor
butiksarealet må øges med indtil 3.000 m². Såfremt kommuneplantillægget om
detailhandel, som har været udsendt i høring frem til den 21. juni 2004,
vedtages endeligt, udvides centerområdet langs Frederiksborgvej frem til Blytækkervej,
og butiksarealet i hele bycenteret må øges med indtil 7.000 m². Det er væsentligt, at buti
ksarealer sikres
af- og pålæsningsmuligheder med mindst mulig gene for boliger.
Karreen nord for Brofogedvej er
omfattet af lokalplan nr. 175, som rummer bestemmelser svarende til
kommuneplanrammen.
Bebyggelsen langs
Frederikssundsvej samt bebyggelsen i den sydlige karré mod Frederiksborgvej er
omfattet af lokalplan nr. 165, hvorefter nederste etage i en afstand af 15 m
fra vejlinien fastlægges til publikumsorienterede serviceerhverv, såsom butikker,
restauranter og lignende, mens der ikke må indrettes bl.a. pengeinstitutter, advokatkontorer
og lignende. Endvidere indeholder lokalplanen bestemmelser om facadeudformning,
skiltning m.v. mod Frederikssundsvej og Frederiksborgvej.
Bebyggelsen mod Frederiksborgvej på strækningen fra den sydlige ejendom og frem til Blytækkervej er omfattet af tillæg 1 til lokalplan nr. 165, hvorefter der i stueetagen udover de publikumsorienterede serviceerhverv kan indrettes liberale erhverv.
Projekterne
Det
fremsendte skitseprojekt på grundene ved Blytækkervej er udarbejdet af Tegnestuen
Vandkunsten og omfatter dels en 2-etages bebyggelse oven på den nuværende butik
langs Blytækkervej, dels en tværstillet bygning i 5 etager mod Frederiksborgvej.
Den
samlede bebyggelse indeholder forslag om 3.130 m² etageareal med 2.865 m2
boligareal svarende til 33 boliger med en gennemsnitlig størrelse på 85 m²,
hvoraf 11 boliger placeres i den 2-etages bebyggelse. Der er udelukkende tale
om familieegnede helårsboliger. Projektet indebærer en bebyggelsesprocent
samlet for de to ejendomme på 182. Umiddelbart vurderes det, at såfremt der
ikke etableres parkering på terræn, kan der etableres de fornødne friarealer
indenfor grundene.
Den
2-etages bebyggelse er planlagt som led i projektet "Bedre, billigere boliger"
og tænkes udført som pavilloner placeret i en stålskeletkonstruktion, der står
ned på fortovet foran butiksbygningen. I relation hertil agtes facaden på butiksbygningen
renoveret. Den 5-etages bygning mod Frederiksborgvej udføres som almindelig
boligbebyggelse. Stueetagen påregnes indrettet med butikker eller erhverv mod
Frederiksborgvej og Blytækkervej.
I forbindelse med projektet agter bygherren at tage initiativ til gennemførelse af et fælles gårdanlæg i den sydlige karré sammen med naboejendommene mod Frederikssundsvej. Der påregnes i den forbindelse søgt kommunale midler hertil fra de ordinære byfornyelsesmidler gennem Kvarterløft NordVest.
Der
foreligger ikke et detaljeret projekt på nuværende tidspunkt, men på vedlagte
rumlige illustration, bilag 7,
fremgår placering og omfang af det foreslåede skitseprojekt ved Blytækkervej i
sammenhæng med skitseprojektet ved Brofogedvej samt det nedenfor nævnte hovedprincip
for udvikling af området.
Skitseprojektet for grunden ved Brofogedvej er udarbejdet af arkitektfirmaet Arkitema og omfatter en 4-etages bygning, der er udformet som en fritliggende bygning med afrundede hjørner og facader til alle sider (bilag 8). I midten af bygningen foreslås etableret et indre, glasoverdækket gårdrum, hvortil der er adgang via en åben forbindelse i stueetagen. I forbindelse med byggeriet ønskes enkelte mindre udhuse og garager nedrevet og udearealerne omlagt, herunder etableret en sammenhængende passage gennem området fra Blytækkervej til Brofogedvej.
Det
fremsendte skitseprojekt omfatter 1.800 m2 etageareal svarende til
ca. 36 ungdomsboliger á 50 m2, der forventes anvendt i tilknytning
til de nuværende kulturelle aktiviteter på ejendommen. Der påregnes søgt støtte
til byggeriet efter reglerne om støtte til private ungdomsboliger, hvorefter
ejendommens ejer har råderet over 20 % af boligerne og de resterende 80 % skal
udlejes via en fælles anvisning. Projektet indebærer en bebyggelsesprocent for
ejendommen på 146. Det forventes, at der kan etableres de fornødne friarealer
indenfor grunden.
Vurdering
Som
det fremgår af ovenstående områdebeskrivelse, udgør lokalplanområdet på grund
af de trafikerede omgivende veje omkranset af en stram karréstruktur en selvstændig
enklave, der rummer et i mange henseender særpræget og sammensat miljø. Dette
særpræg og de kvalitative potentialer, der ligger heri, bør søges bevaret og videreudviklet.
Det er forvaltningernes opfattelse, at de bebyggelsesmæssige hovedtræk med en høj, overvejende sammenhængende bebyggelse langs de omgivende veje og den lavere mere spredte bebyggelse inde i området skal fastholdes som hovedprincip, ligesom det sammensatte og multifunktionelle præg i området bør videreudvikles for at fastholde et intensivt miljø over størstedelen af døgnets timer.
En sammenhængende karréstruktur mod de omgivende større veje, eventuelt suppleret med støjmure eller lavere bebyggelse, kan endvidere medvirke til at beskytte de bolignære friarealer mod trafikstøj.
Ved enkelte supplementsbyggerier kan det overordnede bebyggelsesprincip understreges som vist på vedlagte tegning, bilag 9.
Inden for området muliggøres en sammenhængende friarealstruktur, hvor vejene, såfremt disse ændrer status, ud over at varetage lokal trafik og parkering så vidt muligt kan medvirke til at sammenbinde og understøtte den samlede friarealstruktur.
Gennem belægningsstruktur, begrønning af gade- og gårdrum samt nedlæggelse af hegn og gennembrydninger af mure på relevante steder kan der skabes åbninger og passager gennem karreerne, hvorved hele lokalplanområdet bindes sammen i en stor helhed. Derved opstår der et spændende og sammensat miljø, og friarealerne kan udnyttes bedre.
De
ovenfor nævnte værdifulde bygninger fastlægges som bevaringsværdige, idet dog
Frederiksborgvej 27 på grund af den fremrykkede placering og lave højde bør
kunne erstattes af et nybyggeri, der på en mere hensigtsmæssig måde kan indgå i
en fremtidig bebyggelsesstruktur.
De fremsendte projekter er udformet på en sådan måde, at de understreger det ovenf or beskrevne hovedprincip for udvikling af området.
Bebyggelsen oven på butiksbygningen langs Blytækkervej accentuerer ved sin placering på spinkle stålsøjler ud over gaden det varierede rumforløb i Blytækkervej, og medvirker til at forbedre det nuværende, triste udseende af butiksbygningen. Den tværstillede 5-etagers bygning mod Frederiksborgvej spiller med sit omfang fint sammen med de relativt store bygningsvolumener langs Frederiksborgvej og markerer sig naturligt i facaderækken langs denne. Bygningen følger Blytækkervej indtil denne knækker, hvorefter en åbning i facaden formidler overgangen til den lavere butiks- og boligbebyggelse. Bygningen er samtidig med til at definere det bagvedliggende gårdrum og vil kunne indgå i et fint samspil med en eventuel fremtidig nybebyggelse og en pladsdannelse på den overfor liggende ejendom, som må formodes at blive fornyet inden for en kortere årrække. I relation til de mindre bebyggelser langs Blytækkervej er det i den videre projektudvikling væsentligt, at længden af den ovennævnte butiks- og boligbebyggelse og afstanden til den tværstillede 5-etages bygning vurderes og fastlægges nærmere med henblik på, at der ikke opstår for stor lukkethed i oplevelsen af facaderækken mod Blytækkervej.
Da bebyggelsesprocenten i projektet er væsentligt højere end den i kommuneplanen fastlagte, er det forvaltningernes opfattelse, at gennemførelse af nybyggeriet bør indebære, at Blytækkervej i overensstemmelse med vejlovgivningen helt eller delvis nedlægges som vejareal og indgår i grundene, hvorved bebyggelsesprocenten nedbringes, og friarealet vil kunne udvides. Dette kan ske ved, at grundejeren foranlediger oprettet et vejlaug og en omlægning af Blytækkervej, således at denne nedgraderes til primært at være adgang til ejendommene, herunder dagligvarebutikken, og i et vist omfang også indgår med opholdsarealer, der bringes i samspil med områdets øvrige friarealstruktur.
For
så vidt angår en renovering af gårdarealerne i forbindelse med projektet ved Blytækkervej,
ønsker bygherren som nævnt ovenfor at gennemføre en gårdrenovering i samarbejde
med de tilgrænsende grundejere og søge midler til dette under Kvarterløft
NordVest. Der vil i givet fald kunne dannes et regulært og solbeskinnet
gårdrum, der kan tilføre betydelige rekreative kvaliteter til de tilgrænsende
boliger.
Ejendommen på grunden ved Brofogedvej rummer et særligt miljø, hvor der til pianovirksomheden er knyttet en række musikrelaterede funktioner. Det er med det fremsendte projekt intentionen, at ungdomsboligerne i nogen grad kan knytte sig til og supplere det eksisterende musikmiljø, hvis faciliteter kan benyttes af beboerne. På den baggrund kan placering af ungdomsboliger, der ikke er i overensstemmelse med det boligpolitiske ønske om flere større familieboliger, accepteres på dette sted. Den foreslåede fritliggende bebyggelse på grunden indgår med sin retningsløse form og afrundede hjørner i et fint samspil med gaderummet og stedets uharmoniske blanding af uafsluttede boligkarreer og fritliggende, lavere erhvervsbebyggelser. I den videre projektudvikling skal husets omfang og placering i forhold til de eksisterende lavere bebyggelser på grunden vurderes nærmere, med henblik på, at relationerne mellem bebyggelserne og de heraf opståede rumdannelser ikke opleves for klemte.
Kommuneplantillæg og lokalplan
Kommuneplanens rammer for det aktuelle lokalplanområde foreslås ændret fra henholdsvis B4- og B5-område til et B5 *-område med særlige bestemmelser, der tillader en blandet bebyggelse med boliger og ikke-forurenende erhverv i den centrale del af området, og som fastlægger et maksimalt etageareal i området som helhed på ca. 54.000 m2.
Det foreslåede maksimale etageareal svarer til den eksisterende bebyggelse suppleret med de fremsendte skitseprojekter samt enkelte supplementsbyggerier i randen af området. Den samlede bebyggelsesprocent for området som helhed vil blive ca. 170 med de nuværende grundarealer, men vil være uændret ca. 150, såfremt både Brofogedvej og Blytækkervej omdannes, således at arealerne indgår i grundene som byggeretsgivende grundarealer.
I lokalplanen fastlægges mere detaljerede anvendelsesbestemmelser i overensstemmelse med det ovenfor beskrevne hovedprincip for områdets udvikling, herunder bl.a. at boliger fastlægges overvejende som familieegnede boliger med helårsstatus, samt at der inden for de centrale dele af området gives mulighed for at etablere erhverv i tilknytning til boligfunktioner, der bl.a. sikrer, at også kreative erhverv, udviklingsvirksomheder og lignende kan trives i området. Stueetagerne mod Frederikssundsvej og dele af Frederiksborgvej fastlægges til publikumsorienterede serviceerhverv. Endvidere foreslås medtaget bestemmelser, som muliggør salg af egne produkter inden for området for at ophjælpe mere udadvendte virksomheder, der kan bidrage til liv og aktivitet i området.
Det foreslås, at der i lokalplanen medtages bestemmelser om byggemulighederne ved at fastlægge byggefelter med maksimale bygningshøjder i princippet svarende til de fremsendte skitseprojekter samt de i bilag 9 viste supplementsbyggerier i randen af området. Derudover vil lokalplanen indeholde bestemmelser om udformningen af de ubebyggede arealer, herunder de vejarealer der måtte blive nedlagt og tillagt de tilstødende grunde.
Bevaringsværdige bygninger vil blive fastlagt med sædvanlig bestemmelse.
Øvrig eksisterende bebyggelse, som overvejende forventes opretholdt indtil videre, vil på et tidspunkt kunne fjernes. Derfor fastlægges i lokalplanen bestemmelser om byggemulighederne herfor i henhold til det overordnede hovedprincip, hvorefter bebyggelse i randen af området i princippet kan erstattes i samme omfang som den eksisterende bebyggelse. Derudover kan erstatning af eksisterende bebyggelse inde i området kun ske efter et i lokalplanen nærmere fastlagt princip, hvorefter bebyggelse skal placeres som overvejende fritliggende byggeri, der medvirker til at skabe en åbenhed af bebyggelsen inde i området.
I lokalplanen foreslås tillige fastlagt bestemmelser om de maksimale bebyggelsesprocenter således, at det bl.a. sikres, at gennemførelse af det foreslåede nybyggeri på grundene ved Blytækkervej forudsætter supplering af grundarealet med en del af det tilgrænsende vejareal.
Der
skal i forbindelse med nybebyggelserne etableres parkeringspladser svarende til
1 plads pr. 100 m2 etageareal. Parkering vil kunne tilvejebringes
dels i eksisterende og nye underjordiske anlæg, dels på terræn, herunder i
forbindelse med nedlæggelse af vejarealer, samt andetsteds i området.
Lokalplanen vil erstatte lokalplan 175, samt for så vidt angår bestemmelser om facadeudformning og skiltning m.v. lokalplan nr. 165 og tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 165.
Økonomi
Høring
Sædvanlig høring af de berørte
kommunale forvaltninger vil ske i forbindelse med udarbejdelse af forslagene
til lokalplan og kommuneplantillæg.
Lov om miljøvurdering af planer
Forvaltningerne har vurderet nærværende sag efter reglerne i lov om miljøvurdering af planer og programmer.
Planforslagene vurderes ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering af planforslagene.
Baggrunden herfor er, at planforslagene ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag 3 og 4, eller projekter eller anlægsarbejder, der i henhold til kriterierne i lovens bilag 2 vurderes at få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. nedenstående redegørelse herfor.
Lokalplanområdet har i dag en bymæssig karakter bestående af blandede bolig- og erhvervsbebyggelser. Planerne muliggør en forøgelse af områdets bebyggelsesprocent fra ca. 150 til ca. 170 for området som helhed. Denne forøgelse vurderes ikke at have et omfang, der har en væsentlig miljømæssig indvirkning på lokalplanområdets nuværende meget bymæssige karakter, ligesom planerne ikke muliggør projekter eller anlæg, der har væsentlig indvirkning på natur eller rekreative værdier i området. Planerne ses endvidere ikke at muliggøre anlæg, der har væsentlig indvirkning på nuværende arkitektoniske eller kulturhistoriske værdier i eller udenfor området.
Miljøkontrollen har foretaget en kortlægning af virksomheder i og i nærheden af det afgrænsede område og vurderer i den anledning, at der ikke er virksomheder i eller i nærheden af lokalplanområdet, der vil give miljømæssige gener for boligbebyggelse i karréen Frederikssundsvej, Glasvej og Frederiksborgvej.
Planerne muliggør en nedgradering af Blytækkervej og Brofogedvej, der vurderes ikke at have trafikal betydning for andre end selve området. Den muliggjorte forøgede trafik ad de omgivende veje, Glasvej, Frederiksborgvej og Frederikssundsvej, er af et mindre omfang, og vil kunne rummes indenfor disse vejes nuværende kapacitet.
Det vurderes på den baggrund, at planerne ikke muliggør projekter eller anlægsarbejder, der i størrelse og omfang, samt i forhold til lokalplanområdets nuværende udformning og karakter vurderes, at få en væsentlig indvirkning på dette eller på omkringliggende områder eller bebyggelser.
Andre konsekvenser
-
BILAG VEDLAGT
1. Kort over kvarteret med angivelse af lokalplanområdet
2. Luftfoto over lokalplanområdet
3. Oversigtskort, anvendelser
4. Oversigtskort, bevaringsværdige bygninger
5. Udviklingsområder i kvarteret
6. Kommuneplanrammer
7. Rumlig illustration af eksisterende og foreslåede nye forhold
8. Bebyggelsesskitse for grunden ved Brofogedvej
9. Hovedprincipper for omdannelse af området
Erik Jacobsen