Redegørelse om udarbejdelse af lokalplan for "Jernbanegade" samt tillæg til kommuneplanen
Redegørelse om udarbejdelse af lokalplan for "Jernbanegade" samt tillæg til kommuneplanen
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 26. november 2003
Sager til drøftelse
15. Redegørelse om udarbejdelse af lokalplan for "Jernbanegade" samt tillæg til kommuneplanen
BTU 552/2003 J.nr. 611:148.0001/03
INDSTILLING
Nærværende redegørelse fremsendes til Bygge- og Teknikudvalgets og Økonomiudvalgets drøftelse med henblik på iværksættelse af arbejdet med forslag til lokalplan for karreen mellem Jernbanegade, Rådhuspladsen, Vesterbrogade og Axeltorv ("Jernbanegade") med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001
Bygge- og
Teknikudvalgets beslutning i mødet den 24. september 2003
Sagen blev udsat
RESUME
Ejeren af Scala-bygningen ved Axeltorv ønsker at ombygge og udvide bygningen til hotelformål med butikker og lignende i stueetagen. Der er udarbejdet et skitseforslag til udformning af bebyggelsen.
Bygningen foreslås mod Axeltorv forhøjet med 2 etager til 6 etager, samt med 2 udvidede tagetager og en tårnagtig opbygning ved Vesterbrogade på yderligere 2 etager. Etagearealet øges fra godt 15.000 m² til godt 23.000m² med en fremtidig bebyggelsesprocent på ca. 655. Hotellet rummer ca. 300 værelser samt konferencefaciliteter, restauranter m.v.
Bygningens hovedform er tilpasset karreens øvrige bebyggelse og vil mod Axeltorv fremtræde i en bedre balance i forhold til Axelborg. Bygningen udformes som en glasbygning, der gives en varieret form med blødt svungne etageforløb og tilbagetrukne tagetager samt med en tårnagtig opbygning ved Axeltorv/Vesterbrogade.
Forvaltningerne finder, at forslaget er præget af byrumlige og arkitektoniske kvaliteter, der vil medføre væsentlige forbedringer af Scala-bygningen i sig selv og i forhold til omgivelserne.
Gennemførelse af forslaget forudsætter udarbejdelse af en lokalplan for karreen samt et tillæg til kommuneplanen.
Lokalplanen vil muliggøre den foreslåede anvendelse samt ombygning og udvidelse af Scala-bygningen, ligesom det beskrevne kvalitetsniveau i skitseprojektet vil blive søgt sikret gennem fastlæggelse af bebyggelsesregulerende bestemmelser.
I den øvrige del af karreen opretholdes den nuværende anvendelse til serviceerhverv. De fleste bygninger er vurderet som bevaringsværdige, og de vil derfor blive fastlagt med bevaringsbestemmelse. For den ikke bevaringsværdige bebyggelse vil der blive fastlagt bestemmelser, der sikrer, at der i givet fald vil kunne opføres erstatningsbebyggelse på en hensigtsmæssig og arkitektonisk forsvarlig måde. Der vil endvidere blive fastlagt bestemmelser, der regulerer parkerings- og friarealforhold.
Den gældende lokalplan nr. 178 (strøggadelokalplan), der inden for lokalplanområdet omfatter bebyggelsen langs Vesterbrogade og Axeltorv, ophæves, men bestemmelserne indarbejdes i lokalplanen.
Kommuneplanens bestemmelse for City om, at butiksareal på over 500 m2 bruttoetageareal skal fastholdes, indebærer, at der i bygningen skal være 1.200 m2 bruttoetageareal til butiksformål, hvilket f.eks. kan indrettes i stueetagen.
Sagen var på dagsordenen for
.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Ejeren af ejendommen matr.nr. 66 Vestervold Kvarter, København, Axeltorv 2, Scala A/S v. advokat Jens Jordan, ønsker at ombygge og udvide bygningen til hotel, forretninger m.v. Ejendommen rummer det nuværende forlystelses- og forretningscenter Scala, men henligger i dag for størstedelens vedkommende ubenyttet.
I den anledning har der været ført en række drøftelser om en kommende bebyggelses omfang, hovedform og arkitektoniske idé. Bygherren har i den forbindelse bedt 5 arkitektfirmaer fremkomme med idéforslag til bebyggelsens arkitektoniske udformning. På den baggrund foreligger der nu et egentligt skitseforslag, som er nærmere omtalt nedenfor.
Gennemførelse af projektet vil forudsætte udarbejdelse af såvel en lokalplan som et kommuneplantillæg.
Kvarteret og
lokalplanområdet
Kvarterets udbygning. Axeltorv-området mellem H.C.Andersens Boulevard, Hammerichsgade og Vesterbrogade er udbygget i årene omkring 1900 med et stærkt islæt af forlystelsesetablissementer – Nationalscala og Cirkusbygningen; senere Paladsbiograferne, samt en række restauranter, dansesteder m.v.
Det stærke præg af forlystelsesaktiviteter i Axeltorv-området har holdt sig til vore dage, og udbygningen af Scala i slutningen af 1980erne til et forretnings- og forlystelsesområde var en naturlig udvikling heraf.
Områdets karakter, den nære tilknytning til Tivoli og den gode placering i forhold til kollektive transportmidler (Hovedbanegården, Vesterport Station, mange buslinier m.v.) har i efterkrigsårene flere gange givet anledning til idéforslag om mere intensive udbygninger af området med forslag om vintertivoli, koncertsal o.lign.
Kvarterets bebyggelsesstruktur. Axeltorv-området rummer en meget varieret bebyggelse med stort dimensionerede enkeltbygninger som Axelborg, de to bygninger for førhen Studenterforeningen og Revision- og Forvaltningsinstituttet ved H.C.Andersens Boulevard/Jarmers Plads, og i modsætning hertil de mere fritstående bygninger i mindre skala – Cirkusbygningen, Palads-biograferne og bygningerne på Vandværksgrunden. De to karreer mellem Studiestræde og Vesterbrogade er præget af overvejende sammenhængende etagebygninger med stort set samme gesimshøjder (se vedlagte bilag 1).
Langs med og igennem området forløber, som det fremgår af ByskabsAtlas København 2003, de indre strækninger af to væsentlige rumlige forløb, Vesterbrogade og Axeltorv-Kampmannsgade-Danasvej, som begge danner lange, strukturgivende elementer i denne del af byen (se vedlagte bilag 2).
Vesterbrogade danner det primære forløb, som på en varieret måde forløber via Vesterbros Torv, området ved Frihedsstøtten og afsluttes i Rådhuspladsen. Den indre del af Vesterbrogade, som tangerer lokalplanområdet, har en bred, boulevardagtig karakter, som er præget af trærækkerne langs kørebanerne, men som i dag fremstår med et noget uklart vejforløb med utilfredsstillende overgangsmuligheder for fodgængere, vanskelige forhold for cyklisterne m.v. Gadestrækningen er planlagt fornyet i forbindelse med planerne om etablering af et underjordisk parkeringsanlæg under gaden. Der vil i den forbindelse ske en fornyelse af allébeplantningen og en udvidelse af fortovene, regulering af kørebanerne samt en forbedring af passagemulighederne bl.a. ud for Tivoli's hovedindgang.
Med udgangspunkt i Axeltorv dannes et andet rumligt forløb (se vedlagte bilag 2), som fortsætter over Banegraven ved Vester Farimagsgade, ad Kampmannsgade over Søerne og videre ad Danasvej på Frederiksberg. Dette forløb har en mere sekundær karakter i bystrukturen, men indeholder fine rumdannelser, bl.a. ved Nyropsgade, og udsigtslinier, bl.a. over Axeltorv mod Tivolis hovedindgang samt mod Danasvej og Danas Plads.
Disse rumlige forløb indebærer, at Axeltorvs tilknytning til Vesterbrogade ud for T ivoli's hovedindgang får en særlig betydning, hvilket understreger en ønskelig udvikling af Axeltorv-området som et publikumsrettet, aktivt område. Stedet har således en særlig strategisk betydning såvel funktionelt som arkitektonisk.
Axeltorv er af Jernbanegade delt i to pladsarealer. Den nordlige del har en relativt svag rumlig afgrænsning, idet åbningen mellem Axelborg og Palads Biograferne er meget vid, og den lave bebyggelse på Vandværksgrunden ligger spredt og danner dermed ikke en egentlig rumlig afgrænsning. En ny anvendelse og eventuel bebyggelse af Vandværksgrunden med publikumsorienterede funktioner overvejes for tiden. Pladsens møblering med bl.a. Robert Jacobsens skulpturgruppe har gennem årene været diskuteret, herunder om pladsen danner en tilstrækkelig værdig ramme om skulpturgruppen.
Axeltorv's sydlige del danner derimod med sin smukke naturstensbelægning og billedhuggeren Mogens Møller's skulpturer en af de i æstetisk henseende fineste pladsindretninger i byen. Pladsen er på de to sider rammet ind af henholdsvis Axelborg's høje, tunge facade og Scala's lavere, mere transparente facade. Der er imidlertid et misforhold mellem de to sider af pladsen, idet Scala's facadehøjde i forhold til Axelborg's bygningsvolumen virker lav. Samtidig er Scala præget af noget ustrukturerede og uskønne tagopbygninger, som i særlig grad ses fra området ved Vesterport Station.
Lokalplanområdet (se vedlagte bilag 3). Karren rummer i dag udelukkende serviceerhverv i form af kontorer, hotel m.v. samt forretninger, restauranter m.v. i stueetagerne. Scala-bygningen står i dag overvejende tom over stueetagen, bortset fra Fitness-centeret på øverste etage. Karreens samlede etageareal er på 44.710 m², svarende til en samlet bebyggelsesprocent på 516. Bebyggelsesprocenterne for de enkelte ejendomme i karreen varierer fra 428 (Scala) til 642 (Rådhuspladsen 14). Den nuværende Scala-bygning rummer i dag ca. 1/3 af hele karreens etageareal.
Karren er tæt bebygget med sammenhængende facadebebyggelse langs alle gadestrækninger. Byggelsen er gennemgående i 5-6 etager med tagetage, som er tilbagerykket eller er udført som penthouse. Scalabygningen er i 4 etager med op til 2 tagetager, der er placeret inde på taget.
Bebyggelserne i karreen er i Bydelsatlas Indre By/Christianshavn vurderet med overvejende høj bevaringsværdi. "Richshuset" på hjørnet af Rådhuspladsen og Vesterbrogade, som er opført i 1936, er i kategori 2. Flere af de øvrige ejendomme er i kategori 3 og 4 (se vedlagte bilag 3). Bygningen på hjørnet af Rådhuspladsen og Jernbanegade (den tidligere Nye Danske bygning) er på grund af opførelsestidspunktet, 1958-60, ikke medtaget i vurderingen, men bygningen har med sine gode proportioner og fine facadematerialer et kvalitetsniveau, der gør den bevaringsværdig.
Scala-bygningen, som oprindeligt blev opført i slutningen af 1800-tallet som forlystelsesetablissementet National Scala, er gennem årene i flere omgange ombygget, bl.a. i 1950erne til stormagasinet ANVA. I 1987-89 opstod det nuværende Scala. Da bygningen i sin tid blev ombygget til sit nuværende udseende, blev den anset som et godt eksempel på tidens arkitekturstrømning (postmodernismen), og den blev sammen med pladsen i 1991 præmieret for god arkitektur af Københavns Kommune. Bygningen er imidlertid med sit formsprog meget bundet til sin tid og vil næppe i dag regnes for egentlig bevaringsværdig.
Projekt
Det er bygherrens hensigt at omdanne Scala til et højklasset hotel med intentionen om at skabe en hotelatmosfære, som er båret af unik design og særpræg.
Forud for fremsendelse af skitseforslaget indbød bygherren 5 danske arkitektfirmaer til at fremkomme med en arkitektonisk idé til husets udformning på grundlag af det opstillede areal- og funktionsprogram. Bygherren valgte at arbejde videre med et forslag udarbejdet af arkitektfirmaet .exe (v. arkitekterne Charlie Steenberg og Carsten Holgaard). Dette forslag foreligger nu i en bearbejdet form, som angiver arkitekternes idé om hovedudformningen. Der vil dog i de kommende faser ske en nøjere detaljering af bygningen.
I projektet er bygningen forhøjet med 2 etager således, at gesimshøjden svarer til de tilstødende ejendommes gesimshøjder. Der er 2 større tagetager med graduerede indrykninger, og i hjørnet Axeltorv/Vesterbrogade stiger bygningen med en tårnagtig opbygning til 10 etager (se vedlagte bilag 4, 5 og 6).
Etagearealet øges fra i dag godt 15.000 m² til godt 23.000 m². Den fremtidige bebyggelsesprocent vil være ca. 655. Hotellet vil rumme ca. 300 værelser på 1.sal samt fra 3. sal og opefter. Stueetagen indrettes med butikker og andre publikumsorienterede funktioner, og på 2. salen indrettes en såkaldt eventetage med konferencefaciliteter, restauranter, barer m.v.
Der er ikke regnet med etablering af parkeringspladser til
hotellet, idet der i dag ikke er parkering til Scala, og der forventes ikke en
forøget parkeringsbelastning ved hotellet. Der regnes med sikring af de
manglende parkeringspladser for arealudvidelsen ved deklaration. Bygherren er i
givet fald indstillet på at etablere disse pladser i forbindelse med anlæg af
en eventuel parkeringskælder under Vesterbrogade.
Bygningens hovedform er i forslaget tilpasset den omgivende bebyggelse med hensyn til gesims- og bygningshøjde. Projektet er givet en varieret form. De blødt svungne etageforløb, tilbagerykningerne af de øvre etager og tårnopbygningen ved hjørnet Axeltorv/Vesterbrogade afrunder bygningen på en skulpturel måde. Bygningen er klædt ind i en glasmosaik, der består af laminerede glasflader - nogle med holografisk filter, silketryk og andre helt klare – og bygningen fremstår således som et glashus, hvor krumme glaspartier følger de afrundede former. Intentionen er at give bygningen en overordentlig fin detaljering; inspirationen hertil er hentet fra stormagasinbygningen for laFayette i Berlin, tegnet af arkitekten Jean Nouvel. Bygningen vil om dagen afspejle den ydre verden; de omgivende bygninger, himlens skiften m.v., og om natten vil lyset fra bygningens forskellige rum gennemskinne glasset og afspejle det indre liv, der foregår i bygningen.
Bygningen viderefører karreens volumen og skaber derved et harmonisk facadeforløb med et accentueret hjørne mod Vesterbrogade. Mod Axeltorv vil bygningen træde frem som en ligeværdig bygning i forhold til Axelborg.
Indgangen til hotellet er placeret på hjørnet ved Axeltorv ud mod Vesterbrogade, og af- og påsætning af gæster kan således ske udelukkende fra Vesterbrogade.
Planlægning
Lokalplanområdet er i kommuneplanrammerne fastlagt til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, hoteller m.v. med en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og et etageantal på højst 6 eksklusive tagetage (S2-område).
Området ligger inden for det regionale centerområde City, hvor det samlede bruttoetageareal til butikker skal opretholdes, og butiksarealer på over 500 m² bruttoetageareal skal fastholdes. Bruttoetagearealet til dagligvare- og udvalgsvarebutikker må ikke overstige henholdsvis 3.000 m² og 1.000 m².
Området er i en dybde på 15 m fra gadelinie langs Vesterbrogade og Axeltorv omfattet af lokalplan nr. 178 (strøggadelokalplan), der fastlægger stueetage eller høj kælder til publikumsorienterede serviceerhverv, såsom butikker, restauranter o.lign. Endvidere er medtaget bestemmelser om facadeændringer, skiltning, facadebelysning m.v.
Vurdering
Omdannelse af Scala-bygningen til hotelformål, restauranter m.v. er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelse. På baggrund af bestemmelsen i kommuneplanen om, at butiksarealer på over 500 m2 bruttoetageareal skal fastholdes i City, har Økonomiforvaltningen gennemgået de butiksarealer, der er indrettet i bygningen. Resultatet heraf er, at der bør stilles krav om, at der opretholdes i alt 1.200 m2 bruttoetageareal til butiksformål i bygningen. Det bebyggede areal udgør godt 3.000 m2, hvorfor forvaltningen mener, at det anførte areal til butikker kan indpasses, f.eks. i stueetagen, uden at hovedfunktionen som hotel derved hindres. Anvendelsen af stueetagen til butikker, restauranter m.v. er herudover i overensstemmelse med lokalplan nr. 178.
Forvaltningerne har overfor bygherren anført, at dele af de øverste etager (de tilbagetrukne tagetager samt tårnopbygningen) med den særlige beliggenhed vurderes at være attraktive til boligformål. Etagerne har i det foreliggende forslag et etageareal på knap 6.000 m², hvoraf omkring halvdelen vurderes boligegnet, svarende til 30-40 boliger. Bygherren har imidlertid anført, at indpasning af boliger i de øverste etager vil medføre store vanskeligheder for husets både tekniske og infrastrukturelle funktioner. Bygherren har samtidig tilkendegivet at være indstillet på at etablere et tilsvarende boligetageareal i de indre dele af byen.
Med hensyn til den foreslåede udvidelse af bygningshøjden og etageantallet finder forvaltningerne med henvisning til ovenstående, at en forøgelse af Scala-bygningen til en gesims- og bygningshøjde, der svarer til de tilstødende ejendomme, vil betyde en bedre balance i forhold til Axelborg og vil give pladsen en væsentligt bedre proportionering. Hertil kommer, at de nuværende tagetager på Scala vil kunne gives et arkitektonisk rigtigere udseende ved en udvidelse og ordning af tagopbygningen. Den arkitektoniske udformning som en blødt afrundet, skulpturelt formet glasbygning med den henholdsvis spejlende og lysende effekt vil understrege bygningen som et markant element på dette særlige sted i skæringen mellem Axeltorv og Vesterbrogade overfor Tivoli's hovedindgang.
I forhold til facaderækken langs hele denne del af Vesterbrogade, hvor bebyggelsens højde accentueres frem mod området ved Frihedsstøtten, vil bygningen kunne indgå på en harmonisk måde, og med den foreslåede tårnagtige opbygning vil den understøtte den stigende højde på bebyggelsen frem mod "Buen".
Bygningen har været særligt vurderet i forhold til Tivoli
(se vedlagte bilag 6). Fra området umiddelbart inden for Tivoli's hovedindgang,
herunder arealet ved Pantomimeteatret, vil det ikke kunne undgås, at bygningen
vil være synlig og dermed betyde en visuel forandring i forhold til den
nuværende situation. Der bliver imidlertid ikke tale om skyggeproblemer, da
bygningen ligger nord for Tivoli. Gener ved kunstigt lys fra hotelbygningen vil
næppe helt kunne undgås, men opsætning af og lysstyrke på lysreklamer,
facadebelysning m.v. vil kunne reguleres gennem lokalplanen.
Med hensyn til parkering vurderer forvaltningerne, at de ca. 80 pladser, som arealudvidelsen afkaster, kun meget vanskeligt vil kunne etableres i forbindelse med selve om- og tilbygningen, idet de nederste etager påregnes bibeholdt, og det skønnes, at hotellet i lighed med andre nye hoteller i Indre By har et begrænset behov for parkering, idet gæsterne i langt overvejende grad ankommer på anden måde end i egen bil. I forbindelse med eventuel etablering af underjordisk parkering under Vesterbrogade vil parkeringskravene kunne opfyldes.
Forvaltningerne finder, at de foreslåede adgangsforhold med hovedindgang i hjørnet Vesterbrogade/Axeltorv er acceptable, bl.a. fordi de ikke medfører trafik på Axeltorv.
Kommuneplantillæg og Lokalplan
Der foreslås udarbejdet et kommuneplantillæg omfattende hele karreen. Den gældende S2-bestemmelse ændres til en S2*-bestemmelse, hvorefter bebyggelsesprocenten ikke må overstige 660, etageantallet må højst være 7 samt tagetage. I forbindelse med særlige arkitektonisk begrundede bygningsdele, såsom tårnopbygninger, spir og lignende, kan etageantallet øges til maksimalt 10 efter bestemmelser fastsat i lokalplan. Der stilles ikke krav om friareal, men der vil blive stillet krav om opholdsarealer, eventuelt i form af terrasser m.v.
Lokalplanen vil blive udformet med bestemmelser, der muliggør den foreslåede ombygning af Scala-bygningen til hotelformål. Den arkitektoniske ide i skitseprojektet og det beskrevne kvalitetsniveau vil blive søgt fastholdt, ligesom bebyggelsens dimensionering vil blive sikret gennem præcise højdeangivelser m.v.
Den øvrige del af karreen opretholdes for så vidt angår bebyggelsen og dennes anvendelse, der helt falder i tråd med karreens centrale beliggenhed og kvarterets præg af underholdnings- og forlystelsesområde. Den bevaringsværdige bebyggelse vil blive fastlagt med bevaringsbestemmelser, der sikrer disse bygningers nuværende kvaliteter og regulerer eventuelle ændringer. For den ikke-bevaringsværdige bebyggelse vil der blive fastlagt bestemmelser om omfang og udseende af eventuelt erstatningsbyggeri.
Der vil blive fastlagt krav om 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Parkering skal etableres i konstruktion eller eventuelt andetsteds i kvarteret. Der vil ikke blive stillet specifikke krav om friarealer.
Endelig vil bestemmelserne i lokalplan nr. 178 angående publikumsorienterede serviceerhverv i den nederste etage langs Vesterbrogade og Axeltorv samt bestemmelserne om facadeudformning, skiltning m.v. blive indarbejdet i lokalplanen, og lokalplan nr. 178 vil blive ophævet på de pågældende strækninger.
Økonomi
-
Miljøvurdering
-
Høring
-
Andre konsekvenser
-
BILAG VEDLAGT
1. Luftfoto
2. Kort over kvarteret med angivelse af rumlige forløb
3. Kort over karreen med angivelse af bl.a. lokalplanområdet, bevaringsværdige bygninger m.v.
4. Fotomontage af skitseprojekt set fra Vesterbrogade
5. Fotomontage af skitseprojekt set fra Palads Biograferne
6. Fotomontage af skitseprojekt set fra Tivoli
Udsendt med dagsordenen for
7. Notat om trafik og parkering i forbindelse med redegørelse om lokalplanforslag "Jernbanegade"
Udsendt med dagsordenen for
8. Notat med fotomontager, hvori nybyggeriet
indgår, samt om parkering
Erik Jacobsen